Impuestos en Prescripción Positiva o Usucapión

La escrituración de una prescripción positiva (en algunos estados se le denomina usucapión) implica, además de los gastos del juicio, el pago de impuestos tanto locales (propios del estado donde se encuentre el inmueble) como federales (pago al gobierno federal).

El impuesto local consiste en el famoso “traslado de dominio” el cual consiste en un cálculo basado en el valor de avalúo (mismo que tiene que estar referido a la fecha en que se consumó la prescripción) más sus respectivos recargos (el cálculo no es una tasa fija en algunas entidades, la vida no sería divertida así, es una tablita sobre la cual hay que hacer varios cálculos, otras entidades sí tienen porcentajes fijos, pero varían de entidad a entidad).

El impuesto federal es el Impuesto Sobre la Renta por Adquisición, el cual consiste en aplicar la tasa del 20% sobre el valor del avalúo referido a la fecha en que se consumó la prescripción más sus respectivos recargos.

El impuesto es alto porque jurídicamente la prescripción se declara por haber poseído un inmueble por un cierto tiempo en calidad de dueño (normalmente son 5, dependiendo de la entidad federativa varía el tiempo), en tal sentido Hacienda considera que el inmueble lo adquirió la persona prácticamente gratis, por lo tanto le impone un impuesto más alto. Sin embargo, en su infinita sabiduría, Hacienda considera a las personas que adquirieron el inmueble mediante un contrato de compraventa y da la opción de no pagar éste impuesto siempre y cuando el juicio se haya iniciado “para purgar vicios de los actos por medio de los cuales fueron adquiridos bienes” según el artículo 205 del Reglamento de la ley del Impuesto Sobre la Renta (o sea se haya otorgado un contrato de compraventa privado y nunca se haya otorgado la escritura, el vicio sería no haber formalizado el contrato en escritura, para más sobre los contratos privados de compraventa ver http://ocampoarch.spaces.msn.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!162.entry), además, es requisito indispensable que se hayan pagado los impuestos correspondientes al contrato de compraventa (para saber cuáles son los impuestos correspondientes ver http://ocampoarch.spaces.msn.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!154.entry).

¿Porqué pagar recargos? Porque según las leyes fiscales, los impuestos se causan cuando se generan las situaciones de hecho que producen el impuesto, así que si la prescripción se genera hoy, hoy se debe pagar el impuesto, independientemente de que se lleve a cabo el juicio y se inscriba en el Registro Público la sentencia, como no se pagó hoy, pues habrá que calcular recargos por cada mes que no se pague hasta llegar a 5 años.

Avalúo referido significa que para un valor de avalúo actual el perito tiene que calcular a cuánto equivalía ese valor en una fecha del pasado, lo anterior basándose en el índice nacional de precios al consumidor de la fecha actual, contra el índice de la fecha del pasado.

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121 Respuestas a “Impuestos en Prescripción Positiva o Usucapión

  1. pero porque hasta llegar a los cinco años, porque no hasta llegar 3 o 10 años?

  2. Hola RoxanaMuy sencillo, porque la ley no permite ir más allá de 5 años. Para nuestra fortuna, el gobierno no puede ir más allá de lo que la ley le permite, si la ley le dice que 5 años, sólo eso puede cobrar entonces.Supongo que la razón del legislador es que una deuda más allá de 5 años sería impagable para el deudor, además, el Código Civil (que es la ley básica en todo tipo de relación jurídica) también determina que las prestaciones periódicas prescriben en 5 años, seguramente también habrá querido igualar el legislador los términos para que no se prestara a especulación si eran 5 ó 10 años que es el término general cuando no hay ley expresa.Saludos.

  3. Hola de nuevoRespecto de la fecha de 1982, estoy de acuerdo, porque "A ninguna ley se le dará efecto retroactivo en perjuicio de person alguna".En cuanto a los amparos, lo ignoro.Saludos.

  4. Hola Adolfo… Permitame felicitarle por el excelente blog que tiene además de hacerle un planteamiento en el cual necesito que me asesore:Soy albacea testamentaria a bienes de un tío político que nombró como heredera universal a su esposa, ellos nunca tivierón hijos, el problema es que ella es presunta incapáz ya que padece la enfermedad de alzheimer; por mi parte ya inicié el juicio de interdicción hasta el segundo reconocimiento aún no obtengo la sentencia porque derrepente apareció una persona desconocida con un poder general para pleitos y cobranzas y de administración y dominio supuestamente otorgado por la presunta incapáz; como es de imáginarse este sujeto es un delincuente que nadie sabe quién es ni como obtuvo el poder con el cual ha intentado varias artimañas obstaculizando los procesos judiciales tanto el de interdicción como el de la sucesión, con el mismo poder a interpuesto un amparo donde manifiesta que los peritajes judiciales no son validos porque la presunta incapáz no fue notificada del juicio de interdicción, este amparo se encuentra en revisión en los juzgados de segundo circuito en la ciudad de Guadalajara, mi temor es que como pasó en la primera revisión que no resolvierón nada contundente y tuvimos que irnos a otra instancia, en mi opinión creo que en la primera el juzgado se prestó a malandrinadas y temo que en esta segunda también lo hagan; me parece inverosimil que estando mi tía como está no encuentre el juzgado una manera de dictaminarla incapáz y poderla defender de estos delincuentes. Mis preguntas son las siguientes: Como puedo atacar a este supuesto apoderado de manera jurídica y como puedo destrabar los juicios para que lleguen a sentencia, es de comentarse que tento mis abogados pero la verdad creo que les hace falta capacidad puesto que no puedo creer que habiendo ya dos peritajes judiciales de la presunta incapáz aún no hayan podido lograr la sentencia, además de haber permitido que este sujeto con el poder esté dentro del juicio de sucesión y hasta haya entablado algunas denuncias en contra de mi persona como albacea y del tutor testamentario, además de que dudo que puedan interponer el juicio de nulidad el cual acaba de iniciar. Vísitando su blog, me encuentro con la grata sorpresa de que es usted una persona muy capáz y explicita de quien espero me pueda orientar sobre este asunto tan delicado ya que se trata del abuso de una persona que no puede defenderse por si misma razón por la cual su esposo me la confió. Gracias y espero me puda ayudar, saludos Blanca A.

