Compraventa Ad corpus y Ad Mesuram

Tratándose de bienes inmuebles, es muy común que la superficie o las medidas y colindancias no sean correctas, puesto que es difícil calcularlas sobre todo si se trata de figuras geométricas irregulares, además el trazado de las calles y banquetas pueden provocar que la línea donde terminaba el terreno se desplace hacia adentro del mismo, también puede ser que los predios vecinos hayan recorrido su línea divisoria por un cálculo erróneo, o que simplemente la construcción de bardas haya provocado la disminución de la superficie debido al espacio que ocupan.

  Cualquiera que sea la razón no siempre se vende lo que se dice vender, es decir, legalmente está prohibido que se modifique la superficie medidas y colindancias de un bien inmueble (ello implicaría un acto jurídico completamente diferente sería una subdivisión, relotificación o lotificación, click aquí para ver tema aparte) por esa razón, no obstante que físicamente ya no existe la misma superficie, o bien los linderos son diferentes, no puede legalmente modificarse la que existe en el título de propiedad respectivo, porque ello implicaría otro acto jurídico de los antes citados, o bien, una corrección a los linderos que se llama “apeo y deslinde” el cual consiste en un trámite judicial donde se citan a tooodos los vecinos y en compañía de ellos y de expertos en la materia (peritos), se medirán y marcarán las colindancias del predio, las cuales harán constar en un acta que el Juez levantará y dará posesión legal de ellas al propietario.

  Ante la imposibilidad legal de corregir los datos que obran en el título de propiedad se utiliza una fórmula latina para evitar trámites más engorrosos, la venta “ad corpus” que significa algo así como “por cuerpo”, es decir, lo que existe, lo que se ve a simple vista, sin medidas específicas y por un precio único.

  Lo contrario es “ad mesuram” que significa “a medida”, es decir, que se vende exactamente la superficie medida y que el precio equivale a cada medida, a cada metro.

  Normalmente se acostumbra poner en un contrato que el inmueble se vende “ad corpus y no ad mesuram” o sea se vende lo que físicamente existe, sin tomar medidas exactas.

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81 Respuestas a “Compraventa Ad corpus y Ad Mesuram

  1. ME OUEDES AYUDAR? YA Q TU ERES ABOGADO Q DEBE DE DECIR UNA CARTA PODER ??? POR TUS ATENCIONES GRACIAS

  2. Hola
     
    Ese punto lo tengo desarrollado en la siguiente parte de mi blog: http://ocampoarch.spaces.live.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!226.entry
     
    Saludos.

  3. Hola Adolfo,
     
    Muchas gracias por crear un espacio como este.
     
    Quiero pedirte que me orientes sobre el siguiente tema.
     
    Estoy viviendo en un fraccionamiento donde recientemente incrementaron las cuotas de mantenimiento en un 100%.
     
    Muchos de los colonos no fuimos informados de cuando se tomo esa decisión.
     
    Hay alguna forma de ampararnos ante este tipo de arbitrariedades.
     
    Saludos,
     

  4. Hola Franco.
     
    Más que un fraccionamiento, me imagino que estarás viviendo en un condominio horizontal de un tamaño considerable. Todo inmueble requiere de mantenimiento para que pueda subsistir, de igual forma un condominio requiere de mantenimiento para que todos sus habitantes puedan vivir a gusto. El dinero de ese mantenimiento sale de la cooperación que hacen cada uno de ellos, puesto que de otra forma no habría de donde generarlo. Esas cuotas de mantenimiento son aprobadas por mayoría de la Asamblea de Condóminos (condómino es todo propietario de un inmueble en condominio) dichos acuerdos obligan tanto a los presentes como a los ausentes en la Asamblea, por tanto, la única forma de "ampararse" es acudir a las asambleas y formar un frente común, claro, previa revisión que se haga de las cuentas que rinda la administración, porque si ella dice que necesita $100 para un gasto, ni modo que le den $10 y quieran que lo repare con eso.
     
    Saludos.

