Nuda Propiedad y Usufructo.

Existen casos especiales en que se pretende enajenar (del latín in alienare, hacer ajeno) un bien, pero el propietario desea conservar, al mismo tiempo, parte de él, sin llegar a constituir una copropiedad (ver tema aparte http://ocampoarch.spaces.live.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!133.entry), puesto que ya no quiere tenerlo en propiedad (tal vez por su avanzada edad, por radicar fuera de la ciudad o por convenir así a sus intereses).

Para este caso existe la figura jurídica del usufructo vitalicio. Usufructo es una palabra compuesta por uso y fruto (uso-fruto, usufructo). Normalmente el que es propietario de un bien tiene derecho a usar y disfrutar de los productos (frutos) de su posesión, sin embargo, ese provecho de usar y disfrutar puede ser separado del derecho de propiedad y, además, se le puede poner un término (vitalicio, de por vida).

Así el propietario divide los derechos que tiene sobre su bien en 2 partes: el usufructo y la nuda propiedad, enajena (vende, dona, hereda, etc.) la nuda propiedad y se reserva el usufructo de por vida. ¿Cuál es la ganancia? que quien adquire de la nuda propiedad es dueño del bien, peeeeeero, no puede poseerlo, ni usarlo, ni percibir nada que derive de él, quien si puede hacerlo es quien tenga el usufructo (usufructuario puede ser el antiguo propietario o quien él designe), esta persona puede inclusive rentar el bien y percibir esas rentas para si mismo, es más hasta podría vender su derecho de usufructo, aunque el mismo terminará cuando fallezca el primer usufructuario.

La propiedad es “nuda” porque carece de sus atributos (usar y gozar de la cosa que se tiene en propiedad), es decir, está desnuda.

Al realizar la operación ante el Notario de su confianza, la escritura correspondiente será inscrita en el Registro Publico de la Propiedad, en donde se tomará nota de quien es titular de la nuda propiedad y quien del usufructo.

La gran ventaja es que, como es vitalicio, el usufructo se extingue automáticamente con el fallecimiento del usufructuario, lo que significa que el nudo propietario consolidará la propiedad plena con el simple fallecimiento, siendo necesario únicamente presentr el acta de defunción en el Registro Público para acreditar la terminación del usufructo vitalicio y consiguiente consolidación de la propiedad plena en favor del nudo propietario, sin pago de impuesto alguno (salvo por el pago de los derechos del Registro Público)

Si el nudo propietario quisiera vender, puede hacerlo previa notificación que le haga al usufructuario puesto que él tiene preferencia para comprar frente a cualquier otra persona, si no ejerciera ese derecho el usufrucuario, entonces sí, podrá una tercera persona adquir la nuda propiedad y ella deberá respetar el usufructo hasta que termine, sólo compareciendo ambos (usufructuario y nudo propietario) podrán transmitir la propiedad plena del inmueble.

Fiscalmente la operación es tratada en forma normal conforme a su naturaleza (compraventa, donación, herencia, etc.) no requiere ningún gasto extraordinario.

Acuda con el Notario de su confianza, él podrá explicarle mejor esta información.

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799 Respuestas a “Nuda Propiedad y Usufructo.

  1. Hola, antes que nada quiero felicitarte por tus blogs y agradecerte el que te hayas tomado tiempo para hacerlos.Yo trabajo en una notaría en Acapulco, Gro., terminé la licenciatura de derecho y me falta titularme.  De hecho estaba pensando en hacer un tema relativo al usufructo vitalicio y la nuda propiedad, pero tengo una duda en esto, no sé si puedas apoyarme, al momento que fallece el usufructuario y éste estaba casado bajo el régimen de sociedad conyugal, la nuda propiedad es solamente sobre los derechos del usufructuario? (es decir el 50% de los derechos de la propiedad?).  Te agradezco tu atención a la presente y espero pronta respuesta tuya. 

  2. Hola
    Gracias por las felicitaciones, sólo intento dar una pequeña luz entre tanta obscuridad sólo el conocimiento nos dará verdadera libertad. Te aconsejo que no dejes de titularte, no lo dejes para mañana, has un pequeño esfuerzo, verás que valdrá la pena, es muy frustrante quedarte en el casi…
    En cuanto a tu pregunta: el usufructo es un derecho personal, diferente a la nuda propiedad que es un derecho patrimonial, es decir, el usufructo no forma parte del patrimonio, en tal sentido no entra a la sociedad conyugal puesto que sólo es un derecho para usar y disfrutar de un bien sin ser propietario del bien, el propietario es el nudo, una cosa es el usufructo y otra cosa completamente distinta es la nuda propiedad y sólo se juntan cuando una sola persona tiene ambas. En tal sentido, al fallecer el usufructuario, termina su derecho y el nudo propietario consolida la posesión del bien.
     
    Espero haberte podido ayudar, saludos.
     

    • hola

      tendras el sustento legal para esto??

    • Hola Adolfo, En el caso que 2 personas sean usufructuarias del mismo inmueble y una de ellas decida rentarlo. Que pasa con la renta en relación al otro usufructuario? debe recibir parte de la renta?

    • BUEN DIA LICENCIADO, FELICITACIONES POR SU BLOGG, SOLAMENTE UNA OBSERVACION EN CUANTO A SU RESPUESTA QUE DICHO SEA DE PASO ES CORRECTA; SIN EMBARGO QUE PASA CUANDO EL USUFRUCTO VITALICIO LO ADQUIRISTE A TITULO ONEROSO Y TE ENCUENTRAS CASADO EN SOCIEDAD LEGAL AL MOMENTO DE LA COMPRA; YO TENGO LA TEORIA A QUE PESE QUE EN PRINCIPIO ES UN DERECHO PERSONAL NO PUEDES HACER A UN LADO EL HECHO DE QUE COMPRASTE CON DINERO DEL PATRIMONIO CONYUGAL, EN ESE SENTIDO CREO QUE ES PARA LA SOCIEDAD. CUAL ES SU OPINION, SALUDOS

      • Hola Alejandro

        Yo opino que el usufructo es un derecho real personal el cual se disfruta únicamente por el derechohabiente y termina junto con él o el tiempo que se haya establecido, sin embargo los beneficios económicos que reporte esos sí ingresan a la sociedad legal.

        Saludos.

  3. BUENAS TARDES MI ABUELO FALLECIO HACE APROXIMADAMENTE 15 AÑOS Y HACE POCO TIEMPO ME ENTERE QUE HABIA DEJADO UN TESTAMENTO COMO PUEDO VERIFICAR SI ES CIERTO O CUALES SON LOS REQUISITOS QUE PIDEN EN EL ARCHIVO GENERAL DE TESTAMENTOS PARA PEDIR LA INFORMACION, LA PUEDO SOLICITAR YO O A TRAVES DE UN REPRESENTANTE. OTRA ACTUALMENTE UN TIO HIZO UN CONTRATO DE COMPRA VENTA A SU FAVOR DE UNA PROPIEDAD SEGURAMENTE ES FALSO EL CONTRATO COMO SE PUEDE ECHAR PARA ABAJO ESE CONTRATO GRACIAS

  4. Hola Fair Edgar
     
    En cuanto al trámite sucesiorio, lo tengo explicado en ésta parte del blog: http://ocampoarch.spaces.live.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!125.entry
     
    Para anular cualquier contrato, es necesario llevar a cabo un juicio.
     
    Saludos.

    • hola tengo una duda,yo le firme una garantia para el alquiler de una casa a una amiga ofreci mi casa q me dono mi madre y esta con el usufructo para ella, ahora me llaman q mi amiga no abono y q me embargarian, es asi o no? desde ya muchas gracias

      • Hola Silvia

        Sí así es, para eso firmaste, para garantizar la falta de pago de tu amiga, tu casa es la garantía de que ella pagaría.

        Saludos.

  5. hola yo quisiera saber como estructurar un contrato de usufructo vitalicio ya que mi papa va a vender una casa pero el y mi abuela se quedaran a vivir en ella hasta que fallezcan.
    les agradezco de antemano su respuesta

  6. Hola
     
    En realidad es poco lo que tiene que hacer, simplemente debe decírselo tanto al comprador como al Notario que vaya a realizar la escrituración y será éste último quién se encargará de la redacción y las demás formalidades legales (si la operación no se hace ante Notario, el usufructo no tendrá ninguna validez, no arriesgue su patrimonio, mejor acuda con un profesional que le sabrá orientar).
     
    Saludos.

  7. Hola, quisiera saber en el momento que se va a elaborar una escritura pública y se establezcan los usufructuarios con una nuda propiedad, tiene que existir un contrato de usufructo y su respectiva fianza ???

  8. Hola
     
    En realidad dentro de la escritura se establece el contrato de usufructo (el objeto de la escritura es precisamente constituir el usufructo, o sea, es como un vaso con agua, la escritura es el vaso, el continente, el agua ese el usufructo, el contenido), por lo tanto no requieres de un contrato de usufructo aparte.
     
    Lo que sí se requiere aparte es la fianza, sin embargo el nudo propietario puede relevar al usufructuario del otorgamiento de la fianza, por lo tanto si las partes están de acuerdo puede no ser obligatoria la fianza.
     
    Saludos.

  9. Que sucede con una persona que esta viviendo en una casa bajo usufructo vitalicio, pero el propietario de la casa ha fallecido sin dejar testamento.

  10. Hola María
     
    Para efectos del usufructuario, no pasa nada, podrá seguir gozando de su usufructo, ahora bien la nuda propiedad se la adjudicarán los legítimos herederos del fallecido, pero deberán respetar el usufructo.
     
    Saludos.

  11. UNA DUDA SI EL USUFRUCTO VITACILIO NO CONSTA POR ESCRITO, Y YA FALLECIO LA DUENA DEL INMUEBLE, A UN ASI VALE ELUSUFRUCTO Y ESTE ES VALIDO??

  12. COMO COMPL;EMENTO A MI DUDA, YA S EHIZO LA SUCESION DE LOS BIENES DE LA DUENA DEL INMUEBLE, NO HAY ANOTACION ALGUNA EN EL REGISTRO, NI SE HIZO MENCION ALGUNA EN EL TESTAMENTO, SOLO FUE VERBAL EL USUFRUCTO VITALICIO, TIENE ALGUNA VALIDEZ???

  13. Hola, mi papá dejó un testamento donde dice que se casó por régimen simple con mi madre (tambien ya fallecida) y deja la casa para que sea habitada por mi hermana y por mi, y en caso que se decida venderla, se tiene que repartir entre los hermanos sobrevivientes. El caso es que mis hermanos quieren venderla pero yo no, ¿es posible que que desalojen?

  14. Hola OscarEl usufructo vitalicio debe constar NECESARIAMENTE por escrito, de lo contrario no tiene ninguna validez.Saludos.

  15. Hola BeatrizSi tu papá dejó el usufructo vitalicio para ambas, no pueden desalojarte y le comprador tendrá que respetar ese usufructo.Saludos.

  16. Gracias Adolfo. El testamento dice textualmente que deja la casa para que sea habitada por Beatriz y Maria de los Angeles, y en caso que decidan venderla (no especifica quienes) el monto de la venta deberá ser repartido en partes iguales entre los hermanos sobrevivientes al momento de la venta. Mi situación esta en que el resto de mis hermanos dicen que como son mayoría ellos van a vender y yo tengo que salirme de la casa.

  17. Hola BeatrizAsí como me cuentas las cosas empiezo a dudar que se trate de un usufructo, tal vez sea simplemente un derecho de habitación, la verdad me niego a seguir especulando, tendría que leer directamente el testamento COMPLETO y estudiar tu legislación local para decirte con certeza cuál es el alcance de tus derechos.Saludos

  18. hola una pregunta en las escrituras de la casa de mi abuela aparece mi abuela como usufructo vitalicio y a mi hermana y prima como co propiedad , pro-indiviso y por partes iguales la nuda propiedad de la casa ella nos puede sacar de la propiedad o cambiar las escrituras ?????o en su defecto ella puede vender dicha propiedad??????

  19. Hola GiselleNo entidiendo bien tu pregunta cuando dices "ella", ¿te refieres a tu abuela?, supongo que si.Si lees con atención el este blog llegarás a las siguientes conclusiones:1.- Sí podría sacarlas a ustedes, puesto que ella tiene derecho a usar y poseer el inmueble en su totalidad.2.- No puede cambiar las escrituras porque para ello requeriría del consentimiento tanto de ustedes como de la persona que les vendió porque ella no es la propietaria plena y además la venta donde ustedes adquirieron ya es un acto consumado.3.- Por lo mismo que no es la dueña plena, no puede vender la propiedad, sí puede vender su derecho de usufructo, sin embargo el comprador perderá ese derecho en cuanto tu abuela fallezca ya que así lo determina la ley.Saludos.

  20. tengo un proble mi mama que do en usufructo mi papa me dono y al morir mi papa, mi mama que do de ususfructo puede vender la casa o sacarme de ella porque dice que me la va a quitar\’

  21. quisiera que me oriente sobre si me pueden quitar la casa que me dono mi papa antes de morir

  22. Hola SainaSi lees con cuidado el presente blog y los comentarios de más abajo, podrás darte cuenta que tu mamá tiene derecho a habitar el inmueble, por lo que puede ella "sacarte" de él, sin embargo, no puede quitarte tu derecho de propiedad y tú podrás disponer libremente del inmueble hasta que ella falte.Saludos.

  23. Sr. Adolfo, lo felicito por su asesoria, al mismo tiempo le pregunto de acuerdo con la explicación de nuda propiedad y usufructo porque razon en el pago de impuestos del predial no toman en cuenta al usufructo vitalicio; lo preguto porque en mi caso mi madre esta en el usufructo y es de edad avanzada y ella es la que vive en la propiedad, yo como su hijo solo la visito pero estoy en la nuda propiedad y mi madre siempre al pagar sus impuestos pide su descuento por ser adulto mayor, sin embargo no lo hacen valido¿cual es la razón? gracias y aprovecho para enviarle un saludo.

    • SR. ENCARNACION Gaona ramirez

      A LA PREGUNTA QUE HIZO RXAT, RELACIONADO CON LA TARIFA PREFERENCIAL DEL PREDIAL, SI EL QUE APARECE CON LA NUDA PROPIEDAD, TIENE A SU NOMBRE OTRA PROPEDAD, NO SE LE DA OTRA TARIFA PREFERENCIAL, LA TARIFA ES EN UNA SOLA PROPIEDAD, QUIEN TIENE EL USUFRUCTO VITALICIO, NO ES PROPIETARIO..

      • Gracias Encarnación

        Tienes razón, sin embargo la persona pregunta en específico porqué al usufructuario no le dan el beneficio y la repuesta es porque así lo dispone la ley.

        Saludos.

  24. Hola MarioGracias por la felicitación, es una muy pequeña aportación.Desconozco la razón por la que no le hagan descuento a tu mamá, en teoría el predial lo paga el posesionario, independientemente de si es o no propietario, desde mi punto de vista sí deberían hacérselo, salvo que alguna disposición lo prohíba terminantemente, pero eso tendrían que acreditártelo en la tesorería.Saludos.

  25. Buenas tardes, dos preguntas. Hace un par de años mi padre dono en usufructo vitalicio una casa a mi Hna. y a mi en ese entonces yo era menor de edad, y mi madre quedo en mi representacion, actualmente en esa casa solo vive mi mama. Tengo 26 años, radico en otra ciudad y mi madre esta sola, entonces habiamos pensado rentar esa casa y q ella viniese a vivir conmigo. Se le comento a mi padre el cual se opuso rontudamente, amenazando con quitar la casa si se renta y el quedarse con el dinero de esa rentar o si mi mama vive con alguien igual… Desde hace muchos años mis padres han tenido problemas entre ellos, esa casa era herencia de mi mama y por prestamos economicos mi papa se la "compro" x cantidad simbolica y nos la regreso en contrato de usufructo… Mi pregunta es: La escritura se debe actualizar ya que soy mayor de edad, y al parecer creo mi padre puede hacer uso de la casa… pero sino se renta y solo se cierra con visitas regulares el puede disponer de ella?Que tanto derecho tiene el sobre el bien inmueble y hasta donde tiene limite sus derechos e inician los nuestros.Agradeceria mucho su orientacion, ya q estos son problemas q han existido de q yo era menor de edad…

  26. Hola PaolaPerdón pero no te entiendo que "…mi padre donó EN USUFRUCTO VITALICIO…" quiero suponer que en realidad donó la nuda propiedad y él SE RESERVÓ el usufructo vitalicio, por favor revisa la redacción de la escritura y compárala con lo redactado en este blog, si estoy en lo correcto tus dudas quedarán resueltas con el propio blog, si es otra cosa, por favor aclárame exactamente qué dice la escritura para que no estemos especulando que pasó o pudo haber pasado o debió pasar, porque sólo te voy a confundir más de esa forma.Mis datos están arriba a la izquierda donde dice "perfil de Adolfo".Saludos.

  27. HOLA QUISIERA SABER SI DE MIS ESCRITURAS PODRIA QUITAR EL USUFRUCTO VITALICIO SIN QUE LA PERSONA QUE ME DONO LA PROPIEDAD ESTE DEACUERDO

  28. Hola KotaNo puedes.Saludos.

  29. Hola. Tengo algunas dudas sobre el tema del Usufructo Vitalicio. Actualmente mi abuelo tiene una casa que decidio vender bajo "Usufructo Vitalicio" a mi hermana menor. Mi abuelo del primer matrimonio tiene dos hijos, que residen en otro pais. Por tal razon le pregunto lo siguiente: 1.- Al fallecer, mi abuela puede seguir viviendo en esa casa, garantizando que ninguno de los hijos de su esposo podra tomar posesión de la propiedad por ser herederos? 2.- Mi abuela mantendra los mismos derechos sobre esa propiedad independientemente que mi hermana sea la que tenga la condicion de Usufructo Vitalicio sobre la casa?3.- Al fallecer mi abuela, la propiedad pasa plenamente a mi hermana. Agradezco me pueda orientar sobre estas dudas que se me presentan. Saludos

  30. Hola DomelysNecesito que por favor me aclares lo que dice en la escritura ¿quién tiene el usufructo vitalicio? ¿quién tiene la nuda propiedad?, ¿se consigón una compraventa en la escritura?de preferencia me gustaría conocer el texto exacto de la primer cláusula de la escritura, de otra forma te daré una mala orientación.Seguramente si lees con calma esa primer cláusula y relees el blog, saldrás tu misma de tus dudas.Saludos.

  31. HOLA, HACE DOS MESES MURIO MI ESPOSO Y YO TENGO LA CASA Y OTRAS PROPIEDADES EN USUFRUCTO VITALICIO, PUEDO SER LA PROPIETARIA AHORA QUE YA MURIO O QUE PASA??

  32. HolaTu pregunta aunque sencilla es muy amplia en su respuesta y depende de muchos factores que si te los explico todos únicamente te confundirán más, sólo me atrevería a darte asesoría viendo directamente los documentos que te hacen usufructuaria vitalicia.Por otro lado tal vez logres respuestas a tus preguntas si lees tus documentos y relees el blog varias veces.Saludos

  33. HOLAMI PREGUNTA ES: CUANDO ALGUIEN DONA (MIS PAPAS A MI HERMANA) O DA DE HERENCIA UNA CASA Y SE PONEN ELLOS (PAPAS) CON EL USUFRUSTO VITALCIO, PUEDEN ELOS (PAPAS) LLEGAR A VENDER LA PROPIEDAD SI LLEGARA A TENER ALGUNA NECESIDAD SIN QUE MI HERMANA TENGA QUE DAR SU APROBACION?

  34. Hola MarciaEl usufructuario tiene un derecho de uso y disfrute del bien, mas NO un derecho para disponer de la propiedad para venderla o de cualquier forma enajenarla, ese derecho le pertenece al nudo propietario (con la limitante de que debe notificar al usufructuario, como menciono en mi blog).Saludos.

  35. por favor orienteme que significa Usufructo Vitalicio o Dominio Util y dominio pleno a la muerte de ambos usufructuarios

  36. jUdItH aLeJaNdRa

    Buenas tardes, primero gracias por la informacion tan clara que presenta y una pregunta, mi esposo del cual me estoy divorciando, me ofrecio dar usufructo vitalicio a mis hijos de una casa que yo adquiri, pero como estabamos casado por bienes mancomunados pues le corresponde el 50% conforme a derecho, quedandose el con la nuda propiedad pero no se si me convenga ya que supongo que nunca la podria vender en caso necesario. saludos cordiales

  37. Hola OrimarEl usufructo está explicado en este blog, el dominio pleno es la unión tanto de la nuda propiedad como del usufructo, es decir, es la disposición completa del derecho de propiedad sobre un bien.Saludos.

  38. Hola AlejandraGracias por las felicitaciones.Lo que me estás diciendo es que él conserve la propiedad y sólo permita el uso a tus hijos de por vida ¿no será al revés?, en cualquiera de ambos casos lo que en realidad te conviene es que tu cónyuge de el 50% que le corresponde completo a tus hijos y no que lo parta, para que así puedas venderla posteriormente (siempre y cuando tus hijos sean mayores de edad y estén de acuerdo).Saludos.

  39. Hola, abogado le agradeceria mucho me orientara sobre que me conviene mas en cuanto a seguridad mia y en segundo termino de la otra persona, estoy por adquirir escrituras de una propiedad y quiero que al morir yo esa persona se quede con la propiedad pero hacer uso de la misma con todos mis derechos de propietario mientras yo viva sin restricciones de uso y beneficio. comodato o usufructo vitalicio? que me aconseja? y porque? muchas gracias

  40. Hola JPYo te recomendaría que mejor hagas un testamento, así sólo a tu fallecimiento la otra persona tendrá la propiedad del inmueble, mientras vivas podrás vender, rentar, habitar y disponer libremente del inmueble, en cambio si escoges cualquiera de las que tú me mencionas nunca tendrás la libertar para venderlo.Saludos.

  41. Hola Lic. Ocampo soy JP, muchas gracias por su respuesta, pero creo que no me explique bien, nesecito GARANTISARLE a la otra persona que la propiedad sera suya a mi fallecimiento pero no antes y que mientras yo viva podre hacer todos los usos nesesarios excepto vender, desistirme o heredar a otra persona etc. por un fuerte compromiso familiar de ahi que las opciones que veia yo en su pagina y me han comentado eran el comodato o el usufructo vitalicio y deseaba saber cual seria mas conveniente para mi en estos terminos comentados y abusando de su amabilidad una ultima pregunta en caso del usufructo en caso de una deuda personal de alguno de los dos para efectos de embargo quien es la persona embargable? el que tiene la deuda? el que se reserva el usufructo? o la otra persona? ambos? o ninguno de los dos? vamos yo no quiero perder la propiedad en vida por una deuda de la otra persona, eso es posible? disculpe la molestia y le agradesco mucho su orientacion y apoyo. JP

  42. Hola JPSi lo que quieres garantizar es que a tu fallecimiento el inmueble será de la persona, definitivamente te conviene transmitirle la nuda propiedad y reservarte el usufructo vitalicio. Por otro lado si lo que pretendes es deshacerte de la propiedad para que no te la embarguen, ésta no es la forma adecuada ya que es nulo fingir un acto jurídico en fraude de sus acreedores.Saludos.

  43. Hola Lic. Ocampo soy yo otra vez JP saolo para agradecerle infinitamente su orientacion, resiva un saludo y todos mis respetos, muchas gracias.

  44. Saludos JP

  45. puedee vender la propiedad el nudo propietario, estando el usufructuario vivo y sin su consentimiento?

  46. Hola MercedsSí puede hacerlo el nudo propietario venderte sin el consentimiento del usufructuario, sin embargo tú deberás respetar el usufructo y no podrás disponer del inmueble hasta que él falte.Saludos.

  47. el nudo propietario de un inmueble desea vender, y esta otorgando un poder a un familiar para hacerlo, se puede hacer? tambien debe otorgar poder quien tiene el usufructo vitalicio para dar completo dominio al nuevo comprador? o que se puede hacer? que es lo mas recomendable, ambos, viven en el extranjero.

  48. Hola Adrian1.- Sí se puede.2.- Sí, también debe otorgarlo el usufructuario para que el comprador consolide el 100% de la propiedad.3.- Se tienen que hacer los 2 poderes o que comparezcan a la firma4.- Lo más recomendable es que otorguen los poderes si no pueden venir a la firma.Saludos.

  49. Gisela Maricruz

    en el caso de que el usufructuario haya comprado para dos hermanos menores de edad y a su muerte, tenemos que darnos de alta? y sí uno de los dos hermanos ya murio quien queda como propietario su hijo?

  50. Hola GiselaPerdón, pero no entiendo tu pregunta, ¿cómo es que una persona usufructuaria compró para sus 2 hermanos? jurídicamente eso es imposible, sólo un apoderado puede comprar a nombre de otra persona. ¿Darse de alta en dónde? Si no hay testamento el cónyuge y los hijos son herederos de la persona que fallece.Saludos.

  51. compre una propiedad y puse a mi hijo como usufructo vitalicio y tengo la necesidad de vender que puedo hacer gracias por su consejo

    • Hola Fredy

      Perdona la tardanza en contestar.

      Si tu hijo es menor de edad, tienes que pedir un permiso judicial para llevar a cabo la venta, si es mayor de edad tienen que firmar ambos para vender.

      Saludos.

  52. hola, mi problema es que mi papa puso la casa a nombre mio y de mi hermana menor, y mi mama quedo como usufructo, yo quiero saber si yo como una de las titulares de la casa siendo que vivo ahi con mis hijas quiero saber si puedo llevar a vivir con migo a mi pareja (padre de mis hijos) siendo que mi madre (usufructaria) no quiere? es posible que pueda el vivir con migo? espero su respuesta ansiosamente . gracias

    • Hola Gabriela

      Perdona la tardanza en contestar.

      Como digo en mi blog, el usufructuario es la persona que tiene la posesion de la casa, inclusive puede hasta rentarlo, por lo tanto puede libremente disponer de quien vive o no en la casa, ahora bien, es obligación moral de todo hombre darle casa a su familia.

      Saludos.

  53. hola, esta muy bueno tu blog, soy estudiante de primer semestre de derecho y me dejaron una investigacion sobre el usufructo y pues la vdd si me sirvio mucho ya que es medio complicado encontrar una fuente como esta y de MEXICO, de casualidad no tendras algo del embargo? de antemano gracias!

  54. Me he divorciado y una propiedad esta a nombre de mi ex esposa, como nuda propietaria yo comparto el usufructo a la vez con ella (es decir 50 – 50), ahora bien ella quiere vender esa propiedad, heredarla o donarla (el caso es que quiere dinero), en este caso si se efectuara una venta a terceros que seria lo mas justo en la percepcion de la venta un 50 – 50 igual?

  55. Buenas tardes como esta.
    Mi pregunta es la siguiente, intento adquirir una vivienda y en la escritura aparecen los Papas de los que en este momento me estan vendiendo la casa, con usufructo vitalicio, el caso es que los Papas ya fallecieron y en la notaria que estan llevando el tramite para la firma de la nueva escritura, me comentan que se tiene que hacer un tramite para excluir a los Papas del usufructo vitalicio, ¿Es correcto que se tiene que hacer ese tramite? por que yo le hice llegar a la notaria, todos lo documentos de los vendedores entre los que estaban las actas de defuncion de los Papas de los vendedores y dicen en la notaria, que es por fuerza que se tiene que hacer ese tramite, me surgio la duda por que en algun lugar de Internet, lei que al momento del fallecimiento de los usufructuarios, queda nula esa figura en la escritura y otra cosa, se me hace un poco elevado el costo del tramite, casi $ 20,000.00 se preguntara el porque de mi inquietud, pero lo que pasa, es que al momento de hacer el trato, yo les comente a estas personas (2 vendedores) les dije que yo haria esos pagos, como comento, eso fue lo que se pacto en su momento para que se diera la compra venta.
    Gracias por su atencion y tiempo.

    • Hola Mel

      Efectivamente, se tiene que notificar al Registro Público de la Propiedad el fallecimiento del usufructuario y pagar los derechos respectivos cuyo monto depende del Registro de tu entidad, para saber si el costo es elevado o no, habría que conocer cual es el desglose de ese pago.

      Saludos

  56. EMILIO E. CARDENAS SANTIAGO

    Desde luego que es una magnífica orientación para empezar a dirigirse hacia los verdaderos objetivos de cualquier situación jurídica. Felicitaciones para el Abogado Ocampo.

  57. Hola antes que nada una felicitacion por sus respuestas y comentarios, trate de buscar en ellos lo que necesitaba saber pero no lo encontre, disculpe pero ojala me pudiera ayudar, mi exesposo compró una casa, en las escrituras dice que compró para su menor hijo ….. pero que el o sea mi esposo se reserva el usufructo vitalicio, hace aproximadamente 6 años yo como mamá y tutora de mi niño firme un documento en el que decia que se venderia esa casa para comprar otra que igual estaria a nombre del niño, lo cual nunca paso la casa no se vendio y si se compró la otra pero igual a nombre de mi esposo, en esta ultima sin mencionar al niño en las escrituras, la preguna es y disculpe el abuso, el aun puede vender esa casa a pesar que han pasado 6 años de que firme ese documento? y la otra es, mi niño de 14 años y yo podemos habitar la casa sin meternos en problemas de que nos acuse de ayanamiento de moradao algo así? esa casa se encuentra abandonada, nunca se a habitado, ojala me pudiera ayudar de eso depende que no estemos en la calle, ya que no tengo recursos para irnos a rentar n estos momentos. agradezco profundamente de antemano su respuesta. AFP

    • Hola AFP

      Habría que revisar lo que se hizo para la venta de ese inmueble para tener la certeza de si puede o no venderse.

      Si su esposo se reservó el usufructo vitalicio, entonces solamente él tiene derecho de habitar el inmueble, para que no tuvieras problema alguno tendrias que tener una autorización de su parte o bien que un Juez así lo ordene.

      Saludos.

  58. Laura Sanchez Hernandez

    En este caso es un hotel k puso mi esposo pero el usufructuario es mi suegro el tiene mucho dinero pero como se peleo con mi esposo ahora dice k se lo va a quitar. Legalmente no se puede hacer nada?? Por favor ayudeme estamos desesperados y no sabemos k hacer. De antemano gracias.

  59. Gracias por sus asesorías.
    No se si entendí bien, ¿la persona que posee el usufructo vitalicio puede arrendar el bien inmueble sin el consentimiento de quienes poseen la nula propiedad o éstos tienen que otorgar algún poder? y en la redacción de un Contrato de Arrendamiento ¿en lugar de poner “único y legítimo propietario” como se podría poner ya que solo poseo el usufructo vitalicio?
    Dios le bendiga por todas sus respuestas.

    • Hola María

      Sí, el usufructurario puede arrendar el inmueble y percibir para sí la renta, no necesita de ningún poder, ni consentimiento de los nudos propietarios, en la redacción del contrato deberás poner en lugar de “propietario”, “usufructurario”.

      Saludos y gracias, que también El te Bendiga.

  60. Hola, Quisiera saber si puedo recuperar una propiedad que mi abuela donó a un hogar religioso, antes de conocerme.
    La escritura dice Donación de Nuda con reserva de usufructo.
    Mi madre murió en 1981 y la donación la realizó en 1991.
    Yo nací en 1980 y mi hermano y yo somos unicos nietos.
    Mi hermano es Discapacitado, el cual está a cargo de estos religiosos desde hace 25 años.
    Me estan reclamando la propiedad a la brevedad y mi abuela hace recién dos semanas que falleció.

    Podré raclamar mi parte como heredera forzosa o en este caso no es viable?
    Desde ya mucha gracias!
    Quedo a la espera de su respuesta.
    Saludos

    • Hola Cecilia

      Desafortunadamente no tienes ningún derecho sobre la propiedad ya que tu abuela se deshizo de ella en vida, únicamente se reservó el utilizarla mientras viviera, al ella fallecer la propiedad plena del imueble se consolida a favor de la asociación religiosa, por lo que están en su derecho de reclamarte la propiedad.

      Saludos.

  61. arturo lorenzana

    Hola, necesito tu consejo, vivo con mi pareja, y la casa es de ella, no sabemos bien como esta el testamento de la propiedad porque mis suegros lo desaparecieron, lo unico que sabemos es que ella es la propietaria, y que ellos tienen el usufructo vitalicio, mi duda es como podemos defendernos puesto que ellos quieren tomar posecion de todo el inmueble y decidir que construir o que deshacer, asi como tomar por completo las rentas de la casa? tambien donde buscar o como encontrar una copia del testamento?

    • Hola Arturo

      El testamento NO es un titulo de propiedad, es una prevencion para el futuro, el testamento por si mismo esta muerto, unicamente cobra vida al momento del fallecimiento de la persona que lo hizo. Es como una poliza de seguro, el dinero se entrga hasta que el asegurado fallece.

      Por lo tanto, si el inmueble esta a nombre de tus suegros, no tienen ustedes ningun derecho sobre el hasta que ellos falten.

      Disculpa la falta de acentos.

      Saludos.

  62. arturo lorenzana

    hola de nuevo, creo que no me explique bien, el testamento lo realizo el abuelo ya fallecido de mi pareja, y ya se realizo la aceptacion de bienes, por eso era la otra pregunta de como se puede romper el usufructo vitalicio, dado que se sienten dueños mis suegros de la propiedad y ya la han empezado a modificar a su gusto la construccion, sin pedir opinion previa.

    gracias

  63. Hola que tal, te agradezco por este foro que tienes, te quiero pedir una asesoria respeto al usufructo, te planteo la situacion y te voy a pedir de favor si me puedes asesorar.
    resulta que la union de comerciantes de un mercado donde estaba mi señora madre se dio el usufructo por 20 años que vence dentro de 2 años, pero resulta que el nuevo presidente quiere municipalizar un local que es el que me dejo mi madre que ya fallecio, pero resulta que el usufructo es por una zona donde estan ap´roximadamente 80 locales pero el unico local que quieren quitar es el mio por que segun son los baños, es esto posible?
    mi señora madre hizo un traslado de ese local a mi nombre frente al notario y lo firmo eso de que me serviria si m quieren quitar mi local ? y por actuan de manera arbitraria en quitrame a mis solamente el local ? que me recomiendas hacer, recibe un aafectuoso saludo

    • Hola Guillermo

      Para empezar, los locales comerciales dentro de un mercado no son propiedad de las personas, son propiedad del gobierno, el cual autoriza que las personas vendan en los locales, es como si tú tuvieras una casa con locales comerciales y rentaras a otras personas esos locales, tú como propietario de todo el inmueble puedes libremente modificarlo a tu gusto.

