Archivo de la categoría: Créditos, adeudos, garantías e hipotecas

Cómo cuidar las finanzas personales

¿No puedes ahorrar?
¿Gastas más de lo que ganas?
¿Son confiables las tarjetas de crédito?
Estos y muchos consejos más para tener finanzas personales sanas las encontrarás aquí: http://cid-60da4bdafdf5dff8.skydrive.live.com/self.aspx/P%c3%bablico/ERRORES%7C_FINANZAS%7C_PERSONALES[1].pps
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Consejos antes de pedir un crédito

En todo crédito se debe tomar en cuenta lo siguiente:

 

-Adquirir una vivienda en una zona de plusvalía, en caso de que se tenga que vender la propiedad por cualquier circunstancia será mas fácil y rápido hacerlo en una zona con demanda que si es un lugar donde nadie quiera vivir.

 

-Analizar muy bien lo que se está comprando, ya que se van a embarcar con una deuda por 10, 15, 20 ó 25 años y el bien inmueble debe cubrir todas o casi todas sus expectativas.

 

-Ningún crédito se otorga por el 100% del valor del inmueble, generalmente prestan del 80 al 85%, en tal sentido se debe contar con un pequeño capital para cubrir la diferencia del precio de venta y los gastos notariales que se generen.

 

-Es mejor sacar la hipoteca en pesos en vez de UDIS, porque las UDIS son casi como contratar en dólares (las UDIS son un instrumento financiero que van de la mano con la inflación, a más inflación, más alta la UDI), además el crédito debe contratarse preferentemente a tasa fija, ahora bien, aún a tasa fija cada año subirá un poco por los seguros de la propiedad, y otros factores que puedan llegar a determinar la mensualidad del crédito (como el salario mínimo, por ejemplo), sin embargo, nunca subirá tanto como uno a tasa variable, porque la variabilidad está en el indicador más alto que publique el Banco de México, conforme a la inflación.

 

-Todos los créditos incluyen un seguro sobre el inmueble y otro de vida o incapacidad para el acreditado, cuyas primas se pagan dentro de las mensualidades, junto con los intereses y capital del crédito. Esto es bueno, porque para el caso de destrucción del inmueble o fallecimiento o incapacidad para trabajar del acreditado, el seguro cubrirá el saldo del crédito y así los herederos se olvidan de él.

 

-Si son derechohabientes, soliciten su crédito de vivienda o bien un crédito con cofinanciamiento Infonavit o FOVISSSTE, así, en caso de desempleo, se suspenden los pagos de algunas mensualidades hasta que encuentren trabajo otra vez, lo cual es de gran ayuda, por otro lado si pueden sacar todo el crédito por esos organismos, mejor, ellos tienen los créditos más blandos, es decir sus tasas son las más bajas y brindan las mayores facilidades (como la suspensión de pagos y que no cobran penalidades por pagos anticipados).

-Ya sea que saquen su crédito por el banco o sofol (proximamente SOFOM), NO SE QUEDE CON DUDAS, a veces los ejecutivos que atienden dan mucha informacion del crédito y queda uno confundido con un montón de conceptos que no entiende en ese momento o no queda claro cuanto se va a pagar, hagan todas las preguntas necesarias hasta entender perfectamente la clase de crédito contratado, como se va a pagar, como se amortiza a capital, cual es el interés anual, si existen penalidades por pagos anticipados a capital, etc. Muchas veces es bueno llevarse la información a casa y “consultarlo con la almohada”.

 

-Hagan muy bien sus cuentas, sobre todo si existe pareja y ambos trabajan, para que consideren que el saldo de los sueldos les alcanza para seguir viviendo decentemente y no que están trabajando nada más para pagar la casa.

 

Si quiere darse una idea del monto de crédito al que puede aspirar, consulte las siguientes paginas

Para calcular en todos los bancos y sociedades hipotecarias: http://portalif.condusef.gob.mx/condusefhipotecario/datos.php

Para calcular desde Sociedad Hipotecaria Federal http://www.shf.gob.mx/herramientas/calculadora_credito_hipotecario.html

-También habrá que tomar en cuenta que esos simuladores de crédito sólo están tomando en cuenta el ingreso neto de la persona, a ello habrá que quitarle los gastos que normalmente tienen y las cuentas por pagar que tengan registradas en el buró de crédito. Aquí es donde interviene un asesor de crédito para coordinar los ingresos con los egresos y que de esa forma el acreditado sea aprobado como sujeto de crédito.