  5. Hola RubénLa construcción no tiene tanto problema, puesto que legalmente se considera que es accesoria de lo principal, lo cual es el terreno y lo accesorio siempre sigue la suerte de lo principal, así que si vendes el terreno se sobreentiende que vendes también las construcciones.El problema real radica en que no está plenamente identificado el objeto de la venta, puesto que en tu título de propiedad existe una superficie menor y para colmo las medidas y linderos no coinciden. Una forma de ponerle un parche es solictando el alineamiento y constancia de linderos, pero ello no es lo correcto porque de ello no quedaría constancia en el registro público, lo correcto es llevar a cabo un juico de apeo y deslinde para determinar con exactitud cuáles son las colindancias y la superficie total y entonces sí, quedaría rectificado el asiento registral y habría plena certeza para el comprador qué es lo que está adquiriendo, de esa forma te evitarías también futuras reclamaciones de que no le vendiste lo que él creía comprar, recuerda que todo vendedor debe garantizar el objeto de su venta.Saludos.

  6. Hola RubénEl que te pida o no el Notario la licencia, es cuestión de él, es decir depende de su criterio.Para el apeo y deslinde tienes que contratar a un abogado ya que se trata de un juicio, el tiempo puede ser de unos 6 meses cuando muy rápido.Saludos.

  7. Hola Adolfo.Te felicito por este espacio que encontre en mis multiples naufragios por la red y el cual me hace muy interesante. Te comento que me dedico a los bienes raices y llegue a este artículo buscando la definición de "ad mesuram", que lo describes claramente.Lei de igual forma los comentarios y me encontre con algo interesante que me voy a tomar la libertad de comentar, espero que el espacio sea el adecuado para esto, para opinar y sino es asi, ofrezco disculpas anticipadas.El caso de Rubén me parece interesante y como me dedico a asesorar en la Compra-Venta de inmuebles, se como se hacen las actuaciones de los Notarios en el Estado de México. Primero empezaré por comentar que no es criterio del notario que pida o no la licencia de construcción, es su obligación requerirla cuando el titulo de propiedad unicamente ampara el terreno y lo que se pretende es vender un terreno con construcción, para que el nuevo titulo de propiedad (escritura) mencione que se vende una casa construida en el lote de terreno tal, de la manzana tal. Es obligatorio adjuntar la licencia de construcción como anexo de la escritura, siempre y cuando el titulo de propiedad anterior diga que es un lote de terreno, si el titulo de propiedad dice que es una casa construida en un lote de terreno, el notario da por hecho que en un momento anterior a la escritura que esta tirando se presentó la licencia de construcción o un juez adjudico la casa con el terreno. En el caso de no contar con la licencia, tiene que regularizar la construcción o como dicen en el gobierno, solicitar la licencia de construcción extemporanea. No es ningun problema grave, se hacen los planos, se pagan los derechos y a esperar aproximadamente un mes para obtener el documento. Listo, se puede vender la casa con el terreno.Segundo, la Ley del Notariado del Estado de México, en su Artículo 79 Numeral VII, inciso b) del Titulo Tercero, Capítulo Primero, referido a las escrituras, nos dice "No deberá modificarse en una escritura la descripción de un inmueble, si con ésta se incrementa el área de su antecedente de propiedad. La adición podrá ser hecha si se funda en resolución judicial oadministrativa de la que así se desprenda". Esto nos deja 2 opciones: 1. Como acertadamente lo comentas hacer el juicio de apeo y deslinde ante un juzgado (se funda en resolución judicial); 2.- Obtener el certificado de linderos por parte del departamento de catastro y el alineamiento y numero oficial por parte del departamento de desarrollo urbano (se funda en resolución administrativa).Personalmente, prefiero la segunda opción, la administrativa, que nos llevará 1 mes aproximadamente, aclarando que es muy probable que la descripción del inmueble en el asiento del registro público, quedará como originalmente estaba (con el error) pero un fedatario ya calificó con documentos oficialesy asentará en la escritura que el inmueble sufrio esas modificaciones y tiene la certeza de que se trata del mismo lote y manzana. Ciertamente es un parche administrativo, para trasmitir la propiedad de un inmueble, a lo mejor no es lo correcto pero no es ilegal.Por último comento que no hay que olvidar que un notario es un fedatario, no es autoridad, las funciones básicas del notario para el caso de los inmuebles son las comprobar que la compra-venta sea legal e inscribible en el RPP (las inscripciones no necesariamente las promueve el notario) y la de supervisar el cumplimiento de las obligaciones fiscales. Si las partes (comprador y vendedor) pactan la compra-venta del inmueble en las condiciones en que se encuentran y estan de acuerdo y legalmente no hay impedimento para escriturar asi, el notario debe hacerlo ya que su función es la de dar fé que así lo acordaron y las leyes lo permiten.Saludos…