      De igual forma, el gobierno como propietario del mercado puede libremente modificarlo y en donde tienes tu local quiere poner unos baños, así como también podrías tú hacerlo en tu casa y modificarla a tu gusto, no es arbitrario, es la libertad de cualquier propietario para disponer de sus propios bienes.

      Ahora bien, lo que no puede hacer es quitártelo ahorita, lo que debe hacer es esperar a que termine el usufructo o, si lo quiere hacer ahorita, entonces tienen que pagarte una indeminzación.

      Si deseas mayor información, comunícate conmigo en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  64. Agradezco tu comprensión y apoyo. por contrato privado de compraventa con reserva de dominio, a 3 años, adquirí un inmueble, pero me entere ya para liquidar 1° que quien me vendió mediante contrato por convenio judicial solo tenía la nuda propiedad y sus dos hijas el usufructo “hasta que decidan vivir en domicilio diferente” 2° que a los 6 mese de haber firmado conmigo, dono ante notario a una de sus hijas su nuda propiedad 3° que al año gravo ante notario, ella junto con sus 2 hijas la propiedad por un préstamo con garantía hipotecaria. Me dijeron que no pagaron dicha deuda y que la otra persona ya las demando y no se defendió y me puede desalojar ya que mi contrato es privado y aunque me dio posesión que no puedo hacer nada. Y que no es ilegal lo que me hizo. ¿Es cierto todo? ojala me puedas aclarar todo eso. Muchas gracias

    • Hola Gelacio

      Desafortunadamente un contrato privado no es oponible frente a terceras personas (como el acreedor del préstamo), sin embargo lo que sí es ilegal y hasta frauduento es que te haya vendido un bien del cual ella se ostentó como única propietaria propietaria, que te haya recibido el precio de venta, para colmo que aún sabiendo que te había vendido el inmueble haya hecho una donación de unos derechos que ya no le pertenecían, puesto que ya te los había vendido y encima de todo se haya otorgado un préstamo hipotecario sobre un inmueble del cual son propietarias unas menores de edad, siendo que para ello se requiere de un permiso judicial.

      Saludos.

      • Gelacio Lopez

        Muchas gracias por tu respuesta, te comento que las hijas son mayores de edad, una vivía con ella en otra casa y otra con su papa, aunque ellas sabían por la cercanía que me vendió, pero no hay ningún permiso judicial, disculpa la insistencia, ¿Es legal el contrato de mutuo con garantía hipotecaria que firmaron las 3 a favor de esa persona, si ella ya había donado la nuda propiedad a una de sus hijas, ante notario y quedo inscrito incluso en registro público meses antes?, entonces la puedo demandar por haber donado los derechos que ya no le pertenecían por habérmelos vendido con anterioridad? y no puedo hacer algo con respecto al contrato de mutuo? Yo tengo el contrato firmado por ella, recibos y depósitos de los pagos, y los pagares que me regresaba, vivo en el inmueble desde que me lo entrego. En espera de tu respuesta vuelvo agradecer tu amable atención.

      • Ah, si son mayores de edad, efectivamente no requerían de permiso judicial.

        Habría que ver la escritura para ver si está bien o no, en principio, las hijas como dueñas podían libremente hacer el mutuo.

        Sí, puedes demandarla.

        Veo difícil que puedas hacer algo con el mutuo, habría que estudiar los documentos.

        Saludos.

  65. hola
    mi papa dono la propiedad a mis hijas menores a mi como su representante legal y reservo el 50% usofructo vitalicio a el y el otro 50% a mi . Mi papa ya fallecio y su actual esposa dice que no se va de la casa y que no la puedo sacar. que puedo hacer ?

    • Hola Lorena

      Así como me lo cuentas, perfectamente podrías sacar de la casa a su actual esposa, puesto que no tiene ningún derecho a ella, habría que ver la escritura para tener la certeza plena y de ser así habría que demandarle la desocupación del inmueble.

      Saludos.

  66. Hola:
    tengo muchas dudas, mi suegro le heredo en vida a mi esposo un terreno de 5 hras. de caña mismas que puso en usufructo vitalicio, mi esposo nunca tomo posecion de ellas por que tenemos entendido que seria hasta q el falleciera, pero ese terreno estaba embargado por mi suegra, para que le diera pension a mis cuñados mas chicos que en su momento los dos eran menor de edad, ahorita solo uno, mi suegro acaba de fallecer, entonces mi duda es si mi esposo ya puede tomar posesion del terreno y si todavia mi suegra seguira quitandole pension aunq mi suegro ya no viva, o que onda, por que pues ya el terreno pasara a nombre de mi esposo, y mi cuñada ya esta por cumplir los 18 años, lo que quiero saber en si es si mi suegra puede meterle pleito a mi esposo para que le siga pasando pension para mi cuñada o ya hasta ahi termino su pension, ahora que mi suegro no vive.

    • Hola Martha

      Para tener una correcta perspectiva de tu asunto, y en consecuencia orientarte en forma certera, habría que ver primero en que términos se encuentra el título de propiedad mediante el cual tu suegro heredó a tu esposo y a su vez cómo quedó registrado el embargo.

      Si gustas contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  67. Saludos amigos, tengo una duda y quiesiera ver si es posible me la despejaran:

    Mis padres adquirieron un terreno, este terreno a un costado tiene un area verde perteneciente al municipio, tenemos alrededor de 15 años viviendo aqui y cuidando y manteniendo el área verde, el vecino (que esta en las mismas condiciones) decidió levantar una barda abarcando el area verde y dejando banqueta (que no las hay) para la gente, obviamente y como siempre alguien se molestó por la acción y lo denunció y el municipio vinieron a pararle la obra. La gran pregunta es: ¿El usufructo me sirve para utilizar legalmente el área, construir sobre ella? ¿Podría en un momento dado llegar a ser propietario del área?. gracias por sus comentarios….

  68. Hola que tal, te agradezco por este foro que tienes, te quiero pedir una asesoria respeto al usufructo, te planteo la situacion y te voy a pedir de favor si me puedes asesorar.
    Yo tengo un hijo único mayor de edad, y quiero comprar dos o tres viviendas para alquiler y comprarlas para mi hijo (ESCRITURAR A SU NOMBRE) y yo quedarme el usufructo de por vida, para que el no pueda disponer de estas propiedades hasta mi muerte.
    1ª Puedo comprar yo para mi hijo siendo mayor de edad?
    2ª A mi fallecimiento el estado le hará pagar algún impuesto por (donación o herencia)
    o automáticamente a mi muerte el nudo se consolida y la propiedad pasa a ser
    únicamente de mi hijo
    3ª O solamente se tiene que notificar al Registro Público de la Propiedad el
    fallecimiento del usufructuario y pagar los derechos respectivos
    Te aclaro somos Españoles y no tenemos residencia, vamos y venimos varias beses en el año, nos turnamos .
    Desde ya te agradezco tu ayuda, ya que son mis únicos ahorros y no quiero invertirlos mal y dejar a mi hijo sin nada.
    Un saludo Isabel Sanchez, gracias

    • Hola Isabel

      1.- No puedes comprar para tu hijo que es mayor de edad, para que el inmueble quede a su favor existen 2 opciones: que acuda el directamente a la firma o bien que él lo otorgue un poder para adquirir el inmueble.

      2.- En el DF no tendrá que pagar ningún impuesto por consolidar la propiedad.

      3.- Solamente se le notifica al Registro el fallecimiento del usufructuario.

      No hay problema por la ciudadanía para la adquisición del inmueble.

      Si piensan adquirir en el DF, les puedo ayudar tanto para la adquisición del inmueble como para el trámite de escrituración, contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  69. Desde luego te estoy muy agradecida por tu rápida respuesta y por tomarte tu tiempo, es una muy buena asesoría jurídica. Con mucha gente como tu, buena y humanitaria sin interés monetario este mundo seria mucho mejor. Te mando un saludo muy cordial y Felicitaciones para el SEÑOR Abogado Ocampo. Gracias

  70. María Isabel Carvajal

    Hola
    Veo que eres una persona bondadosa, al ayudar a personas como yo a aclarar algunas dudas. la mía es la siguiente.
    Mi hijo es dueño de una propiedad, que quiere dar en usufructo vitalicio a mi nombre, pero yo soy casada y me encuentro separada de mi marido hace 30 años, pero el secretario del notario, me dice que el notario hace ver que es un impedimento, pero por lo que leí de sus respuestas el usufructo es un beneficio personal, Usted me puede ayudar a aclarar esto, el secretario(que es mi amigo) quiere hacer las cosas bien y me pidió que solicitara a quien sepa más Una Minuta De Usufructo, yo no se mucho, pero si Usted me ayuda, se lo agradeceré. Soy Chilena y vivo en una ciudad donde sólo hay una notaría.
    Muchas gracias y felicitaciones.

    • Hola Maria Isabel

      Yo me encuentro en México y por acá la legislación está manejada de la forma como expongo en mi blog, ignoro cómo se encuentre la legislación de Chile, tendría que estudiar el caso detenidamente para poderte ayudar.

      Si gustas ponte en contacto conmigo en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  71. HOLA NO SE SI ME PODRIAS AYUDAR CON ESTA PREGUNTA HACE UNOS AÑOS MI MAMA DECIDIO PONER A NOMBRE DE MIS HERMANOS UNA CASA CON USUFRUCTO VITALICIO A SU NOMBRE, POR DIVERSOS PROBLEMAS FAMILIARES DESEA ELIMINAR A UNO DE MIS HERMANOS DE LA ESCRITURA, TIENE EL PODER LEGAL PARA HACERLO? MIENTRAS MI MAMA VIVE MI HERMANO NO TIENE “DERECHO LEGAL” DE OCUPAR LA VIVIENDA? MI MAMA TIENE EL PODER LEGAL PARA QUE CORRERLO DE LA CASA?. AGRADEZCO TU AYUDA.

    • Hola Gloria

      Supongo más bien que la nuda propiedad es para los hermanos y tu mamá se reservó el usufructo vitalicio.

      De ser así, tu mamá no puede quitarle ya la nuda propiedad a tu hermano, sin embargo sí puede ella disponer de la posesión del inmueble, por lo tanto puede correrlo.

      Saludos.

  72. Nidia Elizabeth Duran

    Hola tengo algunas preguntas
    Hace 26 años mi papa dio el enganche de la casa que habito pero solo vivio en ella 3 mese y nos abandono nos quedamos en ella mi hermano mi mama y yo la casa estuvimos a punto de perderla por que mi papa no quiso pagar las mensualidades por lo que mi mama me metio a trabajar a los 17 años a una empresa en la cual gracias a Dios sigo en ella ,pero el dinero que ganaba todo se lo daba a mi mama para pagar la casa. la cual la liquide en menos de 10 años y hace aproximadamente 7 u/o 8 años ante notario logre que mi papa me sediera su parte por medio de Usufructuo vitalicio esto por que nunca se divorcio de mi mama y la casa esta a nombre de los dos para cuando mi papa fallecier no hubiera problema por los otros hijos que tuvo despues con otra persona, en su momento todos mis hermano estuviero de acuerdo en eso por que yo fui la que pago esta casa ademas de mantener a mi mama hasta el dia de hoy que ya son 26 añose la parte de mimaa se quedo con derecho de usufructuo vitalicio con nuda propiedad hasta su fallesimiento. Pero desde hace ya un año tengo problemas con mi mama ella es una persona de la tercera edad de 75 ños la cual sufre de depresion y comienza con diagnostico de demencia señil. Es muy grosera y sucia yo soy mama soltera y soy la que siempre a mantenido la casa y a mi mama por que ninguno de mis hermanos hasta el dia de hoy le da un solo peso , yo soy la que la tengo dada de lata para el servicio medico . Bueno a raiz de que nos peleamos mucho ella me amenazo con hacer testamento a favor de mis hermanos pero a mi no se me hace justo por que desde antes que pagara los gastos del notario para arreglar lo del usufructuo yo pague la casa ni siquiera mi mama por que ella solo trabajaba por temporadas en tienditas,cuidando niños ó pegando botones con una comadre nunca gano lo suficiente como para poder pagar una mensulidad apenas le alcanzaba para sus pasajes y aportar algo a los gastos del gas ó la luz . pero ella tiene 16 años que ya no realiza nadano tiene ningun ingreso yo la visto y calzo como si fuera otra hija mia . ella para cuando hay problemas norma tu da la cara pero si yo quiero opinar sobre la casa ahi ya no tengo derechos y esto no se me hace justo tengo una hermana que es de las mayores que es la que mete la sisaña por que se quiere quedarse con la casa, ella es casada y su esposo gana bien tiene dos casas pero es tan ambiciosa que quiere quedarse con mi casa yo hable con mis hermanos y les dije que me ayudaran con los gastos de mimama y todos se negaron y mi hermana la que les menciono me dijo que ni modo que me habia tocado la peor parte mi mama le presta el estacionamineto de la casa para que guarde sus carros entonces yo le exigui que pagara por este que el dinero se lo diera a mi mama pero influye tanto en ella que no da ningun peso y mi mama se me pone al brinco cuando le reclamo a m hermana. bueno el punto es que puede hacer si mi mama hace testamento legalmente la casa esta su nombre pero yo la pague y llevo los gastos de esta desde hace 26 años hay alguna ley quew me proteja por que mi mama se escuda en su edad me ha dicho que como es de la tercera edad ella lleva las de ganar . ¿que puedo hacer? hay alguna ley que me proteja.

  73. HOLA AGRADECERIA MUCHO SI PUDIERAS ORIENTARME UN POCO SOBRE MI SITUACION:
    MI MADRE Y YO TENEMOS ESCRITURA REGISTRADA DEL 50% DE UNA PROPIEDAD QUE CONSTA DE DOS CASAS INDEPENDIENTES PERO QUE NUNCA SE REALIZO LA PROPIEDAD ORIZONTAL, Y AHORA TENEMOS MUCHOS PROBLEMAS YA QUE NOS TOCA PAGAR A NOSOTRAS SOLAS EL CATASTRO DE TODA LA PROPIEDAD PORQUE EL OTRO FAMILIAR QUE ES PROPIETARIO DEL OTRO 50% SE QUEJA QUE NO TIENE DE DONDE PAGAR. AHORA ESTAMOS TRATANDO DE HACER LA PROPIEDAD ORIZONTAL PARA SEPARAR DEBIDAMENTE LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES, PERO LAS ESCRITURAS CORRESPONDIENTES ESTAN CON USO FRUCTO, UNO A MI MADRE CON NUDA PROPIEDAD DEL 25% A MIS DOS HIJAS YA MAYORES DE EDAD EN ESTE MOMENTO Y EL OTRO 25% CON NUDA PROPIEDAD A MI HERMANA(50% DE LA PROPIEDAD) Y EL OTRO 50% ESTA CON USO FRUTO A MI HERMANO CON NUDA PROPIEDAD A SUS HIJOS. EL ABOGADO NOS EXIGIO UN PLANO DE LA PROPIEDAD QUE YA SE REALIZO Y AHORA NOS DICE QUE TENEMOS QUE LEVANTAR EL USO FRUTO PARA EL PODER TRABAJAR .ES ESTO VERDAD? PUEDEN MIS HIJAS ENVIAR UN PODER A ALGUIEN PARA QUE LAS REPRESENTE YA QUE NO VIVEN EN EL PAIS ? LA PROPIEDAD QUEDARIA A NOMBRE DE ELLAS LO QUE LES CORESPONDE? PUEDE MI MADRE Y MI HERMANA TRANSFERIR EL DERECHO DE ELLAS A OTRA PERSONA?
    NO SABE CUANTO LE AGRADECERIA SU AYUDA. DIOS LO BENDIGA POR SER LA LUZ DE MUCHAS PERSONAS.

    • Hola Elizabeth

      Efectivamente tienen que extinguir el usufructo.

      Sí, pueden otorgar tus hijas un poder, te recomiento que acudan al Consulado de México para que no haya problemas con el mismo.

      La propiedad puede quedar a nombre de quienes ustedes decidan siempre y cuando todos estén de acuerdo.

      Si deseas mayor información contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  74. hola, gracias por el tiempo dedicado, tengo un problema, y necesito un aclaracion.
    mi padre medio la nuda propiedad resernandoce el usufructo (de un inmueble) , mi pregunta ¿ puede impedirme vivir en el inmuheble? ¿si no tengo donde ir? con que herramientas cuento para poder dejar sin efecto el usufructo.

    • Hola Danian

      Como digo en mi blog, el que tiene el usufructo tiene la libre posesión del inmueble, inclusive hasta puede rentar y disponer para sí del inmueble, por lo tanto puede impedirte vivir en él.

      Las únicas herramientas con las que cuentas son tus manos, tus pies y tu cabeza para demostrarle a tu papá que no dependes de él ni necesitas sus regalos, que puedes salir adelante por tí mismo trabajando.

      Saludos.

  75. le agradesco por el tiempo dedicado y tiene razon un abrazo y muy bueno el espacio

  76. Hola tengo una casa en la cual mi mama y yo tenemso el 50% y 50 % de esta pero mi mama se reservo el derecho de usufructu vitalicio ¿puede ella revocar este usufructuo haciendo un testamento?

    • Hola Malena

      El testamento surte efectos hasta el fallecimiento del interesado (como en el seguro, te pagan hasta que fallece el titular), por otro lado, el usufructo es vitalicio, es decir, termina con la muerte del que lo tiene a su favor, por lo tanto resulta inútil hacer un testamento respecto de ese usufructo porque al momento de su fallecimiento ya no habría usufructo qué heredar.

      Si lo que quieres es tener ahorita el usufructo, simplmente tendría que llevarse a cabo una escritura de donación del mismo a tu favor y de esa forma consolidas nuda propiedad y usufructo.

      Si tienes más dudas comunícate conmigo en ocampoarch@hotmail.com inclusive si vives en el DF, puedo ayudarte con el trámite pues colaboro en una Notaría.

      Saludos.

  77. Estimado ocampoarch, veo que conoce muy bien el tema de nuda propiedad y usufructo, y quiero solicitarle de favor su apoyo para determinar lo siguiente.
    Al finalizar el juicio sucesiorio de mi abuelo, el juez me nombro como ultimo albacea, esta sentencia nos sirvio para constituirnos más tarde ( un año después) bajo un régimen de condomino y fui nombrado administrador de dicho bien.
    En vida mi abuelo rento un local, que más tarde designo a mi hermano y a mi como nudos propietarios y a mi padre como usufructuario. Desde 2005 que tome el cargo de albacea he rentado el local y he transmitido el importe de las rentas a mi padre mediante cuenta bancaria, no obstante hace unos días me solicito que él realizara el contrato de arrendamiento para 2011, no obstante ya tenia uno firmado con el inquilino desde el 1 de enero del 2011.
    1.-Tiene que respetar ese contrato hasta que venza en Enero del 2012 para que el comience a arrendar? o lo puede hacer desde ahora.
    2.- Como nudo propietario puedo solicitar al usufructuario un porcentaje de las rentas mediante un incidente a un juez civil un fondo de “administración” para la conservación del inmuble ( pintura, impermeabilizante, tuberias etc). ( Claro en el caso que no quiera dar ni un centavo para dicho fin).
    3.- A que consecuencias legales me expongo de tratar de impedir que el pueda arrendar el inmueble.
    Todo lo anterior en Mexico DF.
    Gracias y afectuosos saludos.

    • Hola Erzare

      1.- Efectivamente, tiene que esperar hasta enero del 2012, siempre y cuando él ya se haya escriturado el bien, de lo contrario tendrás que seguirlo rentando tú en tu carácter de albacea.

      2.- No lo puedes solicitar como nudo propietario, sin embargo la administración del condominio sí puede solicitárselo al usufructuario.

      3.- Si él ya se escrituró el inmueble tendrías muchos problemas porque estás limitando SU propiedad, si todavía no se escriturado, entonces puedes continuar sin ningún problema con la administración en tu carácter de albacea., salvo que la ley de tu entidad dijera otra cosa.

      Si requires de mayor información comunícate conmigo en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

      Saludos.

  78. HOLA YO TENGO UNA DUDA NO SE SI ME PUEDAS ACLARAR DESPUES DE 4 AÑOS DE CASADA LA TIA DE MI ESPOSO NOS DIO SU CASA COMO DONACION LA CUAL FIGURA COMO PROPIEDAD MIA Y DE EL , EN LA ESCRITURA ELLA SE RESERVA EL DERECHO DE USUFRUCTO, LO QUE YO COMPRENDI QUE ERA QUE IBA A VIVIR AHI MIENTRAS ESTE CON VIDA AL PASAR EL TIEMPO MI ESPOSO Y YO NOS SEPARAMOS Y EL NO QUIERE DARME ABSOLUTAMENTE NADA YO DEJE TODO EN CALMA POR CINCO AÑOS UN DIA ME LLAMRON PARA DECIRME QUE ACAMBIO DE UNA MENSUALIDAD YO FIRMARA MIS DERECHOS DE ESE INMUEBLE QUE ME LLEVARIAN A UNA NOTARIA CONSULTE CON MI ABOGADO HICIMOS UNA CONCILIATORIA YO LEPEDIA UNA INDEMISACION POR SEIS AÑOS DE CASADOS Y EL NO QUERIA DARME PERO QUERIA QUE YO FIRMARA LOS DOCUMENTOS NO QUEDO EN NADA UEGO HACE TRES DIAS ME LLEGO LA DEMANDA DE DIVORCIO YA LLEVAMOS 10 AÑOS CASADOS Y CUANDO FUI A AVERIGUAR EN LA ESCRITURA DE LA CASA HAN AGRAGADO UNA PAGINA EN LA QUE DICEN QUE CON FECHA 24 DE ABRIL DEL 2010 YO Y EL LE HEMOS DADO USUFRUCTO VITALICIO A SU TIA NO ENTIENDO BIEN ADEMAS YO NO HE FIRMADO NADA LO HAN HECHO TODO A MIS ESPALDAS PORUQE NO QUIEREN QUE YO PIDA NADA HE TENIDO 5 AÑOS PARA HACERLO Y FRANCAMENTE LA CASA NO ME IMPORTA SOLO QUIERO LO QUE ME CORRESPONDE DE ACUERDO A LEY POR HABER ESTADO CASADOS 10 AÑOS- PODRIAS EXPLICARME QUE ESTA SUCEDIENDO Y QUE DEBO HACER
    TE LO AGRADECERE

    SALUDOS
    TU BLOG ES MUY INTERESANTE Y COMPLETO

  79. hola mucho gusto en saludarlo. lo felicito por sus indicaciones. son muy buenas
    pregunto! mama dejo una casa con derecho de su usufrutoa 8 hermanos pero yo quiereso seder mi parte a otro por que en gestiones personales aparesco con 2 propiedades y eso me perjudica para cualquier ayuda que me puedan brindar.
    mi mama me puede eliminar de la escritura o yo sedo mi derecho a uno de mis hijos atte: julio
    porfavor responada lo antes posible
    gracias. :)

  80. Raul Vazquez Perez

    buen dia, primero que nada Felicitarte por tu blog, es excelente, sobre todo para las personas que somos recien egresados o estudiantes de la carrera de derecho…

    1.- que sucede en caso de que quien tiene la nuda propiedad sea menor de edad y fallece el usufractario.

    2.- en el punto planteado anterior, quien es la usufrataria es la mama, el niño esta registrado unicamente por la madre, sin embargo tiene el temor de que al fallecer ella y al ser su hijo menor de edad , el papa del niño trate de aprovecharse de esa situacion y disponga de la propiedad asu conveneniencia, ¿ como se puede evitar esto?

    • Hola Raul

      Gracias por las felicitaciones

      1.- El menor de edad se convierte en propietario pleno.

      2.- Para disponer del bien tendría que solicitar un permiso judicial, para no disponer de ninguna forma del inmueble, el mismo tendría que estar a nombre de otra persona de tu entera confianza.

      Saludos.

  81. HOLA
    Mi abuelo dejo una casa a 4 hermanos en nuda propiedad, y una hermana en usufructo vitalicio, es posible de alguna manera romper dicho usufructo vitalicio?
    en este caso solo tres de los nudos propíetarios estan dispuestos a vender la propiedad y la usufructuaria y uno de los nudos propietarios no lo estan.
    agradezco sus respuestas!

    • Hola

      La única forma es que se lleve a cabo un juico de disolución de copropiedad por lo que hace a uno de los nudos propietarios.

      Por lo que se refiere a la usufructuaria, la única forma es que el comprador espere que fallezca la usufructuaria.

      Saludos.

      • gracias, el problemas es que un abogado afirma que es muy posible que se pueda eliminar dicho usufructo, y el pide una cantidad de dinero para empezar a tramitar dicho juicio, entonces no es de ninguna forma reversible dicho usufructo?

      • Pues habra que ver cul es su razonamiento, pero desde mi punto de vista lo veo difcil. Saludos.

  82. Hola Buen día.
    Excelente Blog.
    Tengo una pregunta, Tengo una propiedad y quiero desajenarme de ella, para acceder a un crédito hipotecario, estoy casado por sociedad legal, y hemos decidido donarlo a nuestros hijos con usufructo vitalicio a favor de mi esposa, ahora bien , ante el registro público de la propiedad, quíen sería el dueño? ya que tengo que presentar carta de NO propiedad tanto mía cómo de mi esposa. Nos es útil este movimiento legal? Muchas Gracias por su tiempo!

    • Hola Manuel

      En el Registro, los dueños serían tus hijos y tu esposa contaría con un derecho de usufructo.

      El que les funcione o no depende del criterio del banco al cual le pidan el crédito, desde mi punto de vista yo creo que no tendrían ustedes propiedad alguna, simplemente un derecho que no implica propiedad alguna.

      Saludos.

  83. Mi abuelo Fallecio y 3 meses antes vendio su bien (finca), ahora los hijos abren un proceso de sucsiòn instetada, y el abuelo no tenia nada. Que pasa ahi?.

  84. Buenas tardes.:

    Mi abuelo fallecio en junio del 2010 y 3 meses antes vendio unico bien que tenia (una finca),y su hijo mayor sabia de esa venta ahora 2 de sus hijos abren proceso de sucesiòn Intestada, y demandan al hermano mayor hijo del fallecido , como si tuviera que responder por esa venta y tambien demandan al comprador del bien,¿esa venta la puende hechar para atras?

  85. Hola Licenciado,
    Mi papá acaba de fallecer y heredó como nudos propietarios a mi 2 hijos y a mi como usufructuaria vitalicia de una bodega que está rentada. Estoy casada bajo régimen de sociedad conyugal. ¿Tiene mi esposo derecho sobre el dinero que yo reciba de la renta de la bodega de la cual tengo el usufructo? Muchas gracias por su atención, saludos

    • Hola Ana Gabriela

      Conforme a las capitulaciones matrimoniales que se celebran ante el Registro Civil y que son de machote, ellas dicen que TODO lo que los cónyuges obtengan se aportará a la sociedad conyugal, por lo tanto sí tendría él derecho a eso.

      Saludos.

  86. como puedo recuperar una propiedad que compre ase tres años, pero la persona que me vendio, es una persona de la tercera edad, y un hijo que sirvio como testigo, ahora ya no quieren desalojar, por que la señora sufrio infartos y quedo en estado de incapacidad mental, que debo aser para que se respete el contrato

  87. buenas noches,soy viuda y vivo en parejael cual es separado,no diborciado,tiene dos hijos,y me deja un piso en usofruto,por si a el le pasa algo.Los hijos si el falleciera tienen algin derecho,para echarme de la vivienda.Muchar gracias

  88. hola mis padres m donaron su casa pero ellos tienes usufucto vitalicio, podrian embargar la casa ya que nos dimos cuenta que papa le debe a varios bancos como $250,000. si nos la podrian quitar gracias por tu atenciones

  89. hola soy yo otra vez, mis padres me donaron la casa pero ellos estan con usufruto vitalicio, yo no sabia nada que el debia a los bancos, y se hizo esa donacion ante el notario, y el predial viena a mi nombre unos personas me comentan, hasta el mismo notario que ellos solo estar viviendo a hi mientras tengan vida y que eelos no son dueños de la propiedad. pero tengo temor que no la puedan quitar pues el problema empeso como en el 2008 que fue en el año tambien se hizo la donacion, espero me puedas explicar por que yo no quiero que mi madre se quede sin un techo. gracias saludos.

    • Hola Edith En principio efectivamente, ellos no son dueos y por lo tanto no te la pueden quitar. Sin embargo existe lo que se llama “fraude de acreedores” que consiste en hacer una transmisin de propiedad para no tener bienes con qu responder a sus acreedores, si el acreedor logra descubrir que a propsito tus padres se quedaron sin nada para que no les embargaran, puede entablar un juicio para anular la transmisin de propiedad y entonces s poder embargar. Saludos.

  90. muchas gracias, otra preguntita tambien por me dio de internet e leeido que los bancos no le conviene hacer gastos por formalisar un embargo ya que ellos se lo pasan a un despacho de cobradores supuestos abogados y son los que cobran, mi padre ya tiene 60 años y ya ni como les pueda pagar el si quisiera pero a su edad ya no hay trabajo…para el. unos me dicien que no pasa nada que a los quinco años se borra el adeudo sera sierto, yo quisiera tener lo para pagarlo , ami no me gustan ese tipo de creditos los odio pero uno , pensa de una forma y ellos lamentablemente de otra me da mucha pena y como quisiera pagarle asta lo ultimo que debe. gracia y espero qeu me puedas acesorar ya que lo mas importante para mi es mi madre y no quisiera que ella sufriera….

    • Hola de nuevo Edith Si al banco le conviene o no demandar depende de varios factores, principalmente del monto del adeudo, tambin de si vendi el crdito y el nuevo acreedor lo compra barato, entonces tal vez a l si le convendra demandar, muchas veces hasta los propios despachos lo toman personal y slo por molestar lo hacen. Puede pasar algo… puede no pasar nada, la moneda est en el aire. Saludos.

  91. hola buendia; qisiera asesoria en relaciona a lo siguiente: Mi tia le dono a su unica nieta su casa bajo un ususfructo vitalicio; surgio un problema cuando la nieta lo qiso hipotecar apenas salieron las escrituras; Mi tía le solicito le devolviera el terreno a lo que ella acepto; y ya que estan listas las nuevas escrituras xq se acordo que seria una compraventa a favor de una hermana de mi tía, esta muchacha ya no qiere firmar; Que se puede hacer en este caso?? Ella al parecer se asesoro y ahora simplemente dice que NO FIRMARA nada por que ya se lo dieron y es de ella. De antemano mil grax.

    • Hola Carmen

      La verdad es que tiene razón la nieta, las únicas 3 formas de revocar una donación son:

      1.- Que su abuelita haya caído en estado de necesidad y su nieta se rehuse a auxiliarla;

      2.- Que tu nieta haya cometido algún delito grave en contra de tu abuelita, su familia o sus bienes; y

      3.- Que al fallecer tu abuelita aparezca algún menor de edad a quien deba darle alimentos.

      En cualquiera de los casos, habría que llevar a cabo un juicio para poderle quitar la propiedad donada.

      Saludos.

  92. hola que tal espero y me puedan ayudar en este caso!!! mi abuelo que ya fallecio me dejo la nuda propiedad de dos inmuebles pero tambien le dejo a mi papa el usufructo vitalicio lo que pasa es que mi papa tuvo un problema y esta en un reclusorio y pues hace poco el me dijo que el queria renunciar al usufructo vitalicio por medio de un poder, para que se me adjudicara el 100% del inmueble , ahora mi pregunta es, se puede hacer este poder irrevocable renunciando al usufructo pero como esta en el reclusorio necesita a un representante para que mi papa renuncie al usufructo o puede ser directamente hacia mi (heredero de la nuda propiedad) por que mi lic se quiere poner como representante de mi papa pero a mi no me suena nada confiable y el borrador de el poder dice asi (jorge, (papa) confiere poder especial irrevocable, a la abogada laura ,liberandola de rendir cuentas,para que en su nombre y representacion, sin condicion alguna renuncie notarial o judicialmente al usufructo vitalicio que le fue legado por su progenitos (el abuelo) ahora que nuestra lic se quiera poner como representante de mi papa no se me hace lo correcto pero la lic dice que se necesita poner ella para que en voz de ella mi papa pueda renunciar si no no se va a poder tener el 100% del inmueble. la verdad estoy confundido y no se que sea lo correcto o si tiene razon o ella ahora va tener el usufructo o que onda? atte persona desesperada angustiada…

    • Hola Luis Alberto

      Lo mejor sería que el poder no sea irrevocable porque de esa forma sí tiene que rendirle cuentas a tu papá y de cualquier forma también puede renunciar a la herencia y por otro lado no es necesario que esté a nombre de ella, puede el poder quedar a favor de cualquier otra persona de tu confianza excepto tu esposa si estás casado en sociedad conyugal.