  5. Hola Blanca Gracias por las felicitaciones.Lo primero que se me ocurre es solicitar que se verifique la autenticidad de la firma o de la existencia en el protocolo del Notario de esa escritura y ante todo en los juicios hay que acudir y hablar directamente con los jueces y llevarles a la señora para que se den cuenta de la realidad y no se quede todo con la frialdad de papeles, finalemene ellos también son personas, con la diferencia de que son quienes deciden sobre el patrimonio de los demás.Saludos.

  6. HOLA.- SE PUEDE REVISAR LA LISTA DE ACUERDOS,JUICIO, EDICTOS,EXHORTOS, DEL JUZGADO DECIMO DE PAZ VIA POR INTERNET

  7. Hola Jose LuisDécimo de paz de dónde?Saludos.

  8. HOLA ADOLFO, SE PAGA IMPUESTO POR ADQUICISION DEL 20% CUANDO LA PRESCRIPCION POSITIVA ES HECHA POR UN NUCLEO DE POBLACION EJIDAL DE PATRIA NUEVA DE UN MUNICIPIO…

    GRACIAS

    • Hola Ivon

      El 20% sólo lo pagan las personas físicas al adquirir un inmueble, el núcleo ejidal es una persona moral que tiene un régimen fiscal diferente.

      Saludos.

  9. hola buenas tardes, necesito orientación por favor, si una persona adquirió por prescripción un inmueble pero nunca paga el ISR por adquisición con posterioridad esta persona dona el inmueble, a la hora que el donatario enajene el inmueble lo único que tiene que calcular el Notario es el ISR por enajenación, yo ya no tengo que pagar el ISR por adquisición que nunca pago el promovente de la prescripción, solo registro su sentencia en el registro publico de la propiedad pero nunca hizo la liquidación correspondiente, el seria el único responsable de las consecuencias que le ocasione el no haber pagado dicho impuesto?.o cual seria el camino a seguir? muchas gracias por la atención que se sirva prestar a mi duda. saludos

  10. Tengo un terreno en mi pueblo, si no me doy cuenta y algún abusado entra, ¿ Puede promover usucapion?. No es el caso, porque voy regularmente ( y no ha entrado nadie ) y pago los impuestos del predio… Pero, si alguien entrara, ¡Qué se hace? ¿Tengo que llamar a un abogado? ¿ A la fuerza pública?¿ Lo saco a fuerza?

    • Hola Rosario

      Puede promover usucapión siempre y cuando cumpla con el tiempo que se pida en la legislación local.

      Por otro lado, si alguien entra, tienes que demadarlo por despojo ante el Ministerio Público para que se te restituya la posesión.

      Saludos.

  11. Hola. Tengo una duda. Para calcular el valor de inmueble cuya prescripción positiva se obtuvo, para efectos de ISR, ¿qué valor se toma? ¿El catastral? ¿comercial?

    • Hola Andrés

      Depende de la legislación de la entidad donde se encuentre ubicado el inmueble.

      Si gustas contáctame en ocampoarch@hotmail para que pueda revisar la documentación y ayudarte de mejor forma.

      Saludos.

  12. Lic. Adolfo, con relación a la pregunta anterior de Andrés, (obvio tomando en cuenta que no se inicio la demanda para “purgar vicios”) para aplicar ese 20% del valor del inmueble para el pago del ISR y usted comenta que depende de la legislación de cada entidad, lo único que tenemos en cada entidad es el valor catastral que emite el Estado y éste a su vez lo aplica a los municipios, la misma pregunta, Que valor se toma como base para calcular este impuesto? se puede tomar como base el catastral o mediante un avalúo comercial?.

    Gracias!

    • Hola Gonzalo

      Algunas entidades sólo requieren del valor catastral para el pago del traslado de dominio, en otras se requiere además un avalúo comercial, en tal sentido el valor base del 20% sería uno u otro dependiendo de la legislación local.

      Saludos.

