Archivo de la categoría: Compraventa

¿Se pueden ceder los derechos sobre una casa, departamento o cualquier inmueble?

NOOOOOOOOO, no se puede.
La ley define a la cesión de derechos de la siguiente forma: “Habrá cesión de derechos cuando el acreedor transfiere a otro los que tenga contra su deudor” (art. 2029 del Código Civil para el Distrito Federal). Entonces la ley está presuponiendo que existen 3 personajes: el acreedor, un nuevo acreedor y un deudor, por lo tanto también está presuponiendo la ley la existencia de una relación entre acreedor y deudor, o sea que hay una deuda u obligación por parte del deudor que debe cumplir a su acreedor.
Ahora bien, si se va a “ceder” un derecho de propiedad y como acabamos de ver según la ley se requiere de acreedor y deudor, entonces yo me pregunto: ¿el dueño es acreedor de quién? ¿quién es el deudor? ¿el inmueble?.
Aquí es donde debemos aclarar diferencias legales que el código está presuponiendo que nosotros ya sabemos (lo malo es que no todo el mundo es abogado y sabe estas diferencias, de hecho a veces que ni los propios abogados lo saben, pero esa es ooootra historia).
Legalmente decimos que existen derechos subjetivos, los cuales consisten en una facultad que la ley confiere a una persona para exigir una prestación o abstención de otra persona. Los derechos subjetivos se dividen en 2:
1.- Derechos personales, que consisten en la facultad que tiene el acreedor de exigir de su deudor el cumplimiento de una obligación entre ellos, es decir, se trata de una relación entre personas (acreedor y deudor).
2.- Derechos reales, que consisten en la facultad de una persona de usar, disfrutar y disponer en forma directa de una cosa, es decir se trata de una relación entre una persona y una cosa (no hay acreedor y deudor, simplemente hay una persona que puede disponer de su patrimonio).
En resumen, toda persona tiene 2 tipos de relaciones jurídicas:
1.- Con otras personas y se llaman obligaciones.
2.- Con cosas y se llaman derechos reales.
Por lo tanto, cuando en la “cesión de derechos” la ley habla simplemente de “derechos”, en realidad se está refiriendo a “derechos personales”, a “obligaciones”, no se está refiriendo a cualquier otro tipo de derechos, únicamente está hablando de “derechos personales” y como prueba de ello está que en su definición arriba transcrita habla de acreedor y deudor.
Los derechos reales se transmiten mediante venta, donación, permuta o por causa de muerte de su propietario por herencia y tratándose de bienes inmuebles, dicha operación debe constar en escritura por las razones que expongo en esta otra parte de mi blog: http://ocampoarch.spaces.live.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!163.entry
Reitero lo que siempre digo en mis blogs: no arriesgue su patrimonio, lo barato le saldrá caro después, mejor desde el principio acuda con el Notario de su confianza, él le asesorará correctamente.
Si quiere saber más sobre la compraventa de inmuebles de click aquí (no deje de leer los comentarios, si se pone atención se puede aprender más de otras personas que de un expositor).

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¿Cómo escrituro si solo tengo un contrato privado?

¿Cómo escrituro si solo tengo un contrato privado?

Como ya he expuesto con anterioridad en este espacio, la forma correcta de realizar una operación de compraventa es en una escritura, sin embargo, para el caso de que ya tenga el problema encima de tener tan sólo un contrato privado (o sea que sólo tiene un papel con firmas del vendedor y comprador) y ahora quiera realizar la escrituración, existen 2 opciones, la barata y la cara:

1.- La primer solución, aparte de barata es la más rápida, pero para ello se requiere tener localizado al vendedor y que acepte acudir a la Notaría de su confianza para escriturar el inmueble, lo cual puede llevarnos a otros 2 supuestos que se formalice el contrato de compraventa privado o bien que se realice una nueva operación de compraventa con fecha actual en la Notaría, sólo la segunda opción será fiscalmente barata, porque la formalización del contrato privado conlleva el pago de impuestos con recargos, como explicaré más adelante.

2.- La segunda solución es la típica y la más cara. Si no es posible localizar al vendedor, será necesario contratar a un abogado y llevar a cabo un juicio en el cual primero se tratará de localizar al vendedor (la búsqueda normalmente consiste en pedir a la Secretaría de Transportes que informe si tiene el domicilio del demandado dentro de su base de datos de licencias para conducir, investigación que normalmente es infructuosa) al no ser posible la localización del vendedor o bien si está localizable pero él se niega a acudir a la Notaría para firmar la escritura respectiva (cualquiera que sea el motivo), en ambos casos habrá que continuar con el procedimiento respectivo dentro del juicio, el cual consiste en acreditar fehacientemente que se compró el bien y se terminó de pagar el precio respectivo, para lo cual habrá que presentar toda la documentación que lo acredite, una vez hecho lo anterior, el Juez dictará sentencia y ordenará al vendedor que acuda a la Notaría que designe el comprador para efecto de formalizar el contrato privado. Normalmente el Juez ordena al Notario que le notifique personalmente al demandado que acuda a firmar dentro de los 5 días hábiles siguientes, lo cual genera el primer gasto en la Notaria (aparte de lo que ya haya pagado al abogado de honorarios por el juicio), ya que el Notario deberá notificarle al vendedor que debe acudir a la Notaría a firmar la escritura. Si no comparece el vendedor (cosa que es lo común), habrá que “acusar la rebeldía del vendedor”, o sea, habrá que ir nuevamente con el Juez y decirle que como no compareció a firmar la escritura respectiva el vendedor, que la firme entonces el propio Juez, con lo cual queda terminado el procedimiento judicial y se turna el expediente de nueva cuenta al Notario (la primera vez se turnó cuando el Notario le notificó que compareciera a firmar) designado por el comprador para que formalice la escritura.