      Si requieres de mayor información por favor contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  93. Hola Lic. en 1993 done a mi ex esposa el 50% de mi propiedad, cuando le hize la donacion estaba hipotecada la casa, posteriormente yo la pague tengo los recibos, finalmente fui lanzado por que eeela hizo vale esta donacion en forma gratuita, actualmente estoy desempleado y me cueta mucho trabajo por mi edad conseguir un trabajo fijo, y casi no tengo dinero para mis gastos, la pregunta es puedo revocar la donacion por estado de necesidad pues tengo dos hijos menores de edad, ademas de que ella no pago el credito esto se pudiera considerar como delito grave desde el punto de vista de que yo fui quien pago el credito. el lanzamiento lo realizaron el 1 de septiembre de 2010.
    muchas gracias por su ayuda

  94. Muchas felicidades Licenciado por tu aportaciones y tu ayuda, mi pregunta es: actualmente estoy liquidando un credito hipotecario, mismo que se encuentra solo a mi nombre, tengo 2 hijos de 3 y 4 años de edad, no estoy casado, actualmente estoy pasando por una situacion dificil en cuanto a una separacion mi pareja no quiere ya nada con migo pero su familia se esta metiendo y quieren que ponga la casa a nombre de ella y de mis hijos por lo que temo que me puedan sacar de la casa y yo no tendre adonde ir, le he propuesto que sigamos pero por ideas de su familia ella no quiere, puedo yo hacer la escritura con la nuda poriedad a mi nombre por el hecho de que no me saque y cederles los derechos a ellos es decir la nuda propiedad para ellos.
    de antemano se lo agradezco con el corazon.

  95. Hola Licenciado Adolfo:
    Solo queria felicitarte por tu blog. es magnifico y mas que nada por darte ese tiempo para ayudar a los demas, en estos tiempos tan dificiles que estamos viviendo y que Dios siempre te de la luz necesaria para iluminar tu camino y poder seguir tu labor humanitaria.

  96. buenas noches.. disculpa mis padres se divorciaron y nos dejaron como dueños de una casa a mis hermanos y a mi… pero mi madre se recervo el usufructo vitalicio…en la casa vivimos hermanos y madre… puede ella sacarme de la propiedad debido al usufructo???… y para vender la propiedad supongo que se necesita el concentimiento de todos los dueños, pero tambien de mi madre???… por cierto, las escrituras nunca las he visto, puedo exigir que me las muestren o pedirlas en algun lugar legalmente por ser uno de los dueños para estar segura de lo que en ellas se redactó???
    de antemano muchas gracias…

    • Hola Monika

      Sí, debido al usufructo tu mamá te puede sacar.

      Para vender la propiedad tienen que estar todos de acuerdo, inclusive ella, de lo contrario el comprador tendría que aceptar el usufructo y esperar a que ella falleciera para tomar posesión del inmueble.

      Puedes pedir una copia certificada de la escritura en el Registro Público de la Propiedad.

      Saludos.

  97. CARLOS:
    BUEN DIA ABOGADO , NO SE SI ME PODRIA PODRIA ORIENTAR EN ESTE CASO O SITUACION : HACE 10 AÑOS MURIO MI MADRE , Y MI PADRE ME DEJO UNA PROPIEDAD COMO NUDO PROPIETARIO Y EL SE RESERVO EL USUFRUCTO VITALICIO YO ESA PROPIEDAD LA HE ESTADO TRABAJANDO POR MAS DE DIEZ AÑOS Y SIEMPRE LES MANDABA SU DINERO A MIS PADRES, Y DESPUES DE LA MUERTE DE MI MADRE A EL ,PERO EL DESPUES SE CASO Y Y DE DOS AÑOS PARA ACA NO HE TENIDO CONTACTO CON EL , ELLOS NUNCA ESTUVIERON ACA NI ACARGO DE LA PROPIEDAD, AHORA YO QUISIERA VENDER LA PROPIEDAD POR RAZONES DE INSEGURIDAD QUE SE VIVE ACA, Y DARLE UNA PARTE A MI PADRE QUE SE PUEDE HACER SI NO HE TENIDO CONTACTO CON EL .,Y LO QUE QUIERO ES VENDER,..
    ESPERO ME ORIENTE GRACIAS Y RECIBA UN SALUDO

    • Hola Carlos

      Desafortunadamente se necesita de su firma para poder vender la propiedad, a menos que el comprador se quiera quedar con el problema, pero entonces tendrías que venderla más barata.

      Saludos.

  98. UNA PREGUNTA: MI MADRE MURIO HACE 2 AÑOS Y DEJO A MI PAPA COMO ALBACEA Y COMO USUFRUTO VIALICIO. SIENDO EL EL ALBACEA TIENE QUE ENTREGAR CUENTAS SOBRE LO QUE PERCIBE DE RENTA DE LA CASA QUE NOS DEJO AMI HERMANO Y AMI? CUAL ES LA OBLIGACION DE EL COMO USUFRUCTO VITALICIO Y COMO ALBACEA?.

    • Hola Juan Carlos

      Como albacea tiene obligación de administrar y rendir cuentas a los herederos de ello, así mismo tiene la obligación de entregar en propiedad los bienes a dichos herderos.

      Por otro lado como usufructuario, tiene derecho a percibir el total de las rentas cobradas.

      Saludos.

  99. Hola Lic.
    Me quedó muy claro lo que es el usufructo vitalicio, pero tengo algunasdudas en mi caso conreto. que agradecería infinitamente me ayudara a aclarar, gracias de antemano por su labor.
    Recien me he divorciado voluntariamente, la causa real violencia intrafamiliar en todos sus aspectos, pero con la intervencion DIF, firmó un convenio el padre de mis hijos. en donde hace la donación de la casa que habitamos a mis menores hijos y me ha dejado el usufructo vitalicio para mi, pensión alimenticia para mis hijos, exclusivamente a mi no quiso darme pensión aunque yo no trabajo y no he trabajado los últimos 10 años de mi matrimonio, porque así lo acordamos con mi ex-esposo ya que cambiamos de lugar de residencia, por motivo su trabajo .
    La pregunta concreta es que entre otros motivos por seguridad (ya q mi ex vive a la vuelta), me quiero mudar de casa, y tengo la oportunidad de hacerlo, pero mi ex me ha amenazado que si lo hago, primero me va a reducir la pensión, puede hacer esto? y si rento la casa, que ya entendí que puedo hacerlo, podría disponer del dinero? segundo que me pelearía la custodia de los niños si me muevo, puede hacerlo?, tercero quiere rendición de cuentas del 15% q da a c uno de mis dos hijos, procede?, y por último si yo en un futuro podría vender la casa y con el dinero comprar otra a nombre de mis hijos, esto es, en las mismas condiciones, cabe aclarar que es muy reciente el trámite del divorcio está por terminar apenas, pero ya causó ejecutoria la sentencia y yo no he encuentrado trabajo.
    Mil gracias por la oportunidad de exponer mi caso, saludos
    Laura.

    • Hola Laura

      No puede reducir la pensión a menos que se reciba un menor sueldo.

      Si rentas la casa, puedes disponer tú del dinero sin ningún problema, él nada tendría que ver.

      Puede pelear la custodia, falta que gane, en la práctica sólo para el caso de que la mamá tenga violencia familiar con los hijos es cuando les quita la custodia, regularmente siempre es la mamá quién tiene la custodia.

      No sel e tienen que rendir cuentas a él por ningún motivo.

      Saludos.

  100. Gissel Hernandez

    hola mi nombre es Gissel ,mi abuelita le dejo la casa a mi mama como propietaria y a mi el usufructo vitalicio, siendo menor de edad mi mama hpoteco la casa y ahora que ya tengo la mayoria de edad mandan demanda a mi mama y a mi por tener el usufructo, mi pregunta es que si esto es posible? o si yo podria demandar ?

    • Hola Gissel

      Sí, es posible que te demanden como usufructuaria, así mismo es posible hipotecar el inmueble bajo estas circunstancias.

      Más que demandar lo que se tiene que hacer es pagar el adeudo.

      Si deseas mayor información contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  101. Bárbara Vidarte

    Hola, mi hijo recibió de herencia un departamento y actualmente está haciendo los trámites para la escrituración con usufructo vitalicio a mi nombre. ¿Es necesario que yo firme algún documento? o simplemente que se me nombre en la documentación de que yo soy la usufructaria?. Gracias de antemano por la asesoría que me puedan dar.

  102. Hola!!! Felicidade x tu blog, muuy bueno, pero tengo una duda sobre esto, mi tía, casada por bienes separados, esta con mi tío que es el nudo de una propiedad, donde sus padres son el usufructo vitalicio, uno de ellos ya murio, pero la sra. quiere darle la casa asu otra hija… se puede hacer esto??? puedes disponer de la casa sin consultar con mi tio??? gracias x la ayuda sera muy bien recibida y de gran importancia… gracias!!!

  103. hola yo quiero saber si mi ex puede traspasar la casa donde a vito con mis hijos ya que yo me quede con el usufructo vitalisio y la casa es de interes social de in fonavit puede hacer eso ne se sito a lluda

  104. Hola, tengo una pregunta si mi abuelo heredó una propiedad a mi abuela y tres personas son usufructuarios vitalicios hay alguna forma de que se les quite este usufructo si ellos no mueren y no quieren firmar su renuncia me refiero a cuestiones legales. gracias.

  105. HOLA QUISIERA AYUDA PARA SABER Y NO ESTAR TAN PREOCUPADO RESULTA QUE MIS ABUELOS ESTABAN VIVOS Y CASADOS CON BIENES MANCOMUNADOS MI ABUELA LE DONO TODO EL TERRENO AUNA TIA QUE RESULTO NO SER HIJA LEGITIMA DE MI ABUEÑLONI RECONOCIDA POR EL PERO AHORA MIS DOS ABUELOS MURIERON Y ESTA TIA VENDIO LA MITAD DEL TERRENO HACE MUCHO Y MI PAPA QUIERE PELEAR LA PARTE QUE LE CORRESPONDIA A MI ABUELO MI PADRE SI ES HIJO LEGITIMO PERO ESTA TIA YA VENDIO LA OTRA PARTE DEL TERRENO A OTRA PERSONA MI ABUELA NUNCA TOMO EN CUENTA AMI ABUALO PARA DONARLE SINEMBARGO LE DONO EL 100% MI ABUELA PERO MI ABUELO NO SUPO PODREMOS REVOCAR ESO O PELEAR LA PARTE DE MI ABUELO Y CANCELARLE LAS ESCRITURAS A ESA PERSONA QUE COMPRO EL TERRENO? OJALA ME DIERAN ESPERANZAS MI CORREO ES VAMPKILL2005@YAHOO.COM.MX

  106. jose antonio hernandez perez

    MI PADRE COMPRO UNA PROPIEDAD PARA 3 HERMANOS (JUAN, REYNA Y GABRIEL), Y SE RESERVO EL USUFRUCTO VITALICIO PARA EL Y MI MADRE, PERO LUEGO CAMBIO DE OPINION Y AL AÑO SIGUIENTE FUE ANTE UN NOTARIO Y CELEBRO UN CONTRATO EN DONDE MIS HERMANOS LE DONABAN LA PROPIEDAD A MI PADRE (EN ESE MISMO CONTRATO MI MADRE RENUNCIO AL USUFRUCTO VITALICIO). LE TRANSCRIBO LO QUE DICE EL CONTRATO =LOS HMNOS. GABRIEL, REYNA Y JUAN, POR SUS PROPIOS DERECHOS DONAN A SU SEÑOR PADRE EL SR. ALDEMAR, LA NUDA PROPIEDAD X), MI PADRE FALLECIO EL 26 DE JUNIO/2011, MI PREGUNTA ES: QUIEN ES LA PERSONA QUE SE QUEDA COMO DUEÑO DE LA PROPIEDAD YA QUE EN EL CONTRATO DE DONACION NO SE DEJO A NADIEN EN CASO DE SU MUERTE (MI PADRE Y MI MADRE ESTABAN CASADO POR SOCIEDAD CONYUGAL), DE ANTEMANO GRACIAS POR SU RESPUESTA Y ESPERO HABERME EXPLICADO BIEN YA QUE SOLO ESTUDIE LA PRIMARIA

    • Hola Jose Antonio

      Hay que ver si tu padre otorgó testamento y deberán estarse a ello, si no lo hizo, entonces a tu mamá le corresponde un 50% de la propiedad y del otro 50% se reparte entre los hijos que él haya tenido por partes iguales.

      Saludos.

  107. Hace 2 años mis papas hicieron un testamento de una casa que vendieron donde dejaban a mi hermano y a mi 50% a cda uno asi como sus bienes presentes y futuros, Ellos ya vendieron esa casa y acaban de adquirir una donde yo tengo la nuda propiedad y ellos el usufructo vitliceo mi pregunta es al fallecer mis papas mi hermano tiene algun dercho sobre la nueva casa y otra pregua al fallecer mis papas tendria que hacer nuevas escrituras

  108. Hola Rodolgo:
    Con mi padre y madre llegamos a un acuerdo entre mi hermano y yo de comprarle la casa y darle un anticipo y una mensualidad hasta que fallezcan, mientras seguiran viviendo en ella como suya, me interesa saber más sobre el usufructo, donde puedo contactarte para saber en cuánto me sale este trámite y cuánto tiempo lleva. gracias

  109. Felicidades por tu labor en este blog…. tengo varias preguntas, te pido me ayudes a aclarar mis dudas… Tengo 22 años de casada bajo el regimen de separacion de bienes y no hemos hecho ninguas capitulaciones…Hace 6 años mis padres me donaron su casa reservandose el usufructo vitalicio…mi padre murio hace 3 años… y mi madre me pidio que nos vinieramos a vivir con ella para no estar sola; tiene 80 años de edad, diciendome que compartiriamos los gastos de la casa etc. Mi marido y yo tenemos nuestra propia casa, entonces rentamos la nuestra y nos mudamos a hacerle compañia a mi madre. Al tiempo de habernos cambiado con ella, empezo a decir que ella tiene el derecho de que nosotros la mantengamos, le demos de comer, paguemos todos los servicios (agua, luz, gas, etc) que porque ella quiere ahorrar su dinero (recibe $30,000 mensuales de la renta de otra propiedad), para tener liquidez para “su vejez” (imagino yo que hospitales, medicos, medicinas, etc). Nosotros tenemos 5 hijos, edades entre 12-22 años, y a mi no se me hace justo que mi esposo tenga que mantener a mi madre, teniendo ella solvencia economica muuuy relajada. Mi madre me ha mandado ya 3 citatorios de conciliacion… a los cuales no acudi…y me mando una licenciada para “explicarme” el usufructo vitalicio, para NO demandarme…
    1.-Mi esposo tiene derechos sobre la casa?
    2.-Puedo pedir un credito hipotecario sobre la casa?
    3.-Porque mi madre me puede demandar?
    4.-No hay problema si voy a vivir a otra casa y la dejo a ella sola?
    5..-Somos varios hermanos, y algunos quieren hacerme pagar caro el que me hayan regalado la casa… que tan lejos pueden ir?
    6.-Que tanto estan obligados ellos en atender a mi madre? o solo yo soy la responsable de ella?

    Gracias de antemano…

    • Hola Dianna

      Gracias por las felicitaciones.

      1.- No.

      2.- No.

      3.- No veo forma por la que pudiera ella demandarte algo, pues no ha caído en pobreza, ni tienes obligación de darle una pensión alimenticia pues tiene bienes suficientes para vivir.

      4.- No, por las mismas razones del punto anterior.

      5.- Ni lejos, ni cerca pueden ir, sólo pueden dar patadas de ahogado y problemas para obtener la posesión de la casa para el caso de que alguno de ellos se fuera a vivir ahí en caso de que tú no tengas dicha posesión.

      6.- Todos los hijos tienen la misma obligación de atender a sus padres, independientemente de las circunstancias en que cada uno viva.

      Saludos.

  110. hola mi situacion es esta mi mama puso como unica heredera de su casa a mi hermana por medio de notario pero ahora mi mama esta arrepentida mi hermana esta como usufructuaria vitalicia, se podra cambiar eso? o cancelarlo? ahora mi mama quiere que estemos las dos como herederas pero notarios le han dicho que eso no se puede hacer y mi pregunta es que se puede hacer en este caso? somos de cd del carmen campeche mexico. gracias

    • Hola Isabel

      Me causa dudas tu redacción, porque herencia únicamente se hace mediante testamento y sólo se puede hacer efectiva al momento del fallecimiento de tu mamá (como si fuera un seguro, sólo se puede cobrar después del accidente o fallecimiento del titular). Si estás en este caso, puede modificarse sin ningún problema el testamento y al fallecimiento de tu mamá ambas quedarán como copropietarias.

      Quiero entender que no es mediante testamento, sino que tu mamá le escrituró directamente a tu hermana mediante una donación (mal llamada “herencia en vida”), pero no cero que le haya donado el usufructo más bien le habrá donado la nuda propiedad. Si estás en este caso dicen por ahí que “el que da y quita…” y en derecho es igual, lo dado ya no se puede quitar. Si fuera este tu caso, tendría tu hermana que acceder a transmitirte el 50% de la propiedad.

      Si gustas escríbeme a ocampoarch@hotmail.com para que te pueda asesorar mejor.

      Saludos.

  111. si gracias yo le escribo directamente creo no me explique bien gracias de todos modos.

  112. Hola
    Mi situación es que hay un usufructo vitalicio a nombre de los papas y nuda propiedad por igual de 50% cada hermano.
    Mi pregunta es si por deudas de uno de los dos hermanos el banco puede embargar su parte y desalojar el piso.También me gustaría saber si puedo vender mi parte, es decir exigir al otro hermano que me de mi parte ya que quiero venderlo para liquidar la deuda con el banco pero se que no a personas ajenas ya que no puedo disponer del inmueble.
    Gracias
    Saludos,

    • Hola Carlota

      Sí, es posible para el banco embargar los derechos de copropiedad del hermano deudor y como consecuencia desalojar el inmueble.

      También puedes disponer libremente de tu parte para venderla, el problema es que encuentres a alguien que la quiera comprar bajo estas circunstancias.

      Saludos.

  113. Que es el usufructo vitalicio ?

  114. Hola Adolfo, Mi cuñado murio hace 5 años, antes de enfermar me encargo los papeles de su casa, que estaba en construcción, y me comento que queria que su hijo fuera el propietario, el niño ahora tiene 10 años, y su mamá quiere los papeles para escriturar a su nombre, como puedo proteger la propiedad del niño, pues el contrato de compra y venta y el contrato de lotificacion lo cedieron a nombre del niño? , La señora es inestable y en ocasiones pasadas me los pidio para vender y darle el dinero a su pareja actual, en la casa viven sus Papas y Hermanos de ella, pienso que quiere darselos, que puedo hacer para proteger el patrimonio del niño.

  115. Melquiades Pueblito Hernandez

    Estimado Lic.
    Estoy viviendo desde hace mas de tres (3) años en una propiedad misma que nos rentan, el dueño fallecio y la señora que cobra las rentas, ya nos demando, de hecho ella nos demando por la firma de un pagaré, pero nada de las rentas!, a ella de un total de 25 casas ya le han “quitado” los inquilinos cuatro, podriamos nosotros hacer algo?….Creo que lo hicieron por “usufructo”, me podria orientar???
    Gracias y es muy bueno al tener esta opción de orientación abrierta!
    Dios lo Bendice!
    atte: Melquiades Pueblito Hernandez

  116. Hola Licenciado. Muchas gracias y felicidades por su blog.
    Ya acudí a la notaría y se va a hacer la escrituración por compra-venta de la nuda propiedad, y la señora se quedará con el usufructo vitalicio. Sin embargo, tengo una pregunta, luego de leer el Código Fiscal del DF en su artículo 113: ¿se pagan los mismos impuestos por una compra-venta de nuda propiedad que por una compra-venta de la propiedad total?

  117. Hola Buenas tardes
    Tengo el sig. problema, hace 4 años un amigo solicito un credito a una compañia cervecera para poner un negocio y yo firme de aval. resulatq ue este amigo se fue del lugar y no pago el credito, me han estado notificando a mi casa(esta casa es de mi papa que ya fallecio y esta a mi nombre el pago del predial, no tenemos escrituras por vivir en zona de riesgo) cree que me la puedan embargar? tambien hace tiempo compre un terreno y hace 2años en la escritura puse a mi hija con nuda propiedad y yo con usufructo vitalicio. me pueden embargar este terreno ? la deuda inicial era de 30000.00 sin embargo yo no estaba enterado del no pago de ese adeudo hasta apenas el año pasado que me he estado defendiendo, podria heber negociado y pagarles pero ahora la deuda segun ellos es cerca de 200000 cosa que ya no podria pagar. que me aconseja hacer para que no embargen mis inmuebles?
    Agradezco su respuesta
    atte. Javier

    • Hola Javier

      Te podrían embargar tus derechos hereditarios de tu papá, siempre que de la parte proporcional que te corresponden sobre la totalidad de la masa hereditaria, se pueda cubrir el adeudo.

      Otra opción que tienen es iniciar un juicio donde anulen la escritura que hiciste a nombre de tu hija argumentando que fraudulentamente la pusiste a su nombre para no hacer frente a tus obligaciones y así lograr determinar que tú eres el propietario pleno y por lo tanto embargarte dicho bien y rematarlo.

      Para darte una mejor asesoría necesito que me des más datos, por favor contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  118. Hola abogado veo que tienes muchos seguidores en la red, realmente realizas una ayuda humanitaria muy importante en el asesoramiento de la interpretación de las leyes y lo explicas de una manera muy simple que no importa el nivel intelectual de las personas, te felicito por tu contribución. agradecere de igual manera me orientes sobre un caso que me compete y espero poder explicartelo lo mas simple, esto es a petición de mi madre que estoy apoyando, el caso es el siguiente: Mis padres compraron una propiedad para sus dos hijos menores, esto quiere decir que las escrituras estan en co-propiedad, reservandose mis padres el usufructo vitalicio, mi padre ya fallecio, actualmente vive mi madre y mi hermana en la propiedad en cuestión. el punto es que mi hermano literalmente se tiro al vicio y es realmente una persona irresponsable y como es propietario llega frecuentemente hacerles escandalos y tratar de correrlos de la casa, mi madre preocupada, molesta e indignada y por la seguridad de mi hermana que aunque ella es propietaria igual de la casa, quiere retirarle los derechos de la propiedad a mi hermano y dejarselo todo a mi hermana, bueno no quiero hacerte una historia de drama familiar, la pregunta expresa es que si mi madre puede revocar ese derecho a mi hermano, si es posible que tendria que hacer, gracias de antemano por tu asesoria y apoyo. Saludos

    • Hola Victor

      Gracias por las felicitaciones.

      Si el hermano no quiere vender su derecho de copropiedad, entonces sería un juicio muy largo y difícil para acreditar por un lado que los padres donaron el inmueble a los hijos y luego acreditar que el hermano ha sido ingrato con su madre por lo que se le revocaría dicha donación.

      Si no existe la posibilidad de acreditar la ingratitud del hijo hacia la mamá, ella no puede disponer de ninguna forma de la propiedad del hijo.

      Si deseas mayor información por favor contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  119. hola lic. muchas felicidades y gracias por la ayuda dada!
    bueno mi pregunta es si mi esposo me cedió el usufructo de una casa, la cual estoy dando arrendada, y el muere teniendo una deuda con el banco, éste me puede embargar el inmueble?

  120. hola de nuevo, tomandose en cuenta que las sucesoras son mis hijas, y yo sólo tengo el usufructo, casados por bienes separados, tengo algo yo que ver con esa deuda?

  121. agradeceria me informara que es lo que quiere decir:
    se vende conservando el usufructo vitalicio de la nuda propiedad, con derecho al crecerlo de la nuda propiedad

  122. Hola agradeceria me orientaras aquien a cudo vendi una casa a un conocido haciendole firmar pagares por dos año y en el mes de diciembre la cantidad cambiaria mas alta pero aun no me paga la de dic, del año pasado ni este año 2011 y tengo 3 pagares que no me paga, que hago con quien me dirijo soy una persona de 79años y vivo sola.
    de antemano gracias.

  123. HOLA LIC. ME PODRIA ASESORAR POR FAVOR, EL CASO ES EL SIGUIENTE, MIS ABUELOS NO DEJARON TESTAMENTO Y EN EL TITULO DE PROPIEDAD ESTA LA FIRMA DE UN TIO ( EN EL TITULO DE PROPIEDAD SE ESPECIFICA QUE MI TIO FIRMO POR QUE MI ABUELO NO SABIA ESCRIBIR) PARA ESTO MI MAMA TIENE EN SU PODER EL TITULO DE PROPIEDAD ORIGINAL, ELLA TIENE COMO 25 AÑOS HACIENDOSE CARGO DEL MANTENIMIENTO Y DE LOS PAGOS DEL PREDIAL, QUIERO SABER QUE DERECHOS TIENE MI MAMA, YA QUE MIS TIOS TIENEN PENSADO VENDER LA CASA Y MI MAMA SE NIEGA ( DE HECHO MI MAMA A HABITADO MAS DE 25 AÑOS EN ESA CASA); POR SU ATENCION MUCHAS GRACIAS Y ESPERO SU RESPUESTA.

    • Hola Miguel

      Tu mamá únicamente tiene derecho a heredar la porción que le corresponde como hija, si tus tíos quieren vender y tu mamá se niega, tendrían que llevar a cabo un juicio para realizar una venta forzosa del inmueble en remate.

      Si deseas mayor información contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  124. Hola Lic. antes que nada quiero unirme a las felicitaciones por este blog. Me ha resultado muy esclarecedor y de gran ayuda. Mi consulta es sobre el tipo de procedimiento o escrituración que se tiene que hacer para vender una casa de la cual poseo la nuda propiedad y mis papás pseen el usufructo vitalicio al 50 % cada uno. Cabe decir que ellos se están separando y de común acuerdo queremos vender la propiedad para que cada uno de ellos se quede con la mitad de la venta. Yo no tengo ningún problema con donarles o cederles (finalmente regresarles) la nuda propiedad.

    • Hola Leo

      Gracias por las felicitaciones, me da gusto que te haya sido de ayuda el blog.

      Simplemente lo que necesitan es encontrar a un comprador y que todos firmen de común acuerdo la escritura a su favor.

      Saludos.

  125. Me divorcie hace 6 años y el la casa que teniamos mi ex y yo lo cedimos a nuestros hijos menores conservando yo en usufructo vitalicio, quiero mencionar que mi Ex mujer se fue con otro hombre y abandono a mis hijos menores dejandolos conmigo y me cedio en el diorcio la custodia. ahora ella esta pidiendo que tambien quiere gozar del usufructo vitalicio del bien que le cedimos a nuestros hijos y aparte quiere la custodia y que yo me salga de la casa para ella quedarse con ellos. por favor ando desesperado y no se que hacer. Gracias.

  126. Una duda el dueño de la nudia propiedad puede hipotecar la casa de la que gozo el usufructo?

  127. HOLA LIC. OCAMPO. GRACIAS A DIOS QUE EXISTE GENTE COMO USTED QUE ASESORA A LOS NEOFITOS COMO YO. A MI MUERTE MI HERMANO QUIERE PONER COMO NUDO PROPIETARIO A MI HIJO DE 4 AÑOS Y EL QUEDAR COMO USUFRUCTUARIO HASTA LA MAYORIA DE EDAD DE MI HIJO. PUEDE NOMBRAR COMO SEGUNDO USUFRUCTUARIO A MI OTRO HIJO DE 22 AÑOS A FALTA DEL PRIMERO? OPERA LA TEMPORALIDAD PARA EL 2o.? A FALTA DE MI HIJO DE 4 AÑOS SU MAMA ADQUIERE LA NUDA PROPIEDAD? MI HERMANO QUE OTORGARIA LA NUDA PROPIEDAD PUEDE ADQUIRIR LA NUDA PROPIEDAD A FALTA DE MI PEQUEÑO DE 4 AÑOS? AGRADECERE INFINITAMENTE SUS COMENTARIOS AL RESPECTO.

    • Hola Antuan

      Lo que no entiendo es porqué tu hermano quiere disponer de una propiedad tuya.

      Tú puedes hacer con ella lo que desees y poner como usufructuarios y nudos propietarios a quien quieras y durante el tiempo que consideres necesario.

      Si deseas mayor información contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  128. Hola

    Tengo una duda, muere mi padre y tiene un rancho que le dio mi abuelo pero el se reservo el usufructo vitalicio, pero las escrituras tan a nombre de mi padre y de un tio en copropiedad, y yo como hijo devo de heredar esa propiedad al 50%.
    Mi pregunta es… Cuando pase a mi la propiedad, ese usufructo lo sigue teniendo mi abuelo o se cancela?
    Y si no se cancela, q podria yo hacer para quitarlo.?

  129. Hola

    Para poder calcular el isr en una compraventa de nuda propiedad, la duda es: ¿Se toma la totalidad del precio como valor o solo el 50% del precio?

    Gracias
    Saludos

    • Hola Saraí

      El ISR es un impuesto por la ganancia que se obtiene, si el nudo propietario está vendiendo y le están pagando $100, entonces su ganancia son $100, por lo tanto paga ISR sobre los mismos $100.

      Saludos.

  130. HOLA LIC. OCAMPO: EN UN USUFRUCTO TEMPORAL, A LA MUERTE DEL NUDO PROPIETARIO SIENDO MENOR DE EDAD QUE PASA CON LA PROPIEDAD? PUEDE PASAR A PODER DEL USUFRUCTUARIO SI ASI SE ESTIPULA ANTE NOTARIO? O PASA A SER HERENCIA PARA LA MAMA Y HERMANO DEL MENOR NUDO PROPIETARIO? PRETENDO QUE LA MAMA NO RECIBIERA NADA!

    • Hola Antonio

      A la muerte del nudo propietario, serán beneficiarios de la propiedad sus herederos.

      Para que pudiera quedar a nombre del usufructurario tendría que hacer testamento el nudo propietario, para lo cual si es menor de edad, tendría que ser mayor de 16 años.

      Son herederos de toda persona en primer lugar sus hijos, a falta de ellos la esposa y los padres, a falta de ellos, los hermanos.

      La única forma que no reciba nada la mamá es que el menor sea mayor de 16 años y otorgue testamento a favor de otra persona, si es que esa es su voluntad.

      Si deseas mayor información contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  131. Jose Manuel campos

    Me podrías ayudar compre en un fraccionamiento y las publicidad decía que incluía la casa club, al revisar el contrato de compra venta dice tal cual; Casa Club, el documento que otorgara los derechos de uso o usufructo, mediante acción o membresia al titular del lote materia del presente contrato, incluida dentro del precio pactado en este contrato, así como las obligaciones a que se compromete, se entregara ante notario publico al momento de la firma de la escritura correspondiente. No me han entregado nada, a que tengo derecho??, llevo 1 año y no he podido usar la casa club??

  132. HOLA LIC. OCAMPO: EN UN USUFRUCTO TEMPORAL (HASTA QUE EL NUDO PROPIETARIO CUMPLA 21 AÑOS), Y MUERE EL PRIMER USUFRUCTUARIO, PERO EXISTE UN SEGUNDO USUFRUCTUARIO POR SUCESION, SE TIENE QUE ACUDIR A UNA NOTARIA O ES AUTOMATICA LA SUCESION SI ASI ESTA ESTABLECIDA EN LA ESCRITURA PUBLICA?

    • Hola Antonio Habra que ver en la escritura los trminos en que se constituy el usufructo para determinar si existe o no, porque si el primer usufructuario era el de los 21 aos, me parece que ya se extingui. Si gustas contctame en ocampoarch@hotmai.com para que me proporciones ms datos y pueda ayudarte mejor. Saludos.

  133. Hola Licenciado!!!!
    Primeramente felicidades por su atenciòn y ayuda a tantas personas.
    ya leí mucho y he adquirido nociones sobre esto, lo cual le agradezco.
    Mi duda es la siguiente. Mi papa y mi mamá estaban casados por bienes mancomunados, antes de fallecer mi padre, despues de una larga enfermedad, mis padres decidieron hacer donaciones o herencias en vida de sus propiedadea a todos sus hijos, con usufructo vitalicio para mi madre, para asegurar su bienestar en su vejez. Algunas de estas propiedades colindan unas otras. El problema es que uno de mis hermanos, nudo propietario, de una de la propiedades, (valga la redundancia), levanta un muro y tapa las ventanas de la propiedad contigua, cuyo nudo propietario es otro de mis hermanos. En fin, el primero de ellos no esta dispuesto a quitar el muro. Mi madré desea hacer la revocaciòn parcial o total de tal donaciòn, por daños, pues no puede rentar la propiedad por no tener ventilaciòn. Considerando que el ha hecho daño moral a mi mamá (pues esta muy agobiada por toda esta situaciòn) y a sus bienes como poseedora del usufructo y a su familia, en este caso el segundo de mis hermanos, que es el nudo propietario afectado. Es posible realizar la revocación de la donaciòn?. También, vale la pena señalar que la propiedad donde se levantó el muro la ha ocupado mi hermano por mas de 20 años, el ha pagado el predial durante todo este tiempo y nunca ha pagado el usufructo a mi madre, quien tiene 22 años de viuda Ella no le cobró porque quería apoyarlo económicamente a el y a su familia. Puede ella utilizar el recurso de la ingratitud también?
    Muchas gracias por sus finas atenciones y espero poder encontrar en su respuesta la manera de poder ayudar a mi madre.
    Saludos
    Eremaba

    • Hola ERM

      Gracias por las felicitaciones.

      No es posible revocar la donación por la causa que me planteas, en dado caso, tu mamá podría pedir mediante un juicio la obtención de la posesión del inmueble.

      Saludos.