  13. Muchas Gracias mi Lic. saludos!

  14. Hola Lic.Adolfo.
    Espero me puedas dar tu opinión sobre el caso de mi padre.
    Cuando mi padre tenia 13 años (1971 me parece), mi abuelo falleció, debido a que fueron otros parientes los que tramitaron el acta de defunción, su nombre no esta correcto. Ahora bien, antes de fallecer, el abuelo tenia un contrato de compraventa con un particular, sobre un predio que se estaba pagando a una inmobiliaria que ya no existe. Mi padre termino de pagar las mensualidades del predio; y existe un documento donde se le cita con el notario para la firma de la escritura; sin embargo, no se concluyo este tramite. Por lo anterior, mi padre tiene recibos de pago del predio, recibos prediales desde 1980 u 1981 a su nombre. Cabe señalar que en el Registro Público de la Propiedad no aparece ningún titular del predio. ¿Cómo podría mi padre escriturar ese predio y que impuestos tendría que pagar?

  15. jacquelin aguilar

    se puede inscribir ante el Registro de la Propiedad DF una sentencia de Prescripción Positiva o forsozamente se debe de pagar antes el impuesto por adquisión de inmueble

  16. buen dìa Lic. Adolfo,
    estoy por iniciar un juicio de usucapion tengo varias dudas con respecto al pago del 20% de impuestos como aplica y si existe forma de omitir dicho pago, esto es para los documentos de la casa de mis papas..

    saludos y gracias..

  17. Licenciado una duda: Hacen 30 años unos padres donaron a 3 hijos cierto inmueble en el Estado de México, 2 de ellos en aquella epoca menores, (pero los mismos papás ejercian la patria potestad). Ahora quieren “regularizar” y estan pensando en la usucapión. Es posible que no se pague el 20% del ISR si se inicia el juicio “para purgar vicios de los actos por medio de los cuales fueron adquiridos bienes”. Cabe destacar que tampoco se pagó en su momento el ISAI o Traslado de dominio.

  18. PARA QUE PROCEDA LA PRESCRIPCION POSITIVA ES NECESARIO ESTAR AL CORRIENTE EN EL PAGO DEL IMPUESTO PREDIAL

  19. Hola me llamo Pedro y revisando estos comentarios de prescripción, quiero hacer una consulta. Estoy habitando un predio en (D.F.) el cual ya tengo 10años y quiero empezar a hacer algo al respecto ya que a fechas recientes Agosto 2013 ya aparecio segun un hijo del dueño del predio, pero este predio esta habitado por alrededor de 10 inquilinos, ellos ya tienen mas tiempo que yo habitandolo mas de 15 años, que tengo que hacer para usar la prescripción a mi favor, ya que el inmueble que yo habito, No estaba en condiciones para habitar, tendria oportunidad de utilizar alguna de las prescripciones ya sea positiva o negativa?.
    Tengo entendido que en las escrituras estan todos los m2 implicitos del predio, es decir como 600m y el que yo ocupo son como 200 y tiene separado los pagos de agua y predio que llevo al corriente.
    Las escrituras estan a nombre del Papa del hijo que ya viene a reclamar y el predio esta intestado.
    Quedo en tu amable respuesta,

  20. hola!!! como te podria contactar, o quien me puede ayudar, necesito asesoria sobre la adquision el bien en prescripccion positiva, gracias…

  21. hola buena tarde felicidades por el articulo, una pregunta como se paga el 20%, hay algun formato. gracias

  22. jorge antonio oviedo patterson

    El tal pedrito es un aprovechado, de los que abundan, que buena respuesta le has dado, no es dueno de nada, y se quiere aprovechar de la herencia de el dueno, sinverguenza de los que abundan.

  23. Se puede poner a la venta una propiedad con prescripción positiva (usucapion) antes de hacer el pago de impuestos? Que riesgos existen ?

  24. Carolina Zarate Arellano

    Compre un terreno en el 2008 en marzo del presente año lo puse en venta y me llevo la sorpresa de que esta construido. Lo raro es que me dijeron que mi terreno era el de al lado. Y esa construccion ya estaba. Contacto a la persona que esta en mi terreno y me dice que a el lo defraudaron y que tiene una demanda contra ellos. Y que si me paga mi terreno pero hasta que gane el juicio. Mi miedo es que vaya a meter una demanda pòr prescripcion positiva. Que me recomienda????

  25. Hola Lic yo ya tengo la prescripción positiva en el registro publico es necesario que lo lleve al notario o ya así esta bien gracias

  26. Buen día:

    Tengo una duda, usted puede llevar la gestión para la inscripción de mi sentencia de prescripción positiva?, ya que el documento el juez ordena se protocolice ante notario y ordena el pago de los impuestos, me interesa saber con quien dirigirme, para calcular el monto de los impuestos a pagar, gracias.
    La sentencia fue emida en el 2004, gracias.

  27. Hola me llamo Alberto y necesito asesoría resulta que tengo mas de 12 años habitando un inmueble que inicialmente me habían vendido el supuesto representante del dueño me hizo un contrato personal donde redacto los tratos y monto de la compra-venta le di un adelanto ya que según El formalizaríamos el acuerdo el dijo ser apoderado y Yo le crei ya que tenia en su poder una copia de la escritura del bien y otros documentos que me hicieron caer, cuando lo busque para formalizar la compra jamas lo volví a ver, investigando por cuenta propia resulte estafado, si me entrego la posesión del inmueble y a vista de todos los vecinos ya que ellos también lo conocían como encargado del bien,para no hacer un cuento muy largo yo he pagado predio y agua y luz y hoy nadie me ha venido a ver para saber del bien quiero realizar la prescripcion positiva pero no se como necesito ayuda.