En la Notaría es donde viene lo realmente caro debido a los impuestos. Conforme al artículo 6 del Código Fiscal para la Federación y sus correlativos en cada una de las legislaciones locales, los impuestos se causan “…al momento en que se producen las situaciones jurídicas previstas por las leyes respectivas…”, o sea, si una ley dice que se causa un impuesto al momento en que se vende un inmueble ¿cuándo es el momento de venta en un contrato privado que se quiere formalizar en escritura? obvio que el momento de venta es la fecha del contrato privado, puesto que en el juicio solo se esta formalizando el acto que nació con el propio contrato, ahora bien ¿qué pasa con los impuestos que no se pagan a tiempo? causan actualización y recargos, como todos sabemos, un peso de hace 10 años no es igual al peso de hoy, no tienen el mismo valor adquisitivo, pues bien, Hacienda esta conciente de ello y por eso determina en su ley que los impuestos que no se paguen a tiempo deberán actualizarse a lo que equivaldrían hoy en día (tomando como referencia el índice nacional de precios al consumidor) y a esa actualización habrá que sumarle los recargos los cuales son mensuales y hasta por 5 años. Por otro lado Hacienda no permite que se deje de pagar algún impuesto, por lo que adivine quién pagará los impuestos del vendedor… si, así es, el comprador los pagará (inclusive si el vendedor tuvo un contrato privado previo, tendrán que pagarse los impuestos respectivos por la regularización de este último), puesto que es el único interesado en regularizar su propiedad, así es que si no consigue a su vendedor o bien este se niega a firmar la escrituración respectiva (o peor aún si su vendedor tiene otro contrato privado), lo mejor es que o prepare un buen colchoncito o bien llegue a un arreglo económico con él, tal vez le salga mas barato (si quiere saber que impuestos debe cubrir, haga click aquí).

Para todo lo anterior hay que tomar en cuenta que el vendedor tiene su escritura, de lo contrario, no podrá hacerse ninguna de las opciones anteriores, porque no puede crearse una escritura de la nada, se requiere tener como antecedente otra escritura. La razón es que la escritura es un documento que da seguridad jurídica, no se puede dar seguridad si el vendedor no tiene su propia seguridad, es como construir un castillo de arena sobre otro castillo de arena, ninguno de los 2 tiene cimientos y por lo tanto se caerán ambos.

El juicio deberá seguir el siguiente trámite:

1.- Presentar la demanda solicitando que se obligue al vendedor (demandado) para que firme la escritura correspondiente en virtud de que el comprador (los abogados le llamamos “parte actora”) cumplió con los términos pactados en el contrato de compraventa, el cual deberá exhibirse junto con todas las pruebas que se crean convenientes (depósitos, recibos de pago, testigos, etc.)

2.- Al recibirla el Juez ordena llamar al demandado para que se defienda (en la jerga legal se le llama “emplazar a juicio”).

3.- Luego pueden pasar 2 cosas, que el demandado conteste o que no lo haga, si contesta, se dará vista a “la parte actora” con la contestación para que manifieste lo que crea conveniente según la contestación del demandado (podría decir que no es cierto, que su firma es falsa, en fin, miles de cosas).

4.- El trámite siguiente es desahogar las pruebas que se le presenten al Juez (los documentos como el contrato y los comprobantes de pago se desahogan por su propia naturaleza al tenerlos a la vista, pero si se proponen testigos habrá que interrogarlos en presencia del Juez, también si se pide que el demandado sea interrogado, si se llegaren a pedir peritos para verificar la autenticidad de las firmas, habrá que presentarlos al Juez y esperar a que rindan sus declaraciones y peritajes).

5.- Una vez desahogadas las pruebas el Juez procederá a estudiar nuevamente el expediente y dictará la sentencia respectiva, condenando o liberando a la parte demandada, según se logre o no acreditar quién tiene la razón en base a los documentos y demás pruebas que se presenten.

6.- Si la sentencia condena a la parte demandada a firmar la escritura respectiva, habrá que turnar el expediente al Notario para que prepare la misma.

7.- En caso de que el demandado incista en NO firmar la escritura, habrá que pedirle al Juez que él firme la misma.

Hay que tomar en cuenta que hay distintos plazos para contestar la demanda, presentar pruebas, desahogarlas y dictar sentencia, los cuales deben respetarse, puesto que ellos garantizan el derecho de toda persona para defenderse. En tal sentido, si se tiene suerte, no hay ningún problema y no se te atraviesen algún tipo de vacaciones, pasarán por lo menos 6 meses para que se dicte sentencia, si el demandado llega a contestar o dar algún problema el juicio se puede alargar hasta 2 años o más.

Por eso mi insistencia en que no arriesgue su patrimonio, a la larga lo barato le saldrá más caro, mejor acuda ante el Notario de su confianza y escriture.