  134. Hola estoy desesperada estaba casada por bienes mancomunados (pero separada hace muchos) mi papa me regalo un departamento pero lo puso a su nombre y me recomendaron que pusiera usufructo vitalicio para mi y asi lo hicimos para cuando ya estuviera divorciada me saliera mas barata la escrituracion
    mi padre fallecio y me dejo el departamento a mi ( nuda propiedad) entonces decidi venderrlo y me dicen que mi ex marido ( me divorcie antes de que muriera mi papa ) debe firmar porque como cuando compramos el departamento todavia estaba casada pues le pertenece el 25 por ciento del departamento (o sea la mitad del usufructo) no entiiendo no se supone que el usufructo no entra dentro de la sociedad conyugal? y .. no se supone que el usufructo se extingue cuando se consdolida al tener las dos partes ? vivo en el estado de mexico y me case y divorcie en el df
    gracias

  135. Muchas felicidades por su blog, me gustaría saber si me pude sacar de unas dudas que tengo.
    Mi suegro falleció y le dejo el usufructo vitalicio a mi suegra y como herederos a mi esposa y a mi cuñado, pero mi suegra quiere darse el nombre de dueña de la propiedad y se cree dueña absoluta de la misma, alegando que es la dueña hasta que se muera la pregunta es si ella puede poner a su nombre la casa o venderla pues mi suegro la dejo como albacea y según tengo entendido ella metió una demanda para que fuera revocado el testamento de mi suegro pues alega que ella era la esposa y le corresponde la propiedad y no a sus hijos a lo que quiero llegar es si puede poner a su nombre la propiedad y heredar a otra persona fuera de ya los mencionados herederos de la propiedad, pues mi cuñado esta apoyando a mi suegra para que ponga a su nombre la ya mencionada propiedad y mi esposa quiere saber si esto puede pasar y es legal pues hay otro interés de otra persona queriendo quedarse con la propiedad es la hermana de mi suegra y mi esposa no quiere que ella toque la casa de su papá. Es algo enredoso pero espero haberme explicado con claridad.
    Y que puede hacer mi esposa en lo legal para que eso no pueda suceder, que mi suegra cambie la propiedad a su nombre y que su hermana de mi suegra tampoco pueda heredar y tener nada. De antemano muchas gracias….

    • Hola Ofar

      En primer lugar deberían tener ustedes noticias del juicio de revocación del testamento, si no es así, deberían entonces iniciar ustedes el trámite sucesorio de él, notificar a la mamá y al hijo y así aparecería el otro juicio.

      En realidad es muy difícil anular un testmaento, pues los notarios ponen especial cuidado en ellos.

      Para darte una asesoría completa sería necesario que me proporcionaras documentos de lo que se haya hecho, si gustas contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  136. Hola
    Mis padres me hicieron la donacion de la casa Soy nudo propietario y es en usufructo vitalicio mis padres aun viven y Yo quiero adquirir una casa por medio del credito infonavit Estoy obligado a pagar el impuesto del 2% del valor de la propiedad que quiero adquirir ?
    Cabe mencionar que el catastro de la casa de mis padre esta a mi nombre

    • Hola Juan Carlos

      No entiendo lo del 2%.

      Saludos.

      • Juan Carlos

        …el 2% por sus siglas (ISAI) impuesto sobre adquisicion de inmuble que aplican sobre el valor de la casa que quiero adquirir Lo antes mencionado sobre dicha propiedad mis padres son legitimos duenos hasta que se presente la acta de difuncion entonces se tomara razon en el registro publico de la propiedad y comercio de este municipio. Pero el recibo del catastro del la casa esta a mi nombre, lo cual no lleva a la pregunta Original si al momento de yo querer comprar casa por medio de credito infonavit estoy obligado a pagar el 2% imp. del valor de la propiedad?
        Gracias por su Atencion Saludos!

      • Hola Juan Carlos S, tienes que pagar el ISAI ya que es un impuesto que se genera por cada inmueble que se adquiere. Saludos.

  137. gracias abogado por esos valioso aportes que nos comparte.quisiera hacer una pregunta.yo le done una propiedad a mi hija,con asufructo vitalicio, ya que viajo fuera del pais la mayor parte del año.ahora ella tiene una escuela instalada en la propiedad, y yo necesito tener un lugar para vivir, pues en la actualidad no tengo casa mas que ese predio.que me recomienda, y si puedo recuperar esa propiedad.
    atte.jose

    • Hola José

      Si el usufructo está a tu nombre, tienes derecho a habitar y utilizar todo el inmueble, inclusive podrías cobrarle una renta a tu hija.

      Lo primero es hablar y llegar a un arreglo, si no lo acepta, se le puede iniciar un juicio y lanzarla del lugar.

      Si gustas contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  138. gustavo paredes

    hola que tal muy buena informacion que manejas aqui y tengo una duda
    los papas de mi suegra tenian un terreno muy grande y pidieron antes de morir que se dividieran en 2 partes el terreno 1 para mi suegra y 1 para su hermana, dejaron como albacea al hermano de mi suegra el realizo todos los tramites y al final 1 terreno quedo supuestamente a nombre de mi esposa y el otro de su tia pero ahora nos damos cuenta que su tio dejo una parte del terreno a su nombre pero ese tio esta en estado vegetativo desde hace 10 años resulta que unos parientes se enteran de ese terreno y ahora presentan un documento de hace 16 años donde dice que ese tio dejo a una sobrina su terreno como usofructo y asu mama como nuda propietaria resulta que esa sobrina murio en el 2000 mi duda es que ahoirta esos familiares traen ese documento notrariado peliando ese terreno, se puede hacer algo por no perder esa parte del terreno, esa parte del terreno esta dentro de una barda que abarca todo el terreno de mi esposa es una barda que tiene como 20 años y siempre se ha pagado impuestos por todo el terreno y limpiado el terreno hace unos años solo aparecia el nombre de mi esposa como propietaria en el catastro pero desde que se entero la familia resulta que sale a relusir esa parte del terreno en el catastro y el documento de usufructo el cual comente, como es gente de dinero, se puede hacer algo para no perder ese terreno? muchas gracias.

  139. Hola.. me llamo Manuel saludos y felicidades por tu información es muy clara y muy valiosa para mi en este momento, tengo una duda acerca de este tema,mi abuelo ya fallecido escrituro una propiedad nombrandose como el usufructo vitalicio, por otra parte nombrando a su hija que es mi madre como la nuda propiedad, a lo que leo lo unico que se tiene que hacer es la consolidación de la propiedad para que mi madre tenga derechos plenos sobre dicha propiedad verdad?, mi duda es: que en la escritura aparece el nombre de mi madre con su primer apellido y apellido de casada, hago notar que mi padre ya es finado tambien; mi duda es: que si por el apellido de casada mi madre pueda tener algun problema en cuanto a efectos de la propiedad llamese venta, donación u herencia,he consultado a un abogado y me dice que mi madre unicamente tiene derecho al 50% del inmueble y el otro 50% quedaria intestedo por mi padre, y que lo que tendria que hacer es abrir un juicio para que nosotros como hijos le cedamos los derechos, subrayo que el nombre de mi padre en ningun momento se lee o menciona en la escritura. de antemano agradezco su atención quedando como su seguro servidor Gracias..!

    • Hola Manuel

      Por el nombre de tu mamá no tienes problema alguno.

      La propiedad le pertenecería en 50% a tu papá siempre y cuando se haya escriturado a nombre de tu mamá estando ella ya casada y se haya casado en sociedad conyugal, de otra forma no le corresponde nada a tu papá.

      Si deseas mayor información contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  140. Hola nuevamente ¿Cómo se liquidan los bienes propios ( los adquiridos antes del matrimonio o los de heredados) al momento de la terminación de la sociedad conyugal por fallecimiento de alguna de las partes y la parte finada no deja testamento?

  141. Hola estoy queriendo comprar una vivienda para mi hijo que es solero, el pondra algo de dinero ( la cuarta parte aprox) y el resto mi esposo y yo. El problema es que no sabemos si escriturar a nombre de el (ya que tememos x su futuro) o comoo hacerlo, para que si se casa el dìa de mañana su futuro esposa no comparta la venta de la propiedad si es que deciden venderla, y mudarse a otra casa. o en el peor de los casos si se divorcian para que no se quede el en la calle. graciass

  142. Buenos dias; quisiera saber algo mas sobre este mismo tema; mi padre tiene dos propiedades somos dos hijos y nos pretende dejar una a cada quien por el regimen del usufructo vitalicio. Mi pregunta es que pasa en el caso de que yo(el nudo propietario)fallezca antes que mi padre(el usufructuario) ya que tengo esposa nos casamos por bienes mancomunados y me interesa saber que ella quede bien ya que tambien queremos tener un hijo. que pasa si yo fallezco ella queda en mi lugar, habria que hacer alguna clausula?. Agradeceria su apoyo

    • Hola Albert

      Tu nuda propiedad pasa a tus herederos, si no tienes testamento quedaría para tu esposa y tus padres (si no tuvieres hijos), si para entonces ya tienes hijos, entonces quedarían fuera tus padres y entrarían el o los hijos junto con tu esposa; si tienes testamento quedaría para quien hayas nombrado en él.

      Saludos.

  143. hola, quiero me ayudes con lo siguiente:
    A Un matrimonio le donan una propiedad con nuda propiedad a los hijos menores y el usufructo vitalicio a los padres, estan divorciandose que pasaría con el usufructo de él, y con la propiedad ya que ella no la quiere vender sino vivir siempre ya que uno de sus hijos de 5 años es discapacitado.

    • Hola Isabel

      Supongo que tu pregunta en concreto es si él puede de alguna forma vender el inmueble y la respuesta es: NO; lo único que puede hacer es usarlo, pero si están viviendo ustedes ahí o si acaso un Juez llegare a prohibírselo, pues ni eso.

      Saludos.

      • Nadie quiere vender el inmueble, sino vivir la madre con sus hijos lo que sucede que primero él no quiere salir del departamento y segundo él tiene el usufructo del inmueble ante una demanda de divorcio como queda él respecto al usufructo???? Gracias

      • Hola Isabel Como los 2 gozan del usufructo, ambos tienen derecho a habitar el inmueble (independientemente del divorcio), para que l no pueda disfrutar de dicho derecho, tendra que exisitir una sentencia de parte de algn Juez a quien se le acredite que no es posible la cohabitacin. Saludos.

      • Hola, ya la Comisiaria de violencia intrafamiliar le dio la salida, pero esto es Violencia Intrafamiliar pero el divorcio esta en un juzgado aun no hay audiencia, mi pregunta insisto que pasa con el usufructo de él???????lo pierde, tiene un costo etc etc.

      • Lo que estoy tratando de decirte es que su usufructo est en manos del Juez. Saludos.

  144. ola primero que nada exelente blog.. lei varios comentarios y respuestas y me ayudaron bastante pero quisiera que me ayudaras tengo la espinita todavia. mira lo que pasa esque fallecio el esposo de mi mama y dejo testamento, dejandola como propietaria de una casa pero aparece como usufructo vitalicio su hija del fallecido.. en el testamento dice que no la pueden vender ni hipotecar etc.. por que si la venden o hipotecan la que recibira las ganancias es el que tiene el usufructo vitalicio. pero en el testamento no dice que no la pueden rentar.. mi mama la quiere rentar pero ella no sabe si la renta tambien le queda al usufructo .. esa es la duda que tengo… gracias

  145. Quisiera saber si esto proteje. Ante un divorcio

  146. Buenas tardes, mi esposo y yo compramos una casa, nos la vendio un familiar no hemos hecho el contrato de compraventa, pero la queremos notariar, estamos casados por bienes mancomunados y tenemos un hijo de 8 años. mi esposo dice que la casa la va a poner a mi nombre, Pero quisiera saber si aquí podría aplicar el usufructo vitalicio, y como seria para beneficiar a mi esposo y a mi hijo en caso de mi fallecimiento.

  147. muchas felicidades lic. Por sus consejos y que Dios lo conserve muchos años mas perdone lic. Tengo una duda mi mama ya habia hecho su testamento y me nombro su heredero universal tengo 6 hermanos mas pero ninguno se hizo cargo de ella pero ya se enteraron y empezaron los problemas y como mi mama sufrio un infarto cerebral se vio delicada y se le empezaron a olvidar las cosas entonces ellos ya la llevaron hacer otro testamento a base de engaños cree q tenga alguna validez ese testamento el q hizo a mi favor fue un año antes de su infarto q sufrio por su consejo mil gracias

  148. Muy buenas noches, antes que nada quiero felicitarlo por este excelente espacio, mi duda es la siguiente: Mi papa y mama compraron una casa, la cual se escrituro a nombre de mi madre, pero por estar casados bajo bienes mancomunados es de los dos. Hace 10 años ellos se separaron, físicamente mas no legalmente, por lo cual me donaron la casa bajo usufructo vitalicio, mi mama aun vive en la casa, yo me case y me independice. La cuestión es la siguiente, mi papa hace unos días amenazo a mi mama en quitarle la casa y venderla o pelearla legalmente y a mi gustaría saber si mi papa lo puede hacer, ya que Él y mi mama comparten el usufructo y yo soy el donatario.

  149. Buenas tardes, tengo un inmueble el cual en un momento al adquirirlo las escrituras las hicimos con nuda a mis hijos pero el usufructo esde mi esposa y mio, en este momento por problemas economicos quisieramos hipotecar la casa, pero como mis hijos son menores de edad me dicen que no se puede hipotecar el inmueble, podrian orientarme a cerca de que documento necesito para poder hipotecar mi inmueble?

  150. Si esta en manos del Juez, cual seria su resolución??? por ejemplo????

  151. Hola Don Adolfo, le felicito y agradezco su MAGNIFICA labor.
    Me gustaría que me ayudara con algunas dudas que tengo.
    Soy propietario de una vivienda y en las escrituras aparezco como único propietario y en ellas no se hace ninguna referencia de usufructo.
    Sin embargo, también tengo un contrato privado entre mi tía, su marido y yo, en el que se reconoce el derecho de usufructo de ellos. En ese contrato privado (no está hecho ante notario) no se especifica ni las condiciones que pactamos verbalmente ni la duración del usufructo (vitalicio o temporal). El caso es que la vivienda lleva muchos años vacía, no vive nadie en ella, y ,como me supone mucho esfuerzo pagar todos los meses, he obtenido permiso verbal de mi tía para que me deje alquilarla y destinar la renta al pago de la hipoteca. Mi duda es si, una vez alquilada la vivienda, ¿puedo tener problemas si el marido de mi tía me denunciara valiendose del documento privado que firmamos los 3 en el que se les reconoce el derecho de usufructo? Llegado ese hipotético caso, ¿Tendría validez que yo me defendiera alegando que no se cumplieron las condiciones (no especificadas en el contrato) que pactamos para el usufructo? ¿Tendría validez ese contrato privado estando las escrituras totalmente a mi nombre? ¿Como puedo evitar que haya problemas? Muchas gracias y disculpe la extensión de la consulta. Saludos

    • Hola Jorge

      Desafortunadamente sí es posible que te haga valer su derecho y podría hacerse valer através del contrato privado, la única forma de que no haya problema es conseguir por escrito su autorización.

      Saludos.

  152. Buenos días:
    Mi problema es que los abuelos de mi marido le dejaron en herancia dos casas a sus dos nietos desheredando a la hija. Ahora se a repartido la herencia en vida del abuelo (la abuela fallecio haces 12 años) como mi cuñada tenia problemas economicos le compre yo su mitad de la nuda propiedad con lo cual ahora mi marido y yo somos propietarios del 100% de la nuda propiedad. Firmamos un contrato privado con el que el abuelo autoriza a compartir el usufructo con nosotros, ya que a habernos hipotecado no podemos comprarnos o irnos de alquiler a otra casa. Ahora dice que a cambiado de opinion y quiere que nos marchemos. que podemos hacer para que no nos echen. puede quedarse el con una propiedad y nosotros en la otra, el firmo junto conmigo la hipoteca por tener el usufructo

    • Hola Susi

      Tendría el señor que iniciar un juicio para pedirles la posesión del inmueble, dentro del cual podrían ustedes exhibir el contrato privado y sería cuestión del Juez decidir si respeta o no dicho contrato.

      Saludos.

  153. Hola buenos días, mi esposo y yo le compramos una casa a un tío, fuimos a ver a un notario para escriturar la casa a mi nombre, pero en acuerdo interno con el tío de mi esposo quedamos en que él va a vivir en un cuarto independiente de la casa por siempre. Pero sin estipular una clausula en las escrituras, pero al ir con el notario la casa va a quedar a mi nombre y con usufructo al tío de mi esposo , quiero saber si esto es correcto y me surgen dudas por ejemplo, mi esposo, mi hijo y yo salimos muy seguido. Quiero saber y escuchándome extremista, si en caso de fallecer los 3 a quien se le quedaría la casa ¿al tío de mi esposo? De antemano gracias por su respuesta

    • Hola Betty En caso de que fallecieran los 3, el inmueble podra seguirlo habitando el to, sin embargo la nuda propiedad pasara a tus herederos (que en caso de que no haya testamento y a falta de tu esposo y de tu hijo y para el caso de que fallecieran los 3 juntos, quedara a favor de tus padres y para el caso de que no existan, sera para tus hermanos). Saludos.

      • licenciado, muchas gracias por su pronta respuesta, felicidades por su blog y gracias por compartir sus conocimientos

      • Gracias Betty Saludos.

      • hola licenciado abusando de sus conocimientos, tengo otra duda en cuanto al usufructo, ejemplo si tengo la nuda propiedad de un bien con usufructo a otra persona, de acuerdo a lo que he leido en su blog en cuanto a este tema se que el derecho de usufructo se cancela al momento de morir de la persona con dicho beneficio. mi duda surge si antes de morir el usufructuario cede los derechos de su usufructo otra persona dicha persona puede habitar el inmueble? de antemano gracias por su respuesta

      • Hola Betty El usufructuario puede ceder su derecho, pero ese usufructo se termina al fallecer el primer usufructuario. Saludos.

  154. Muy buen día abogado, agradeceré me oriente a este respecto. MI padre falleció hace 4 años, dejó intestado, mis hermanos y mi madre decidimos como repartir los bienes, en fechas próximas mi madre y mis hermanos van a donar su parte para un inmueble en particular que me corresponde, todo esto quedará ante notario después de que terminamos el juicio de intestado. Mi madre ha arreglado que la propiedad sea donada a mi, pero que el usufructo quede 50% ella y 50% yo. En dicha propiedad se tienen locales comerciales que ella ha administrado porque se encontraba como albacea. Nos encontramos a varios días de ya firmar las escrituras, pero me surgen varias interrogantes. 1. Una vez firmadadas las escrituras, quien administra los contratos, paga impuestos y recibe los pagos de los locales. 2. Hasta el momento mi madre lleva todo y seguramente lo querra seguir llevando, lo cual no es problema a menos que ella decidiese no darme mi respectivo 50%, si fuese así, que puedo hacer para poder obtenerlo y por último 3. En caso de que yo invirtiese en construir nuevos locales dentro de la propiedad el usufructo de esas rentas debe mantenerse 50% y 50%. Gracias de antemano y felicitaciones por este blog.

    • Hola Herny

      1.- Tendrían que ponerse de acuerdo a qué corresponde el 50% de c/u.

      2.- Habría que hacer un juicio de rendición de cuentas.

      3.- Sí, debe mantenerse.

      Saludos y gracias por las felicitaciones.

  155. PUEDE UNA SOCIEDAD ANONIMA DAR EN USUFRUCTO VITALICIO SUS PROPIEDADES A UN ACCIONISTA O A UN TERCERO?

  156. Lic. Ocampo gracias por su respuesta abusando de su bondad le hago otra pregunta si mis hermanos llevaron as mi mama hacer otro testamento a base de enganos y ella decide hacerme la donacion es valida esa donacion aun habiendo ya un testamentomire para no enredardar las cosas asi esta la situacion mi mama habia hecho ya su testamento a favor mio pero mis hermanos se enteraron y la llevaron hacer otro mi mama no sabe leer ni escribir y ellos se desatendieron de ella yo la he visto siempre ella ya esta grande de edad entonces ella al ver su actitud me hizo la donacion cree que me puedan quitar la casa cabe mencionar que ellos la llevaron a cambiar los recibos de luz y telefono que estaban a mi nombre con enganos cree usted que ya con la donacion ya no se saldran con la suya de querer quitarmerla todo tramite se hizo ante notario por su atencion mil grcias lic.

    • Hola Luis.

      Sí, independientemente del testamento, ella puede disponder libremente de sus bienes en vida, es decir, te lo puede donar o inclusive lo puede vender a una tercera persona, ya que el testamento es como un seguro: no funciona hasta que la persona fallece.

      Con la donación ante Notario no tendrías problema alguno.

      Saludos.

  157. En el caso de un usufructo de un inmueble entre un menor y un adulto: como se puede desahacer, ya que no dice en el testamento hasta que edad es dicho usufructo. Y el menor necesita un lugar donde vivir ¡¿ se puede realizar un juicio? donde se pruebe con Testigos que la persona que lego queria beneficiar al menor de edad y el usufructuario limita esta decision??.

  158. FELICITACIONES SIMPLEMENTE LEYENDO TODOD LOS COMENTARIOS Y RESPUESTAS ACLARASTE MIS DUDAS GRACIAS.

  159. estimado, compre una propiedad quiero dejar con usufructo a mi madre y mi hermano.
    1.- si mi madre tiene una deuda bancaria y tributaria, afectaría este tema sobre mi propiedad.
    2.- No quiero que ello sedan o hereden su usufructo a terceros. Pero que tengan a su disposición el inmueble hasta el fallecimiento de ambos.

    Gracias!

    • Hola Mar.

      1.- No

      2.- No puedes hacerlo, sin embargo en caso de que ellos lo hagan, el usufructo terminará al fallecimiento de cualquira de ellos, si al usufructo le pones un término anterior, en ese momento se acabará (aunque lo cedan).

      Saludos.

  160. Buenas noches abogado, quisiera ver si me puede orientar, cuando yo tenia 12 años (yo era menor de edad) mi papa adquirio una propiedad a nombre mio, poniendomela a mi nombre, pero poniendo a su favor el usufructo vitalicio de la propiedad. Se realizo el protocolo de estrituracion, fueron a firmar todos los interesados, pero por motivos que desconozco nunca se inscribio. Despues de 20 años me entero de esta situacion y estoy tratando de arreglar que ya quede escriturado, mi papa todavia vive, pero quiero hacer una operacion comercial (dar en garantia este bien) para un credito. Mi primera pregunta, ahora que ya soy mayor de edad y todavia no esta escriturado este inmueble, se puede quitar el usufructo si yo lo pido, y mi otra pregunta, puedo dar en garantia este bien para obtener el credito.
    De antemano agradezco su tiempo. Saludos.

    • Hola David

      Para que el usufructo sea válido, tiene que constar en escritura, si dices que no lo está y si las partes contratantes están de acuerdo, se podría quitar.

      Si no tiene usufructo, puedes dar en garantía el inmueble.

      Saludos.

  161. Muchas gracias por tu asesoria..

  162. Buenas noches y felicidades por su blog Licenciado. En el año 1972 mis padres (casados bajo el régimen de sociedad conyugal) adquirieron varias propiedades en las cuales se especifica que como esposos compran y adquieren el usufructo vitalicio y gratuito (así está en la escritura) y sus menores hijos representados por sus padres compran y adquieren en partes iguales e indivisas la nuda propiedad. Mi padre falleció hace aprox. 5 años y hasta la fecha teníamos la idea que el usufructo pertenecía a mi mamá pero ahora uno de mis hermanos nos demanda argumentando que al no existir la palabra “acrecentar” después de donde se menciona el usufructo, mi madre sólo cuenta con el 50% de este, por lo que el puede tomar también posesión de uno de los inmuebles y pedir rendimiento de cuentas por las rentas percibidas en su parte proporcional. Le comento que ya tomó posesión hace tres años de una de ellas e incluso construyo sin autorización. Es verdad que mi madre sólo cuenta con el 50% del usufructo?
    Gracias por su apoyo y cordiales saludos.

  163. Buena tarde: tengo unas dudas respecto a lo de usufructo. El papa de mi esposo al momento de divorciarse de su esposo quizo dejarle un terreno pero en calidad de usufructo osea el sigue siendo el dueno, nuestra duda es nosotros tenemos la intencion de construir una casa en dicho terreno, con nuestros medios. Esto se puede hacer. O que se puede hacer.

    • Hola Patsypat

      En principio sí es posible hacerlo, sin embargo no me queda claro a quién le dejaron el terreno si a tu suegra o a tu esposo y el usufructo a favor de quién quedó.

      Por favor contáctame en ocampoarch@hotmail.com para que puedas ampliarme la información y pueda darte una mejor ayuda.

      Saludos.

      • Buenos dias Gracias por responder lic. el usufructo esta a favor de mi esposo, lo que nos da duda es: si mi suegro en algun momento decide vender o disponer del terreno y nosotros ya hemos invertido o construido en este terreno, perderiamos esa inversion.

      • Hola Paty S, podrian perder esa inversin, yo sugerira que redacten un contrato donde el nudo propietario les autorice a construir y los reconozca como propietarios de dicha construccin, inclusive en algunas entidades de la repblica es posible hacer una escritura con ese contrato e inscribirlo en el Registro Pblico. Saludos.

  164. Ana L. Valdés

    Hola Soy Ana, y tengo una duda, hace un año mi tía me vendió su casa, reservándose el usufructo vitalicio de la misma, ahora dice que me va a quitar la casa porque la robé, y me está echando encima a mi hermana y al novio de esta. Puede quitarme la casa? La escritura se hizo ante notario publico y el mismo llevó a cabo el registro de la propiedad pagando todos los impuestos que se exigen. Incluso mi casa y la de ella se comuniccan por dentro, pero como tiene problemas de memoria ya por la edad, se está encerrando a piedra y lodo y me está impidiendo el paso a mi azotea. El abogado que contrató mi hermana le dijo que puede echar todo para atrás, Esto se puede hacer? Yo tengo entendido que si no le firmo yo nada, no puede hacer nada, y como me protejo? Ella me lanza amenazas de que me va a meter a la cárcel. Ya se le olvidó que el Notario habló con ella y el me dijo que si el la veía que no estuviera bien de sus facultads mentales, tendría que llamar médicos para determinar su estado. El salió y dijo que ella estaba muy clara en lo que quería. Pueden quitarme la propiedad con algún pretexto, dar mordidas o cosas así? Gracias por su atención.

    • Hola Ana

      Habría que ver la demanda del abogado y tu título de propiedad para ver si es posible anularlo, por ende, habría que esperar la demanda.

      Efectivamente, no le firmes nada y si además inicias un trámite de interdicción para determinar que tu mamá ya no está bien de sus facultades mentales y que no puede tomar decisión alguna, con eso quedas bien protegida.

      Si gustas contáctame en ocampoarch@hotmail.com para que pueda darte más información.

      Saludos.

  165. Ana L. Valdés

    Se me olvidó comentar, la casa tiene 3 locales comerciales, que anttes ella rentaba, se dió de baja en hacienda y me di de alta yo para poder seguir rentándolos, A quien le corresponde ese dinero de la renta?

  166. Si una persona le preste dinero y no me quiere pagar no le puedo embargar su casa por que la tiene a nombre de los hijos que puedo hacer están en usufructo vitalicio

  167. Buenos días Lic. Ocampo. En primer lugar, quiero agradecerle por brindar desinteresadamente este servicio que tanto ayuda a gente como uno a encarar una situación conflictiva.

    Mi caso es el siguiente: tengo 28 años, hace 6 que mi papá falleció, dejando la casa en la que habitaba el grupo familiar a nombre de mi hermana (29 años) y mío con un usufructo vitalicio a favor de mi mamá. Desde hace 10 años ni mi hermana ni yo vivimos en esa casa (ni en esa localidad) por razones de estudio/trabajo. Sin embargo, dada la situación económica actual yo quisiera volver a vivir allí. El conflicto surge porque ella se niega a dejarme volver cuando sí le ha permitido a mi hermana que vuelva luego de haber tenido una hija. Es decir que la casa (de 180m2) estará habitada por mi mamá, mi hermana y mi sobrina y a mí se me niega rotundamente residir con ellas.

    Estoy muy desorientada en cuanto a qué sector de la Justicia debería recurrir. Me parece que es injusto que se me quite la posibilidad de disfrutar y compartir el crecimiento de mi sobrina con el resto de la familia. Además siento que mi madre no está respetando equitativamente los derechos de sus dos hijas.

    ¿Legalmente me corresponde el derecho de habitar mi casa con ellas? ¿Podría presentar un recurso de amparo contra mi mamá?

    Desde ya le agradezco cualquier asesoramiento que pueda brindarme.

    Saludos cordiales,

    Daniela V. González

    • Hola Daniela

      Desafortunadamente no tienes derecho a habitar la casa, pues tu mamá tiene el Usufructo vitalicio a su nombre, es decir ella sí tiene ese derecho y a decidir quién lo comparte con ella.

      Desde mi personal punto de vista no tienes recurso jurídico alguno para entrar a la casa sin su consentimiento.

      Saludos.

  168. alejandro romero

    Buenas noches abogado

    Mis padres al divorciarse donaron a mi hermana y a mi la nuda propiedad de una casa, pero mi mamá se quedó con el usufructo vitalicio. Ahora sé que por circunstancias económicas mi padre tiene problemas con sus acreedores.
    Pregunta 1.- Pueden los acreedores embargar esta casa… ya chequé en el RPP y no existe ningún aviso preventivo sobre el acuerdo de la sentencia de divorcio, sólo aparece escriturado la compra venta con apertura de crédito (mismo que ya se pagó en su totalidad pero no se a hecho la escritura de liberación de este crédito) amonbre de mi papá casado en sociedad conyugal con mi madre.
    Tampoco se escrituró ante notario esta donación.
    Pregunta 2: Puede mi madre hacer un juicio de prescripción positiva y tener la poseción legal de la propiedad. Ella paga todos el predial y todos los servicios de la casa y con ello planea hacer este juicio.
    Tanto mi hermana como yo somos mayores de edad.
    Gracias anticipadas por su respuesta… Alejandro

    • Hola Alejandro

      1.- Sí pueden.

      2.- No puede, la prescripción no corre entre parientes.

      Si gustas contáctame en ocampoarch@hotmail.com para que me des más datos y busquemos otras opciones.

      Saludos.

      • alejandro romero

        MUCHAS GRACIAS POR SU PRONTA RESPUESTA. QUIERO PENSAR QUE SE DEBE RECUPERAR LA SENTENCIA DE DIVORCIO, ESCRITURAR LA DONACION E INSCRIBIRLO EN EL RPP PARA EVITAR UN POSIBLE EMBARGO. ES ASÍ ? UD. PUEDE HACERLO?
        GRACIAS DE NUEVO

      • Hola Alejandro As es, eso se debe hacer, con gusto puedo ayudarte con los trmites, si te encuentras en el DF o el edomex, por favor contctame al correo que te dej arriba. Saludos.

  169. BUENAS NOCHES LIC OCAMPO AGRADEZCO QUE SE TOME LA MOLESTIA DE APOYARNOS ,LE COMENTO LO SIGUIENTE:
    MIS PADRES YA FALLECIERON Y DEJARON 2 PROPIEDADES PERO NO DEJARON TESTAMENTO,UNA DE LAS PROPIEDADES ESTA A NOMBRE DE MIS PADRES Y LA OTRA PROPIEDAD EN LA ESCRITURA EN LA HOJA DONDE DICE REGISTRO PUBLICO DE LA PROPIEDAD DICE COMPRADOR: MI NOMBRE Y EL DE MI PAPA. EL PUNTO ES ESTE UNO DE MIS 7 HERMANOS SE MONTO EN SU MACHO Y SE METIO EN LA PROPIEDAD Y ESTUVO VIVIENDO COMO 6 AÑOS, PERO SE SALIO PORQUE SE JUNTO CON UNA SEÑORA Y UNA DE MIS HERMANAS METIO A UN SOBRINO MIO Y VIVIO COMO 6 MESES,AHORITA LA PROPIEDAD ESTA DESHABITADA,COMO YO TENIA CASA DE INFONAVIT PUES NO QUISE ESTAR ALEGANDO CON ELLOS PUES ASI LOS DEJE,PERO ME LLEGARON DUCUMENTOS DE PRESIDENCIA( DEL PAGO DE PREDIAL)COSA QUE NUNCA PAGARON ELLOS, Y LA VERDAD YO LE TENGO MUCHO RESPETO A ESO DE DEBERLE AL GOBIERNO,QUIERO PAGAR ESTO ,PERO CONSIDERO JUSTO YA METERME AHI A VIVIR EN LO QUE ESTA A MI NOMBRE,ENTIENDO QUE HAY QUE EFECTUAR UN JUICIO TESTAMIENTARIO Y ESAS COSAS,PERO NINGUNO DE MIS HERMANOS TIENE EL MODO DE ARREGLAR LO DE LOS PAPELES.
    MI PREGUNTA ES ,¿REQUIERO UN PAPEL EN ESPECIAL PARA ENTRAR A LA PROPIEDAD, DE UN NOTARIO O SOLO CON LA ESCRITURA QUE ESTA A NOMBRE MIO Y DE MI PAPA YA FALLECIDO PUEDO HACERLO ?
    AGRADEZCO SU RESPUESTA LIC.

  170. buenas noches
    tengo una duda y es la siguiente
    mis padres compraron varias propiedades a nombre mio cuando yo era menor de edad ya tengo 20 años y ahora que ya soy mayor de edad quieren que les de el usufructo vitalicio para ellos.
    mi pregunta es si lo tengo que hacer en escritura publica o un convenio privado ratificando las firmas y registrarlo en el registro publico de la propieadad y si tengo que pagar los impuestos como si fuera una compraventa.

    le agracezco de antemano su atencion

    • Hola Salvador

      Aquí en el DF, la operación debe constar en escritura pública, se tiene que registrar y se tiene que pagar impuesto por Adquisición, como si fuera compraventa, con la salvedad que el impuesto se calcula por el 50% del valor del inmueble.

      Si te encuentras en el DF, contáctame en ocampoarch@hotmail.com, pues colaboro en una Notaría y puedo auxiliarte en los trámites.

