¿Cómo traspaso un inmueble que no he terminado de pagar?

Empecemos por aclarar, cuando se adquiere un inmueble a crédito, normalmente se celebran 3 actos: el contrato de compraventa del inmueble, el contrato de crédito y la garantía hipotecaria sobre el mismo inmueble (ver tema aparte sobre hipotecas

http://ocampoarch.spaces.msn.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!115.entry). Por otro lado, el Contrato de crédito es un contrato muy personal, puesto que previo al otorgamiento del crédito, el banco estudió las características económicas del deudor para asegurar su solvencia para el pago de la deuda, por esa razón tanto la ley como los contratos de crédito PROHIBEN TERMINANTEMENTE LA CESIÓN DE LOS DERECHOS DEL CREDITO, sin la previa autorización del propio acreedor. En este orden de ideas, no es posible ceder, vender, traspasar o de cualquier forma enajenar (del latín in alienare, hacer ajeno) un inmueble que garantiza el pago de un crédito, salvo que se tenga la autorización del acreedor.

El trámite correcto es advertirle al comprador que el inmueble se encuentra hipotecado y se está pagando el crédito, por lo que ambos deben acudir al banco acreedor y solicitarle cualquiera de las siguientes 2 opciones:

1.- Que reconozca como nuevo deudor al comprador quién continuará pagando el crédito al banco, ello trae como consecuencia que el banco autorice al Notario que se lleve a cabo el contrato de compraventa y sustitución de deudor. El problema de este tipo de operaciones es que podría darse el caso de que el banco «reestructurara la deuda» y tal vez el comprador tenga que pagar el crédito bajo un nuevo esquema, diferente al tipo de crédito bajo el cual estaba pagando el vendedor, como los bancos cambian constantemente de políticas conforme fluctúa la economía del país, a ellos no les es posible otorgar un nuevo crédito bajo las mismas circunstancias de hace 5 años o más. Por otro lado también es común entre las políticas de algunos bancos no aceptar, bajo ninguna circunstancia, la sustitución de deudor (cosa que no debería ser, pero ello implicaría iniciar un juicio en contra del banco, lo cual tampoco sería rentable para el comprador).

2.- Acudir con el acreedor y avisarle que la deuda se va a finiquitar y que le haga el cálculo correspondiente a su saldo. El saldo puede finiquitarse ya sea pagándole con un anticipo que dé el comprador (para lo cual tendría que firmarse un contrato privado de compraventa, ver tema aparte

http://ocampoarch.spaces.msn.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!162.entry) o bien se puede solicitar al banco que certifique cuál es el saldo a pagar y que le de un plazo razonable para cubrirlo (unos 30 días, en lo que está lista la escritura de compraventa) y al mismo tiempo autorice al Notario de su confianza mediante una «carta de instrucciones» para que redacte la escritura de cancelación de hipoteca y esta sea firmada por el banco en cuanto se le pague dicho saldo.

Existe una tercera y mala forma, no muy recomendable, es normalmente utilizada cuando el comprador no tiene suficientes recursos para comprar en efectivo, ni tampoco puede ser sujeto de crédito para el acreedor, para ello se firma con contrato privado de compraventa con tooooodos los riesgos que ello significa para ambas partes (ver

http://ocampoarch.spaces.msn.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!162.entry) y con el Notario se otorga un Poder Irrevocable para hacer toda clase de trámites exclusivamente respecto a ese bien, lo cual tampoco deja de estar exento de problemas (ver http://ocampoarch.spaces.msn.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!131.entry). Personalmente pienso que ésta es la peor opción. Además de los problemas expuestos en los links de arriba habría que agregarle el riesgo que corre el vendedor en su historial crediticio, si el comprador llegare a dejar de pagar el crédito, como el vendedor sigue siendo deudor, entonces el banco mandará pondrá una mala calificación al vendedor en el Buró de Crédito, por lo que en el futuro nunca podrá volver a sacar ni siquiera una tarjeta de crédito el vendedor debido a que será «fichado» en el Buró.

No arriesgue su patrimonio, mejor acuda con el Notario de su confianza para hacer las cosas correctamente.

Si te gustó este blog da click en “Apoyo” arriba, bajo el agua   o en el menú del lado izquierdo.