  28. LIC. LE DEJE MI ASUNTO EN SU CORREO OJALA ME DE UN CONSEJO SABIO……SALUDOS ESPERO SU CONTESTACION

  29. muy buen dia,primero que nada muchas gracias por toda la ayuda que brindas ,
    tengo una duda un tanto urgente y tratare de plantearla lo mas claro pocible ojala puedas ayudarme,
    vivo en una casa con mi familia(papa y mama)que esta a nombre de la abuela(que fallecio hace mas o menos 25 años) de mi papa ,la mama de mi papa le dijo “vallance a vivir ahi detodos modos esta sola”(tiempo despues fallecieron papa y mama de mi papa)de eso ya pasaron 20 años desde que llegamos a la casa,hace unos dias nos enteramos por un vecino que un sobrino de la abuela de mi papa empeso hace tiempo a mover no se que intestado o algo para quedarse con la casa (cave recalcar que el sobrino fallecio hace poco,como un año),a mi papa ni a sus hermanos los citaron ni notificaron de nada ,mi pregunta es es esto legal? se puede hacer eso? que se puede hacer en esta caso (faltan unos dias para que dicten centencia o algo por el estilo)
    2:independientemente de esto se podria hacer un juicio de usucapion? tenemos las escrituras,toda la calle nos conose,tenemos como comprobar los 20 años que tenemos viviendo en la casa,se podria?
    gracias por todo espero tu respuesta
    salu2

  30. roberto carlos reyes diaz

    hola lic quisiera preguntarle invadi una casa hace 5 años segun la fraccionadora habia tronado estabamos bien solo que hicieron una avenida en la esquina y ahora resulta que aparecen los representantes del dueño y dicen que nos quieren vender la casa que muybarata para eso quiere que le demos fotos de la casa y nuestros datos la verdad yo si quiero la casa pero se me hace muy extraño todo me dijeron de la prescripcion positiva pero tengo dudas y quisiera saber si usted me puede dar una dia en lo juridico de que podria estar pasando

  31. COMO DEMANDAR A UN MUNICIPIO PARA QUE HABRA LA CUENTA PREDIAL YA QUE DICE QUE HAY CUENTA ABIERTA A OTRO NOMBRE Y YO TENGO SENTENCIA POR PRESCRIPCION DEL INMUEBLE

  32. hola mi hermano inicio un juicio de usucapion en contra de mi papa, pero al poco tiempo mi papa fallecio el juicio ya concluyo y la sentencia favorecio a mi hermano yo quisiera saber que puedo hacer para no ser desalojada ya que tengo el mismo tiempo que mi hermano de vivir en esta casa y de este juicio nunca se me notifico.
    gracias.

  33. Berenice Gardea

    Buen dia Licenciado.

    En 1994 me vendieron una propiedad intestada en el estado de Chihuahuae en 30 mil pesos (estaba en ruinas), uno de los herederos se hizo pasar por el propietario e hicimos un contrato de compraventa privado. Yo me di cuenta en 1999 del fraude debido a que fui al Registro Publico a Solicitar copia de las escrituras de la propiedad, esto porque el vendedor ponia muchos pretextos para firmar el poder notarial para yo escriturar. Tuve miedo demandarlo como me aconsejaron algunos abogados por temor a perder la propiedad ya que yo ya habia derrumbado y construido, por lo que decidi dejar pasar el tiempo.

    Habito la propiedad desde 1996 cuando terminamo de construir unos cuartos. Tengo los recibos de luz a mi nombre, los del gas y telefono a nombre de mi esposa y los del predial y agua a nombre del propietario original.

    La propiedad actualmente tiene un valor catastral de 48 mil pesos, pero tiene un valor comercial de 300 mil pesos.

    Si inicio un juicio de prescripcion positiva que riesgos corro?

    Cuanto tiempo tardaria aproximadamente?

    Sera muy costoso?

    Muchas gracias.

  34. Peter La Paz bcs, hola Lic.en hora buena x el blog de mucha ayuda.mi consulta es la sig: mi madre habita una propiedad hace 42 años,ella vivía con la tía pero ella fallece hace a años ,dejando pendiente escriturar la propiedad,ya que en el juzgado de lo familiar la declararon heredera universal de la misma,x sucesión ya que el tío había fallecido en 1990,pero la tía deseaba vender y cuando lo intento pase dio cuenta que estaba intestado dicho esto en el juzgado al no haber hijos,nietos nada,ni hermanos vivos de ambos que reclamaran ps tomo posesion del 100%,pero no fue ante notario y otra vez queda intestado,hace 4 años de eso ,mi madre aplica para prescripción en este caso.