      Saludos.

  171. Licenciado antes que nada le agradezco su blog que me ha servido en lo personal para solventar varias situaciones familiares, tanto por su respuesta como por las preguntas de las personas que ha tenido a bien dar seguimiento.
    Por lo que agradeceré me pueda ayudar con el siguiente cuestionamiento.
    Si adquiero una propiedad que tiene locales comerciales que tienen los arrendatarios firmados los contratos por el dueño anterior ¿Estos contratos seguirán vigentes hasta su vencimiento? ¿Si siguen vigentes solo tendrán que recibir el recibo de arrendamiento ya a mi nombre? o ¿cuales son los efectos de los contratos al cambio de propietario? Gracias de antemano y saludos (Esto es en el Estado de Puebla).

    • Hola Henry Me da gusto que te haya servido la informacin. S, siguen vigentes. S, tendras que hacerles t el recibo. T eres ahora en nuevo propietario y por lo tanto te “subrogas” los derechos del contrato de arrendamiento. Saludos.

  172. Gracias Licenciado por su Blog. Ojalá me pueda resolver la siguiente duda: Una propiedad tiene usufructo vitalicio a nombre de mi padre y nuda propiedad a nombre de mi hermano. Mi padre tiene rentada la propiedad, pues vive de esas rentas. Mi hermano tuvo un problema legal y sus acreedores quieren cobrar una fuerte cantidad de dinero. Pueden los acreedores embargar la propiedad? pueden sacar a los inquilinos? o simplemente podrían quedarse con la nuda propiedad pero mi padre podría seguir rentando la propiedad sin problema? entiendo que cuando muera mi padre la propiedad será de los acreedores en su totalidad.
    Bajo este esquema les es atractiva la propiedad a los acreedores? o buscaran otras propiedad a nombre de mi hermano?

    • Hola Jorge

      Sí pueden embargar la propiedad.

      No pueden sacar a los inquilinos.

      Se quedan con la nuda propiedad y tu padre conserva el usufructo.

      Así es, será de los acreedores en su totalidad.

      Sí, lo atractivo es cobrar el adeduo, obviamente si tienen una mejor garantía se irán sobre lo más fácil.

      Saludos.

  173. hola salvador..tengo una propiedad y yo soy la nuda propietaria y mis padres tienen los dos el usufructo vitalicio.. mi pregunta es al acer la declaracion de la renta me sale el 100% de la vivienda y luego en el prestamo hipotecario el 50% porque estamos mi pareja y yo en la hipoteca..es normal q me salga el 100% o de lo contrario me tendria q salir en tres partes..y ellos declararsela tambien en hacienda..la hipoteca no va a nombre de ellos solo salen en la escritura..gracias y un saludo..

  174. Buen dia y primero que nada muchas felicidades por su blog, seguramente ha sido de gran utilidad para muchos. Mi pregunta es la siguiente: Por falta de orientacion y pensando que era lo mejor para mis hijos, escriture un terreno en donacion para ellos guardando para mi el usufructo vitalicio y quedando mi esposo como albacea. Tengo claro los derechos que usted en su blog explica, pero debido a que solo es un terreno quiero construir en él para hacer crecer el patrimonio de mis hijos y obtener beneficios de este mientras yo viva, sabe usted si ¿Puedo adquirir un credito infonavit o fovissste para este fin? ‘Cuando yo falte si mi esposo vive aun, puede el tener quedarse con el usufructo? ¿Si mis hijos se casan algun dia por bienes mancumunados, este bien sera parte de la sociedad conyugal o es solo patrimonio de ellos? Espero pueda aclarme estas dudas… saludos y gracias de antemano.

    • Hola Margarita

      Gracias por las felicitaciones.

      No puedes adquirir un crédito para construir.

      Al fallecer tú, se termina el usufructo, se debió establecer desde un principio a su favor para que él continuara.

      Será patrimonio de la sociedad conyugal si ellos lo ingresan, de lo contario es sólo patrimonio de ellos.

      Saludos.

  175. PATRICIA AVILES

    Hola, Adolfo, si voy a pagar un impuesto sobre adquisición de inmuebles por una compraventa donde los papas adquieren el usufructo vitalicio y la hija adquiere la nuda propiedad, ¿tengo que presentar 2 impuestos y en que porcentajes tendría que pagar mi impuesto?.

    Gracias por el apoyo que puedas darme.

  176. Buenos dias, Dr. adolfo, quiero comentarle que soy nuda propietaria de una parcela, el usufructo en un principio lo tenia mi suegra en estos momentos me entreré con mi esposo que ella hizo una compraventa del usufructo, dejandoselo a el exmarido ya que ellos hicieron la disolucion matrimonial en el año 2010 ¿no se si esta se pudiera extinguir ya que era vitalicio, ella vive del arriendo de está y en este momento se enfermo este motivo? nosotros somos de Colombia, quisiera me guiará para saber que puedo y que no puedo hacer con esta propiedad.

    Gracias por sua atención.

    • Hola Betsy

      Me encuentro en México, por lo que nuestras leyes son diferentes, aunque es probable que en este punto se parezcan.

      Acá, es posible vender el usufructo vitalicio, sin embargo el mismo terminará en el instante en que fallezca el vendedor.

      Saludos.

  177. hola queria saber y despejarme algunas dudas tenemos una casa la cual mi padre nos dejo a mi , mi hermano y a mi madre en el papel que hizo lo hizo como donacion yo puedo pedir lo que me corrresponde de esa casa o hace uso de ella?? si me corresponde cuanto es el porsentaje que tiene cada uno desde ya gracias….

    • Hola Noe

      Sí, puedes pedir o hacer uso de la parte que te corresponde, así como le lo platicas, tienes derecho a una tercera parte, sin embargo podría haber la posibilidad de que fuera un 50%, o por el momento nada, pero para ello necesito ver la escritura respectiva.

      Si gustas contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  178. Mi mama era dueña de una casa el cual adquirio por fonhapo ella murio y heredo la deuda a mi hermano el cual el liquido despues de su muerte de ella y en su testamento otorgo el usofructo a mi papa el cual estaba casado por regimen conyugal ¿quien es el dueño? y que va pasar con la propiedad agradeceria tu comntario

    • Hola Vero

      El dueño es la persona que haya dejado como heredero o legatario en su testamento, el usufructuario únicamente puede usar el bien para sí, pero no lo puede vender ni es propietario.

      Con la propiedad va a pasar lo que quieran hacer el nudo propietario y el usufructuario.

      Si deseas mayor información por favor contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  179. Eugenia MENDOZA

    Mi hermano murió hace 4 meses y dejo a mi mama como dueña de su casa pero mi mana tubo un infarto cerebral y quedo paralizada del lado derecho y habla muy poquito si no puede firmar escrituras que puede hacer. Muchas gracias por su orientación

    • Hola Eugenia

      Más que la parálisis, lo importante es si se encuentra bien o no de sus facultades mentales. Si está bien, puede firmar otra persona a su ruego, sin necesidad de más trámite, si se encuentra mal, tiene que llevarse a cabo un trámite judicial para nombrarle un tutor quién haría todos los trámites necesarios.

      Si gustas contáctame en ocampoarch@hotmail.com para que pueda darte más información.

      Saludos.

  180. Hola: estoy separada de hecho hace 4 años me case con soc. conyugal mi esposo tiene 3 hijos fuera del matrimonio reconocidos mi casa la adquiri estando casada bajo el articulo 150 del codigo civil, termine de pagar mi casa y quiero dejarla a nombre de mi hija, ella es menor de edad (11 años) el papa la puede vender, o si el hace algun mal negocio tocan la casa o si el fallece sus hijos tocan de la casa, queria colocarla a nombre de ella por usufructo, agradeceria me pueda orientar que me conviene mas, o si esto le perjudica a ella si al ir a la Universidad apareceria con un bien raiz y tubiera que cancelar y poder postular a una beca.
    muchas gracias
    PD: Soy de Chile.

    • Hola Alicia

      Me encuentro en México, por lo que te podría decir lo que pasaría acá:

      Ignoro lo que diga el art. 150 del CC de allá.

      No podría vender el papá.

      Si hiciere un mal negocio sí podría verse afectado su 50% respecto del inmueble, también si falleciere, sus hijos podrían tener derecho a ese 50%.

      Si tú y tu cónyuge estuvieran de acuerdo, podría ponerse la nuda propiedad a nombre de tu hija y quedaría a nombre tuyo el usufructo.

      Acá no afectaría en nada para la beca.

      Saludos.

  181. Hola, yo soy la propietaria de una vivienda y mi hermana la usufructuaria vitalicia,asi consta en la escritura. hace unos meses yo , la propietaria, di de baja la luz y el agua. Pregunta:
    La usufructuaria puede obligarme a dar de alta la luz y el agua en el caso de que quiera alquilar la vivienda??? Necesito una respuesta lo antes posible. Gracias!

  182. hola Dr. Adolfo es muy educativo su blog, disculpe de antemano si la pregunta que le voy a hacer ya la contesto pero no alcance a leer todos los comentarios, felicidades por tantos lectores.

    tengo dos hijos y un solo predio, por situaciones personales quiero constituir un usufructo dentro de mi testamento olografo en favor de uno de mis hijos, mas no quiero heredar la nuda propiedad al otro, es posible que los dos co-habiten dentro del mismo predio con construcciones separadas y solo uno de mis hijos tenga la propiedad del predio, condicionandolo a respetar el usufructo, y como lo señalo en mi testamento?, ellos ya viven en el mismo predio en casas separadas, me gustaria mantener las cosas asi, espero no haber sido tan enredoso, gracias por su atencion.

    • Hola Eduardo.

      Me da gusto que te haya sido de utilidad el blog.,

      Por tu redacción me da la impresión de que no eres de México, aquí sí es posible hacer tu testamento como dices, sin embargo para que el mismo quedare en forma clara te recomendaría que acudieras a una Notaría e hicieras el testamento.

      Saludos.

  183. HOLA BUEN DIA , MUCHAS FELICIDADES POR ESTA LABOR QUE HACES. MI PREGUNTA ES LA SIGUIENTE; TENGO UN TERRENO EJIDAL NOS SEPARAMOS CON MI ESPOSO, TENEMOS 2 HIJAS A LAS CUALES LES QUIERO DEJAR ESTE TERRENO, SE PUEDE HACER UNA DONACION CON USUFRUCTO VITALICIO, QUE TENGO QUE HACER YA QUE NO HAY ESCRITURAS

    • Hola Monse.

      No es posbile hacer eso tratándose de terrenos ejidales, pues jurídicamente el ejidatario ya es usufructuario.

      Tendría que convertirse en propiedad plena por parte de la asamblea para que fuera posible hacer lo que pides.

      Saludos.

      • Hola muchas gracias por contestarme, te lo agradezco, que me aconsejas que haga en este caso, ya que el terreno que tengo como te comento es ejidal y se los quiero dejar a mis hijas, quiero hacerles una donacion pero con la clausula de usufructo vitalicio para que cuando crezcan no me vayan a sacar de mi casa. Y explicame por favor como se convierte en propiedad plana. muchas gracias

      • Hola Mnica En una asamblea por mayora los ejidatarios tienen que resolver el terminar con el rgimen ejidal y convertir a propiedad plena esos terrenos y sealar a los ejidatarios que sern los propietarios, dicha asamblea se lleva a inscribir al RAN quin emitir un ttulo de propiedad que deber inscribirse al Registro Pblico, con esto ltimo puedes llevar a cabo la donacin. Saludos

  184. hola de antemano gracias por tu baliosa imformacion ,tengo una dudota mi abuela me dejo el usufructo vitalicio a mi y la nuda propiedad a mi hijo pero no tenemos la mejor relacion y mi hijo amenasa con quitarme el usufucto apollandoce en no se que tantos trucos legales ¿eso es pocible?

    • Hola Sandra

      Me da gusto que te sirva la información.

      En la práctica es muy difícil que lo haga, por muy mago que sea, principalmente tendría que acreditar que al momento de hacer su testmaento tu abuela estaba mal de sus facultades mentales, o que fue amenazada o que su firma es falsa, o bien que la dejaste abandonada o atentaste contra ella, su patrimonio o sus parientes.

      Saludos.

  185. Buen Dia! Mi madre cuenta con las escrituras de un terreno pero tiene la nuda propiedad, el problema es que hace 21 años cuando se escrituro mi madre no contaba con acta de nacimiento y se basaron en su fe de bautizo,ahora que realizamos una investigacion encontramos su acta de nacimiento el problema es que no coinciden los nombres, mi pregunta es ¿al querer volver a escriturar tiene que acudir la usufructuaria?

    Salu2!!

  186. Ok muchisimas garcias por su ayuda, que bueno que existan este tipo de blog.
    Saludos!!

  187. Hola buen día, vengo con unas dudas que no eh podido resolver en ningún lado, y pues con eso que cobran 600 o 700 pesos los notarios solo por darte una orientación, quisiera saber si ustedes pueden ayudarme con mi problema y sacarme un poco de dudas.. :(

    el caso es este: Mi hermano y yo estamos como propietarios(copropietarios) de un terreno, por medio de donación en vida de mi padre(él aun vive).. y a mi madre le donó el usufructo vitalicio, en las escrituras que saque del Registro publico de la propiedad, donde dice que mi padre fue el donatario de la NUDA PROPIEDAD y el USUFRUCTO VITALICIO, y que hasta que fallezca mi madre, la propiedad se CONSOLIDARA al 100% a favor de nosotros.

    Ahora, el problema es este: Yo estoy casada, me salí de la vivienda, voy a tener una hija, y mi hermano se junto con su novia, siguen en la vivienda, son drogadictos, y por lo que me eh enterado al parecer están plantando marihuana en el patio de la casa, y eso para mi es muy preocupante, ya que mete a sus amigos y se drogan dentro de la casa, mi madre esta viviendo en estados unidos y es consciente de esto (porque se lo eh dicho) pero no hace nada, al contrario, entre ella y el padre de mi cuñada están manteniendo a mi hermano y su novia.. que de los 2 no se hace 1 para trabajar o hacer algo de provecho.. la verdad estoy preocupada que por sus delitos (ha estado robando y plantando marihuana en la casa) las autoridades vayan a clausurar o algo parecido la casa, ya que se usa para acciones ilícitas.

    En la posición que yo me encuentro, que es lo mejor que puedo hacer?
    Estaba pensando en hablar con mi mama, y decirle que yo le compro una casa para ella, pero que renuncie a su usufructo para poder vender la casa y que a cada quien le toque su parte (partes iguales como dice en las escrituras), porque esto me esta volviendo loca, mi madre que no hace nada, al contrario ayudando a mi hermano y dejándolo hacer tantas cosas malas. y yo que siento que no puedo hacer nada para salvar la casa que mi papa nos dio a nosotros..

    Por favor si hay algo legal que pueda hacer me lo podrían dejar un poquito claro para ya no sentirme inútil y que mi casa no termine en una subasta o peor aun! mas descuidada de lo que ya esta.

    Algo mas! la casa tiene un adeudo de unos 2 o 3 años de PREDIAL, tendré que pagarlos yo sola? pues aquellos 2 no parece importarles nada! y a mi si me preocupa.. y es normal que en predial salga mi madre como CONDUEÑA? o es solo porque sale en las escrituras de la casa?

    muchas gracias y perdón, quise hacerlo lo mas corto posible, pero prefiero que se entienda bien el problema para que puedan orientarme mejor!

    • Hola Lizeth

      Si llegaren a descubrir hechos ilícitos dentro del inmueble, el mismo podría ser incautado y adquirido por el gobierno por ello.

      Por otro lado, para poder vender el inmueble necesitas la autorización tanto de tu mamá como de tu hermano, las cuales dudo que obtengas.

      Ante este panorama lo único que puedes hacer es demandar la disolución de la copropiedad y que el inmueble se venda en remate, de esa forma le darán a cada quién su 50%, el problema es que tu mamá conservaría el usufructo, salvo que la convenzas de venderlo y que para ello te otorgue un poder.

      Si deseas mayor información contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

      • Muchas gracias por su respuesta, será que tarde mucho el proceso de disolución de la copropiedad y con que motivos metería la demanda?
        y que tan bajo caería el precio del inmueble?

  188. Muchas gracias por su respuesta, será que tarde mucho el proceso de disolución de la copropiedad y con que motivos metería la demanda?
    y que tan bajo caería el precio del inmueble?

    • Hola Ac en el DF tardar por ah de 1 ao, el motivo est en la propia ley y es el hecho de que nadie tiene obligacin de permanecer en la invisin, tienes que contratar a una abogado para llevar el trmite. Si tuvieras algn comprador de confianza, no quedara tan bajo. Saludos.

  189. Saludos.-oriente me que juiciio debo promover, en el año de 1990 mi padre mando redactar un contrato de compra venta, a favor mio y de dos hermanos mas, con la intencion de que si moría sin tiempo a heredar así nos repartiéramos a mi el 50% y a cada uno de mis hermanos el 25%, pero da el caso que mi padre, en el año e 2002 decide acudir ante el notario y me da una donación con usufructo vitalicio de la totalidad de su bien inmueble , al enterarse uno de mis hermanos manda hacer una certificacion en el mismo año del 2002 con el juez de paz que tenia ese nombra miento en el año de 1991 la certificacion, la examine y la fecha el dia 5de julio de 1991 y este dia fue domingo, también contiene la leyenda, que dice certifico las firmas de las personas que firman el contrato privado de compra-venta y la firma el mismo juez de paz, ya con esto mi hermano acude al registro publico de la propiedad en morelos e inscribe el contrato privado-de compra venta
    la donación la protocola el notario el 18 de noviembre de 2002
    y mi hermano inscribe el contrato privado el dia 23 de enero de 2003, el notario argumenta que le gano mi hermano a inscribir el documento.
    que debo hacer. hay una serie de irregularidades mas, como el hecho de que me demandaron la nulidad de la donación mis dos hermanos, y en la secuela del juicio el actor se desiste de la acción y la instancia. se concluyen todas las etapas y solicito se dicte centencia, acordando el juez civil que se nombre albacea y sede vista al director del registro publico de la propiedad para que la centencia les sea notificada, ahora me sugiere que demande el instado.
    ya no se que hacer, tengo desde el 2002 con el problema, cuando me anularon la donación sin ser emplazado a juicio amparándome 5 años después que supe que fue un fraude procesal. se ordeno reponer todo el juicio. ( tiene legalidad el contrato o la donacion?

  190. Mi abuelo dono su casa a sus 5 hijos y dejo el usufructo a mi abuela, hoy en dia uno de los hijos ya murio, en caso de cuando mi abuela fallesca la propiedad se seguira dividiendo entre las 5 parte y la pasrte que le tocaba a mi tio ya fallecido le corresponde a sus hijos o ya solo se divide entre 4 partes? si solo se divide entre 4 partes los hijos de mi tio fallecido tienen derecho a reclamar?? y en dado caso que todos los hermanos que quedan deseen donarle toda la casa a uno de los hermanos (otro tio que es beneficiario tambien) el usufructo que es de mi abuela se anula o sigue igual hasta que fallesca?? la pregunta es porque ese hermano quiere demandar para quedarse con la propiedad se puede? los demas hermanos como quiera se la van a dar pero no quieren firmar por no dejar a mi abuela desamparada sin el usufructo. Gracias por su atencion :)

    • Hola Cynthia

      Si el hijo falleció después de que haya fallecido tu abuelo, entonces tendría que dividirse todavía entre 5 partes y esa parte quedaría a favor de los hijos de tu tío.

      El usufructo sigue igual, sin embargo puede también donarse a ese hermano.

      No puede obtener más allá de lo que está recibiendo en el testamento, salvo que los demás hermanos y la mamá le cedan sus respectivos derechos.

      Saludos.

  191. Hola, prrimero lo felicito por este espacio, que en lo personal me ha despejado algunas dudas.
    Mi pareja se esta divorciando pero en todas las propiedades que adquirio dentro del matrimonio los nudos propietarios son sus dos hijos y unicamente el con el usufructo vitaliceo, algunas de las propiedades las tiene en renta de la cual dispone plenamente, la pregunta concreta es si la actual esposa al momento de divorciarse puede demandarle parte de ese ingreso.

  192. Muchas gracias por tu respuesta, realmente me aclaro la duda que tenia y muchas felicidades por este foro es de gran ayuda :D

  193. Buenas tardes, tengo un caso de la vida real:
    En el 2006 inicie a trabajar junto con un abogado especializado en derecho ambiental, en el 2009 me case con su hija, y junto con ella, y sus padres compramos la actual casa donde vivimos y donde trabajamos, pagamos un total de 442.000 pesos, de los cuales aporte junto con mi esposa el 40%, esto sin comprobantes, se firmo un recibo del pago total a nombre de mis suegros con el ex dueño de la casa, La idea inicial era de terminar de pagar los 60% restantes a ellos y escriturar a nombre de mi esposa, en el 2010 las relaciones con mi jefe-suegra iniciaron a tomar una mala dirección, cuando me entero que querían escriturar la casa a nombre de ellos, y se acuerda una escritura donde aparecieran las tres personas, Hija, Padre y Madre, y las cosas de calmaron, pero se dejo de hablar del tema por aumento de trabajo, cuando improvisamente sale con la idea de escriturar la casa a su nombre (suegra), y nuestras relaciones iniciaron a tomar una mala dirección, tanto que ya no trabajo con ella, supe que estaba en curso la escrituración de la casa a nombre de mi esposa pero con LA CONSTITUCION DE USUFRUCTO VITALICIO que hace mi esposa a favor de su madre., mi esposa fue informada de esto de manera repentina, “Voy a escriturar la casa como usufructo vitalicio”, Mi suegro se defiende con que de esta manera no se pagara re escrituración de la casa.
    Quisiera leer el consejo de un experto, que tanto de eso es real?, es una trampa legal para quedarse con la nuda propiedad?, o si es verdad lo de no pagar la re escrituración que clausula tendría que estar presente para hacer ver lo pagado por nosotros?, mi esposa no firmara nada hasta que investiguemos mas sobre el USUFRUCTO VITALICIO que al solo escucharse no es nada bueno, permitir vivir en la propiedad pero no ser el propietario hasta la muerte del verdadero propietario.

    • Hola Diego

      Como digo en el blog donde escribes, efectivamente no se requiere de una nueva escritura al momento de fallecer el usufructuario, es imposible que el usufructuario obtenga la nuda propiedad (salvo que el nudo propietario se la done o venta) o inclusive prescriba el inmueble.

      Para que se vea el pago de ustedes, al escritura debe decirlo expresamente y en dado caso tú también tendrías que quedar como nudo propietario.

      Si deseas mayor información, por favor contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  194. hola DR primeramente felicitarlo por tan excelente blog, mi nombre es maria y tengo una duda frente al nudo propietario; se adquirio un bien por venta en nuda propiedad con sociedad conyugal vigente en estos momentos me encuestro en tramite de liquidacion de la sociedad conyugal ¿la nuda propiedad ? aria parte de la sociedad conyugal y como se divide este derecho muchas gracias

  195. HOLA BUEN DIA MI NOMBRE ES MONSE, MI TIO TIENE UNA HUERTA Y QUIERE REALIZAR UN CONTRATO PARA PRESTAR LA HUERTA, SE LA VA A PRESTAR A UN SEÑOR PARA QUE EL CUBRA TODOS LOS GASTOS DE FERTILIZACION Y EL CUIDADO DE LA MISMA, ASI MISMO PARA QUE LOS DOS TENGAN DERECHOS DE OBTENER EL DINERO QUE SALGA DE LOS FRUTOS, MI PREGUNTA ES CUAL CONTRATO ME RECOMIENDAS, PUEDE QUEDAR EL USUFRUCTO?
    MUCHAS GRACIAS

  196. hola quisiese que me orientaran me entere que la propiedad de mi abuelo uno de mis tios fraudio pasando a mi abuelo por vivo y quedarse con la propiedad que procede aqui probando con acta de defuncion este acto y a que pena se haria acredor o podra salir bajo fianza

    • Hola José

      Primero se tiene que demandar la nulidad del acto que hizo tu tío presentando el acta de defunción.

      Como seguramente la firma que ostenta es falsa, podría posteriormente demandarse la utilización de documentos falsos y la pena sería la que determinara el Juez, quién también podría determinar si alcanza o no fianza.

      Si te encuentras en el DF o el Edomex, contáctame en ocampoarch@hotmail.com para que pueda darte más ifnormación.

      Saludos.

  197. hola felicidades la verdad explica muy bien y muy fácil de entender, tengo una duda mi padre le regalo una casa a mi abuela y ella a su ves se la dejo a una tia (hermana de mi papa) pero mi tía hizo un testamento a su favor ante el notario, se puso como nuda propietaria y albacea, y puso como usufructo vitalicio a dos tias, ¿se puede revocar ese testamento y hacer otro para que tomen en cuenta ami padre?

    • Hola Pera

      Gracias por las felicitaciones, dicen por ahí que si tu abuelita logra entenderte, es porque ya comprendiste bien el concepto.

      La única persona que peude revocar el testamento es tu tía, así que si ella está de acuerdo en hacer esos cambios, sí es posible.

      Si te encuentras en el DF o el edomces contáctame en ocampoarch@hotmail.com pues colaboro en una notaría y podemos llevar a cabo el testamento, aprovechen ahora que ya prácticamente es el mes del testamento.

      Saludos.

  198. hola buenas tardes, mi duda es hace 2 años compramos un terreno y lo pusimos a nombre de mi hija ella tiene la nuda propiedad o dominio directo, y mi esposo y yo aparecemos como usufructo o dominio util , desde hace mucho tiempo tenemos tarjetas de credito en las q pagabamos puntuales y teniamos un historial crediticio impecable pero mi esposo perdio su trabajo hace un año y nos endeudamos con ellas , mi duda es que si nos pueden quitar el terreno qu es el unico patrimonio que tenemos, le agradesco su pronta respuesta

  199. muchas gracias por tu pronta respuesta me tranquiliza, cabe mencionar q estoy empezando un negocito para poder ahorrar algo de dinero para poder cumplir y pagar pues yo estoy en contra de no pagar las deudas que uno contrae, aunque a veces las circunstancias nos obliguen a ello, saludos y muchas felicitaciones por tu blog

  200. hola de nuevo molestando, fijate que l dia de hoy llega a mi domicilio, un documentoo que dice:emplazamiento extrajudicial a ejecutarse en 24 horas y continua diciendo q por negativa de pago me informan q se me esta emplazando extrajudicalmente con el saldo total de mi adeudo mas gastos de cobranza y q la unica forma de detenrlo es pagando una cantidad mucho menor (pero siempre alta para mi ) del total del adeudo y si no pago es por q sigo en la negativa de pago , el rfc q me dan al final esta mal , cabe mencionar q la tarjeta de credito y en el contrato equivocaron una letra de mi segundo apellido… me puedes informar q debo hacer y si pueden hacerme algo, la casa donde vivo no es mia es de mis suegros

  201. buenas noches licenciado, el caso a consultar es el siguiente: el hermano de mi señora madre le dono una casa, dandole a ella el titulo de usufructo y mi medio hermano y a mi el dominio directo, siendo nosotros menores de edad. Yo no sabia del tema, y en apoyo de un hijo a su progenitora, se contribuia con pagos tales como el mantenimiento. Como detalles menciono que el titular del pago predial esta a mi nombre, y cumplidos la mayoria de edad mi progenitora nos pidio dividir el pago en tres. Con el paso de los años, los problemas se presentan y se descubre que ella tiene el usufructo (obvio vitalicio porque en la escritura no se menciona) pero se le hace notar que es verdad que ella tiene derechos, pero tambien obligaciones y entre ellas el mantener la casa, cosa que no realizo ella sola, sino que compartio conmigo por años. Yo he vivido por mas de 20 años en el domicilio. He leido la escritura y solo menciona lo anterior de donacion y posterior habla de la medicion de la finca. No encuentro una clausula donde se mencione que por ser menores de edad se le quita el tema de la fianza. Aqui en Jalisco he leido el codigo civil y habla de que su derecho de usufructo se pierde por el hecho de no dar fianza. Ese derecho lo puedo ejercer ahora que soy mayor de edad?
    Tiene mas de 6 años que no pone un peso para el mantenimiento y el pago de los servicios los realizo yo (el titular de los servicios como agua, energia electrica, gas estan a mi nombre) al igual que el pago del predial que pagamos 50% ella y 50% yo. Tiene dias que dice que me salga, lo cual yo me opongo por problemas de salud. Ella podra meter un juicio para sacarme de aqui? puedo tener un amparo? otra cosa mas: un articulo del codigo civil habla de que por ser gratuito su titulo de usufructo ella solo puede vivir aqui, pero si quiere rentar tiene que tener el permiso de los dueños, para ser mas exactos es el articulo 1062 del codigo civil del estado de Jalisco. Muchas gracias por su respuesta y disculpe por lo extenso del texto

    • Hola Salvador

      Como usufructuaria puede disponer libremente del inmueble y podría pedir sin problema alguna que desalojaras el mismo, por lo que te sugeriría que mejor te pongas de acuerdo con ella, finalmente también a ella le donaron el inmueble para que lo habitara.

      Desde mi punto de vista, pagar agua, luz y gas es mejor que pagar una renta o una hipoteca y además pagar lo anterior, finalmente el inmueble será tuyo cuando ella falte, no veo porqué negarse a pagar u obligarla a que pague.

      Saludos.

  202. Hola…gracias x su ayuda….es pero me pueda resolver Una duda,resulta que mi pareja con la vivo desde hace varios amos,en un enojo que tuvimos puzo nuestra Casa a nombre de mis suegros y el quedo como usufructuario vitalicio y Ellos aparecen como nuda propiedad …ahora se arrepiente que podemos hacer para recuperar la Casa al 100′ gracias de antemano

  203. puedo hacer mi testamento con un contrato privado de compraventa del cual me dio el vendedor copia certificada por el notario

  204. buenas tardes. quisiera que me orientara un poco, resulta que mi mama es dueña de la casa donde vivimo, y ella quiere que esa casa se mia, no se si se puedan poner las escrituras a mi nombre, o cual es la mejor manera de hacerlo por donacion, o si hacer testamento. me podria ayudar. mi mama no tiene nungun inconveniente en ya cambiar las escrituras a nombre mi. pero no sabemos cual es la mejor manera o que nos conviene mas. de ante mano gracias por su respuesta.

  205. buenas noches, espero me pueda orientar, mi caso es el siguiente: mis padres estaban casados por bienes mancomunados. Al fallecer mi madre, mi papà se quedò con la totalidad de la propiedad de una casa. Posteriormente se casò con otra persona por bienes separados. En un momento quiso cambiar de propietarios sus bienes (dos casas) y dejar la casa donde èl vive al 50 y 50 entre su nueva esposa y yo, la otra casa quedò a nombre de mi hermana, sin embargo, como la relacion con su esposa y yo no es buena, yo me neguè, por lo que mi papà puso a mi hermana en esta casa tambien, con el compromiso moral (que no en papeles) de que en una oportunidad me cediera. En ambas, se reserva mi padre el usufructo vitalicio. En ese entonces, mi hermana estaba soltera y yo no tenia necesidad de tener una casa, pues mi matrimonio estaba bien. Ahora, ella se casò por bienes mancomunados y yo me encuentro en dificultades y le pido me de la seguridad de la propiedad de la casa. Mis preguntas son: ¿Puede ella cederme la propiedad con el consentimiento de mi padre, respetando el usufructo? ¿El esposo debe firmar algo y en su momento, ser obstàculo si es que no està de acuerdo con la cesiòn o donaciòn? (cabe señalara que no tengo buena relaciòn con el esposo) O ¿convendrìa màs que pareciera como una compra-venta respetando el usufructo? Està de màs decir que no tengo dinero para comprar la propiedad, de hecho es màs bien una necesidad de saber que en un momento dado tengo donde vivir, ya que cuento con el consentimiento de mi padre de vivir ahi si fuera muy necesario. Mi hermana piensa que serìa posible, pero sòlo hasta que mi padre falte, Yo considero que serìa màs facil en vida de èl. Si esto es posible, ¿cuàl serìa el procedimiento a seguir? Agradezco su atencion y ayuda. Dios le cuide y le bendiga.

    • Hola Camila.
      Si es posible llevar a cabo la transmisión de la propiedad con el consentimiento del Papá para lo cuál en principo, conforme a la legslación del D.F. no sería necesario el consentimiento de tu cuñado, sin embargo habría que ver tu legislación local. En realidad es una donación lo que se estaría manejando, pero fiscalmente es más caro por lo que talvez podría funcionar la compraventa. Pueds entrar a habitar el inmueble siempre y cundo tu Ppapá te lo permita. La transmisión de propiedad debe constar en escritura ante Notario para que no tengas problema alguno.
      Si gustas y te encuetras en el D.F. o en Edoméx., porfavor contáctame en ocampoarch@hotmail.com para que puda darte más iformación. Saludos.

  206. Hola, mis papas se divorciaron hace diez años y como parte del acuerdo mi papa me dejo un departamento a mi nombre con el usufructo vitalicio a mi mama, en las escrituras no se menciona nada del usufructo, pero en el acuerdo de divorcio si, en aquel entonces yo era menor de edad, pero ahora no, ya estoy casada y con un hijo, quiero vivir en el departamento, pero mi mama me dijo que no, yo puedo hacer algo para tener la posesion del inmueble?

    • Hola Mariana.
      Si puedes obtener la posesión del inmueble sin embargo, tambien tu Mamá puede peliar el convenio y pedir que se incuya el usufrcto vitalicio en tu escritura. Saludos.