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¿qué es un remate judicial?

 Para el remoto caso de que en un crédito el deudor no haga el pago respectivo, la obligación del pago deberá ser cubierta con los bienes embargados, o también con la garantía hipotecaria (click aquí para tema aparte), es decir, se hace efectiva dicha garantía.

 También para el caso de disolver la copropiedad (click aquí para ver tema aparte) respecto de un bien que no permita su cómoda división y exista controversia entre las partes, se requerirá de la venta forzosa del inmueble por medio del remate para efectos de repartir el precio entre los copropietarios.

 En ambos casos se deberá llevar acabo un juicio donde habrá que acreditarle al Juez la  falta de pago por parte del deudor y consiguiente necesidad de rematar el inmueble o bien que el mismo no permite la cómoda división.

 Previo a la audiencia de remate, debe solicitarse un certificado de gravámenes para verificar qué acreedores tienen preferencia sobre el bien, para el caso de existir varios, se les deberá citar para que comparezcan ante el Juez a deducir sus derechos. También deberá solicitarse un Avalúo, con el cual se le acreditará al Juez cuál es el valor del bien, dicho valor lo tomará el Juez como base para iniciar  el remate.

 El remate se lleva a cabo en una subasta pública (almoneda) en el local del juzgado y el inmueble se adjudicará a favor del postor que haga la mejor oferta.

 Para el caso de que no hubiera postores en la primer subasta, podrá sacarse a segunda almoneda con rebaja del 20% del valor de avalúo, si en esta segunda ocasión tampoco fuera posible su venta, habrá una tercera, cuya postura será libre.

 Del precio obtenido por la venta forzosa del inmueble, se pagaran los créditos comprobables y el saldo, si lo hay, será para el antiguo propietario. Para el caso de disolución de copropiedad, el precio de venta será repartido entre los copropietarios conforme a su porcentaje.

 Una vez rematado el inmueble y aprobado, el Juez ordenará a la parte demandada a que acuda  con el Notario designado por el adquirente para que firme la escritura correspondiente y lo apercibe de que para el caso de no hacerlo, el propio Juez firmará en su lugar (firma  en rebeldía).

 Una vez  firmada la escritura respectiva, se podrá solicitar al Juez que otorgue la posesión física del bien. El Juez tiene la posibilidad de ordenar el apoyo de la fuerza pública e inclusive romper cerraduras para el logro de dicho fin.

 Si bien es factible adquirir en un remate un inmueble a un precio muy bajo, también hay que tomar en consideración que se esta comprando un problema y que tal vez lleve algún tiempo el resolverlo (inclusive, si el juicio fue llevado mal o tiene un error, podría invalidarse el remate devolviéndole al postor lo que haya pagado), además que fiscalmente hacienda tiene muy en cuenta que la compra se hizo a un precio bajo. Fiscalmente hablando la escrituración de un inmueble adquirido por remate judicial, resulta más cara que una escritura normal si quiere más información de click aquí o consulte al Notario de su confianza.

¿Te interesa invertir en un remate o venta en Juzgados? Si estás en el DF, contáctame, puedo ayudarte  http://spaces.live.com/profile.aspx?action=view&cid=6978973976499707896

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Compraventa Ad corpus y Ad Mesuram

Tratándose de bienes inmuebles, es muy común que la superficie o las medidas y colindancias no sean correctas, puesto que es difícil calcularlas sobre todo si se trata de figuras geométricas irregulares, además el trazado de las calles y banquetas pueden provocar que la línea donde terminaba el terreno se desplace hacia adentro del mismo, también puede ser que los predios vecinos hayan recorrido su línea divisoria por un cálculo erróneo, o que simplemente la construcción de bardas haya provocado la disminución de la superficie debido al espacio que ocupan.

  Cualquiera que sea la razón no siempre se vende lo que se dice vender, es decir, legalmente está prohibido que se modifique la superficie medidas y colindancias de un bien inmueble (ello implicaría un acto jurídico completamente diferente sería una subdivisión, relotificación o lotificación, click aquí para ver tema aparte) por esa razón, no obstante que físicamente ya no existe la misma superficie, o bien los linderos son diferentes, no puede legalmente modificarse la que existe en el título de propiedad respectivo, porque ello implicaría otro acto jurídico de los antes citados, o bien, una corrección a los linderos que se llama “apeo y deslinde” el cual consiste en un trámite judicial donde se citan a tooodos los vecinos y en compañía de ellos y de expertos en la materia (peritos), se medirán y marcarán las colindancias del predio, las cuales harán constar en un acta que el Juez levantará y dará posesión legal de ellas al propietario.

  Ante la imposibilidad legal de corregir los datos que obran en el título de propiedad se utiliza una fórmula latina para evitar trámites más engorrosos, la venta “ad corpus” que significa algo así como “por cuerpo”, es decir, lo que existe, lo que se ve a simple vista, sin medidas específicas y por un precio único.

  Lo contrario es “ad mesuram” que significa “a medida”, es decir, que se vende exactamente la superficie medida y que el precio equivale a cada medida, a cada metro.

  Normalmente se acostumbra poner en un contrato que el inmueble se vende “ad corpus y no ad mesuram” o sea se vende lo que físicamente existe, sin tomar medidas exactas.