  35. HOLA BUENAS TARDES

    TENGO VARIAS DUDAS, SI SE ADQUIRIO UN TERRENO EN EL AÑO DE 1994 Y YA CUENTO CON MI TRASLADO DE DOMINIO DESDE HACE MAS DE DIEZ AÑOS Y PAGO MI PREDIO Y SERVICIOS A MI NOMBRE, SI DEMANDO UN JUICIO DE USUCAPIÓN, AUN DEBO DE PAGAR EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA POR ADQUISICIÓN DE MI INMUEBLE???
    LO QUE SE PERSIGUE ES ESCRITURAR PERO NO ENCUENTRO A MI VENDEDOR, DEBO DE PAGAR LOS IMPUESTOS ISR, IVA Y EL ARANCEL POR LA INSCRIPCION EN EL REGISTRO PUBLICO DE LA PORPIEDAD?

  36. Buen día, me podría orientar yo compre un terreno en estado de México tengo el contrato de compraventa, pero la Lic. que me estaba apoyando me dijo que era mas fácil hacer un usucapión para regularizar el terreno en la sentencia el juez indica que hay que protocolizar para la escrituración, cuando voy con el notario me dice que tengo que pagar el 20% del valor del predial y pues no es justo que tenga que pagar otra vez cuando ya liquide el terreno, como puedo hacer para no pagar ese impuesto. o se puede acudir con el notario para escriturar y sin hacer mención del juicio? y solo mostrar el contrato de compraventa gracias.

  37. Victoria de Ibarrondo

    Hola buenos días, me podria orientar por favor …voy a inscribie un inmueble por prescripción positiva en el R.P.P.y C. uno de los requisitos es que pague el ISAI…Pero si voy con el notario para que el inscriba me pide que pague ademas del ISAI un ISR por por el 20 % del valor del avaluo tal y como dice su articulo, Mi pregunta es que si me convendria hacerlo directamente en el R.P.P.y C. pues ahi solo me piden el pago del ISAI para inscribir. Que me conviene?

    Le agradecería mucho una respuesta pues no quisiera pagar un impuesto tan fuerte si no me lo requiere el R.P.P.y de C..

    Muchas gracias

    Saludos

  38. Hola quisiera saber si me podría ayudar a saber sobre mi problema, lo que pasa es que mi abuela falleció pero ella no dejo testamento de la casa donde vivimos, llevamos viviendo alrededor de 20 años, pero después de unos meses falleció mi mama que en este caso es la hija de mi abuela, y los hermanos de mi mama quieren pelear la casa, quisiera saber si nosotros como hijos de la hija de mi abuela(“nietos”) nos corresponde algo o la parte que le debería tocar a mi mama fallecida, o se podría hacer algo para quedarnos con la casa por el tiempo que hemos vivido en ella?

  39. Buenas tardes licenciado.
    Antes que nada felicidades por su blog, mi problema es el siguiente. Mi padre murió hace ya casi 10 años, el dejo un testamento de una casa en el df, donde yo soy heredera de un 70 % y un medio hermano del otro 30 %, durante este tiempo dicho hermano no se ha aparecido y renta su depto recibiendo una renta, sin embargo nunca le ha hecho ningún contrato al inquilino, por otra parte yo tengo en mi posesión la parte restante de la casa, yo me hecho cargo de pagar impuestos, y arreglar la casa, yo tengo viviendo en dicho inmueble desde el fallecimiento de mi padre y durante toda mi vida. Quisiera hacer una prescripcion positiva y poder tener el título de dueña del 100 % . Mi pregunta es que debo hacer y si ya puedo ir haciendo los tramites correspondientes , también me inquieta saber si mi hermano o en su defecto la inquilina podrían pelear un porcentaje de la casa. Agradecería mucho su orientación y saber cómo puedo contactarlo para llevar este asunto
    Gracias
    Jessica

  40. Claudia garcía

    Buena tarde! Mi papá contrato un abogado para un juicio de prescripción pero desde hace más de un mes no podemos localizar al abogado ni sabemos como va el juicio, mi pregunta es la siguiente, cuanto tiempo tarda el juicio y si tenemos que cambiar de abogado de cuanto serian sus honorarios.

    Gracias.

  41. Aquileo Gilberto Martinez Silva

    Hola Lic.
    Le platicó mi situación y en espera de su respuesta:
    Vivo en la casa de mi madre desde que naci tengo 38 años que gracias a Dios aún lo tengo con vida, desde los 15 años me tuve que salir de estudiar para pagar el doctor particular y medicamentos que ella requiere desde mis 15 años a la fecha yo he pagado lo que es el predio y agua de la casa y mantenimiento de la misma, para ello mi padre tiene de 18 a 19 años de que abandonó a mi mama y se fue de la casa y ahora llega y quiere vender la casa sabiendo que ni las operaciones de mi madre las pago, ella cuenta con marcapasos . la cual desde mis 15 años me salí para trabajar fuerte mente. Para que mi madre este bien y desde esa fecha he pagado predio y agua de la casa en este caso puedo hacer la PRESCRIPCION POSITIVA
    En espera de su respuesta

  42. Hola buen día.
    Tengo una consulta, mi esposo adquirió el predio donde vivimos en 1999, mediante contrato privado, pero no tenemos escrituras ni titulo de propiedad, al año pasado nos dieron la sentencia por prescripción positiva y actualmente nos encontramos en los tramites para su inscripción en el registro publico, dentro de los requisitos esta pagar este impuesto que menciona, pero según leí, estaríamos exentos ya que sí adquirimos el bien mediante contrato privado? Y si estamos exentos, entonces se debe presentar ese impuesto en cero para poder cumplir con el requisito del registro público?