  8. Hola Sin nombreMuchas gracias por las felicitaciones así como por tu aportación, es muy valiosa ya que precisas parte de la legislación local que desconocía (es muy difícil navegar y conocer tantos mares legislativos).En cuanto a tu comentario de la licencia, me parece acertado, sin embargo no estoy de acuerdo que sea OBLIGATORIO para el Notario solicitar la licencia, porque así como fundamentas en la ley del Notariado que no puede modificarse la descripción de un inmueble, me gustaría que fundamentaras en la propia ley (o cualquier otra competente) la OBLIGACION del Notario de pedir la licencia, en cambio te invitaría a leer los art. 5.4 fracc. III y 5.91 del Código Civil para el Estado de México, donde se determina que todo lo que se adhiera al suelo se entiende que forma parte del mismo inmueble (es un principio jurídico "lo accesorio sigue la suerte de lo principal" y lo encontrarás en todos los códigos de la república, inclusive en muy viejas leyes tanto nacionales como extranjeras). Es costumbre de la gran mayoría de los Notarios pedir licencia de construcción, porque suele suceder que un inmueble en la actualidad tiene número oficial, sin embargo, en la época que se compró sólo era lote y manzana, razón por la cual se requiere de algún documento (alineamiento y número oficial o la licencia de construcción) que nos aclare que el número oficial corresponde al anterior lote y manzana. En otras ocasiones es necesaria la Licencia de construcción para conocer con certeza el costo de la misma al momento de construirla para determinar la ganancia y el Impuesto Sobre la Renta consecuente. Finalmente hay ocasiones que son criterios de ciertos bancos el tener a la vista la licencia. Pero que sea OBLIGATORIO para el Notario porque alguna ley así se lo exija, no lo es, es mera costumbre que se ha generalizado en la gran mayoría.En cuanto a la precisión de la superficie, medidas y linderos, estoy de acuerdo contigo, el trámite correcto es el apeo y deslinde que es engorroso y tardado, la certificación de linderos es un parche que no deja de ser una solución viable a la que nos orilla el gobierno local, porque si hubiera comunicación entre el Registro Público y el Catastro, no tendríamos que recurrir a tantas maromas, lo curioso es que ni entre las oficinas del propio catastro hay comunicación, uno es el que tiene que decirle a una oficina lo que el otra oficina dice (a veces hasta por lo que la misma oficina dijo anteriormente) y de pilón nos cobran porque juguemos al teléfono descompuesto.Saludos y nuevamente, gracias por tu aportación.