Si necesitas apoyo para conseguir un crédito en el DF y área conurbada, contáctame http://spaces.live.com/profile.aspx?action=view&cid=6978973976499707896

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¿Cómo traspaso un inmueble que no he terminado de pagar?

Empecemos por aclarar, cuando se adquiere un inmueble a crédito, normalmente se celebran 3 actos: el contrato de compraventa del inmueble, el contrato de crédito y la garantía hipotecaria sobre el mismo inmueble (ver tema aparte sobre hipotecas

http://ocampoarch.spaces.msn.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!115.entry). Por otro lado, el Contrato de crédito es un contrato muy personal, puesto que previo al otorgamiento del crédito, el banco estudió las características económicas del deudor para asegurar su solvencia para el pago de la deuda, por esa razón tanto la ley como los contratos de crédito PROHIBEN TERMINANTEMENTE LA CESIÓN DE LOS DERECHOS DEL CREDITO, sin la previa autorización del propio acreedor. En este orden de ideas, no es posible ceder, vender, traspasar o de cualquier forma enajenar (del latín in alienare, hacer ajeno) un inmueble que garantiza el pago de un crédito, salvo que se tenga la autorización del acreedor.

El trámite correcto es advertirle al comprador que el inmueble se encuentra hipotecado y se está pagando el crédito, por lo que ambos deben acudir al banco acreedor y solicitarle cualquiera de las siguientes 2 opciones:

1.- Que reconozca como nuevo deudor al comprador quién continuará pagando el crédito al banco, ello trae como consecuencia que el banco autorice al Notario que se lleve a cabo el contrato de compraventa y sustitución de deudor. El problema de este tipo de operaciones es que podría darse el caso de que el banco “reestructurara la deuda” y tal vez el comprador tenga que pagar el crédito bajo un nuevo esquema, diferente al tipo de crédito bajo el cual estaba pagando el vendedor, como los bancos cambian constantemente de políticas conforme fluctúa la economía del país, a ellos no les es posible otorgar un nuevo crédito bajo las mismas circunstancias de hace 5 años o más. Por otro lado también es común entre las políticas de algunos bancos no aceptar, bajo ninguna circunstancia, la sustitución de deudor (cosa que no debería ser, pero ello implicaría iniciar un juicio en contra del banco, lo cual tampoco sería rentable para el comprador).

2.- Acudir con el acreedor y avisarle que la deuda se va a finiquitar y que le haga el cálculo correspondiente a su saldo. El saldo puede finiquitarse ya sea pagándole con un anticipo que dé el comprador (para lo cual tendría que firmarse un contrato privado de compraventa, ver tema aparte

http://ocampoarch.spaces.msn.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!162.entry) o bien se puede solicitar al banco que certifique cuál es el saldo a pagar y que le de un plazo razonable para cubrirlo (unos 30 días, en lo que está lista la escritura de compraventa) y al mismo tiempo autorice al Notario de su confianza mediante una “carta de instrucciones” para que redacte la escritura de cancelación de hipoteca y esta sea firmada por el banco en cuanto se le pague dicho saldo.

Existe una tercera y mala forma, no muy recomendable, es normalmente utilizada cuando el comprador no tiene suficientes recursos para comprar en efectivo, ni tampoco puede ser sujeto de crédito para el acreedor, para ello se firma con contrato privado de compraventa con tooooodos los riesgos que ello significa para ambas partes (ver

http://ocampoarch.spaces.msn.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!162.entry) y con el Notario se otorga un Poder Irrevocable para hacer toda clase de trámites exclusivamente respecto a ese bien, lo cual tampoco deja de estar exento de problemas (ver http://ocampoarch.spaces.msn.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!131.entry). Personalmente pienso que ésta es la peor opción. Además de los problemas expuestos en los links de arriba habría que agregarle el riesgo que corre el vendedor en su historial crediticio, si el comprador llegare a dejar de pagar el crédito, como el vendedor sigue siendo deudor, entonces el banco mandará pondrá una mala calificación al vendedor en el Buró de Crédito, por lo que en el futuro nunca podrá volver a sacar ni siquiera una tarjeta de crédito el vendedor debido a que será “fichado” en el Buró.

No arriesgue su patrimonio, mejor acuda con el Notario de su confianza para hacer las cosas correctamente.

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¿Cómo obtengo un Crédito no bancario o reconozco un adeudo?