    De antemano muchas gracias.

    • Hola Mary

      Así es.

      Saludos.

      • Hola gracias por responder mi pregunta,ahora tengo otra duda, en la sentencia no indica que la demanda es para “purgar vicios” sí menciona que es una prescripción positiva de buena fe, tendremos que pagar el impuesto por no venir esa leyenda en la demanda y/o sentencia?

      • Hola Mary

        En mi opinión, no lo creo, desafortunadamente la inscripción no depende de ella.

        Saludos.

        ________________________________

  43. Buen día Lic. Apenas doy con este blog.
    me gustaría realizar la siguiente consulta, en esta por salir resolución del juez a mi favor por prescripción positiva de un terreno que me dejo un familiar hace años y el ya murió, el ayuntamiento puede ayudar para poner el terreno a mi nombre? o hay alguna forma para que me salga mas barato?
    Graciar

  44. Buenas Noches Lic. Buscando acerca de Usucapión, he llegado a su Blog, donde veo que a las preguntas que le hacen, las responde de forma clara, que para todos los que desconocemos de leyes nos es de gran ayuda, Felicitaciones por su Blog!!. Lic., Quisiera que me orientara sobre un predio en el que habito desde el 2011 en el edomex, ya investigue en el RPP y vi que este predio todavía esta a nombre de la constructora que desde hace 30 años ya no tiene oficinas, quisiera saber si lo puedo adquirir por medio de un juicio de usucapión, veo que hay que pagar el ISR y parece que es alto, hacienda otorga algún plan de pagos? hago todas estas preguntas para saber si es posible y si esta dentro de mis posibilidades.
    Gracias por su tiempo y amable atención, Buenas Noches

    • Hola Gerardo

      Gracias por leerme y por las felicitaciones.

      Si cubres los requisitos de ley, puedes llevar a cabo la usucapión, en cuanto al plan de pagos, no lo hay.

      Saludos.

  45. Buenas noches tengo una propiedad en el estado de México naucalpan estoy en copropiedad con mi hermano pero queremos promover un juicio de usucapión para separar la propiedad y que cada quien tenga su número de predial y escrituras independientes. Mi pregunta es tengo primero que disolver la copropiedad anbte notario y escriturar a unb sólo nombre? O cual seria su consejo.

    • Hola Ana

      Mi consejo sería solicitar la subdivisión al municipio.

      Saludos.

      • Hola muchas gracias porctu respuesta el problema es que por los metris de terreno la subdivision no la autorizan cual seria tu recomdacion rn este caso estamos en copropiedad 50 /50 pero queremos disolverka obtener escritura independientes

      • Hola Ana

        La opción que quedaría sería constituir un condominio.

        Si gustas contáctame en ocampoarch@hotmail.com para que pueda ayudarte.

        Saludos.

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        De: ASESORIA JURIDICA, LEGAL PARA MEXICO Enviado: miércoles, 14 de septiembre 8:58 AM Asunto: [ASESORIA JURIDICA, LEGAL PARA MEXICO] Comentario: “Impuestos en Prescripción Positiva o Usucapión” Para: Adolfo Ocampo

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  46. Que tal buenas noches, mis padres tienen una casa, al lado hay un terreno donado del municipio al fracionamiento para area verde, mis padres tienen viviendo 35 años en esa casa, y el terreno simpre ha estado al cuidado de mis padres, de hecho el muncipio les cobra el predial de la casa incluyendo el terreno desde el principio (hace 35 años), hace 4 años hicieron tramites para poseer el terreno de al lado, el terreno quedo a mi nombre pues yo vivia con ellos, posteriormente se hizo una escritura donde mi papa me donaba la casa y de esa manera se escrituro la casa donde ya se incluye el terreno, un lic nos aconsejo que lo vendieramos a una tercera persona, lo cual se hizo, pasando 2 años, se volvio vender la casa con el terreno a mi esposa, la pregunta es, ¿existe la forma de que nos quiten el terreno?, agradezco su respuesta, gracias por su tiempo y atención.

    • Hola Bernardo

      Necesitaría ver la forma en que ahorita adquirieron ese terreno para poderte contestar.

      Saludos

      • originalmente se hizo un juicio para poder sacar escrituras del terreno, de esas 2 escrituras : 1 de la casa y otra escritura del terreno(adquirido por medio de un “juicio”), yo era dueño del terreno y mi papa dueño de la casa, mi papa me dono la casa para que solo existiera 1 escritura, de alli se volvio a vender la casa a un tercero (esa escritura ya tenia especificado la casa + el terreno), y supuestamente se vendio (para protegernos de que no se perdiera el terreno), por ultima vez se volvio a vender el terreno a otra persona. en pocas palabras la casa se ha vendido 2 veces (con la escritura que incluye la casa y el terreno), o a que te refieres de como se adquirio el terreno??