  9. Hola de nuevo Adolfo, gracias por el espacio y las observaciones que me haces.Ciertamente todo lo accesorio sigue la suerte de lo principal y cuando alguien vende un terreno incluye todo lo que hay adherido a el ya sea natural o artificialmente, eso es totalmente corecto. Pero ¿que pasa para con la inscripción del inmueble en el RPP?Normalmente la primer inscripción que se hace en el RPP, es la del terreno. En la práctica cuando alguna persona quiere hacer un fraccionamiento y vender los lotes de terreno, tiene que hacer un proyecto de fraccionamiento y entonces se cancela la primer inscripción del terreno y se hacen otras inscripciones por cada lote vendido y en los libros del RPP se hace todas las referencias pertinentes para tener la seguridad que se trata del mismo inmueble con modificaciones, de un terreno grande se hacen varios lotes y se van a identificar como Lote 1 de la Manzana I y asi sucesivamente, en la inscripciones se describe el inmueble y la forma en que fue transmitida la propiedad, asi como los antecedentes, en la inscripción quedará asentado quien es el propietario de ese lote de terreno. Cuando se construye una casa en ese lote, debe solicitar la licencia de construcción y la de alineamiento y número oficial entre otras. El alineamiento tiene como objetivo darle identidad al lote y tendra como referencia la distancia de de la esquina más cercana de la manzana al frente del lote y con esa referencia entonces se deslinda el terreno segun la descripción del titulo de propiedad, esto es para que no se construya en un terreno que no sea el propio. El número oficial le dará identidad a la construcción, entonces la identificación del inmueble será Lote 1 de la Manzana I con número oficial 3. Cuando no hay número oficial quiere decir que se trata de un lote de terreno sin constucción.Cuando el propietario de ese inmueble lo quiera vender y si hace las cosas como se deben de hacer, deberá acudir a un Notario y se le requerira el titulo de propiedad, cuando esto ocurre su titulo de propiedad es el de un lote de terreno, entonces el Notario debe cambiar la descripción del inmueble y teniendo fundamento en el mismo Artículo que mencione en mi comentario anterior de la Ley del Notariado del Estado de México, para que quede asentado este cambio del inmueble el notario debe justificar administrativa o juridicamente la modificación de la inscripción y solo hay 2 formas de hacerlo: 1.- Que un juzgado lo pida mediante una sentencia y una vez que ha causando ejecutoria, 2.- Justificando la construcción con la licencia expedida por el municipio. En la escritura que tirara el notario entonces describirá en los antecedentes el inmueble y con palabras mas palabras menos dirá que en el Lote de terreno 1 de la manzana I, se constuyó la casa con número oficial 3 con la licencia de construcción número tal y deberá agragarla al apendice para justificar la modificación del inmueble. En las claúlas de la Compra-Venta va a meniconar que el propietario le vende al comprador una casa con terreno y la inscripción en el RPP, quedará así como casa con terreno y solo se describirá el lote de tereno, la construcción no se describe, la escritura no dice cuantos metros cuadrados de construcción son solo hace la referencia a los apendices ya sea a licencia de construcción, al avalúo o a los certificados de los pagos del impuesto predial. Las construcciones unicamente se describen cuando son propiedades en condominio.En el caso que da lugar a estos comentarios, en mi opinión personal, creo que si promovieron el jucio de usucapión, podían hacerlo por la casa también y el juzgado hubiera solicitrado al RPP, la cancelación anterior del lote de terreno y en su lugar se hubiera inscrito la casa y el terreno y asi no tendrán que presentar la licencia de construcción, es común en el negocio inmobiliario dar por sentado que el numero oficial sustituye la nomenclatura del lote y manzana y como te lo he comentado se refieran a cosas distintas.Saludos cordiales…

  10. Hola de nuevoSi, tienes razón, el alineamiento nos sirve para identicar las construcciones pero ¿y si no existen números oficiales en toda la colonia? hay muchas así, sobre todo en el Edomex, o bien, ¿y si no existen construcciones pero sí tiene número oficial?, ¿y si simplemente no se pide el alineamiento? ¿la construcción no existe jurídicamente? ¿dejaría de llevarse a cabo la escritura por no tener el alineamiento? Si la construcción sigue la suerte de lo principal que es el terreno y el terreno está inscrito en el RPP, ¿le afecta que no esté inscrita la construcción? ¿deja de estar identificado el inmueble si sólo tiene lote y manzana y no tiene el número oficial? Desde un punto de vista distinto, si tu deudor no tiene inscrita la construcción en el RPP y le demandas el pago de tu crédito, no te paga, le embargas el terreno, lo rematas, te lo adjudicas ¿resulta que la construcción no es tuya porque ella no se inscribió en el RPP? claro que no, ¡es tuyo tanto el terreno como la construcción! (lo accesorio sigue la suerte de lo principal) y le puedes exhigir que te entregue la posesión del mismo y en caso de que no te la de por las buenas, el Juez hará uso de la fuerza pública para que se te otorgue la posesión de terreno y construcción.La única función del RPP en nuestro país es darle publicidad a los actos que se celebren sobre un inmueble (venta, donación, adjudicación por herencia, embargos, adjudicación por remate, hipoteca, fideicomiso, fianza, etc.) y verificar quién es el verdadero propietario, POR EXCEPCIÓN, pueden ponerse a nombre de una persona distinta las construcciones, pero si no es así, simplemente se presume que el propietario del terreno lo es también de las construcciones.Hay que distinguir que la inscripción por sí misma NO DA PROPIEDAD, ella nace del acto jurídico mediante el cual se transmite, el RPP lo único que hace es darle PUBLICIDAD a ese acto jurídico, hacerlo transparente ("que todo México se entere"). Por estas razones no se puede usucapir una construcción, se hace la usucapión sobre TODO el inmueble. Ahora bien, si lo que quieres es aclarar la legítima propiedad de las contrucciones (lo cual no es un acto jurídico, puesto que no las compraste, es más bien un hecho ya que ahí están y tú las construíste), entonces lo que se debe hacer es una "información ad perpetuam" (checa tu código de Procedimientos Civiles, debe existir un capítulo especial dentro del título de juicios especiales).Pero finalmente es irrelevante esta discusión, si el Notario dice que no firma si no tiene el alineamiento, pues no firmará, así de sencillo, sus razones tendrá y serán muy válidas, como válidas también serán las de otro Notario que firme SIN el Alineamiento.Saludos.