Primero que nada tomemos en cuenta que la ley está para proteger a todos tanto a acreedores como deudores y máxime si se trata de capitales, el dinero es la sangre que fluye a través del patrimonio de las personas, y como la sangre, tiene que fluir para nutrirse de oxígeno y nutrir al cuerpo, si se acumula provoca un moretón y puede inclusive producir gangrena y en casos extremos la muerte, por esa razón es importante proteger el capital líquido de las personas, es parte de su patrimonio, el cual ganaron con el producto de su esfuerzo y si no fuera así, entonces nadie prestaría dinero porque sería una mala inversión, la intención de toda actividad económica es la de producir una ganancia, en tal sentido el deudor requiere del capital para que su negocio le produzca más ganancia y el acreedor espera ganar un ingreso extra con dicho préstamo (a esto último es a lo que se llama interés), así todos ganan, tal vez el préstamo sea el sistema más solidario para que todos nos apoyemos y generemos más riqueza, el problema es que en México tenemos una cultura del “no pago” que desde niños pedimos $5 ó $10 pesos prestados y no los pagamos, de igual forma de adultos pedimos $100,000 o más y no los pagamos, inclusive intentamos escondernos y aprovechar las lagunas de la ley para no pagar. Pero a la larga la realidad es que todo nos sale más caro, los bancos tienen que subir sus tasas de interés para compensar las pérdidas de los que no pagan, o peor aún, un mal deudor nunca podrá pedirle prestado a la misma persona, ni a su familia, ni a sus amigos, porque la noticia se correrá y en lugar de tener un negocio productivo, el mal deudor quebrará y luego culpará al gobierno y a la “clase privilegiada” que no lo apoyó y que le tienen orquestado un “compló” en su contra y querrá que papá gobierno le regale una posición y una vida acomodada sin haberse esforzado en lo más mínimo. Todo buen comerciante sabe que la honradez y el trabajo esforzado dan como resultado una clientela satisfecha que siempre regresará, de igual forma debería comportarse un buen deudor, como un buen comerciante, además como buen deudor tendrá la preferencia para con sus acreedores.

 También tenemos que aceptar que con todo y ser cumplidos y honrados, la suerte también es muy importante en un buen negocio y si ella no nos sonríe, habrá que pagar de cualquier forma, un deudor cumplido puede tener ciertas condonaciones por parte de su acreedor, pero ello no lo exenta del pago, y si no se cuenta con el capital líquido, habrá que recurrir a los bienes para pagar, creo que es preferible perder alguno que otro bien a perder una oportunidad, los bienes materiales pueden ir y venir, pero las oportunidades se van para siempre, si perdemos la oportunidad de pedir otro préstamo, perdemos también la oportunidad de crear un nuevo negocio y lo que podría ser perder una ganancia mayor o un buen negocio.

 Pues bien, según la ley para todo crédito el deudor responde con todos sus bienes (aún en el caso de que esté garantizada la deuda con algún bien, aquí los demás bienes serán para el extremo de que la deuda creciera tanto que no fuera posible saldarse con la garantía) y para el caso de que no se hubiere pactado interés alguno, la ley prevé que el interés legal es del 9% anual, no obstante la ley prevé que puede libremente pactarse cualquier tipo de interés, siempre y cuando no caiga en la usura, el Juez, tomando en consideración las circunstancias del deudor y su estado de necesidad, podrá decidir cuándo el interés es usurero.

¿Porqué pagar interés? porque, como dije arriba interés es la “ganancia” que se tiene sobre el dinero. En cualquier negocio se compra a $1 y se vende en $2, hay $1 de ganancia, así mismo si el negocio radica en prestar dinero ($100), va tener que haber una ganancia sobre ese dinero ($20 ó $10 mensuales si el interés es de 20% ó 10%, respectivamente y el préstamo es a un mes).El cálculo del interés varía según el plazo al cual se promete pagar, básicamente: si el crédito es a unos meses: del 100% del préstamo se obtiene el porcentaje de interés a pagar mensualmente, pero si el crédito es a un año o más y el pago del interés es mensual, entonces del 100% de la cantidad prestada, se divide entre los 365 días que tiene el año, del resultado se saca el porcentaje de interés a pagar y el resultado se multiplica por los 12 meses que tiene el mismo año, de esta forma se obtiene el interés a pagar mensualmente (los bancos calculan el interés de la misma forma, sólo que en algunos créditos las tasas no son un porcentaje fijo, sino basadas en instrumentos financieros que son variables y son publicados por el Banco de México, de ahí el término de “tasa o interés variable”).