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Ventajas de escriturar un bien inmueble

El Notario debe cumplir con los siguientes requisitos en el desempeño de su profesión diaria: escuchar y asesorar a las partes de un asunto, en forma imparcial (sin tomar partido), redactar una escritura que se adapte exactamente a las necesidades de las partes involucradas, explicándoles su valor y consecuencias legales, y siempre en el sentido de evitar futuras controversias tanto entre las partes, como frente a terceras personas, gestionar la documentación necesaria para fundamentar su escritura, identificar a cada una de las partes y verificar que tengan la capacidad mental y legal suficiente para celebrar el acto, calcular, recaudar y enterar el pago de los impuestos que el instrumento genere, informar a las dependencias que correspondan de la firma del instrumento y dar fe de todo lo anterior, además, por si fuera poco, el Notario debe conservar el instrumento original bajo su cuidado y expedir cuantas copias fuere necesario. Eso se llama seguridad jurídica y es lo que da autenticidad al acto que se otorga ante su fe pues se tiene la certeza de que el Notario se encargó de cubrir todos los requisitos necesarios. La falta de alguno de estos requisitos implica una responsabilidad por parte del Notario que puede resultar en la pérdida de patente para ejercitar su oficio además de las responsabilidades civiles y penales que pudieran generarse, por lo que no le conviene obrar mal.

Un contrato privado carece de toda esa seguridad y es por esa razón que en el Registro Público de la Propiedad sólo son inscribibles los instrumentos que consten en forma auténtica (escrituras o sentencias judiciales).

Al momento de acudir con el Notario para llevar a cabo la escrituración de un inmueble se requiere la siguiente documentación en original (no se preocupe, el Notario le hará un recibo por dicha documentación y sabrá resguardarla debidamente):

1.- El o las escrituras de propiedad del inmueble, es común que al momento de adquirir por parte del vendedor el inmueble era identificado con lote y manzana y actualmente tiene número oficial, o bien fue cambiado el número de lote y manzana o el nombre de la calle, etc. Por lo que es necesario aclarar esa situación al momento de presentarse con el Notario y llevar la documentación que acredite los cambios sufridos (alineamiento y número oficial, licencia de construcción, o constancias catastrales expedidas por la Tesorería del D.F.)

2.- Acta de matrimonio del vendedor, tome en cuenta que si está casado en sociedad conyugal (mancomunidad de bienes, click aquí para ver tema aparte) y el inmueble fue adquirido durante el matrimonio, deberá firmar también su cónyuge la escritura de venta.

3.- Boletas de predial y agua pagadas de 5 años atrás, los créditos fiscales tienen una vigencia de 5 años al término de los cuales prescriben (ya no se pueden cobrar), siempre y cuando no hayan sido requeridos los pagos de dichos créditos por la autoridad catastral, por esa razón deben exhibirse las boletas pagadas de al menos los 2 últimos años.

4.- Recibos de Luz, teléfono (no celular), cuentas bancarias o estados de cuenta de casas comerciales (una de ellas, la que esté a nombre del vendedor) de 6 meses atrás (click aquí para ver tema a parte sobre impuestos), en este punto he de aclarar que por tratarse de entes particulares el Notario no puede obtener constancias de no adeudo por el suministro de luz, gas o teléfono, por lo que el comprador debe asegurarse de que el vendedor se encuentra al corriente en estos puntos, así mismo, también debe asegurarse que se encuentre al corriente en sus cuotas de mantenimiento y administración si se trata de un departamento o casa en condominio.

5.- Copias de identificaciones de vendedores y compradores; y

6.- Un anticipo a cuenta de su escritura, que normalmente son $5,000.00, salvo que el inmueble sea muuuuuy grande, en cuyo caso el Notario le podría pedir un anticipo mayor, ya que los gastos también se incrementarán.

El Notario solicitará la documentación correspondiente para acreditar que el inmueble está libre de gravámenes, que esté a nombre del vendedor y que no tenga adeudos por concepto de predial y agua. Al solicitar el certificado de gravámenes, el Notario solicita también que el Registro Público tome nota del nombre del la persona que está adquiriendo el inmueble (se llama legalmente “anotación preventiva”) dicha anotación se asienta en el folio real del inmueble (Folio Real es el documento donde físicamente se encuentra asentada toda la historia del inmueble, quiénes han sido sus dueños, cuántos gravámenes tiene o ha tenido, cuáles han sido cancelados, etc. Se llama folio porque es eso, un folio, una hoja, y es real porque se trata de un bien inmueble), esta anotación preventiva es de suma importancia, porque “quien es primero en tiempo, lo es en derecho”, o sea al quedar inscrito el nombre del comprador, se tiene un antecedente fehaciente de que la operación del comprador está por encima y antes que cualquier otra que ingrese al registro público con fecha posterior (un embargo, otra compraventa, etc.), esta anotación no es para siempre tiene una vigencia de 30 días naturales (es decir se cuentan sábados y domingos) a partir de la fecha en que se solicitó el certificado de gravámenes, por lo que aquí tenemos un problema con el Registro Público, si se tardan 30 días o más en expedir el certificado, cuando lo hagan ya estará vencido (actualmente están tardando casi 15 días, normalmente salen un poco antes, van mejorando esperemos que algún día será más rápido).