  207. nubia lizeth espinoza

    hola mis dudas son las siguientes mi mama,vivia sola conmigo soy hija unica hace ya 22 años que ella vivia en una casa que saco a credito con el infonavit pero ella se enfermo de los nervios y ya no pudo seguir trabajando el seguro la tiene como incapasitada pero ella se cambio de domicilio se fue a vivir a otra ciudad con mi abuelo en aquel entonces y la casa de infonavit se quedo sola se robaron todo pero hoy en dia vive gente ahi mi mama ya nunca mas a vuelto y creo que en aquella ocacion tambien se robaron la papeleria de la casa mi pregunta es la siguiente pudiera yo de alguna forma reclamar esa propiedad dado la necesidad ? y que o con quien tengo que ir

  208. Hola buen dia! Que pasa si la persona que tenia el usufructo vitalicio fallecio pero tambien la persona que hereda fallece, su viuda podria heredar a los hijos y viuda del usugructuario? ¿Que procede?

    • Hola Eri

      En principio el usufructuario nada hereda, quien hereda la totalidad e la propiedad es el nudo propietario a sus propios herederos.

      En ralidad tu pregunta es muy vaga y a su alrededor existen un sinfín de posiblidades, si gustas, contáctame en ocampoarch@hotmail.com para que me des más información y pueda contestarte con mayor certeza.

      Saludos.

  209. Luis Cruz Gracia

    Hola me gustaria que me despejaras unas dudas. Hace mas de cinco años que mi papa nos dono a mi hermano y a mi una propiedad ante un notario, pero mi papa se reservo el derecho de usufructo.Mi pregunta es si a mi hermano y a mi nos van a hacer una sola escritura para los dos o una a cada quien,otra duda es si nos la van a dar ya cuando mi padre fallesca o antes porque ya pasaron mas de cinco años y no nos la han dado .
    Te agradesco tu ayuda

  210. Adolfo, si tengo el usufructo vitalicio de una casa bajo el régimen de propiedad en condominio, quien ejerce los derechos de voto en las Asambleas de Condóminos? A quién debe reconocerse como titular de los derechos de voz y voto ? Muchas gracias por tu respuesta .

  211. Muy Buenas TARDES
    Quisiera hacerle unas consultas ,quiero comprar una casa pero ,aparece el nudo propietario y aparece un usufructuario ,pero el usufructuario no habita en la casa es ancianito esta en un hogar de ancianos postrado y con demencia senil …..que puedo hacer en este caso se puede efectuar la compra y llevar papeles medicos o no se puede hacer nada hasta que el fallezca ….espero su respuesta que tenga buen dias …..gracias

    • Hola karydiaz

      En principio sí podrías adquirir el inmueble, pero primero se tendría que llevar a cabo un juicio para nombrarle un tutor, luego solicitar un permiso de venta y de esa forma podrías adquirir el 100% de la propiedad, de otra forma sólo adquirirías la nuda propiedad.

      Si gustas contáctame en ocampoarch@hotmail.com para que pueda darte más información.

      Saludos.

  212. Buen día, gracias por tu blog, he estado leyendo tus comentarios y me has aterrizado mucho.
    Aprovecho para preguntarte:
    en caso de que mi mamá me done en Nuda Propiedad y Usufructo, es posible que de pronto digamos que se retracte y me quite la propiedad, solo porque “fijate que siempre no”?
    espero haberme explicado, disculpa mi lenguaje, no soy abogado…

  213. Hola.Gracias por tu blog. Me gustaría saber. Mi madre renuncio al usufructo y me lo donó quisiera saber si puedo hacer la compraventa del usufructo a favor de mis hijos.Se lo pregunto porque el Lic. que contrate me dijo que si se puede hacer a favor de mis hijos y aunque ella fallezca no se lo podrán quitar a mis hijos, pero quiero estar segura que en verdad sea valido el documento y no que cuando fallezca mi madre ya no tenga efecto esa compraventa.

  214. Hola; compré una casa y la puse a nombre de mis hijos, yo quedé como usufructuaria vitalicia, ¿puedo ser aval? gracias por tu tiempo!

  215. mira pa ra abreviar mi preg es esta una tia noterio su casa ella el usufructo vitalicio y su sobrino la nuda propiedad hace como un año ahora ella quiere cambiar notarialmente sus papeles de igual forma y quiere dejar sin efecto los que hizo con si sobrino y hacer los mismos papeles pero con una de sus hijas es procedente o que tendria que hacer gracias x la atencion prestada

  216. Hola felicitaciones, excelente tu blog y gracias nombre de todos a quienes has podido ayudar con tus respuesta incluida yo, seas muy bendecido

  217. Hola Licenciado, conoces alguna institucion que pueda dar credito sobre la nuda propiedad?

  218. Buen dia lic. Sabe algo tengo una duda ya mi mama me hizo la donacion de su casa ante notario ya tengo la escritura y ya esta registrado mi nombre en el registro publico de la propiedad cree ud. Que todavia me puedan quitar la casa mis hermanos.por su atencion gracias lic.

    • Hola Siul

      Para poder quitártela, tendrían que demostrar que tu mamá no estaba bien de sus capacidades mentales al momento de otorgar la escritura o bien la dejaste en la pobreza o bien cometiste algún delito en su contra.

      Saludos.

  219. Buen día.
    En caso de que yo tenga la nuda propiedad y mi madre el usufructo vitalicio, ¿es posible solicitar un préstamo hipotecario? (mi madre está de acuerdo con firmar para su autorización).

  220. Hola mi abuela es propietaria de un inmueble q adquirió a través de una donación, ahora ella quiere transmitirle a mi mamá una fracción de ese inmueble consistente wn un local, sin embargo como sería a través de donación? O de un usufructo ? Se tiene q hacer alguna subdivisión o q sería lo correcto, la otra parte del inmueble se lo quiere dejar a otro tío a través de un testamento

  221. Hola
    Mi duda es, mi abuelo nos vendió la propiedad a mis 2 primos y a mi, pero se reservó el usufructo vitalicio. En la casa habitamos mi primo, su madre y yo. Mi abuelo quiere cobrarnos renta. ¿Tiene derecho de hacerlo? ¿Nosotros no tenemos ningún derecho sobre el inmueble?

    • Hola Marcial

      Como explico en este blog, en principio sí podría cobrarles renta pues el único que tiene derecho al uso del inmueble es él. Mientras él esté vivo ustedes no tienen derecho alguno sobre el inmueble.

      Saludos.

  222. hola, mi hijo garantizó un contrato de alquiler de un amigo. Posee una propiedad que yo, su padre, tiene el usufructo. Su amigo no pago el alquiler, la garantía firmada es válida, se puede perder la propiedad por embargo o remate ?? .Gracias

  223. Buenas Noches Lic.
    Tengo algunas dudas sobre un problema con una DONACION que hizo mi mama.
    Hace algunos años realizo una DONACION a mi nombre, reservandose el USUFRUCTO VITALICIO, hoy me a llegado una notificacion, demanda o solicitud sellada por el PODER JUDICIAL DEL ESTADO, notificandome que Mi mama esta acudiendo al Juez para solicitar que se le conceda la POSESION JURIDICA Y MATERIAL de la casa, argumentando que en ocasiones anteriores desde que se realizo la DONACION en Marzo del 2005 se me a solicitado la devolucion y yo me he negado a regresarla. Esta casa la estuvimos habitando mii familia y yo durante varios años, pero hace aproximadamente 6 meses tuvimos que salir de ella por amenazas constantes de mi mama, de que llegaria seguridad publica a sacarnos. La pregunta es Puede quitarme la NUDA PROPIEDAD? , si es asi, bajo que circunstancias procederia? Cabe señalar que la casa esta deshabitada, en excelentes condiciones y con todos sus servicios e impuestos pagados a la fecha.
    Como deberia yo contestar a esa solicitud? En los papeles que me llegaron, se menciona que ella quiere disfrutar de los beneficios que como usufructuaria le corresponden. Puedo vender la propiedad?
    Gracias

    • Hola Jeny

      Sería difícil que te quitara la nuda propiedad, habría que estudiar tu legislación local para determinar las circunstacias especiales en que puediera hacerlo.

      La mejor forma de contestar es consignando las llaves del inmueble en el juicio.

      Como digo en este blog, puedes vender, pero el comprador tendrá que esperar al fallecimiento de tu mamá para que pueda disponer del inmueble, motivo por el cual el precio de demeritaría.

      Si gustas contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  224. Hola quisiera saber por favor si en caso de divorcio voluntario por regimen de sociedad conyugal se puede donar por ambos esposos el 50% de c/u de ellos la propiedad de un inmueble a favor de sus 2 hijos en partes iguales y dejar como usufructuario vitalicio a uno de los padres y si aparte de dejarlo estipulado en el convenio de divorcio habria que hacer algun registro ante notario publico. Gracias y saludos

  225. Estimado Licenciado:
    no sabe cuanto estamos agradecidos sus lectores por este caudal de buena información, muchas gracias a nombre de todos.

    Hace 20 años recibí la nuda propiedad por parte de mis padres, escriturada conforme a derecho, ellos tienen el usufructo vitalicio, y ahora quieren revocar la donación, porque quieren venderla, ellos con el apoyo de de mis demás hermanas me presionan, argumentando que “respete la nueva voluntad de mis padres”, siendo que en realidad lo que pretenden es despojarme de la nuda propiedad y beneficiarse económicamente. (mis hermanas)

    No es que yo sea egoísta, al no ceder a la revocación, sino que tengo 50 años, no tengo a donde ir, durante mas de 30 años los he mantenido, construí un departamento dentro del terreno, y actualmente cumplo con darles manutención,

    1.-por lo que he leído en este blog, mi padre podría correrme, pero si me voy, seria un truco para después ellos acusarme de desamparo y entonces seria una causal de revocación de la donación. que puedo hacer?
    2.- como podría demostrar que los he mantenido 30 años si me llevan a juicio.? (ellos no quieren firmar ningún recibo por manutención)
    3.- podría pedir a mis padres que me donaran su usufructo, para poder venderla yo, y después repartir con justicia el dinero?
    4.- mi padre dentro de esta casa, estuvo rentando 4 departamentos y 2 local, no pago impuestos y derechos como de agua potable (no los dio de alta) y ahora hay que pagar un total de $70, 000.00, para regularizar, los tengo que pagar yo?, (el recibía las rentas)
    5.- no tengo trabajo formal, y ya no puedo seguir al mismo tiempo con gastos propios de mi familia, la manutención de mis padres, y el pago de deudas de mi padre.

    le agradecería infinitamente sus muy apreciadas respuestas, saludos.

    • Hola Migan

      1.- Si te vas no los dejas en el desamparo, pues tienen dónde vivir y podrían hasta rentar la vivienda.

      2.- Si no tienes forma de comprabar que tú haces las compras (tickets, vouchers, retiros del banco, etc.) te podría quedar la opción de que pues no les falta nada no obstante que no trabajan.

      3.- Sí lo puedes pedir, pero no te lo van a dar.

      4.- Pues alguien los tiene que pagar o el inmueble se los embargará el fisco.

      5.- Para revocar la donación será necesario llevar a cabo un juicio y no es tu obligación mantenerlos si tus ingresos no te dan para ello (nadie está obligado a lo imposible), por lo que si tienes problemas familiares yo veo 2 opciones:

      a) O buscas por otro lado en lo que se calman las cosas (finalmente será difícil que te quiten la nuda propiedad)

      b) o aguantas ahí lo que te hagan.

      Saludos.l

  226. Muchísimas gracias, le agradezco el valioso tiempo que dedicó usted, para contestar mis preguntas tan sabiamente, que Dios le bendiga abundantemente.

  227. Hola!! espero puedas ayudarme con mi caso, mi abuela dejo como herederos a mis hermanos y a mi , la nuda propiedad de una casa en el D.F. y dejo a mi madre el usufructo vitalicio. Hicimos la protocolizacion del juicio pero ahora mi madre ha muerto. Que tramite tengo que hacer, tengo que pagar traslado de dominio?, porque un abogado me comento eso..que pagos se tienen que hacer.Agradezco de antemano tu ayuda, y felicidades por tu blog..

    • Hola Pao

      Gracias por las felicitaciones.

      En el DF no requieres pagar traslado de dominio por el usufructo de tu mamá, pero sí de la propiedad, si gustas contáctame en ocampoarch@hotmail.com para que pueda darte una mejor orientación, pues colaboro en una Notaría en el DF.

      Saludos.

  228. Buena tarde lic. yo de nuevo. Ahi va otra consulta: Al morir los padres, la casa paterna es habitada por el hermano menor de cuatro hermanos.. Dicha propiedad estaba repartida en cuatro partes iguales. Al casarse. lleva a vivir a su familia y con el tiempo, la esposa decide comprar a los cuñados sus respectivas partes. En la escritura dice: Compra para sì y sus menores hijos las partes correspondientes a los tres cuñados., cediendoles la nuda propiedad a los hijos y reservandose el matrimonio el usufructo vitalicio. No sè exactamente còmo quedò la parte correspondiente al esposo, pero entiendo que tambièn cediò la nuda propiedad. Dos cuñados firmaron la compra y uno de ellos represento al cuñado mayor, firmando en su nombre, (Desconozco si para ello entregò Poder Notarial o algo asì). En ese entonces dicho cuñado era muy solvente, sin embargo, al tiempo ese hermano ahora atraviesa por una etapa economicamente muy dificil, por lo que se rumora quiere reclamar su parte de casa, argumentando que él no firmó la compraventa. sino que se hizo a través del hermano que lo representó. (Cabe señalar que en su momento, el dinero le fue entregado en mano). La pregunta es; ¿hay la posibilidad de que ese argumento sea válido y pueda después de cerca de 30 años en que ocurriò esto, reclamar su parte de propiedad? Debo mencionar tambien que todo esto se hizo ante notario y la escritura se encuentra debidamente hecha, sin embargo, esta persona se muestra muy segura de que sea posible esta reclamaciòn. Agradezco nuevamente la atenciòn al caso. Cabe señalar que los casos que le he mencionado son del estado de Veracruz.

  229. Hola que tal, quisiera saber sí me pueden orientar por favor. Conozco a una persona que compró un depto. usado por medio de una institución del gobierno, la cual le fueron entregadas copias certificadas de la escrituras y ya lleva varios descuentos por parte de está institución de su sueldo, resulta que al momento de cambiarse de casa, aparece una persona que dice ser el dueño original del depto. la persona argumenta que le vendió la misma en los dos casos pero resulta que está persona sólo tiene un contrato de compra venta de hace 20 años, firmado por la misma persona que firma las escrituras de mi conocido, y dice tener todos los pagos correspondientes de hace 20 años luz agua etc. A mi conocido le otorgaron el crédito por que supuestamente no tenía problemas legales y todos los tramites fueron por medio de una sofom y un notario. La venta de este departamento a mi conocido, lo realizó el apoderado legal del dueño del depto. entregando todos los documentos de hace 5 años que eran necesarios para el otorgamiento del crédito. Mi pregunta es. ¿A quién le corresponde está propiedad? Espero y me puedan orientar. saludos.

  230. hola estoy bien hecha bolas mira si me puedes ayudar
    mi abuela dono a mi mama unas propiedades ok bueno al momento que hace la donacion pone una clausula de estar dando un dinero a una tia mientras viva ok ese trato se hace con mi mama ok bueno pero mi mama muere y mi abuela sigue viva esta donacion se hizo en el 2006 ok
    se sigue el usufruto vitalicio se hereda y la obligacion con mi tia segun el notario mio dice que la ley dice que en una donacion no puede llevar clausulas y me saco el codigo civil de sinaloa que dice eso pero ya me traen loca los familiares yo soy la albacea de mi mama y no se a quien creerle si al codigo a al abogado de ellos ahora se supone que hay que darle el dinero a mi tia hasta que mi abuela muera que no y se lo damos cada mes es cierto que nos pueden quitar el inmueble por ingratitud segun mi notario dice que tiene plazo de un año para hacer cambios en la donacion y de mostrar que mi mama fyue ingusta con ella hasta que punto estamos de obligados a las obligaciones que el trato fue con mi mamam y no nosotros nosotros ya tenemos escrituradas las propiedades a nuestro nombre pork mi mama dejo testamento y ella no las heredo lo que le dono mi abuela por favor explicame hasta que punto estamos obligados gracias

  231. hola! tengo una preguntita..espero puedan ayudarme. Tengo la nuda propiedad de un inmueble, y mi madre tenia el usufructo . pero ella ya falleció. Se que tiene que consolidarse, podria explicarme el tramite que tengo que hacer. ….es costoso?…..se paga algún impuesto? he buscado en la web, pero no he encontarado algún articulo que mencione el tramite o si hay que pagar traslado de dominio (si ya en registro publico aparezco como propietaria),. espero pueda ayudarme. Felicidades por el blog. !!

  232. hola queria saber, soy dueña de la casa pero tiene usufructo mi madre y vivimos en la misma propiedad ella puede hecharme

  233. hola mira tengo una duda en un testamento se nombra un único herdero de todos los bienes, derechos y acciones al fallecimiento del testador, pero el usufructo vitalicio es para el esposo y el mismo heredero unico. y la nuda propiedad a sus demas hijos, que derechos tiene cada uno: (hijo) el heredero y usufructario vitalicio que es el mismo, ya que ya falleció el otro usufructurario (esposo). y a los demas hijos que tienen la nuda propiedad.

  234. Hola!, felicitaciones por tu asesoramiento a las dudas sobre este tema de usufructo y nuda propiedad. Me gustaría que me diera una orientación respecto al siguiente caso, hace 12 años falleció el abuelo de mis hijos, la casa habitación el la tenia como propiedad de usufructo y la nuda su esposa, (la cual aún vive), mi pregunta es, puede ella disponer del inmueble.
    Si no se dejó testamento, que procede hacerse, si alguno de los hijos quisiera pedir que se le diera parte de lo que en vida en forma verbal les dijo a los hijos que parte de la casa les correspondía?

  235. felicidades por tú espacio . el usufructo vitalicio se pierde con la venta judicial del inmueble,

  236. Hola,felicidades por el espacio,tengo un problema soy divorciado y tontamente firme el usufructo vitalicio de mi propiedad a la ex y el nudo de la propiedad a un menor de edad ,quiero saber si esto se puede revertir ?

    te menciono dicha propiedad se encuentra en un credito hipotecario

    GRACIAS

  237. maria de los angeles lucio rodriguez

    hola buenas noches mi nombre es maria de los angeles. tengo una duda muy grande….. mira mi papa dono una casa aa una hermana con el fin de que ella lo viera hasta sus ultimos dias. el es invalido . pero a cambio de eso resive malos tratos , mala atencion quiciera saber como ago para hacer valer el usafruvto vitalicio el los papeles de donacion dice tambien eso
    es urgente porque el se queda solo y sin comer y sin bañar… gracias agradesco mucho todo lo que aportas Dios te bendiga

  238. Hola disculpa, tengo este caso, el nudo propietario quiere correr de la casa al usufructo que viene siendo su mama y a sus otros hermanos, esta empezando armar un juicio para correrlos a todos, la pregunta es esta, puede el usufructo (la madre) cambiar las escrituras para que el nudo propietario ( el hijo) no corra a sus hermanos en un fututro ???

    • Hola Alexa

      La madre no puede cambiar las escrituras, a menos que en las mismas conste una donación y se reúnan los requisitos para revocarla sí sería posible.

      Por otro lado, por más juicio que haga, no puede correr a la usufructuaria.

      Si deseas mayor información, contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  239. hola compramos una propiedad mi esposa y yo quedando nosotros como usufructo vitalicio y mi hija como nuda propietaria.mi esposa ya fallecio, antes de morir pedimos un credito hipotecario quedando como garantia la escritura de dicha propiedad, yo estoy pagando cada mes mi credito y ya me falta 7 meses para terminar, pero resulta que mi hija debe un pagare y el licenciado que la demando quiere rematar la propiedad, por que ya hay una sentencia si puede ponerla en remate aun estando hipotecada, mi pregunta es se puede perder nuestra propiedad, y por ultimo unque todabia no termino de pagar el credito y estando esta demanda puedo ir con mi hija al notario para que me seda todos los derechos de la propiedad, y de esta forma ya no tenga ninguna propiedad, por que es lo que handa buscando ese licenciado, mi hija quiere pagar pero el licenciado se niega a tener cualquier arreglo, que me aconseja hacer, le agradesco infinitamente su atencion.

    • Hola Avelino

      Sí pueden perder la propiedad y se puede rematar aún estado hipotecada, lo que pasa en este caso es que el precio del remate se pagará en primera instancia para la hipoteca y lo que sobre será para el acreedor del pagaré.

      No puedes ir al Notario para hacer la cesión de derechos, pues el inmueble está garantizando tanto la hipoteca como el pagaré.

      Si se niega a cualquier arreglo, lo que tienen que hacer es comparecer al Juzgado y pagar ahí.

      Si gustas contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  240. Hola, mi tía realizo una donación con reserva de usufructo a una vecina y después de 6 años se arrepiente y quiere dejarme la propiedad a mi. Como tendría que hacer? existe alguna forma de revocar esa donación? Mi correo es alfredoguidi@argentina.com

  241. buenas noches recibi su contestacion disculpe que me recomienda que puedo hacer para que no pierda mi propiedad, le comento una licenciada me recomendo que cuando ya vaya a pagar la ultima letra del gredito vaya inmediatamente con el notario para que mi hija me ceda los derechos de la propiedad o que mi licenciado ponga un amparo o que me suguire estoy muy confuso

  242. Hola, un familiar vivió al cuidado de otros familiares que fallecieron dejando intestado de todos sus bienes, desde entonces, 20 años, continúa viviendo en esa casa. Incluso van 2 albaceas que fallecen y no se ha resuelto nada. Hay algo que se pueda hacer para que ella tenga la tranquilidad de que no la sacarán de allí hasta que fallezca, o que puede hacerse en cuanto a la propiedad para garantizar un patrimonio a mi madre.

  243. Hola Adolfo x favor tendo 3 preguntas: 1) puedo comprar un inmueble por debajo de su valor catastral? 2) Entiendo que el nudo propietario hace pleno uso del inmueble una vez el usufructuario muere sin pagar impuestos, hay alguna diferencia en el pago de estos impuestos para el heredero si mejor se deja un testamento? 3) cual figura es mejor el usufructo o el testamento y para hacer un testamento tambien hay que pagar?

    • Hola Isabel

      1.- Sí

      2.- Sí, en caso de testamento se tiene que hacer una nueva escrituración a favor del heredero.

      3.- El hecho de que sea mejor o peor depende de tus circunstancias personales y sí, también hay que pagar para hacer el testamento.

      Saludos.

  244. hola, queria hacer una pregunta hace unos años murio mi tio y no dejo testamento pero. 2 mimutos antes de mirir una de las hijas realizo una compra venta a favor de ellay sus hermanos declarandoce. con el derecho de nuda propiedad y a la mama dandole el derecho del sufruto l, la pregunta es mi tia puede heredar y ceder tierras si ella solo tiene los sufructos y si. los condueños del terreno pueden construir sin realizar la reparticion del. terreno

    • Hola Noe

      No se puede heredar el usufructo.

      Los copropietarios pueden construir sin problema alguno.

      Saludos.

      • ok pero

        mi tia puede heredada tierras a los hijo si los hijos son los conduenos de las tierras pero no se han repartido como van a quedar y la mas interesada ya contruyo

  245. MARTHA IRENE HERRERA CHAVEZ

    hola buenas noches: una pregunta una persona que se convierte en nudo puede utilizar la escritura para pedir un prestamo hipotecario ante el ISSSTE?

  246. Hola soy de tabasco quisiera me orientarás qué se debe hacer: mi padre falleció y dejó un rancho pero en ese rancho hay 30 hectáreas de terrenos nacionales él cada año pagaba el impuesto predial de esas hectáreas: mi pregunta es: pueden otras personas adueñarse de esas tierras, si el que pagaba el impuesto predial era mi padre?. Gracias.

  247. Buenas noches. Yo tengo una consulta. Mi papa y mi mama compraron una casa e hicieron una donacion de nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio, con derecho de reversion hacia todos sus hijos entre quienes me incluyo. Parece ser que uno de los dos lotes que comprendia la donacion pasa a estar a nombre de una de mis hermanas unicamente sin consentimineto alguno de los otros donatarios solo por decicion de mis padres. Es posible que se haya hecho es valido? porque segun entiendo la nuda propiedad es de todos los hermanos y para hacer una transferencia tendriamos que firmar todos los donatarios. Tiene algo que ver el hecho que este desafectado a bien de familia? yo entendia que es algo independendiente que es inembragable , pero que la desafectacion no implicaba perjuicio en cuanto a la disposicion de la nuda para transferirla. Me equivoco? Agradeceria la ayuda.

  248. TENGO UNA DUDA, EN UN CONTRATO DE OCUPACION SUPERFICIAL, A QUIEN SE LE DEBE DE PAGAR AL USUFRUCTUARIO O AL NUDO PROPIETRAIO ????? Y SI EL USUFRUCTUARIO FUERA MENOR DE EDAD EN QUE FORMA SE HARIA EL PAGO??’ GRACIAS}

  249. Hola, buen dia, tengo una situacion que quisiera consultar, somos 2 hermanos,mi mama dono en usufructo vitalicio y nuda propiedad a mi hermana y a mi solo me dejo un derecho de habitacion de la casa hasta que yo me case o viva en concubinato, mi madre ya fallecio en 2010 y yo me entero apenas hoy mis unicas preguntas son:
    1)Se puede hacer algo para revertir eso?
    2)Mi hermana puede despojarme de mi derecho de habitacion o dejar la casa a quien ella desee? Agradezco mucho su opinion.

    • Hola Rafael

      1.- Es muy difícil, tendrías que acreditar que tu mamá no estaba en condiciones mentales para haber dicho eso.

      2.- No si ni te has casado ni vives en concubinato.

      Saludos.

  250. hola: mi duda es la siguiente. mi tia dono su propiedad a su hija y se reservo el derecho de usufructo vitalicio para ella, el caso es que su hija fallecio y la hija de esta llego a la casa y no respeto nada del usufructo que aun permanece y saco ami tia de su casa, y ya esta muy viejita incluso se lastimo de la cadera. que se puede hacer, se puede recuperar esa propiedad, tiene derecho la nieta a sacarla y no respetar el usufructo establecido en la escritura. no ha hecho ningun juicio intestamentario que hacemos… gracias

  251. Buen día, mi situación es la siguiente: Mi padre es propietario de un inmueble, el cual me ha heredado en testamento para cuando él fallezca, de hecho soy la heredera universal al ser la única hija. El actualmente renta esa propiedad y pretende escriturar ese inmbueble a mi nombre para que yo sea la propietaria pero él quien posea el usufructo vitalicio. Pero mi padre, al heredar esa propiedad le asignaron un albacea quien maneja sus bienes, mi pregunta es si es necesaria la autorización del albacea para que se pueda hacer lo del usufructo vitalicio? Cuál es el papel del albacea en este caso? Puede un albacea renunciar o ceder sus derechos a otro? Por último, yo estoy casada por bienes malcomunados, según entiendo, lo que herede es sólo para mí, pero no se en este caso si aplica igual, es decir, si las escrituras quedan a mi nombre debo compartir el inmueble con mi cónyuge en caso de un divorcio, por ejemplo. Agradeceré muchísimo él que me asesore en esta situación.

  252. Hola, muy interesante y útil su blog, gracias por su tiempo.
    Mi abuela que en paz descanse en la escritura de la casa me dejo con el usufructo vitalicio. Me gustaría ahora escriturar a mi nombre.
    Es necesario que lleve un juicio de intestado o hay aguna otra forma?. Soy mexicana, tengo 32 años viviendo en la casa hasta le he hecho modificaciones y todo esta el correinte de pagos, a mis tíos no les interesa la propiedad dado que saben que mi abuela deseaba que fuera mía.
    que puedo hacer?? que es más sencillo.
    muchas gracias, quedo al pendiente.

    • Hola Yovis

      Lo más fácil, económico y rápido es el intestado y que los herederos te vendan la propiedad para que consolides el usufructo y la nuda propiedad. En algunas entidades como el DF el trámite puede llevarse vía Notarial.

      Si te encuentras en el DF o el Edomex, con gusto puedo ayudarte, por favor contáctame pues colaboro en una Notaría en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  253. Nuevamente molestando, olvide precisar unos puntos al respecto, me declaro heredera universal no sólo por ser la única hija, sino por estar mi padre divorciado legalmente de mi madre, además de que mi padre adquirió el inmueble como una herencia posterior a su divorcio. Una última pregunta es que sucede si el dueño o propietario del inmueble tiene asignado un tutor legal y desea el propietario donar su propiedad conservando el mismo el usufructo vitalicio, ¿es necesaria la autorización del tutor para que el propietario otorgue el inmueble y conserve ese usufructo? ¿Qué diferencia hay entre un albacea y un tutor para efectos legales? Agradezco tu atención y espero tu pronta respuesta

    • No se requiere la autorizacion del Tutor pero si se requiere la autorización del juez y dudo mucho que este último la otorgue pues si existe un Tutor quiere decir que ya no goza de sus facultades mentales a plenitud, motivo por el cual requiere de un Tutor que adminstre sus bienes.El tutor es porque la persona ya no puede decidir, cualquier otra decision importane la toma el juez y siempre sera en el sentido de que represente un beneficio para el pupilo.

      Albacea es la persona encargada de administrar y transmitir la propiedad de los bienes a los herederos una vez fallecido el propietario.

      Saludos.

  254. hola: vivo con mi esposa en la casa de mis suegros hace ya 16 años, hace 11 me otorgaron una casa que nunca habite y ya la pague ,ahora quiero venderla e invertir en la actual ,ellos ya hicieron su testamento y dejaron a mi esposa como heredera de la casa , este tema se ma hace vital y me gustaria que mi inversion no se viera perdida, ¿hacer un usufructo vitalicio de mis suegros y nuda a mi esposa seria lo mas adecuado?.De todos sus hijos de mi suegros , mi esposa y yo somos los unicos que nos hemos hecho cargo de ellos ( ellos son ya mayores) ¿Alguno de ellos podria reclamar algo?.Si mi esposa es nuda y llegara a morir antes que ellos o en el transcurso del fallecimiento de los mismos o al morir los tres ¿en que plano legal de posesion quedo yo?.no quisiera ver mi inversion perdida por efectos legales que no tomamos en cuenta.

    • Hola Pocho

      Sí, el usufructo y la nuda propiedad sería o más adeucado.

      Ningún hijo podría reclamarte.

      Si ella falleciera en cualquiera de esas circunstancias, tú quedarías como heredero de ella junto con los hijos de ambos.

      Si te encuentras en el DF o el Edomex, contáctame, pues colaboro en una Notaría y puedo ayudarte.

      Saludos.

  255. Hola , he adquirido recientemente una nuda propiedad, y quisiera saber si tengo que declararla en hacienda como segunda propiedad y pagar tributos por ella, aunque el usufructo lo tenga el vendedor y sea esta su vivienda habitual, gracias, y saludos…

  256. hola rafael.

    buena tarde, tengo una duda. Mi padre tiene un problema, quiere anular una escritura; antes de ser escritura, fue compraventa lo que el firmó por cierta cantidad, pero no recibió el pago. El hasta el momento tiene la posesión pero ya han querido sacarlo de ahí. A mis hermanos y a mi, como terceras personas no se nos considero en cuenta cuando se realizó dicha compraventa; que podemos hacer, y sino hay tal pago se puede anular esta escritura actual?…. la persona propietaria es uno de los hijos de mi padre (poseedor).
    dicha persona propietaria en escritura actual esta estipulado que mi padre vive en unión libre, siendo que es casado. ¿qué podrían hacer su esposa e hijos?…

    P.D. SALUDOS, LE AGRADEZCO SU RESPESTA, GRACIAS.

  257. Hola Licenciado Adolfo.
    La situación es la siguiente, mi papá le está “comprando” la casa a una señora ya de avanzada edad, el caso es que mi papá ya esta viviendo en dicho inmueble ya que se acordó que los pagos se realizarán como renta pero se dio una parte de la cantidad total cuando se hizo el trato. La pregunta es: ¿Qué contrato me recomienda para llevar acabo esto, `para que mi papá ni la señora pierdan? o estaría bien realizar algo asi de Nuda Propiedad?
    Le agradececría mucho una orientación.
    Saludos, gracias!

  258. Buenas tardes estoy buscando información, soy de Venezuela y le compré un departamento a mi madre con crédito hipotecario, el documento pre venta en su 3ra cláusula habla sobre el usufructo vitalicio pero el documento final con el banco no lo menciona. Mi problema es que ella dejó unos inquilinos a quiene quiero desalojar, mi pregunta es: como dueño del inmueble puedo desalojar y determinar a quién alquilar habitaciones?.. Gracias de antemano, necesito la ayuda jurídica

  259. exelente pagina me resolvió todas mis dudas gracias

  260. Alberto Serrano Cervantes

    Que tal Sr. Ocampo ¿como esta? Muchas gracias por su contribucion en los distintos temas, quisiera aprovechar su buena disposicion para exponerle el siguiente asunto: cuento con un departamento del cual ya lo he rentado antes, he tenido algunas malas experiencias como en esta ultima, por lo tanto hace tiempo que no lo he rentado pero no puedo ocuparlo por la distancia y tampoco quisiera dejar de contar con esa entrada economica pues minimo ayuda a que se vaya pagando, pero me entere que por ser depto de interes social (mismo que aun sigo pagando) no puedo rentarlo; pero la duda es, si por medio de alguno de los conceptos que ha expuesto puedo hacerlo, en alguna ocasion un compañero me comento que existia una modalidad por la cual podia prestarlo, por decirlo de algun modo y podia darse una compensacion economica por este concepto (en vez de catalogarlo como renta), espero no ser confuso con lo que quiero exponer y mas aun poder contar con su apoyo, muchas gracias y de nueva cuenta mi mas sincera felicitacion por su labor, buen dia.

    • Hola Alberto

      Gracias por las felicitaciones.

      Desafortunadamente en teoría mientras no termines de pagarlo, no puedes ni rentarlo ni darlo en comodato que es lo que tu hermano te propone, el problema de este último es que no existe obligación por parte del ocupante (comodatario) de pagar la renta.