 Un crédito no bancario es el que se celebra entre personas (ya sea físicas, o sea seres humanos, o morales, o sea empresas o sociedades, no bancarias). Para reconocer un adeudo se puede optar por 2 opciones:

 1.- Firmar un pagaré.- El pagaré es un documento mercantil mediante el cual una persona se obliga a pagar a otra una cantidad de dinero en una fecha determinada, puede o no establecerse un interés, es un documento muy útil para el reconocimento de adeudos de pequeños capitales y no requiere más que los siguientes requisitos:

 I.- La mención de ser pagaré, inserta en el texto del documento;

 II.- La promesa incondicional de pagar una suma determinada de dinero;

 III.- El nombre de la persona a quien ha de hacerse el pago;

 IV.- La época y el lugar del pago;

 V.- La fecha y el lugar en que se subscriba el documento; y

 VI.- La firma del suscriptor o de la persona que firme a su ruego o en su nombre.

 De hecho se pueden adquirir en cualquier papelería los documentos y sólo hay que llenar los huecos.

 2.- Una segunda opción es acudir a la Notaría de su confianza y otorgar una escritura la cual puede ser de reconocimiento de adedudo o de mutuo, la ventaja de una escritura es que el Notario se inmiscuye en la redacción y explicación del instrumento a ambas partes, sin tomar partido por ninguna de ellas, simplemente aplicando el derecho para la mejor conveniencia de ambas partes (ver tema aparte sobre la seguridad de una escritura http://ocampoarch.spaces.msn.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!163.entry), además el Notario identificará y acreditará la capacidad tanto mental como jurídica de ambas partes para otorgar el acto, inclusive pude utilizarse ésta opción para el plago a plazos en la compra de un inmueble.

 Otra gran ventaja es que se puede garantizar el pago con la hipoteca de un bien inmueble (ver tema aparte http://ocampoarch.spaces.msn.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!115.entry). El acreedor está así garantizado en un instrumento público e inscrito en el Registro Público de la Propiedad de que, para el remoto caso de que no se le pague el adeudo, podrá cobrarse con el inmueble, el cual en caso extremo podrá ser vendido judicialmente (remate judicial) para que se le pague con el producto. Ningún otro acreedor podrá cobrarse con ese bien, puesto que la hipoteca convierte al primer acreedor como preferido por encima de cualquier otro acreedor. Además, como se trata de un instrumento público, el juicio para cobrar el adeudo es muy breve (salvo “chicanadas” de abogados).

Mencioné arriba que la escritura puede ser de Reconocimiento de Adeudo o de Mutuo, la diferencia entre una y otra radica en que en la primera el adeudo ya existe, en cambio, en la segunda, se hace constar la entrega del dinero al deudor y éste se obliga a regresarla.

Para ambos casos (me refiero al pagaré y a la escritura), si el deudor no cuenta con los bienes suficientes para garantizar el pago del adeudo, se puede pedir el apoyo de una tercera persona cuyos bienes sí logren garantizar suficientemente el adeudo dicha persona se denomina AVAL.

 Antes de correr riesgos, mejor infórmese, acuda con el Notario de su confianza, él le asesorará en la mejor solución y sin riesgo.

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¿Qué es una hipoteca?

Cuando compramos un inmueble a crédito todos intuímos que, de alguna forma el inmueble no es nuestro, puesto que lo estamos pagando, sin embargo terminamos de pagarlo y ya, el inmueble pasa a nuestra propiedad, así sin más trámite, como cuando terminé de pagar el refri o el auto que me dieron la factura y ya, si acaso, el banco extiende una carta de finiquito y el problema está resuelto, somos los propietarios.

Pero resulta que al paso de 20 años la casa está muy grande, los hijos se fueron, la pareja se divorcia, le quiero dejar la casa a mi hija, el propietario falleció y los herederos van a adquirir el inmueble, etc. el caso es que MI casa será enajenada (del latín

in alienare, hacer ajeno) y, ahora sí, voy con el Notario, le entrego mi documentación, dejo mi anticipo y lo dejo que haga sus trámites para transmitir la propiedad a nombre del comprador o de quien vaya a adquirir la casa. Al cabo de unos quince días llama el Notario y dice: “le informo que la operación no puede llevarse a cabo porque su inmueble está gravado con una hipoteca“, según me reporta el Certificado de Gravámenes expedido por el Registro Público de la Propiedad” -y dice el cliente- “¡Pero cómo, si yo le pagué al banco y tengo una carta donde se da por pagado, además el banco ya no existe, además pacté una pena convencional con el comprador y debemos firmar a más tardar en 1 semana, ehto eh un compló!” -y dice el Notario con la paciencia del santo- “lo siento mucho, no puedo firmar la escritura, si no tengo una carta de instrucciones del banco solicitando la cancelación de la hipoteca”.¿Qué fue lo que pasó?