Si de la documentación se desprende que el inmueble no tiene ningún problema, se podrá firmar la escritura correspondiente y el comprador podrá hacer el pago total con toda confianza y recibir la consiguiente posesión y propiedad del inmueble. Una vez firmado el instrumento correspondiente el Notario manda un segundo aviso al Registro Público para comunicarle que efectivamente se realizó la operación, y automáticamente los 30 días se prorrogan a 60, dándole más tiempo al Notario para hacer el pago y entero de los impuestos y terminar con su documentación para finalmente enviar el testimonio de la escritura para su inscripción definitiva en el Registro. Sin embargo, el comprador es propietario del inmueble desde el momento en que firma la escritura, el pago de impuestos y su consiguiente inscripción en el Registro son meros trámites administrativos que de ninguna manera invalidan el acto de la compraventa, es importante mencionar esto porque desafortunadamente la burocracia del Registro tarda hasta 3 meses en hacer la inscripción (van mejorando, antes tardaban más).

En este punto es justo reconocer que el Notariado siempre ha luchado y trabajado constantemente, siempre en forma discreta, con las dependencias y el gobierno para mejorar el servicio a la población, mucho también han aportado las directivas de dichas dependencias, sin embargo, el constante cambio de personal y directivas, muchas veces sin experiencia, hacen de la lucha un problema trágico.

Retomando el tema que nos ocupa, si se diera el caso de que la operación no se lleve a cabo, el Notario regresará la documentación al propietario y al comprador le regresará el saldo de su anticipo, una vez descontados los gastos que se hayan generado. Si fuere necesario, cualquiera de las partes podrán solicitar que el Notario haga constar en un acta la razón por la cual no se llevó a cabo la operación, para todos los efectos legales necesarios. Para el caso de que se haya hecho la anotación preventiva a favor del comprador, la misma quedará sin efecto automáticamente una vez transcurridos los 30 días arriba citados.

Con lo anterior queda demostrada la importancia de la escrituración de un inmueble y del Notario en general, su labor va mucho más lejos que la de un simple funcionario “firmón”, debe involucrarse constantemente en todos y cada uno de los asuntos para resolverlos, cuidar a ambas partes tanto una de la otra, como de terceras personas, del fisco, y cuidar al fisco, y enterar a las diferentes dependencias de las operaciones que se otorgan bajo su fe. Es, en suma, el abogado del pueblo y el informante del estado, su existencia es una pieza clave, sobre todo, para el pueblo y aún para el estado, porque tendría que pagarle a muchos más funcionarios el realizar las labores del Notario. En nuestro vecino país del norte, que carece de Notarios, se debe peregrinar por varias gestorías y profesionistas para llevar a cabo la compraventa de un inmueble y al final no se sabe si se hizo todo correctamente o faltó algo. Nuestro sistema es mejor, sólo que no funciona por la falta de profesionalismo en general.

Click aquí para ver tema aparte sobre los problemas que acarrea comprar con contrato privado de compraventa.

clik aquí para ver tema aparte sobre impuestos a pagar en enajenación de bienes inmuebles

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Contrato Privado de Compraventa de inmueble, vicisitudes y peripecias

Tenemos en México un terrible problema inmobiliario, la lentitud, incompetencia, corrupción y en general la falta de profesionalismo de las dependencias gubernamentales aunado a la delincuencia han dado como resultado la desconfianza, ello genera mayor legislación (que en la práctica se traduce en parches legales mal puestos, pero claro, que se podría esperar de un legislador que días antes de ser diputado era boxeador o vendedor ambulante, no es que sean malas profesiones, solo que deberían tener una preparación y ponerse a estudiar mucho tiempo antes de pensar en una diputación para realmente tener voz propia en el Congreso y no ser solo un borrego mas que vota lo que su partido le ordena, en teoría la razón de ser del Congreso es que “2 cabezas piensan más que una”, así que más de 100 cabezas deberían velar por el verdadero “bien de todos” y no sólo 2 ó 3 partidos que se reducen a 2 ó 3 personas) y a mayor legislación más requisitos, el colmo es que entre más requisitos se pidan para “estar seguro”, más inseguro se está, porque nunca se sabe si están cubiertos tooooodos los requisitos.

Si a lo anterior le agregamos la necesidad del mexicano porque los trámites le salgan baratos y rápidos, tenemos los ingredientes perfectos para una salsita de corrupción, fraude y problemas patrimoniales a futuro.

Veamos el caso típico:

Por un lado la ley dispone que la compraventa de bienes inmuebles es un contrato que debe constar en escritura publica (salvo algunas excepciones que en la práctica son casi imposibles), por lo tanto un Notario no puede dar fe de un contrato privado, sólo dará fe de una compraventa que se consigne en una escritura, además existen disposiciones explícitas que le prohiben actuar y dar fe fuera de una escritura, tratándose de bienes inmuebles.

Por otro lado la ley prevé que toda compraventa es válida cuando existe un acuerdo entre comprador y vendedor de precio y cosa, por lo tanto el hecho de formalizarla en escritura pasa a segundo plano, con que exista precio y cosa, la compraventa es perfecta, sólo le faltaría el requisito de ser escritura para el caso de inmuebles.