        Como se sabe que fue un fraude la adquisicion del terreno si paso todos los tramites ante el juez? tanto asi que se permitio que se hiciera una escritura, perdon la ignorancia no se mucho de leyes

      • Hola Bernardo

        Si compras un auto robado, sin saberlo, aunque logres ponerlo a tu nombre, su origen fue un robo, y si por algún accidente o azares del destino alguna autoridad da con el robo original, te conviertes en culpable en lo que investigan y te quitan el auto y tanto peor si sólo pasas la bolita entre la familia.

        Hay muchos tipos de juicios y de escrituras, así como tipos de autos, por ello habría que revisar los documentos para poderte ayudar.

        Por favor contáctame en ocampoarch@hotmail.com

        Saludos.

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  47. Hola buenas tardes, yo tengo una duda respecto a q mi papa inicio un juicio en el 2008 y la sentencia sale en el 2009 pero por una u otra razon, no pudo hacer el registro de la propiedad solo queria saber cuanto tiempo tiene para poder realizar ese tramite?

  48. hace 10 años adquirí un inmueble, el 50% por donación de mi padre y el restante por compraventa de mi madrastra. Tengo el contrato privado correspondiente.
    Preguntas:
    1.- La prescripción puede realizarse en función de dicho contrato (donación y compraventa? y
    2.- Tendré que pagar ISR, por el monto total del bien, o solo por lo que respecta a la compraventa? o nada porque finalmente, se estarían purgando vicios?

  49. AMADO RAUL CRISTO SANCHEZ

    MAS QUE EXCELENTE LIC. EN HORA BUENA , SUS RESPUESTAS EN GENERAL SON DE GRAN AYUDA PARA TODOS, FELICIDADES…

  50. Mi mamá les presto una casa a mis abuelitos para que vivieran mientras Ellos vivieran. Mis abuelitos tienen 8 hijos pero mi mamá es la unica que ha visto por mis abuelitos. Mi mamá ha pagado el pedrial todos los pagos y cuando la casa nesesita arreglos les mandamos dinero para que lo arreglen. 2 de mis tias Vivien con mis abuelitos. Solteras, una de Ellis no trabaja no piensan trabajar. Y la otra solo trabaja para sus gustos no copera cuando nesesitas dinero les mandamos. Cuando a mi tia le dio canser se iva a dejar morir, pero yo le mande dinero para que se tratara y sobrevivio el cancer. Ahora quieren que los sigamos mateniendo y dicen que no se van a salir de la casa despues que mis abuelitos fallescan. Esa casa esta a nombre de mi Mamá y es lo unico que nos va a ederar. Mi mamá no ha abandonado la casa. Solo quiere que sus papás vivan comodo ya que ningun otro tio hacen cargo de sus papas. Repito, mi mamá paga el predial y el agua, y la luz. Podria mis tias robarle su casa a mi mamá legalmente? Mi mamá podria vender la casa? (Ya hace más de 20anos de eso)
    Gracias.

  51. QUE TAL LIC. MI CONSULTA ES: YA TENGO SENTENCIA FAVORABLE DE USUCAPION Y YA HA CAUSADO EJECUTORIA;QUIERO INSCRIBIRLA EN EL IFREM DEL EDOMEX. DICHA SENTENCIA NO DICE QUE TENGA QUE PAGAR IMPUESTOS SOLO ORDENA SE GIRE OFICIO AL IFREM DE LA MISMA PARA SU INSCRIPCIÓN ,LA ABOGADA SOLO NOS DIJO QUE LLEVARA LA SENTENCIA Y YA…MI DUDA O MIS DUDAS MEJOR DICHO: COMO SABER CUANTO DEBO DE PAGAR POR LOS DERECHOS DE INSCRIPCIÓN SI POR EJEMPLO LA PAGINA DEL IFREM NO TRAE CUANTO SE PAGA DE DERECHOS POR INSCRIPCIÓN DE RESOLUCIÓN JUDICIAL, PUEDO ENTENDER QUE EL MONTO A PAGAR ES EL DEDUCIDO DEL CERTIFICADO DE CATASTRO QUE TENGO EN MI PODER, CONFORME AL CÓDIGO FINANCIERO DEL ESTADO? Y SI LA SENTENCIA NO DICE QUE PAGUE IMPUESTOS NI QUE SE PROTOCOLICE ANTE NOTARIO AUN TENGO QUE PAGAR ISR ? DE ANTE MANO ESTOY AGRADECIDO POR LA ATENCIÓN QUE PUEDA BRINDARME..

  52. Buenas tardes Lic.cuando sale la sentencia a favor por usucapion.que es lo que entregan o que dice para saber que uno es el dueño..Gracias por su respuesta y la asesoria de todos..

    • Hola Charly

      Te entregan la propia sentencia y lo principal es que debe decir eso “sentencia”, trae un resumen del juicio, descripción del inmueble y en los puntos resolutivos se te reconoce como propietario.

      Saludos.

  53. Que tal Lic. una consulta, entiendo que para que tenga validez la demanda por prescripcion positiva el demandado debe aparcer como dueño ante en registro publico de la propiedad, hoy en dia esta en proceso la demanda pero el demandando no es el dueño por que el terreno fue vendido a otra persona, el Juez de lo civil admitio la demanda y ante el registro publico apacece la inscripcion preventiva, mi pregunta es que tengo que hacer para que la demanda no continue su proceso.