      Saludos.

  261. tengo duda sobre la donación de una casa con usufructo vitalicio. estoy casada por vienes mancomunados, mi esposo y yo ya somos jubilados. tenemos una hija, yo quiero hacer testamento y me ha dicho el notario que con la casa se puede hacer la donación, pero mi esposo no quiere ni testamento ni donación, entonces quiero saber si se puede hacer la donación de mi 50%. gracias

  262. hola me gustaría saber si procede tener uno derechos en una propiedad de la que estuve al frente por orden de mi tía y estar al tanto como su mayordomo de todo en su casa hasta que murió la tía con testigos de hermanas que tengo así como quisiera comentar algo extraño: después me entere que dejo un testamento y lo raro que al verlo resulta que uno de los sobrinos que tenia ella la acompañaba hacer su testamento y al ver el testamento tiene mas porcentaje que las hermanas que le dieron fin en su lecho de muerte esto es legal o es dudoso el testamento se puede anular en un juicio y darle legalidad mas clara le agradezco su orientación al presente de manuel.

    • Hola Manuel

      La única forma de anular un testamento es acreditando en forma feaciente que la Tía fue obliga a hacer el estamento veneficiando a una persona o bien al momento de otorgarlo no tenía la capacidad mental par dicernir al respecto.

      Saludos.

  263. Estimado licenciado, soy acreedor y me adjudique una propiedad, se presento un tercero a juicio que dice ser usufructuario de la parte demandada, misma que era su abuela, esta anexando el contrato de usufructo de fecha anterior al juicio, se le mando notificar al notario y dice que si se llevo a cabo el contrato ante el e incluso exhibe el legajo del libro de la notaria donde consta el acta, libro, foja etc, Lo único que no hizo el usufructuario o el notario fue su inscripción pero si consta, hay algo que hacer???? Tengo posibilidades de éxito por esa omisión de inscripción aunque exista fehacientemente el contrato de usufructo???

    • Hola José

      Sí, tienes posibilidades de éxito, pues ningún derecho real puede oponerse a tercero si no consta previamente inscrito en el Registro Público.

      Saludos.

  264. Hola Lic. buenas tardes, que buen blog felicidades!!! tengo una duda, mi abuelita nos dejo como herederas a mi y mis hermanas en su testamento publico que hizo de hecho tengo copias de el ella nos la dio, El punto es que mi abuelita antes de unirse con mi abuelito ya habia estado casada y al parecer no se divorcio segun me entere, tuvo tres hijos en ese matrimonio y mi abuelito ya fallecio, pero el primer esposo sigue vivo y sus hijos igual, aunque ella les dio en vida una casa a cada hijo, mi abue actualmente tiene 91 años y de un dia para otro aparecio un hijo cuando nunca la habian venido a visitar, no se pero su actitud es de una persona interesada no por su madre sino por lo material que pueda haber.
    Mi abue ya tiene separada de su esposo mas de 50 años, y no se si se estas personas puedan anular el testamento y quitarnos la casa donde vivimos, el dia que mi abuelita falte, que podemos hacer, podemos vender la casa esta a nombre de mi abuelita lo malo es que mi abuelita tiene deficit senil, nos puede dar ella algun poder para venderla o que podemos hacer para prevenir algo en contra de nosotras que lo unico que hemos hecho ha sido atenderla siempre.
    gracias por su atencion..

    • Hola Mari

      La única persona capaz de anular el testamento es tu misma abuelita y si ya no está bien de sus facultades mentales, pues ni ella misma puede, ni tampoco podría otorgar un poder.

      Saludos.

  265. Buenas tardes muy buena la información:
    Por favor aclareme cual es el trámite si el usufructuarios son los que desean vender? Deben comparecer juntos al registro? ??

    • Hola Xinia

      Si los usufructuarios desean vender y el nudo propietario no, entonces nada se puede hacer, a menos que el comprador esté consciente de que el usufructo que adquiera se terminará al fallecer sus vendedores.

      Saludos.

  266. BUENAS TARDES LIC.: UNA CONSULTA… UNA PERSONA DONO LA NUDA PROPIEDAD A DOS DE SUS HIJAS Y EL SE DEJO EL USUFRUCTO… UNA DE LAS HIJAS FALLECIO… PUEDEN VENDER EL SEÑOR QUE TIENE EL USUFRUCTO CON UNICAMENTE UNA DE SUS HIJAS QUE ES DUEÑA DEL 50% DE LA NUDA PROPIEDAD PRESENTANDO UNICAMENTE EL ACTA DE DEFUNCION O HAY QUE HACERSE ALGUNA APLICACION O LLEVARSE ALGUN JUICIO?

    • Hola Sonia

      No puede vender, tiene que llevarse el juicio sucesorio de la hija y serán los herederos de esta última quienes puedan vender junto con la hermana y el papá.

      Si deseas mayor información, por favor contáctame en ocampoarch@hotmail.com e indícame de qué parte de la república me escribes.

      Saludos.

  267. hola buen día quisiera felicitarlo por su blog realmente nos ayuda a muchos ..
    por otra parte mi pregunta es la siguiente mi madre ya falleció ase tiempo y me dejo como beneficiario una casa que tenia ella por medio del infonavit la cual con su fallecimiento se pago solo ahora yo estoy divorciado por vienes separados en ese matrimonio tengo 2 hijo, me Junte con otra pareja y en esa relación tuve 1 hijo, ahora estoy separado de esta ultima pareja ahora el abuelo de mi ultimo hijo es licenciado el dice que quiere que su nieto no lo baya dejar desprotegido yo aparte de la casa que me dejo mi madre tengo otro inmueble que aun no pongo ami nombre yo he decidido la casa que mi madre me dejo sea para mi ultimo hijo y la otra para mis otros 2 hijo ahora mi ex suegro dice que para que su nieto no quede desprotegido que vallamos con un notario y que ponga a nombre de mi hijo la propiedad el es menor de edad pero que los beneficiarios sean el y su esposa y que ami me dejara como usufructo vitalicio yo no conozco de leyes pero quiero saber que sucede si hago caso y pongo esa casa así como mi ex suegro me pide , puedo perder mi casa y que ellos me la quiten? y dejándome yo como usufructo vitalicio a que tengo de derecho a vivir en ella? y si la rento ellos les tengo que dar dinero de esa renta . le agradezco su asesoría ya que estoy con la preocupación y temo que mi ex suegro siendo el lic. me quiera despojarme de ese bien gracias…

    • Hola Raúl

      Como digo en el blog donde escribes, con el usufructo no pierdes la casa, puedes habitarla y si la rentas ese dinero será para ti.

      Si tienes más dudas, por favor contáctame en ocampoarch@hotmail.com e indícame de qué parte de la república me escribes.

      Saludos.

  268. ROBERTO CARRANZA DAVUKA

    LIC. BUENAS NOCHES, TENGO UNA DUDA SOBRE EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA SI RECAE DE ALGUNA MANERA SOBRE EL USUFRUCTUARIO YA QUE HAY CUATRO PROPÍETARIOS DE LA NUDA PROPUEDAD Y QUIEREN REALIZAR EL INMUEBLE CON EL CONSENTIMIENTO DEL MISMO, ES DECIR TODOS DE COMUN ACUERDO. PERO NOS COMENTO EL NOTARIO QUE AL USUFRUCTUARIO LO INCLUYE AL 50% DE LA UTILIDAD Y ESO LO LLEVA AL TOPE DE LA TARIFA Y ABSORBE EL AHORRO DE LOS CUATRO PROPIETARIOS, LO CUAL NO LO HE PODIDO CONSTATAR EN LA LEY ISR NI EN EL CODIGO FISCAL DE LA FEDERACION, YA QUE EN AMBOS NO SE CONSIDERA PARA EFECTOS FISCALES. GRACIAS POR SU OPINION.

  269. buenos dias amigo me intereso mucho tu blog por que tengo una duda sobre un asunto asi, mi futuro esposo tiene una casa el predial agua luz etc sale a su nombre las escrituras estan a su nombre, pero dice que su mama tiene el usufruto vitalicio, el caso es que que la mama de el nunca lo ha podido ver bien entonces a el lo criaron sus tios (debo aclarar que la escritura dice que la señora compra para su menor hijo osea mi pareja pero el ya es mayor y aunqeu ella aparesca en la escritura en realidad es herencai del padre) el chiste esta en que esta señora ha poseido copmpletamente la cas dejandolo a el afuera ni siquiera tiene habitacion y sus otros hijos de otros matrimonios viven hay y uno con su esposa y ahora que nos casaremos queremos vivir hay y nos enteremos que ella hipoteco tal casa entonces :

    ella pudo hipotecar sin firma de el?, se puede actualizar las escrituras donde el sea mayor de edad? puede el vivir y hacer uso de la casa?
    la casa la podria poner a nombre mio o en dado caso declararla en la sociedad conyugal cuando nos casemos?

    te agradezco me saques de dudas! no sabemos que hacer!

    espero tu respuesta-.

    • Hola Fanny

      No pudo haber hipotecado sin firma de él.

      No se puede actualizar la escritura, además no serviría de nada aclarar que él es mayor de edad, eso es consecuencia natural del paso del tiempo.

      Como digo en este blog, por el usufructo, claro que puede.

      Sí se puede declararla al momento del matrimonio para que ingrese a la sociedad conyugal.

      Si tienes más dudas, por favor contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos

  270. Gracias por su pronta respuesta

    bendiciones saludos

  271. BLANCA EVELIA NAVA ESPINOZA

    muy interesante todo. deseo ayuda o consejoMI HERMANA Y YO COMPARTIMOS LA RENTA DE UN DEPTO. QUE HEREDAMOS Y ESTAMOS EN PROCESO DE ESCRITURAR, ELLA RENTO APROX. 7 AÑOS, AHORA QUIERO RENTAR YO Y DICE QUE VA A SOLICITAR SELLOS PARA NO PODER RENTAR ES VALIDO ESO? MIENTRAS ELLA RENTO (TENIA PODER MIO NOTARIADO, EL CUAL YA REVOQUE POR MALOS MANEJOS) SE PODIA PORQUE AHORA NO QUIERE QUE YO RENTE. ACTUALMENTE ES LA ALBACEA, YA QUE HIZO TODO POR QUITAR A UNA HERMANA QUE MI PADRE DEJO COMO ALBACEA. POR FAVOR AYUDEME. YO PUEDO RENTAR?

    • Hola Blanca

      El problema es que como se trata de una copropiedad, necesitarían estar de acuerdo ambas en rentar y dividirse dicho pago. En dado caso lo mejor sería que vendieran el inmueble.

      Saludos.

  272. Angélica Ruiz

    SE PUEDE EMBARGAR EL USUFRUCTO VITALICIO

    • Hola Angélica

      Sí se puede, pero de nada te sirve, porque al fallecer el usufructuario, pierdes tu embargo o tu usufructo si es que te lo adjudicaste con motivo del embargo.

      Saludos.

  273. Alberto Velasco

    Soy nudo propietario de una casa, el usufructuario vitalicio es mi abuelo.
    Hay alguna manera de pelear la prescripción positiva o prescripción negativa del usufructo de mi abuelo?
    La casa la hábito desde hace 10 años, mi abuelo no está bien mentalmente, tiene 94 años, una tía lo hizo firmar para que me sacaran de la casa. Por eso quiero pelear la prescripción de ese usufructo. A mi abuelo no puedo contactar lo ya que lo tienen escondido. Por favor ayúdame con esta información que te pido. Gracias.

  274. Alberto Velasco

    Soy nudo propietario de una casa, el usufructuario vitalicio es mi abuelo.
    Hay alguna manera de pelear la prescripción positiva o prescripción negativa del usufructo de mi abuelo?
    La casa la hábito desde hace 10 años, mi abuelo no está bien mentalmente, tiene 94 años, una tía lo hizo firmar para que me sacaran de la casa. Por eso quiero pelear la prescripción de ese usufructo. A mi abuelo no puedo contactar lo ya que lo tienen escondido. Por favor ayúdame con esta información que te pido. Gracias.

    Olvide comentar que en la casa solo vivo yo con mi familia, mi abuelo vive en otra casa, en estos 10 años el no ha hecho uso de su derecho de usufructo sobre mi casa.

  275. Felcidades por su blog gracias mi duda es la siguiente:
    Quiero dejar una casa escriturada para mi menor hijo y yo tener el sufructo vitalico pero su mama quiere que ella tambien aparesca como sufructo vitalico tambien cabe mencionar que con esa pareja vivi en union libre 5 años tienes derecho a pedir el sufructo vitalicio de esa casa y si asi fuera o si a si yo decidiera mi duda es su ella se casa por vienes mancomunados la propiedad que le dejaria a mi hijo por ser ella con de rechos de sufructo vitalico esta propiedad tambien entraria asu contrato por casarse por bienes mancomunados? y si yo viviera en esa casa y sin casarme o casandome mi pareja le puede quitar el bien a mi hijo yo quiero re calcar que mi intencion es dejar ese bien para mi hijo y quiero asegurarme que nadien ni la pareja de mi ex ni mi pareja se la puedan quitar como tengo que poner las escrituras?

    • Hola Raul

      Gracias por las felicitaciones.

      Para que no tengas problemas no le dejes el usufructo a ella, sólo resérvalo para ti.

      Si te encuentras en el DF o el Edomex, con gusto puedo ayudarte, pues colaboro en una Notaría, por favor contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  276. hola mi pregunta es se puede realizar una compraventa por medio de mi crédito infonavit al mismo tiempo en el que se realiza la consolidación de la propiedad ya que el usufructuario vitalicio fallecio y este tramite dura 6 meses

  277. Armando Martinez B.

    Hola, buenas tardes,

    Antes que nada Muchas Felicidades por su Blog, es demasiado informativo y bastante ilustrativo, ya he leído bastantes de los comentarios al respecto.

    Mi nombre es Armando, y tengo algunas dudas con respecto del “nudo propietario” y “usufructo vitalicio”.

    En Enero del 2011 mi madre me donó una casa como NUDA PROPIEDAD, y dejó a mi hermano el USUFRUCTO VITALICIO, por todo lo que he leído y entendido en este blog es que mi hermano si puede hacer uso de la propiedad (incluso rentarla, o vender su derecho de usufructo), y yo no puedo disponer, ni usar, ni poseerla, es correcto?

    Por otra parte como el usufructo es VITALICIO, significa que yo no puedo tomar posesión de la propiedad completa hasta el fallecimiento de mi hermano. Siendo que mi madre al hacer la donación (y se le explicó al Notario que hizo la escritura) estipuló que yo también podía hacer uso de la vivienda junto con otra de mis hermanas que es soltera madura, es donde tengo la duda, porque incluso ya nos dividimos la propiedad y estoy haciendo algunos arreglos para irme a vivir en la parte que me corresponde, incluso tengo muebles de mi propiedad ahí. Una de mis hermanas (que trabaja como secretaria del Notario) me comentó que después de 3 años del fallecimiento de mi madre (que fue en el mismo mes de Enero de 2011, cuando me hizo la donación de la propiedad) podíamos escriturar cada quien su parte que le corresponde, es esto correcto? Se puede cancelar el USUFRUCTO VITALICIO haciendo la escrituración de las partes que nos corresponden? O no aplica hasta el fallecimiento del Usufructario?

    Por otro lado, mi hermano es un irresponsable y seguido tiene problemas financieros, incluso de embargo, tengo temor de que si le llegan a embargar se lleven mis cosas que tengo ahí, ya que yo vivo en otra ciudad por el momento, hasta no establecerme en ese domicilio ya permanentemente. Si le llegan a embargar, pueden llevarse mis pertenencias que la verdad mucho trabajo me han costado y poco he podido disfrutar?

    Muchas Gracias de antemano por la atención y seguimos en contacto!

    Armando.

    • Hola Armando

      Gracias por las felicitaciones, me da gusto que te haya servido.

      Sí, estás en lo correcto.

      Pueden escriturar y cancelar el usufructo desde ahorita, siempre y cuando todos estén de acuerdo.

      Sí, pueden llevarse tus bienes si no tienes con qué acreditar que son tuyos.

      Si te encuentras en el DF o el Edomex, con gusto puedo ayudarte, pues colaboro en una notaría.

      Saludos.

      • Armando Martínez B.

        Muchas Gracias por su respuesta a mis dudas Licenciado, y pues la verdad estoy en el área metropolitana, aún así me han servido bastante sus comentarios, nuevamente lo vuelvo a felicitar por su Blog y le deseo que siga teniendo todo el éxito del mundo!

        Yo me encuentro en el municipio de Guanajuato.

        Hasta pronto y cualquier otra duda que tuviera ya me estaré contactando con usted.

        Armando.

      • Hola Armando

        Gracias por las felicitaciones, me da gusto que te haya servido la información.

        Saludos.

  278. ROBERTO CARRANZA DAVILA

    LIC. BUENAS NOCHES DISCULPE LA INSISTENCIA SOBRE LA PREGUNTA QUE HICE, PERO ME URGE SABER SI EL USUFRUCTUARIO TIENE QUE PAGAR ISR EN LA VENTA DE UN INMUEBLE EN EL CUAL LA NUDA PROPIEDAD ESTA A NOMBRE DE CUATRO PERSONAS, QUIENES SI PAGARAN ESTE IMPUESTO. GRACIAS POR SU ATENCION

  279. puede mi mam recuoerar su terreno que dono

    • Hola Jorge

      Mi abuelita decía que “el que da y quita, con el diablo se desquita”, en tal sentido la ley dice que el que da ya no quita, porque de otra forma no habría certeza jurídica de quién es el propietario.

      Saludos.

  280. hola buenas noches…yo me divorcie hace un año..y la casa quedo en el convenio como usufructo para mis dos niños q ahorita son pequeños. me dijeron que tambien tenia q cambiar las escrituras con un notario , y mi pregunta es si yo fallesco mi ex quedaria como dueño..o puedo yo hacer una modificacion para que en caso de q yo faltara quede nada mas para mis hijos la casa..muchas gracias por la orientacion ..ah y otra pregunta ..es verdad q hay promociones en las notarias en el mes de septiembre o es igual en cualquier dia del año..y el costo es como cuando recien la compras o es mas barato de esta manera..gracias espero haberme explicado bien..saludos

    • Hola Erika

      Para poder contestar a tu primer pregunta, necesito ver tu convenio, porque no creo que tus hijos hayan quedado con el usufructo, más bien debieron quedar con la nuda propiedad.

      En el mes de septiembre el descuento únicamente es para hacer testamento, no para hacer escrituras.

      Si gustas contáctame en ocampoarch@hotmail.com para que me puedas dar la información a detalle.

      Saludos.

  281. Buenas noches:
    Este es el caso::
    Mi hermana está por comprar una casa que saldría como nuda propiedad para su hijo mayor de edad con usufructo vitalicio para ella.
    Esta es la consulta:
    Quién es la persona que puede tener a su nombre los impuestos y servicios de una propiedad?,ella ó su hijo?…digo porque en un futuro podría tramitarse descuento por jubilación.
    Muchas gracias.

  282. Hola!
    disculpa, tengo la propiedad nuda de una casa, y mi padre tiene el usufructo vitalicio,
    puedo vender mi propiedad nuda?
    necesito el consentimiento del usufructuario, en este caso de mi padre?
    cuáles son las posibilidades?
    podria inclusive hipotecarla?
    o que tipo de transacciones puedo realizar con la propiedad nuda?

    • Hola Luis.

      Sí puedes vender, pero el comprador no podrá utilizar el inmueble hasta que fallezca el usufructuario, lo que bajaría mucho el valor del inmueble.

      Necesitarías el consentimiento de tu padre para que el inmueble se venda “completo”, es decir con todo y posesión.

      Pocas, depende que consigas un comprador que le interese comprar una ganga y no utilizarla.

      Hipotecarla es aún más difícil que a alguien le interese.

      Sólo esas transacciones puedes hacer.

      Saludos.

  283. maria del carmen morales moreno

    Hola….quisiera hacer una pregunta…..mi padre compro una casa con su pareja(sin estar casados) los dos disfrutaron de la casa hasta que decidieron separarse…..la casa fue puesta a nombre de su pareja y mi padre usufructuario…..bien la pregunta es si el tiene alguna forma de poder vender la casa aunque ella no quiera(por necesidades economicas) se que los dos tienen que estar de acuerdo para vender…..pero hay alguna formula escondida que desconozcamos que pueda hacer fuerza para vender??? muchas gracias

  284. pedro tobon velasces

    pedro buenas tardes licenciado mi pregunta es la siguiente yo como nudocopropietario al morir mi hermano lapropiedad de su parte a quien le corresponde si no tiene hijos y no emos dividido al usufractario que es mi mama

  285. Buen dia.

    Mi pregunta es la siguiente, mi suegra le dono la casa a mi esposo y esta ya esta escriturada a nombre de mi esposo, pero tiene una clausula de derecho vitalicio, mi pregunta es la siguiente, mi suegra puede vender la casa ??
    Queremos vender la casa pero comprarla yo misma con mi crédito infonavit para poder utilizar el crédito para un negocio, que me recomienda en este caso, que mi suegra sea la que mme venda la casa ??

  286. Mi madre me donó su propiedad, sin embargo uno de mis hermanos mandó a su hijo de 16 años “a vivir” con ella (con mi madre), con el objetivo de quedarse ellos con la casa… cabe mencionar que mi hermano es médico y es solvente económicamente… ¿es posible que lo puedan hacer, es decir, quitarme la propiedad?

  287. Muy buenos dias Sr. Adolfo, primero que nada quiero felicitarlo por su blog, he leido algunos casos y la mayoria me han quedado claros aun cuando no se nada de leyes, mi problema es el siguiente:

    vivo en casa de mis padres, de la cual las escrituras estan a nombre de mi mama, en la casa viviamos 7 hermanos de los cuales por muchos problemas mi mama decidio pedirles a 4 de mis hermanos q desalojaran la casa ya que ellos eran los que provocaron todos los problemas, el problema es que uno de mis hermanos (que tuvo que desalojar la casa) construyo un cuarto y ahora pretende tomar posesion de el a la fuerza, si bien estamos de acuerdo en pagar lo que el invirtio tememos que consume esa toma de posesion ya que como he explicado mas arriba, el fue uno de los que provoco una serie de problemas interminables.

    como posible solucion a esto pretendemos cambiar el propietario de la casa, pues de esta manera, pensamos ya no tendrá porque hacer reclamo alguno a mi mama, la idea es deslindar de todo cargo y responsabilidad a mi mama y el cambio seria por el nombre de cualquiera de los 3 hermanos que estamos con ella o incluso a nombre de los 3.

    Cual seria la mejor solucion que le podemos dar a esta situacion? y/o que nos recomienda hacer??

    De antemano le agradezco y ojala pueda orientarnos en esta situacion.

    • Hola Jose

      Gracias por las felicitaciones y por leerme.

      En principio, si tu hermano el problemático no tiene documento alguno que le avale qué él construyó, entonces no tiene nada que reclamar y que le haga como quiera.

      En cambio si lo tiene, pues simplemente habría que pagarle su parte y ello tendría que constar por escrito.

      Si gusta contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  288. hilda dominguez castro

    Licenciado, gracias por asesorarnos en estos campos tan desconocidos. mi pregunta es la siguientvivo en unión libre con el padre de mi menor hijo.hace uno años se compro una casa donde por dif.familiares aparecen mi suegra e hijo en los escrituras,se utilizo el usufructo en vida,honestamente nunca he leio esas escrituras al cien por ciento,pero ante el notario firmamos mi pareja y yo como albacea de nuestro hijo.mi pregunta es la casa de quien es,y si. A la muerte de mi suegra que pasa.ella tiene otro hijo medio hermano de mi pare,el cual es no muy honorable,podría reclamar la casa en algunos momento después de la muerte de su mama.le reitero mi agradecimiento a esta consulta y nuevamente gracias.

  289. Mi pregunta es la siguiente:La pareja riene el usufructo vitalicio y la nuda propiedad los dos hijos que tienen. Que pasa ahora que se estan divorciando con el usufructo de él esposo que esta ya fuera de casa.

  290. carlos suazo rios

    hola mi nombre es carlos te felicito por tu blog, mi consulta es, estoy casado legalmente pero separado de echo hace aprox. 6 años, app. hace un año compre una casa para vivir mi pareja su hijo y yo, pero anteriormente en mi matrimonio también compre una casa, quiero dejar un usufructo de la segunda propiedad a mi pareja, al fallecer yo que pasa con los herederos legales?, la verdad yo quiero que ellos tomen el control cuando ella fallezca, estoy bien orientado o equivocado? gracias
    Carlos

  291. Hola Lic
    Ojala pueda orientarme, tengo la nuda propiedad de una casa, la ocupaba mi papa y su pareja, ya que cada uno tenia el 50% del usufructo….. murio mi padre y lo que entiendo es que su 50% de usufructo se consolida con la nuda propiedad, o sea yo tengo el 100% de la nuda + el 50% del usufructo… lo entiendo bien?
    Ahora lei un articulo en el codigo civil que el usufructo se puede extinguir por no haber dado fianza el usufructuario por titulo gratuito, si el dueño no le ha eximido de esa obligación…. Tambien otro articulo menciona que si el usufructo fue constituido por contrato y no se exigiera la fianza en el contrato, no estara el usufructuario a darla….. En este articulo al mencionar Contrato es lo mismo que la Escritura de compra venta?????
    Ojala le haya quedado claro mi caso…..
    Saludos y mil mil gracias

  292. Jaime Dominguez

    pregunta; cuando mis hijos (4) eran menores de edad se compro una casa y para protegerlos se escrituro la nuda propiedad a favor de ellos cuatro y el usufructo vitalicio a favor de mi esposa y yo no aparezco en la escritura; bueno la pregunta es si ahora que ya son mayores alguno de ellos en forma individual podrá anular el usufructo vitalicio que tiene mi esposa; ya que uno de ellos esta peleando por vivir en la casa ahora que ya se caso y dice que al pasarse a vivir alli nadie la podra sacar ahunque su mama se oponga. gracias espero su amable respuesta.
    Jaime Dominguez papa.-

  293. Guadalupe Gutiérrez

    Primeramente permítame felicitarlo por la ayuda que brinda desinteresadamente. Al morir mi padre intestado, mi madre escrituró la propiedad otorgándonos la nuda propiedad a mis 2 hermanos y a mi, reservándose el usufructo vitalicio, viviendo en la casa; pero mi hermana que ya vivía ahí en un cuartito al fondo con su marido y sus hijas, se amplió para tomar la 3a. parte de la propiedad argumentando que es dueña, teniendo problemas con mi madre por esto desde hace 20 años, afectando su salud considerablemente. Ella dice que sus abogados le dicen que está bien lo que hace y que mi madre (y mi hermano y yo) no podemos hacer nada. Espero sus consejos. Gracias.

  294. Hola
    Una pregunta, mi esposo compró una propiedad con el dinero de una liquidación de un trabajo y lo puso a su nombre pero puso como usufructo vitalicio a su mamá. Eso lo hicieron a mis espaldas. Ahora lo demandé por pensión alimenticia y él propuso dar un poder sobre ese bien para de ahí disponer mis hijas de la pensión alimenticia. Lo que él pretende entregar es un poder suyo y de su mamá. Eso se puede? puedo vender el bien y disponer del dinero para colegiaturas y gastos de mis hijas? lo acepto? O necesito algo más que un poder? Su mamá puede hacer algo para impedir que lo venda y disponga el dinero para mis hijas?

    • Hola María

      Sí se puede y podrías vender el inmueble si tienes las facultades necesarias. Acéptalo, pero habrá que revisarlo antes y además yo sugeriría que el convenio al que lleguen motivo del poder se ponga por escrito también. Si su mamá otorga el poder de forma irrevocable, no podría imponer nada.

      Si gustas contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  295. Excelente Blog Licenciado, al respecto tengo una pregunta y a continuación planteo la problematica:

    Hace algunos años adquirí un bien para mis dos hijas, reservandome el usufructo vitalicio del mismo. En la actualidad me urge vender el mencionado bien para solventar ciertos gastos de salud, sin embargo me comento otro licenciado que no puedo vender puesto que una de mis hijas es menor de edad y por lo tanto carece de personalidad jurídica para hacerlo.

    Lic ¿cuál sería la solución para realizar la venta del bien?

    • Hola Emir

      Se tendría que llevar a cabo un procedimiento judicial para pedirle permiso al Juez de vender, el problema es que respecto del dinero de la parte proporcional de ella, el Juez vigilará que se utilice para beneficio de ella y no tuyo.

      Si gustas contáctame en ocampoarch@hotmail.com para que pueda darte más información.

      Saludos.

  296. Buen Dia
    Muchas Felicidades por tu Blog y por Tus buenas Respuestas
    Yo padre soy el usufructo vitalicio de Una casa que dejo mi mama, dejando como Nuda propiedad a mis 2 Hijas, siendo una menor de edad, por algunos problemas personales mi hija la mayor decicidio venirse a vivir a la casa con su familia (esposo e Hijo) y me fuera diciendo que ella es la Dueña y que tiene el derecho de la casa.

    Es correcto lo que quiere hacer?
    Legalmente yo padre (usufructo vitalicio) puedo hacer algo al respecto y que hay de mi hija menor (parte de nuda propiedad) Tambien podrá correrla en cualquier momento?
    Me urge por favor una respuesta me da tristeza saber lo que quiere hacer mi hija y no me parece justo

    • Hola Enrique

      No es correcto, puedes evitar tanto que entre como correrla en cualquier momento (a tu menor hija no puedes).

      Saludos.

      • Nuevamente Enrique
        Legalmente De que manera puedo hacerle ver que no es correcto lo que esta haciendo y como puedo proceder que es lo que tengo que hacer el se esta asesorando por un licenciado. Antes de yo asesrarme con un lic quisiera saber si es viable hacerlo y si es perjudicable para cualquiera de Nosotros

      • Hola Enrique Si quieres hacer el intento (pues no creo que te haga caso), mustrale la ley y seala que el usufructuario tiene derecho de poseer el inmueble y no el nudo propietario. En cuanto al procedimiento es llevar a cabo un juicio para que desaloje. Es 100% viable y el nico perjuicio es que tendrn ambos que gastar en abogado. Si gustas contctame en ocampoarch@hotmail.com Saludos. > Date: Wed, 10 Jul 2013 18:43:53 +0000 > To: ocampoarch@hotmail.com >

  297. Ayuda, quienes pueden reservarse los derechos de usufructo y quienes pueden constituirlo. Tengo el siguiente caso: un persona compra para su hijo un inmueble y la compradora se reserva los derechos de usufructo y los constituye a favor de otra persona. ¿Puede ser? ¿es correcto?

  298. Otra duda: Una persona compra para ella y para su hijo, tiempo después a la compradora le gravan la parte que le corresponde por orden de un juzgado, hay una demanda mercantil. Las preguntas son: ¿El hijo puede vender su parte aunque exista la demanda? ¿Que problemas pueden resultar? o como puede separarse sus copropietario para poder vender??

    • Hola

      Sí puede.

      Problemas:

      1.- Encontrar quién quiera adquirir un problema.

      2.- Que le desmanden la disolución de la copropiedad y le quiten el inmueble.

      La forma es demandando él primero la disolución de la copropiedad.

      Si gustas contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  299. Felicidades por este espacio tan esclarecedor para muchos que no sabemos de leyes ni de situaciones notariales; mi problema es el siguiente: Mi padre en vida en la escritura de una casa me nombró como nuda propietaria de ella y él y mi mamá y dos hermanos como usufructuarios vitalicios, Yo he vivido con ellos y en esa casa . El murió y no se informo al registro y desde hace varios años he pretendido vender la propiedad y cuando no es uno es otro de mis hermanos que no puede firmar para consolidar, por diversas circunstancias. Tuve que cambiar de residencia por motivos de trabajo y a uno de ellos le pedí me ayudará a venderla ya que el otro también estaba de acuerdo , pero ha estado evitando hacerlo , ocupándola él con sus cosas , de bodega , etc. y ahora que le seguimos pidiendo mi madre y yo realizar la venta , nos vino a platicar que un cuñado suyo tenía problemas con su casa y se la había prestado . El problema es que no quiere sacar a esas personas , ¿se puede hacer algo con esas personas? . Por lo que he leído en su blog él puede rentarla ,¿Se puede cancelar o revocar su usufructo dado que tenemos necesidad de utilizar el bien y además existe ingratitud por parte de él ?

  300. hola lic. soy adrian reyes y soy abogado que apenas empiezo a litigar, de favor requiero ayuda para promover un juicio de consolidación de la propiedad me podría facilitar algún formato de demanda gracias

  301. hola, quiero hacer una contrato de apertura de crédito de habolitación o avío con garantía hipotecaria, dicha propiedad fue adquirida por medio de la adjudicación por herencia y la nuda propiedad está a nombre de mi acreditado, pero el usufructo vitalíceo está a nombre de su madre, mi pregunta es: mi garantía natural del crédito es el fruto (en este caso), bajo que caracter pongo a la usufructuaria, para en caso de incumplimiento pueda yo, cobrar mi garantía natural, yo he pensado en poner al acreditado, como acreditado y garante hipotecario de la nuda propiedad y a la mamá como garante del usufructo vitalíceo?????

  302. LICENCIADO, ME ENCANTO SU BLOG.
    LE COMENTO MI HERMANA, MI HIJO Y YO SOMOS BENEFICIARIAS DE UN USUFRUCTO VITALICIO, Y HACE 7 MESES NOS REMATARON LA PROPIEDAD EL NUEVO DUEÑO SABE QUE LA PROPIEDAD TIENE UN USUFRUCTO VITALICIO, LA CONSULTA ES SI LE PODEMOS VENDER A EL LOS DERECHOS DEL USUFRUCTO. ESPERANDO NOS PUEDA AYUDAR.