Sin embargo también la ley prevé que puede celebrarse un contrato previo o de promesa que contenga las cláusulas básicas del contrato definitivo, que esté limitado a cierto tiempo y que conste por escrito. Aquí ya se complicó el asunto, ¿qué más cláusulas básicas que el precio y la cosa? ¿pero si hay precio y cosa, no hay ya compraventa? ¿entonces hay promesa o hay compraventa? todos los abogados nos hacemos las mismas preguntas y las respondemos conforme nos toque el cliente; si llega el comprador le decimos “por supuesto que hay compraventa, hay que solicitar al Juez que ordene formalizar el contrato en escritura, nomás pagas el saldo que debas al vendedor”; pero si llega el vendedor decimos “está clarísimo que es una promesa de vender y como no cumplió le pedimos al Juez que rescinda el contrato y que el comprador pague la pena convencional que pactaron, que pague intereses, que pague daños y perjuicios, que pague los gastos y costas generadas por el juicio y, si tiene la posesión del inmueble, que pague una renta por el tiempo que haya habitado el inmueble”. Algunos años después (3, 4, 5, 6 o más años, dependiendo de que tanto se defiendan cada uno o que tantas posibilidades económicas o paciencia tengan para aguantar los gastos y honorarios del abogado), una vez agotadas tooooooodas las instancias, ya que se resolvió la “revisión de la revisión de la revisión del amparo, de la apelación de la sentencia”, el resultado es que si hubo compraventa y que el vendedor tiene la obligación de firmar la escritura respectiva, una vez que se haya pagado el precio total (también hay sentencias en el sentido contrario, que si se celebró la promesa y como no se cumplió con el contrato, entonces el mismo se rescinde y todo lo paga el comprador, en realidad los jueces tienen la misma duda que los abogados y el juicio más que la resolución de una controversia en forma justa, es un “volado” que depende de muchos factores), el punto es ¿valió la pena el gasto de tiempo, dinero y esfuerzo? El que gane el juicio dirá que si, pero yo creo que ambos perdieron y, si están interesados, continúen leyendo mis reflexiones sobre el tema en esta misma categoría, en la de inmuebles y en la de impuestos en la enajenación de inmuebles y podrán constatarlo.

Existen varios motivos por los cuales las personas quieren firmar los famosos contratos privados o machotes de compraventa:

1.- Se quieren “asegurar” que la operación se llevará a cabo, pero con el ejemplo de arriba, creo que se acaba esa seguridad.

2.- “Es que no está bien que haya perdido mi tiempo, al menos debe indemnizarme”, eso se llama avaricia y tiene el peor castigo, la salud del avaro, si no me cree en 3 o 4 años que termine su juicio, entonces me creerá, tal vez sea preferible perder un par de meses a varios años y además perder la salud.

3.- “Es que la Notaría tarda mucho tiempo en escriturar” con las nuevas tecnologías informáticas, la Notaría es capaz de tener lista una escritura el mismo día, el problema es la burocracia de las dependencias: el Registro Público de la Propiedad llega a tardar hasta 3 semanas en expedir un certificado de gravámenes, si no hay problema con la inscripción del inmueble, la tesorería y la comisión de aguas llegan a tardar hasta ¡¡3 meses!! ¿y eso es trabajar “por el bien de todos”?. Normalmente, si el inmueble no tiene problemas en 15 días está lista la escritura para firmarse, momento en el cual se tiene la certeza plena de que el inmueble está en óptimas condiciones para su venta y el precio total puede ser cubierto sin temor alguno.

Insisto, yo creo que es preferible perder algunos meses a años de desgastante litigio, en algunos casos llega a pasar que el inmueble tiene una anotación de fianza porque hace años el propietario dio su firma para avalar la compra de un auto y ya no se acordaba, pues eso retrasará la escrituración y, si existe una cláusula penal en el contrato privado que se firme, puede serle aplicable al vendedor. En otras ocasiones el Registro Público tiene errores en las anotaciones, porque todos somos humanos y podemos equivocarnos, sin embargo hay que aclarar esas anotaciones y eso consume tiempo.

4.- “Es que el corredor ya quiere cobrar su comisión”, pues si se esperó 2 o más meses para vender el inmueble, yo creo que puede esperarse unos 15 días más ¿no? además para evitar retrasos, el corredor debería advertirle al comprador qué documentación requerirá para la firma de la escritura respectiva, porque suele suceder que falta documentación a la hora de que van con el Notario, también el corredor debería investigar previo a poner en venta el inmueble, que el mismo se encuentre correctamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad, que no tenga ningún gravamen y que esté al corriente en el pago de sus contribuciones fiscales. Creo que ello no le erogaría muchos gastos de su comisión, de hecho gastan más en los anuncios del periódico y en mostrar el inmueble que en esas investigaciones (los adeudos de predial y agua se pueden consultar en internet inclusive).