  54. Claudia Nava Camacho

    buenos días Lic. tengo viviendo desde el 2011 en la casa que me encuentro, me case en 2012, bajo separación de bienes, en 2015, mi esposo fue detenido por abuso sexual a unas menores, lo sentenciaron a 3 años 8 meses. el ya obtuvo su libertad, pero no se donde esta el.La casa esta a nombre de su mama (fallecida) y yo he pagado el predial y demás gastos, el dejo de pagar ese impuesto desde 2005, y yo estoy pagando esa deuda, mi pregunta es si ya puedo presentar un juicio de preescripcion .

  55. Hola licenciado, lo felicito por su nota, es muy buena y veo que ha tenido mucha aceptación.
    Fijése que mi papa tiene desde 1950 un terreno en Xochimilco por contrato privado cuyas firmas se ratificaron ante Juez, con base en ello en 1982 se realizo una inmatriculación administrativa ante el Registro, y toda vez que el inmueble no tenia antecedentes se inscribió como primer anotación y se formo un folio real, la escritura señala que sirve de título de propiedad, cuando lo quizo vender mi papá le dijeron que solo tiene la posesión no propiedad.
    Por ello, se llevo a cabo una Jurisdicción Voluntaria de Información de Dominio, donde al final se pusieron los autos al Notario y el Registro la rechazo señalando que solo acredita posesión. Para esta escritura se pago el Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles.
    Por ello se tramito ahora un juicio ordinario de prescripción, demandado al Registro, ya salio la sentencia y señala que se ha convertido en dueño y se ordena su inscripción, mi duda es el tema de impuestos, el notario cuando se protocolizo la información de dominio que fue el año pasado, nos indicó que ya esta pagado el ISR, entonces, cuando se gire el oficio al Registro por la prescripción debemos adjuntar el pago de ISR y con ello ya o que más debo pagar, se actualiza el importe o ya queda, en el entendido de que se paguen derechos del registro, pero sería todo?
    Muchas Gracias.

  56. Iván González

    Buenas noches Licenciado
    Mis padres compraron una casa hace 26 años celebrando un contrato de compraventa privado, la propiedad no esta escriturada, pero se tienen las escrituras que el INFONAVIT le dio a la persona que nos vendió (aún no se ha cancelado la liberación de la hipoteca). Hace 2 años murió la esposa de la persona que vendió ( se casaron por bienes mancomunados) y nos mencionaron realizar un juicio intestamentario, ya que se requiere que los hijos y el vendedor rechacen cualquier derecho sobre el inmueble.
    Mi pregunta es ¿Se puede iniciar un juicio por prescripción positiva y evitar el juicio intestamentario?
    Agradecería bastante su comentario

  57. David Meléndez González (tel 04455-3921 7118)

    Buenas tardes licenciado. Soy el Sr. David Meléndez.

    Hace 10 años compré un terreno en la delegación Iztapalapa, lo hice con un contrato de compraventa sin protocolizar, el dueño anterior me entregó las escrituras del terreno (a nombre de la dueña original), me entregó un contrato de compraventa entre él y la dueña original, no he tenido problemas con los dueños anteriores, sin embargo contraté a un licenciado del Valle de Chalco, el cual me pidió las escrituras originales y el contrato de compraventa y me firmó un documento de que los recibía para iniciar el proceso de escrituración, sin embargo de un día para otro se desapareció de su despacho y no lo localizo, sus antiguos compañeros de despacho dicen desconocer su paradero y yo quiero terminar el proceso de escrituración del terreno ya que estamos construyendo y queremos tener los documentos en orden. ¿como le puedo hacer para realizar el tramite deseado?.
    espero su amable respuesta y orientación. y si se puede pues una cotización para realizar el tramite de escrituración.

    gracias mil.

  58. Si una persona ya tiene el tiempo que marca la ley para apropiarse de una propiedad a través de la prescripción positiva o usucapión, pero esta no lo hace valer y ademas durante 15 años no ha pagado ningún impuesto ni de luz ni de predial y ademas los vecinos saben que no es el dueño; y aparece el propietario al corriente de pagos tanto de agua como de predial. aun sin haber usado el servicio de agua el propietario ha cumplido con tener al corriente dichos pagos y los documentos de la casa están en orden e inscritos debidamente en el registro publico de la propiedad y el propietario pretende recuperar su casa.
    Aun así el poseedor del inmueble puede adquirir la propiedad a través de la usucapión sin iniciar ningún juicio y sin pagar absolutamente nada solamente el servicio de luz.

  59. Mi abuela dejo su casa intestada, los hermanos arreglaron el intestado y nombraron a todos los hermanos vivos en ese momento como herederos. Se nombro una albacea. Ahora que se quiere vender la propiedad sabemos que nunca se hicieron las escrituras a nombre de los herederos, solo existen las escrituras originales a nombre de mi abuela. Uno de los hermanos ha vivido todo su vida ahí. Podría solicitar prescripción positiva? Todos los hermanos están de acuerdo en no reclamar nada, solo que ya falleció un hermano que estaba en la lista de herederos. Que sugiere y se podrá evitar el pago de impuestos al haber vivido siempre ahí y demostrar el pago de predial, etc. gracias.

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