  303. Estimado licenciado: Mis padres me han cedido la propiedad en que vivimos conservando el usufructo vitalicio para ellos (tienen 67 y 70 años de edad). Yo soy mayor de edad y lo era al momento de la donación. Mis preguntas…
    1.Entiendo que puedo vender la nuda propiedad de la vivienda y el comprador debe respetar el usufructo mientras mis padres vivan, es correcto?
    2. Si yo deseo dividir la propiedad para construir mi casa allí, usando la terraza de la propiedad puedo hacerlo o necesito que mis padres me firmen una autorización ante escribano o abogado?
    3.Si mis padres comparten el usufructo vitalicio y se separan, mi madre puede vivir en la mitad que yo construya en la propiedad y mi padre de ninguna manera puede echarla, esto es correcto? Mi preocupación tiene que ver con la personalidad violenta de mi padre. No tengo dinero para comprar una casa y llevarme a mi mama, apenas puedo alquilar algo para mi sola, y me gustaría construir para asegurarme que mi mama no tenga que estar conviviendo necesariamente con el. Si bien estarían cerca no estarían conviviendo. Muchas gracias por dedicar su tiempo para ofrecer ayuda a las personas,espero que la vida le retribuya todo el bien que hace!!

  304. hola yo tengo una duda mis papas nos donaron la casa mi mama tiene el usufructo vitalicio, y ahora mi mama nos va a repartir entre los 3 hermanos la casa yo puedo escriturar la parte que ella me dio

  305. hola Lic. buenos días tengo una duda mi suegra le sedio un terreno ami esposo ella quedo como uso usufructo el predial el plano están a nombre de mi esposo ahora mi suegra le va a dar un lote a mi cuñado, mi pregunta es quien firma la escritura que salga a nombre de mi cuñado. un notario le pidió a mi cuñado un permiso de subdivisión de 6 mas de seis ventas para que esto no entiendo. pero mi suegra desde que dio este terreno a mi esposo seria el primer lote que daría. antes de que diera este terreno ami esposo ella si vendio 6 lotes gracias

  306. Hola lic. Ocampo, felicitación por este blog tan acertado, tengo una duda.

    hace dos meses murió mi papa quien hizo una donación de un terreno junto con mi mama en favor mío y de un hermano, en la escritura se reservó el usufructo vitalicio, pero resulta que como mi papa murió hace como dos meses y mi papa están separados, el vivía con otra señora quien se quedo en posesión de la casa, que tenemos que hacer para desalojarla. leyendo entendí que antes hay que llevar el aacta de defunción al registro publico, pero después que hacemos?

    gracias anticipadas

  307. Hola licenciado Ocampo. Gracias por su honestidad e interes en su profesión.
    Tengo una duda respecto a la acción que debo tomar. Mi padrre ultimamente ha estado pidiendo prestado a familiares, amigos e insituciones financieras, esto se debe a que esta emocionado por una chica de 25 años, el tiene 67. Estoy preocupada porque estoy suponiendo que su emoción lo puede llevar a contraer deudas que no podamos solventar y que pueda llegar el punto en que pueda ser afectada la casa familiar, esto porque esta a su nombre. Nuestra vida esta hecha en provincia de Oaxaca, entonces desconozco la el procedimiento legal para proteger nuestra casa de un evento asi. A quien debo acudir para que me oriente sobre la ley en mi localida. Es un pueblo y es en Oaxaca, como sabra oaxaca es uno de los estados en que la corrupción se acentúa más. Una propiedad aqui se rige por la ley agraria? o por cuál es el marco juridico en el que me debo apoyar?
    Cómo proteger el bien familiar, que me aconseja??
    Muchas gracias.

  308. hola licenciado, gracias por su generosidad al ayudar a tantas personas q necesitamos de su asesoria.Mi caso es el siguiente por favor ayudeme. Mi suegro vendio en el año 2000 a sus 5 hijos (entre ellos mi esposo) un inmueble y en la escritura aparece que con derecho de usufructo y nuda propiedad. Peeero resulta que mi esposo se murio en el año 2003 , de nuestra union de hecho hay una hija ya mayor de edad. El abuelo nos quiere sacar a toda costa del apartamento q habitamos y q fue construido con el dinero de mi difunto esposo y yo. ovbiamente en el segundo piso del inmueble del que hablo. La pregunta es: puede mi suegro y abuelo de mi hija sacarnos? en ese documento q heredamos nosotras ? solo las obligaciones? de pago de impuestos y mantener el apto-casa ? o hay algun otro derecho q mi hija pueda habilitar y no tener q irnos sin nada pues eso es lo q el abuelo pretende, haciendonos cada dia la vida imposible. Muchas gracias de nuevo Dios lo bendiga

  309. Buena atarde Lic. Ocampo.

    Hace un par de años compre un terreno y recibi el usufructo vitalicio, para mi hija la nuda propiedad, para vender dicho terreno que debo hacer? mi hija es menor de edad. Muchas gracias

  310. Hola!!!! Mira yo stoy casada x bienes mancomunados, pero cuando yom case el ya tenía una casa y otro terreno, y dentro del matrimonio mi esposo compró dos terrenos pero puso a su mamá en usufructo vitalicio, tenemos dos hijos, pero si kiero saber en q afecta a mis hijos y a mi. Gracias

  311. Buenas tardes, espero me pueda ayudar, mi Mama compro una propiedad y a la hora de escriturar puso a mi hermana como nuda propiedad y a ella misma como usufructo, para empezar el notario a donde asistieron tardo como tres años en dar las escrituras, y el puso a mi hermana y a mi mama como si hubieran comprado la propiedad juntas ella en nuda propiedad y mi mama en usufructo.
    Ahora mi mama tubo que dejar la propiedad por problemas con mi propia hermana ya que ella comenzó a construir en la misma, mi mama tubo que rentar un departamento pues mi hermana no quiere salirse de la casa, pues dice que es de ella.
    Mi pregunta es ¿Mi Mama puede cambiar sus escrituras? ¿Puede recuperar su propiedad? pues ella ahora ya no quiere heredarle a mi hermana.
    De antemano muchas gracias por su atención

  312. Hola lic. Ocampo, felicidades por su blog que es muy instructivo.
    Sómos de Michoacán y me pidió una vecina hacerle una pregunta, su esposo, hizo un testamento, dónde le deja a ella el usufructo vitalicio de sus bienes y cuando ella fallezca pasarán al hijo de ambos, pero el muchacho está discapacitado.
    La nuda propiedad la dejó a su hermano (Tío del muchacho) y también lo nombró albacea y tutor de su hijo, el señor tiene una inversión bancaria y mi vecina es la beneficiaria, la duda de mi vecina es: Si al morir su esposo la inversión bancaria se toma en cuenta como nuda propiedad o ella sería la dueña como está estipulado en el contrato bancario.
    De antemano gracias por su respuesta.

  313. SOY DUEÑO DE UNA PROPIEDAD Y MI MAMA TIENE USUFRUCTO VITALICIO, RESULTA QUE FUERON A EMBARGARLA Y APUNTARON LA PROPIEDAD, MISMA QUE GANE UN UN JUICIO. VARIAS PREGUNTAS
    PUEDE ELLA RENUNCIAR, VENDER O TRANSFERIR EL USUFRUCTO PARA EVITAR OTRA ACCION LEGAL, QUE PUEDE PASAR CON LAS PERSONAS DEL EMBARGO, PUEDEN IR A EMBARGAR EL USUFRUCTO. GRACIAS

  314. hola buen dia, gracias por ayudar a las personas que no tenemos dinero para pagar un abogado, mi pregunta es; soy madre unas 2 niñas, tengo una casa pero solo tengo la carta de posesion, les quiero donar la casa a mis hijas con una clausula de usufructo vitalicio, se puede establecer esa clausula si solo tengo la posesion.

  315. Estimado Francisco

    Necesito adquirir una propiedad ahorita, pero tengo problemas con mi pareja y es posible que entre en divorcio pero no puedo seguir realizando actividaes economicas…. quiero comprar un terreno que sea solo patrimonio mio incluso para salvaguardar lel patrimonioo de mis hijos y el mio a futuro…. puedo realizar la compra como nudo propietario y dar el usufructo a mis padres? 2.- Este inmueble seria objeto de liquidacion en la sociedad conyugal que aun mantengo…? Agradecer{ia tus respuestas para tomar una decision…. gracias de antemano saludos

  316. Hola Francisco

    Mi esposa quiere donar una propiedad a una hija nuestra y que quedemos ella (mi esposa) y yo como usufructuarios. Las dudas son las siguientes:
    1.- ¿puedo yo solo rentar la cosa?, 2.- ¿ tenemos que rentar ambos? o 3.- ¿solamente nuestra hija puede rentar con consentimiento nuestro? Muchas gracias por tu cooperación

  317. Yolanda Landeros

    Hola Lic.
    Mi padre, por incapacidad de viajar a México, otorgo un poder hace un año (en consulado mexicano de Orlando, Fl) a mi hermano para que me entregara en donación, reservando el derecho de usufructo, la casa de la que es propietario, aclaro aqui que mis padres están casados separación de bienes, mi madre aun vive, tendrá ella que hacer algún poder también?. No se ha llevado a cabo la donación pero en este ultimo año la salud y economía de mi padre se ha deteriorado muchísimo (Alzheimer ) y creemos que es conveniente hacer el trámite. En enero yo me iré a vivir a Tailandia y tendré que dejar algo resuelto en este asunto.
    Tengo el pendiente que si una vez a mi nombre puedo vender la propiedad para hacerles llegar el dinero y supongo que a mi vez tendré que dejar un poder para tal efecto en caso que no se venda antes que me vaya? o solamente puede seguir rentandose hasta que mi padre fallezca? No se cual es la mejor medida para evitar complicar a todos y evitar que todo mundo haga n-mil gastos. Ya que mi hermano vive en USA, yo en Cancun, y la dichosa casa esta en Irapuato.
    Reciba saludos y mil gracias por su opinión.
    Yolanda

    • Hola Yolanda

      Tu mamá no requiere hacer ningún trámite.

      Sí, tendrás que hacer un poder para poder venderlo y también para que se cobren las rentas y en dado caso se demande si dejaren de pagarlas.

      Lo mejor es ver tu documentación y tener más datos para poderte ayudar.

      Ahora bien, si les causa tantos problemas por el hecho de las distancias, lo mejor es venderla desde ahorita.

      Si gustas contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  318. Buen dia.
    Después de mi divorcio, la casa donde habitaba la cual yo ya tenía desde antes de casarme, al nacimiento de mi hijo decidí ponerlo como nudo propietario y yo como usufructuario, después de un par de años me divorcié y decidí que mis hijos junto con su madre siguieran habitando esa casa, así quedo estipulado en el acuerdo, por lo que yo no ejerzo ningúno de mis derechos como usufructuario. Mi duda es, a quien le corresponde pagar los impuestos de esa casa? La madre de mis hijos está renuente a pagarlo por lo que se ha generado ya una deuda de varios años, además de darle poco mantenimiento a la propiedad, puedo yo solicitar legalmente que se deshabite la casa? Gracias

    • Hola Aníbal

      En teoría te correspondería a ti como usufructuario, a menos que les hagas un contrato de comodato, entonces les correspondería a ellos.

      Si tu hijo es mayor de edad sí puedes.

      Saludos.

  319. Pretendo comprar una vivienda en Querétaro, pero es por medio de crédito INFONAVIT, hasta ahí todo está muy bien, pero pretendo dejársela a mi mamá en usufructo vitalicio, pero me comentan que cuando se saca un casa con crédito INFONAVIT no se puede utilizar ésta figura, me podría orientar acerca de esto, ojalá que me pueda orientar.
    Saludos y gracias

  320. Maria eugenia dillon

    Hola , lic. Una pregunta estoy en sinaloa mexico mire mi abuela dona inmueble local comercial a mi madre reservandose el usufruto vitalicio sobre los bienes inmuebles asi dice y en la donacion pone clausula de que mi madre le dara uns cantidad de dinero s una hermana cuando ella muera si no cumple pasara a la hermana pero mi madre muere primero que usufrutaria y mi madre deja testamento y no nos hereda las obligaciones y ya se acabo juicio testamentario y no dice nada del usufruto de mi abuela mi pregunta es si sigue ella con el usufruto pork nosotros manejamos el negocio ella tiene 98 años y la familia quiere quitarnos del negocio pueden gracias

    • Hola Maria Eugenia

      El usufructuario tiene derecho a poseer el bien y si tu abuela no ha fallecido, entonces lo que ustedes adquirieron fue únicamente la nuda propiedad, conforme lo explico en este blog.

      Si deseas mayor información, por favor contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  321. Maricruz Guerrero

    Tengo una duda, mi mama falleció hace 9 años y me dejo una donación pura gratuita y obligatoria de un terreno con casa lugar en el cual solo vivíamos ella y yo. De la cual me pidió que yo dejara que mi hermano construya en la parte superior de la casa. no esta escrita esta petición, pero yo la realizare. Lo malo es que mi hermano quiere todo con escrituras lo cual me parece justo, pero quiere tener derecho sobre el terreno también o sea que si yo construyo en la parte de atrás del terreno el dice tener derecho de construir arriba, es verdad eso, o como le hago para que no sea posible. por favor ayúdenme, por que ya cometí un error le me pidió el jardín de 4 metros x 5 para hacer un negocio, pero dice que le corresponden 5 x 5 por el acceso de escaleras y cochera que hago y que le tengo que dar todo como condominio. (el aun no construye nada) por favor que hago mis otros hermanos me desalojaron y tarde 8 1/2 años para recuperar mi casa (a los que no les dejo nada por que según el criterio de mi mama, ya eran casados y con vida propia a parte ) y el único que me apoyo con la enfermedad de mi mama y en el proceso de juicio, ha estado conmigo, pero no quiero verme tonta, ni egoísta, solo quiero darle lo que mi madre me pidió. Por favor ayúdenme…

    • Hola Maricruz

      Aquí en el DF, con la licencia de construcción y los planos autorizados se puede constituir un condominio con lo cual le puedes escriturar a tu hermano lo que se edifique, con esto ninguno de los 2 puede continuar construyendo, salvo que ambos estén de acuerdo.

      Si gustas contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  322. Hola. felicidades por su blog y su buena disposición para asesorarnos en cuestión de legados y herencias. Tengo una pregunta, ya que colaboro en una pequeña oficina de Derechos Humanos gratuita .

    Si una tía que no tiene hijos desea donar a 2 de sus sobrinos su casa, reservándose el usufructo vitalicio para ella y su esposo (que es extranjero) ¿qué es recomendable?¿la herencia o la donación?
    ¿Qué gastos se generarían y qué impuestos habría que pagar?

    Mil gracias por su ayuda.

    Rosa

  323. hola lic. muchas felicidades por su blog, mire yo tengo esta pregunta mi papá me dejo como nuda propiedad de una casa y a mi mamá como usufructo vitalicio pero el me dijo que quiere que cuando yo falte se las deje a dos nietos de el, la pregunta es si yo puedo hacer un testamento ahorita en vida donde deje especificado eso o como quedaria ahí mi mamá

  324. Hola antes que nada lo felicito por tan buen blog ademas de su buena disposición para contestar las dudas de sus lectores.
    Mi duda es la siguiente; mi madre me dara una propiedad mediante el usufructo, yo me encuentro casada bajo el regimen de sociedad legal ¿le corresponde algun porcentaje a mi esposo en caso de divorcio o si fallezco? cabe mencionar que quiero buscar la manera de dejar protegidos a mis hijos es decir que esta propiedad sea exclusivamente para mis hijos cuando yo falte.
    Agradezco su ayuda!

  325. hola buenas tardes lo felicito por excelentes conocimientos que nos transmite :)

  326. Apreciable licenciado: Entiendo muy bien que se encuentra en la Ciudad de México, sin embargo mi familia necesita su orientación…

    Mi abuelita (madre de 5 mujeres y 5 varones) en DONACIÓN PURA Y GRATUITA en el Estado de Colima, le entregó la casa y el negocio al penúltimo de sus hijos en el año 1999. Un acto derivado de una previa ADJUDICACIÓN sobre la finca por parte de ella: Abuelita, puesto que años atrás había ella quedado como albacea de la propiedad intestada por su esposo. No hubo sentencia de dicho intestado, pero ella pudo (ante notario) demostrar que era la única propietaria. No entregando los haberes hereditarios en cuanto los hijos fueron cumpliendo la mayoría de edad. Luego entonces, el día de hoy aparece una escritura en el Registro Público de la Propiedad donde se indica que es el penúltimo hijo quien posee la NUDA PROPIEDAD y ella como USUFRUCTUARIA VITALICIA.

    Su hijo mayor tiene un PODER GENERAL PARA PLEITOS Y COBRANZAS, pero el penúltimo hijo logró que le dieran una ORDEN DE PROTECCIÓN por supuesta violencia intrafamiliar para él y Abuelita contra el Apoderado (el hijo mayor) y éste, se fue la casa en la que ella repito, Abuelita es usufructuaria, aunque no existe documento en que se le notifique a él mediante actuario; y ahora es el hijo penúltimo quien tiene la nuda propiedad quien está viviendo con ella. Así mismo, cambió las chapas de casa y no ha permitido que los otros hijos accedan a la propiedad para atenderla, llevarla al médico, a sus otras consultas o siquiera sacarla a pasear o asistir a misa. Pues con la excusa de la Orden de Protección impide la convivencia con ella. Este hijo penúltimo, tiene intenciones de volver a casarse y de irse a vivir con su esposa al domicilio de Abuelita: Usufructuaria vitalicia.

    1. ¿Puede, el hijo que tiene la Nuda Propiedad “vivir” (hacer uso, tener goce) en la propiedad donde Abuelita es Usufructuaria? ¿Es posible evitar que viva en la casa?
    2. ¿Puede, el hijo que tiene la Nuda Propiedad, impedir que los otros hijos accedan de forma libre a la casa?
    3. ¿Tiene, el hijo que tiene la Nuda Propiedad, entre sus deberes, la obligación de compartir las llaves de la casa, cuando es Abuelita quien claramente invita a sus hijos a vivir con ella y de hecho 2 de ellas lo hacen? Porque no encuentro en ningún Código Civil cuáles son los derechos del que tiene la Nuda Propiedad (el artículo) ni sus obligaciones o restricciones.
    4. ¿Puede, el que tiene la Nuda Propiedad, cambiar de nombre el Predial? Porque ya lo hizo, y a su nombre está la luz, el gas y una línea de tel. (la otra está a nombre de una hija)?
    5. Abuelita, ya no goza por completo de sus facultades mentales (no escucha bien, y desarrolla enfermedades de la memoria propias de su edad. ¿Conviene, a los otros hijos promover juicio de INTERDICCIÓN?
    6. ¿Es posible, en alguna forma, revocar la donación pura y gratuita?
    7. ¿La Orden de Protección tiene validez para el hijo mayor?
    8. ¿Es necesario sacar alguna orden legal (y dónde o con quién) para que puedan, los otros hijos acceder a la casa, tener llaves, hacerse cargo de los servicios de limpieza y mantenimiento de la casa, o vivir en ella, para atender a las necesidades de cuidado y convivencia de su madre? Ya que así se hacía con anterioridad, pero el Nudo Propietario impide el acceso ¿se considera ingratitud, despojo y/o abuso de poder, autoridad o confianza, ya que él es agente judicial? Él no quiere que los otros hijos se den cuenta de que ha estado administrando gotas para dormir a mi abuelita, siendo que toma otros medicamentos para insuficiencia cardiaca, renal y hepática, entre otras afecciones, incluso un antidepresivo y eliminó a su libre albedrío algunos medicamentos otorgados por el seguro social, (impide que la lleven al médico del seguro social o que le tomen muestras de sangre). En algunas ocasiones se ha caído también y aprovecha para tomar foto y video que inculpa a los otros hermanos. ¿Es esto omisión de cuidados? ¿Ante quién se acude?
    9. Ha echado abajo 4 juicios de revocación engañándola y aprovechándose de ella (y porque impide que los otros hijos se ocupen de ella) haciéndola firmar documentos, siendo que ella ya tiene su apoderado (el que tiene la orden de restricción para no acercarse a ella)

    Por el tiempo dedicado, mi familia que está desesperada. Muchas gracias.

    • Hola Liliana

      1.- Si puede, si el usufructuario se lo permite y de igual forma éste último Lo puede impedir.

      2.- En principio sólo puede impedirlo la usufructuaria, pero como el también vive ahí, puede evitarlo pues todos tenemos derecho a no ser molestados en nuestras posesiones.

      3.- El nudo propietario no tiene deber alguno pues en teoría el no podrá poseer Hasta el fallecimiento del usufructuario.

      4.- Si porque finalmente él es el propietario.

      5.- Si.

      6.- Sólo si se acreditan los supuestos de la ley.

      7.- Habría que verla.

      8 y 9.- Mediante el juicio de interdicción con vista al DIF y al ministerio público es posible obtener lo que pides y además sentaría las bases para que de forma fidedigna se acredite la ingratitud y posteriormente se pueda promover la nulidad.

      Saludos.

  327. Buenas tardes. Antes que nada gracias por su apoyo.
    Mi duda es respecto a la venta de una casa habitación que se hará dónde mi hijo tiene la nuda propiedad y mi esposo y yo el usufructo. A la fecha habitamos esa casa y quisiera saber si los 3 debemos firmar ante el notario la compraventa y por otra parte, si existirá algún ISR a pagar, sería mi hijo como dueño de la nuda propiedad quien pagara ese ISR o los 3 somos responsables de dicho impuesto. De ante mano gracias por su orientación y saludos.

  328. Buenas noches, si se quiere dejar en estamento de un inmueble a un solo heredrp pero dejar a dos con el derecho a uso de este inmuble, debe ser asi con nuda propiedad y usufructo?

  329. Hola soy Estela, estoy en tratativa de efectuar el divorcio, pero ante la negativa de mi ex y ante el temor de futuras complicaciones, quisiera donar en vida la propiedad (adquirida durante el matrimonio y declarada bien de familia) a mi hija de 21 años con un usufructo de por vida a mi favor. Mi pregunta es: Que pasa si mi ex marido acepta de palabra y cuando tenga que firmar se rehusa? Que puedo hacer o como puedo hacer para efectuar la donación? Existe un instrumento o acto que me permite hacerlo sin el consentimiento de mi ex? y de haberlo hay una incidencia porcentual del inmueble a favor de mi ex?

  330. Hola Mi nombre es Angie, felicitaciones por tu Blog

    Mi pregunta es:
    Hace 8 meses murió mi padre, la mama de mi padre quien tuvo 3 hijos en total incluyendo a mi padre, decidió que cuando ella muera, nosotras no recibiríamos nada de herencia de lo que le correspondería a mi padre fallecido, Hace unos 6 meses la abuela realizo la venta simulada de todos sus bienes a sus otros 2 hijos y se reservó el usufructo en todos sus bienes de forma vitalicia, de tal manera que al morir la abuela nosotras no heredemos nada y los bienes pasen directamente a los dueños en este caso sus otros 2 hijos sin necesidad de hacer sucesion. nosotras como hijas de mi desheredado padre podemos hacer algo? o ya todo esta perdido

  331. Buenas tardes, tengo una escritura la cual dice:
    La Sra. xxx, quien reservandose el usufructo vitalicio compra para la Sra. yyy, mi pregunta es: quien es aqui la dueña y quien la usufructuaria, y si la sra. yyy es la usufructuaria, será dueña cuando la señora xxx fallezca?? y que pasa si la sra. yyy fallece??

  332. Hola, interesante todo lo que he leído. Disculpe si ya ha contestado algo similar a mi pregunta, pero no lo he visto. La consulta es si podría tener algún inconveniente al dar domicilio legal la pareja de mi hijo en la vivienda que él, junto con su hermana poseen como nuda propiedad y mi marido y yo somos los usufructuarios vitalicios. Me expliqué bien? Hicimos una escritura nueva donando esa propiedad con usufructo a nombre de mi marido y yo. Como no conozco plenamente las leyes, tengo que decirle que no use ese domicilio, ya que no vive allí su novia? Muchas gracias.

  333. Lic. Mario Morales

    Antes que nada le reconozco su labor que nos da luz a los tramites que puede uno hacer, yo le tengo una consulta que mucho agradezco me pueda apoyar, en el caso de Nuda propiedad y Usufructo vitalicio, se puede dar en garantia para el tramite de una Fianza, porque considero que si siempre y cuando firmen todas los actores, es correcto esto?.
    Felicidades nuevamente y gracias.

    • Hola lic. Mario

      Gracias.

      En teoría, si es posible, en la práctica no lo es porque a ninguna afianzadora le interesa cobrarse con un inmueble que no tendrá la posesión.

      Saludos.

  334. Mi comentario es el sigiente ase dos meses contrate a unos abogados para k yevaran a cabo un juicio intestamental pues mi es poso al morir dejo nuestra casa intestada por lo k yo inicie con este tramite mi inkietud es k ahora los abogados me pidieronel contrato de compra venta originales k yo tengo es con lo unico k cuento pues me dicen k se entregaran a jusgado..no corro riesgo al entregar estos papeles y kedar despojada de mi vivienda ojala me contesten pronto gracias

  335. Hola Adolfo!!
    Mi pregunta es la siguiente: ¿puede el Banco embargar al usufructo de un terreno?
    Gracias de antemano.

  336. Hola tengo una consulta, que espero alguien me pueda ayudar, Mi abuela me a donado una propiedad, donde ella se guardo el usofructo de la misma, ahora sin motivos esta tratando de echarme de la casa y no tengo donde ir y ademas me pone denuncias falsas en la policia.. Mi pregunta es puedo quedarme en la propiedad basandome en que soy el dueño de ella por donacion? tengo algun derecho ?
    desde ya muchas gracias y espero alguien me pueda dar una mano porque no se que hacer

    • Hola Marce

      Si te llegan a demandar judicialmente la desocupación, nada se puede hacer,
      porque como digo el Blog donde escribes, el nudo propietario es dueño pero no tiene posesión.
      Saludos.

  337. HOLA TENGO UNA DUDA CUANDO SE ESCRITURA UNA PROPIEDAD SE PAGA DOS VECES EL IMPUESTO SI EN EL MISMO ACTO SE OTORGA UN USUFRUCTO VITALICIO

  338. Hola Adolfo

    Para felicitarlo por ser tan humano y querer ayudar a despejar las dudas de muchas personas. Le agradecería me resolviera esta inquietud. Si los nudos propietarios y la usufructuaria (renunciando al usufructo para vender el 100%) deciden vender el bien. Como se deben de repartir el dinero por partes iguales o la decisión la toman los nudos propietarios? Porque la usufructuaria dice que la mitad es para ella y los nudos propietario dicen que ellos le dan una parte solamente. Qué porcentaje le corresponde a cada uno?

    • Hola Ani

      Gracias por las felicitaciones.

      En el DF, la ley nada dice al respecto, salvo una ley fiscal dice considerar al usufructo con un 50% para el pago de impuestos.

      Al final tendrán que llegar a un acuerdo entre todos.

      Saludos.

  339. hola adolfo¡
    quisiera saber si yo estaria en el registro ya que mi padre
    puso ami nombre su tierra, pero el usufruto esta al nombre de mi padre
    quisiera saber si esta condicion me perjudicaria en la adquisicion de un credito hipotecario.
    saludos.

  340. hola solo te felicito por tu blog y por todas las respuestas que das me quede leyendo muchas de ellas y aunque muchas de ellas se contestan solas al leer el tema de arriba aun asi tu les das respuesta un saludo desde tamaulipas

  341. hola buenas noches, se puede embargar una propiedad que tenga un contrato de usufructo? La deuda la tiene el que posee la nuda propiedad.

  342. Hola antes que nada lo felicito por tan buen blog ademas de su buena disposición para contestar las dudas de sus lectores. mi nombre es Elena y yo quiero orientarme y consultarle lo siguiente:

    Estoy en proceso ya paso la primera audiencia con mi ex y bueno el se puso renuente en dar la propiedad o en repartirla ya que la adquirimos los dos pero esta a nombre de el, pues el saco el acuerdo en pasarla casa a nombre de los dos hijos que procreamos que uno tiene 12 y otro 10 años, y el quedarse con el usufruto y bueno la custodia de los menores me la sedio, ya quedo establecido ante el juez que asi pasariamos la propiedad y tengo que presentar mañana las escrituras, la consulta uno es:

    1. El tiene que pagar los gastos de registro de esa escritura a favor de los niños o yo ya que el no quiere pagarla.

    2. si a mi no me parece lo que dice el las escrituras puedo ir ante el juez nuevamente y decirle los motivos porque no la firme y puedo siempre pelear mejor la reparticion.

    3. puedo alegar que me den el usufracto a mi ya que yo tengo la custodia de mis hijos y estoy alquilando una casa para que alli vivamos.

    4.si los neños lelgan a mayores de edad y ellos quieren ejercer su poder en esa propiedad pueden ellos decirle a el que la venderian o la alquilarian para que les genere ingresos.

    de antemano gracias por su inmenso apoyo Lic. FELICIDADES POR ESTE SEGMENTO.

    • Hola Elena

      Gracias por las felicitaciones.

      1. Legalmente no hay disposición que le obligue a pagar la escrituración.

      2. Si te dió vista el juez y no te has conformado, si puedes.

      3. Si.

      4. Si y el debe estar de acuerdo.

      Saludos.

      • Soy Elena nuevamente, y gracias por las respuestas dadas me orientaran mucho, hoy sigo ya firmamos las escrituras a nombre de nuestos hijos mi ex con el Usufructo Vitalicio la consulta es siempre aunque se haya sedido asi la propiedad los niños siempre cuando llegen a mayores de edad podrian ejercer su poder en esa propiedad pueden ellos decirle a el que la venderian o la alquilarian para que les genere ingresos.

        gracias

  343. hola.. primero felicitarte y darte las gracias por la información. . quería consultarte algo.. mira mi abuela me dio un terreno que le fue devuelto. . pero tiene una cláusula., la cual dice que no se puede enajenar. . mi pregunta es que si a pesar de esa cláusula. . puedo realizar un usufructo? .. desde ya muchas gracias. . Saludos

  344. Soy Elena nuevamente, y gracias por las respuestas dadas me orientaran mucho, hoy sigo ya firmamos las escrituras a nombre de nuestos hijos mi ex con el Usufructo Vitalicio la consulta es siempre aunque se haya sedido asi la propiedad los niños siempre cuando llegen a mayores de edad podrian ejercer su poder en esa propiedad pueden ellos decirle a el que la venderian o la alquilarian para que les genere ingresos.

    gracias

  345. Lic.Buenas tardes
    Hace unos 6 meses asistí a su despacho para una asesoría con usted, ya no pude continuar con el tramite por que necesita un Poder Notarial Consular, por parte de mi cuñado.
    Le recuerdo un poco mi caso: Es una coopropiedad de 7 dueños, Mi suegra al 50% 6 Hermanos incluyendo mi esposo con el otro 50%.
    Hace 10 años mi suegra nos vendió 50% el trato fue de palabra y ahora queremos escriturar, todos están de acuerdo, actualmente ya tengo la subdivisión por parte de la delegación de tlalpan.Queremos hacerlo por USUFRUCTO VITALICIO, mi pregunta es cual es el orden a seguir ? entre las dos construcciones tienen un valor comercia de 5 Millones de pesos, la mía le corresponde el 60% y cuales son los impuesto a pagar por este tramite que tenemos en mente.

    Le mando muchos saludos y lo mejor este año que inicia.

  346. Buenas noches, le felicito por su excelente blog!

    Necesito una orientación sobre un problema que es el siguiente:
    Mi padre es propietario de una casa en donde estan viviendo sus sobrinos hace mas de 20 años, sin pagar nada.Mi padre les va a heredar esa casa, pero quiere que le pasen una pensión mensual. El quiere que se haga su testamento en el que se establezca que ellos seran dueños de esa casa siempre y cuando entreguen esa pension. Para “obligarlos” (por asi decirlo) me habian dicho que lo ideal seria hacer un convenio de usufructo en el cual ellos serian los usufructuarios; o bien un contrato de arrendamiento.

    seria ideal hacer el convenio de usufructo tomando en cuenta las ventajas de la homologacion del convenio?
    o que otra alternativa tendria para obligarlos a entregar la pension?

    Gracias.

  347. HOLA, QUISIERA CONSULTARTE, NOSOTRAS SOMOS 4 HERMANAS Y NUESTRA MAMA NOS DEJO LA CASA EN USUFRUCTO, ELLA FALLECIO,POR LO CUAL AHORA LA CASA ES DE LAS CUATRO, MI PREGUNTA ES: SI UNA DE MIS HERMANAS QUEDA VIVIENDO AHI, (A VIVIA EN LA CASA) HAY ALGUN INCONVENIENTE LEGAL PARA MAS ADELANTE RECLAMAR EL USUFRUCTO? ELLA PUEDE DECIR QUE SE HIZO CARGO DE LOS IMPUESTOS, MEJORAR LA CASA, ETC? Y PRETENDER DE QUE SEA SOLO DE ELLA?
    MUCHAS GRACIAS

    • Hola lily

      Desafortunadamente el ser humano es ambicioso y busca la forma de ganar ventaja.

      Si la conoces bien y confías en ella, puedes estar tranquila, de lo contrario, vendan la casa y que cada Quien conserve lo que le corresponde.

      Saludos.

  348. Hola,

    Quisiera hacer una consulta. Actualmente estoy terminando de pagar un crédito hipotecario joven (primera vivienda), ya adquirí el inmueble hace 3 años, y me restan otros 4 aprox para terminar de pagarlo. Mi duda s la siguiente, mi pareja quiere ponerme una propiedad como usufructo vitalicio a mi nombre, esto no anula mi crédito, ni pasa nada con la propiedad adquirida, verdad?

    Desde ya gracias.

    Saludos
    Juan