5.- “Es que no me alcanza para la escrituración”, desde el año 2001 el Gobierno del D.F. y el Colegio de Notarios del D.F. han implementado las “Jornadas Notariales” las cuales incluyen descuentos en impuestos, derechos y honorarios del Notario para la regularización de inmuebles en el D.F. exclusivamente para las personas que participen en ellas y siempre que el inmueble a regularizar no exceda de cierto valor (alrededor de $1’000,000.00), además desde el año 2000 las viviendas que no excedan de 15 veces el Salario Mínimo en el D. F. elevado al año, obtienen “descuentos” del 100% en el impuesto por adquisición y en derechos de registro (o sea que nada pagan en esos 2 rubros) y las viviendas que no excedan de 25 veces el Salario Mïnimo en el D.F. elevado al año, obtienen “descuento” del 80% en impuesto por adquisición y en derechos del registro, en estos dos últimos casos, no es necesario participar en las “Jornadas Notariales”. En ese sentido, mi sugerencia es que antes de decir “no me alcanza” mejor acuda con el Notario de su confianza y solicite una cotización (para ello es necesario acudir con la última boleta de predial y con avalúo hecho por un perito autorizado por al Tesorería del D.F., si no cuenta con uno, el Notario seguramente podrá recomendare a uno).

6.- “Es que no voy a pagar el precio total del inmueble, lo voy a pagar a plazos”. Aún así es mejor que escriture, así tendrá usted la certeza que el inmueble ya es suyo y el vendedor tendrá la certeza de que se le cubrirá el precio, con la garantía de que para el caso de que no sea cubierto, podrá cobrar el vendedor con el mismo inmueble (click aquí para ver tema aparte)

 Si aún así insiste usted en firmar un contrato de compraventa o de promesa tome las siguientes precauciones:

VENDEDOR

1.- Asegure que su inmueble se encuentra correctamente inscrito y sin gravámenes, acuda al Registro Público de la Propiedad con el número de folio real que aparece al final de la escritura en un sello del propio Registro y solicite un Certificado de Gravámenes y constancias de folio real, si no sabe interpretarlos correctamente acuda con el Notario de su confianza para que le asesore, el trámite tarda como máximo 5 días (los certificados solicitados por la Notaría tardan mas puesto que tiene que hacerse una anotación preventiva a favor del Notario y del comprador, click aquí para ver tema aparte) y no gastará más de $350.00.

2.- Asegure que en la redacción del contrato se especifica que es una promesa de vender y, si acepta un anticipo, especifique claramente que es en concepto de

arras” para llevar a cabo la compraventa final, especifique el tiempo en que se llevará a cabo la firma definitiva del contrato y, aunque no mucho nos guste por el ejemplo expuesto, especifique el precio final del inmueble y su descripción general la cual debe coincidir con la escritura, haciendo las aclaraciones pertinentes para el caso de que existan actualizaciones en el número oficial o el nombre de la calle o inclusive la colonia.

3.- Tenga lista la siguiente documentación en original para la Notaría: escrituras de propiedad, acta de matrimonio, boletas de predial y agua de 5 años atrás, recibos de luz, teléfono (no celular), cuentas bancarias, estados de cuenta de casas comerciales o de tarjetas de crédito, lo que esté a nombre del vendedor de 6 meses atrás (click aquí para ver tema aparte sobre impuestos).

COMPRADOR

1.- Con el número de folio real que aparece al final de la escritura de propiedad en un sello del Registro Público de la Propiedad, acuda a dicho Registro y solicite un Certificado de Gravámenes y copias certificadas del folio real, si no sabe interpretar el documento, acuda con el Notario de su confianza para que le asesore, el domicilio del citado Registro es Villalongín #125, Colonia Cuauhtémoc, Delegación Cuauhtémoc, a una cuadra de Insurgentes y Reforma, frente al Monumento a la Madre, puede consultar costos y requisitos en la siguiente página http://www.consejeria.df.gob.mx/rppc/tramites.html, todavía no es posible solicitar trámite alguno por internet, pero esperamos que muy pronto sea posible “por el bien de todos”.

2.- Verifique en la página de la tesorería del Distrito Federal, que el inmueble en cuestión no tiene adeudos por concepto de predial o agua http://www.finanzas.df.gob.mx.

3.- Verifique que no tenga adeudos en gas (si es estacionario), luz, teléfono y, si se trata de departamento o casa en condominio, en sus cuotas de administración.

4.- Revise que el domicilio del inmueble adquirido coincida físicamente con el de la escritura de propiedad y con el que dicen las boletas de predial y agua y que se hagan las aclaraciones pertinentes en el contrato para el caso de que existan actualizaciones o discrepancias en el domicilio (sucede que muchas veces las escrituras son muy antiguas y en la actualidad llega a cambiar el nombre de la calle, el número oficial, el lote y manzana, etc.)

5.- Pida al vendedor su acta de matrimonio y si está casado en Sociedad Conyugal (mancomunidad de bienes, click aquí para ver tema aparte) haga que el cónyuge le firme el contrato como vendedor, también revise que la fecha de escritura sea posterior a la fecha de matrimonio, y si no es así, revise en la escritura de propiedad el estado civil de la persona que le vende (normalmente está al final de la escritura, en los “datos generales de los comparecientes”).

6.- El principal gran problema de un contrato privado de compraventa es que en el Registro Público de la Propiedad no existe anotación alguna a favor del comprador que advierta a terceras personas que se llevó a cabo la operación, por lo que es importante acudir al Notario de su confianza para que al menos él solicite un certificado de gravámenes con anotación preventiva en favor del Notario y del comprador a efecto de que en el Registro se tome nota de que se llevará a cabo una operación, esa anotación tiene una vigencia de 30 días NATURALES (en el D.F., en otros estados puede ser más tiempo), a partir de la fecha de ingreso del documento al Registro, durante ese tiempo, cualquier otra operación que quiera llevarse a cabo sobre ese inmueble está en segundo lugar, en primer lugar preferente está la compraventa (“el que es primero en tiempo, lo es en derecho”).