Primero debemos comprender lo que significa “hipoteca”, el Artículo 2893 del Código Civil la define de la siguiente forma:: “…garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes…” Sarcástico¿YYYYYYYYYYYYY?

Pues bien, en primera instancia, la hipoteca es un contrato de garantía, eso significa que es un contrato “anexo” (accesorio) a otro, el contrato principal es el crédito.

Por otro lado PARA PODER HIPOTECAR, SE DEBE SER EL PROPIETARIO y aquí es donde está la SORPRESA ¡SOMOS PROPIETARIOS DEL INMUEBLE AL MOMENTO QUE LO HIPOTECAMOS!, peeeeeeeeeero, en garantía del pago, es decir si NO llego a pagar, el banco podrá cobrar su crédito con el inmueble, teniendo preferencia por encima de cualquier otro acreedor, es decir el inmueble queda gravado (un gravamen recae sobre él, ojo que graVado significa con carga, obligado, y no graBado, filmado o de alguna forma estampado para la posteridad); inclusive dice la ley arriba citada, que para el caso de transmitirse el inmueble a una tercera persona (cosa que los bancos siempre prohiben dentro del contrato de crédito), LA HIPOTECA SUBSISTIRA.

En realidad cuando se escritura la compra de un inmueble mediante un crédito hipotecario, generalmente se realizan los siguientes 3 actos:

1.- LA COMPRAVENTA o transmisión de propiedad, mediante la cual el comprador o adquirente, y futuro deudor, SE CONVIERTE EN PROPIETARIO DEL BIEN.

2.- EL CONTRATO DE CRÉDITO con el cual el banco otorga un crédito en dinero al, ahora sí, deudor para ser devuelto (con “V” de vuelta) en un tiempo cierto y en los ininteligibles términos bancarios.

3.- LA GARANTIA HIPOTECARIA que se otorga a favor del banco, es decir la casa queda en una especie de “prenda” con la cual, para el remoooooooooto caso de NO PAGAR, el banco se cobrará.

Para garantizar la transferencia de la propiedad y transparencia de las operaciones, los 3 actos los manda a inscribir el Notario en el Registro Público de la Propiedad, así toda persona que esté interesada podrá consultar cuál es el estado que guarda el inmueble (en el Registro Público de la Propiedad sólo pueden inscribirse escrituras públicas y sentencias de jueces).

OJO, LAS ESCRITURAS NO ESTAN “EN PRENDA”, lo que está “en prenda” (gravado con una hipoteca) es el inmueble, por esta razón ES IMPORTANTE ACUDIR AL NOTARIO PARA OBTENER UN EJEMPLAR DE LA ESCRITURA, PUESTO QUE DICHA ESCRITURA REPRESENTA NUESTRO TÍTULO DE PROPIEDAD.

¿Qué debo hacer ahora que ya terminé de pagarle al banco para cancelar la hipoteca o desgravar (quitar el gravamen) mi casa?

1.- Debo acudir al banco para que me expida una carta de instrucciones, donde autoriza al Notario DE MI CONFIANZA (es decir, yo puedo designar al Notario, cosa que no hice cuando pedí el crédito y debería poder hacer) a que lleve a cabo la cancelación de hipoteca en virtud del pago total del crédito.

2.- El Notario redactará una pequeña escritura que sólo firmará el banco y en ella ratificará que, como el cliente le pagó la totalidad de crédito, cancela la hipoteca otorgada a su favor. El Notario mandará a inscribir dicha escritura en el Registro Público de la Propiedad para que tomen nota de la cancelación y AHORA SÍ “así si baila m’ja con el siñor”, YA SE PUEDE DISPONER LIBREMENTE DE LA CASA, se puede vender, donar, heredar, inclusive hasta hipotecar nuevamente.

-¿Entonheh no hubo compló?, nop, simplemente te faltó acudir con el Notario de tu confianza para cancelar la hipoteca.

Tratándose de créditos del INFONAVIT, algunos instrumentos no son escrituras, son Contratos Privados ratificados ante el Registro Público, no son escrituras, pero igual sirven como títulos de propiedad, físicamente se diferencían de las escrituras de Notarios en que son hojas rojas con el logotipo del INFONAVIT, sin embargo en esos instrumentos también constan los 3 actos arriba descritos y, cuando se termine de pagar el crédito, habrá que hacer el trámite de Cancelación de Hipoteca.

Consulte al Notario de su confianza, él es un profesional que le atenderá.

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