 7.- Si con todo y lo que le he dicho arriba quiere hacer el pago total del inmueble, NO DEBE HACER UN CONTRATO DE PROMESA, LO QUE DEBE HACER ES UN CONTRATO DE COMPRAVENTA (no requiere mucha redacción si simplemente se paga un precio cierto por el inmueble, bastará con los que venden en la papelería y si acaso transcribirlo en la computadora para hacerle las adecuaciones necesarias), además acuda al Notario de su confianza y solicite que el vendedor le firme un Poder Especial Irrevocable, lo que significa que el vendedor autoriza al comprador para que éste último realice toda clase de trámites (inclusive vender) respecto del inmueble que adquirió, el poder no le trasmite propiedad en ninguna forma al comprador, pero al menos, mientras vivan vendedor y comprador, no será necesaria la firma del vendedor para subsecuentes trámites (click aquí para ver tema aparte sobre poderes de inmuebles

  Si ya tiene un contrato privado firmado y no tiene poder (o sea, ya tiene el problema encima) click aquí para ver cómo resolver su problema.

También click aquí para tema aparte sobre la seguridad que proporciona la escritura ante Notario o consulte al Notario de su confianza para que le explique mejor el tema.

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Forma de la compraventa

No se deje engañar, ni se engañe a usted mismo.
LA UNICA FORMA DE TRANSMITIR LA PROPIEDAD DE BIENES INMUEBLES EN FORMA SEGURA, ES LA ESCRITURA PUBLICA.
Cualquier otra solución que se le de a la operación, será un parche mal puesto, que podrá dar problemas en el futuro, tanto para el vendedor como para el comprador.
Si quiere saber los riesgos que corre al comprar sin escritura, vea  http://ocampoarch.spaces.live.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!162.entry
Si quiere comprar por poder notarial irrevocable vea http://ocampoarch.spaces.live.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!131.entry
Si quiere saber los beneficios que tiene una escritura vea http://ocampoarch.spaces.live.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!163.entry
Acuda con el Notario de su confianza para mayor información.
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¿Qué es un Poder Notarial?

-¿Que garantias tengo al comprar con un poder notarial?

-NINGUNA

-¡pero es un poder irrevocable!

-NINGUNA

-¡pero dice que puedo vender “con caracter de dueño”!

-NIN-GUUUUUU-NA

-p,p,pe, pero me dijeron que asi me ahorraba impuestos.

-Si, y tambien aseguras un riesgo.

Más información en el siguiente link: http://ocampoarch.spaces.live.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!162.entry

El objeto de una compraventa es transmitir la propiedad de una cosa en favor de otra persona, a cambio de un precio.

El objeto de un poder es simplemente que Juan autoriza a Pedro, para que Pedro realice ciertos trámites o actos, en nombre y representación de Juan, o sea, Pedro actúa “como si fuera Juan”, Pedro no es dueño de las cosas de Juan, simplemente representa a Juan (el poder se puede marginar, en derecho se dice que es “especial” o “limitado”, para que exclusivamente se ejercite por lo que respecta al inmueble materia de la operación).

Juan puede otorgar un poder a Pedro y obligarse a no quitárselo (poder irrevocable) pero eso no le quita a Juan su propiedad, Juan sigue siendo dueño.

Por otro lado, como el poder es una forma de representar a alguien, ese alguien tiene que estar vivo, es decir, si Juan fallece, el poder deja de tener efectos puesto que el único que puede representar a alguien muerto es el Albacea, así mismo si Pedro fallece, no hay quién ejercite el poder, por lo también deja de surtir efectos.

Otro problema para el vendedor que acarrea un poder de este tipo tratándose de bienes inmuebles, es el entero de los impuestos, el vendedor DEBE cubrir impuestos en base a la ganancia que obtiene (si compra en $1 y vende en $2, tiene $1 de ganancia y sobre esa ganancia debe pagar su impuesto), tratándose de inmuebles habitacionales, ese impuesto puede exentarse PERO DEBE ENTERARSE LA EXENCION DEL IMPUESTO, DE LO CONTRARIO HACIENDA LE COBRARA EL IMPUESTO CORRESPONDIENTE MÁS RECARGOS, o sea, que si el vendedor otorga un poder, nunca se va a enterar cuándo debe enterar el impuesto y luego llegará Hacienda a cobrarle (ver tema aparte sobre impuestos en la venta de inmuebles  http://ocampoarch.spaces.msn.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!154.entry)

¿QUE GARANTIA TIENES BAJO ESTAS CIRCUNSTANCIAS?

-ninguna… y ¿s,s,s,si firmamos un contrato de compraventa, o de cesión de derechos?

- Sólo puedes hacer las cosas de 2 formas, bien o mal, mientras no pagues tus impuestos o hagas el trámite correcto, mientras no lo hagas BIEN, la propiedad sigue estando a nombre del vendedor

y el riesgo sigue existiendo (click aquí para ver tema aparte sobre contratos privados).

“Lo barato sale caro”, no arriesgue su patrimonio, vaya con el Notario de su confianza quien le asesorará correctamente.

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