  11. Hola de nuevo Adolfo y de nuevo gracias por el espacio y los comentarios.La intención de lo que he comentado, no es la de debatir, es la de aclarar una situación que va a ocurrir cuando se formalice una Compra-Venta ante un Notario y el titulo de propiedad no menciona la construcción. En el caso específico de Rubén que pregunta si el Notario le va a pedir la licencia de construcción cuando venda la casa, la respuesta es SI, si se la van a pedir junto con el aviso de terminación de obra, el alineamiento y número oficial y la licencia de uso de suelo. No la tiene, hay que regularizar.Nos hemos olvidado que también el construir causa una contribución y tiene fundamento en el Codigo Financiero del Estado de México y Municipios, por lo tanto el Notario tiene la facultad de corroborar que esa contribución se ha cubierto, es parte de sus funciones.En mi experiencia como asesor inmobiliario, ningún Notario de los que me han tocado para protocolizar una Compra-Venta de un inmueble, ha pasado por alto las licencias que menciono anteriormente cuando el titulo de propiedad solo menciona el lote. Y me han argumentado lo que aqui he comentado.Es un hecho en la práctica que existen muchas situaciones que parecen no tener coherencia, como que hay colonias que tienen construcciones y se identifican como lote y manzana, sin numero oficial, pero también es un hecho que en nuestro hermoso país no acostumbramos el pagar impuestos y hacemos lo posible por no pagarlos y construimos sin licencia o realizamos compra-ventas sin acudir a un Notario. Pero como lo has mencionado en otro de tus apartados hay 2 cosas seguras "la muerte y el pago de impuestos", algun día resultaran las contribuciones omitidas y en el caso de los inmuebles es cuando transmites la propiedad. Contribuciones actualizadas y con recargos.De igual forma es una desgracia que las oficinas gubernamentales no haya comunicación, es muy comun que tu impuesto predial este calculado por el terreno y la construcción y lo estiman con vistas satelitales, hay que aclarar que la obligación del contribuyente es hacer la manifestación, pero muchos lo omitimos y dejamos al catastro actuar como a ellos les parezca, pero aunque en tu boleta y demás certificados de no adeudo predial aparezca que haces tus contribuciones por el valor del terreno y el valor de la construcción, cuando vas al notario te manda a regularizar la construcción si no tienes la licencia y si tu titulo de propiedad no menciona la construcción.Yo se que parece no tener coherencia, pero en lo personal he visto cada cosa y casos tan partículares, que me sorprende que me digas que no se puede usucapir una construcción, y yo he visto sentencias de usucapión por la casa y el terreno y las hemos escriturado sin ningun problema. En estos menesteres hay que cuidar hasta las faltas de ortografía porque si tu nombre no lo escriben correctamente habrá que probar que se trata de la misma persona. Asi es nuestro México, lindo y querido…Saludos cordiales y gracias nuevamente y de verdad te felicito por todos los apartados, son de excelencia…PD. Como asesor inmobiliario puedo decirle a Rubén que regularice su construcción el notario la solicitará y si no la tienes en el momento y hay un contrato preparatorio antes de la escritura y existe la cláusula de penalización y corres el riesgo de pagarla.

  12. Hola Finalmente regesamos a lo mismo, si el Notario lo pide, siempre dará razones, pero una cosa es que dé razones y otra que tenga realmente una obligación fundamentada en ley, como por ejemplo verificar el pago de una regularización de construcción, para ese caso entonces también tendría facultades de verificar que la superficie construída efectivamente coincide con la licencia.En fin, somos un país incoherente donde en teoría debería respetarse la ley, pero en la práctica nadie la conoce y todo se basa en costumbres y por temor a transgredir una ley, prefieren taparse con un cúmulo de costumbres que sumadas a un motón de legislación, reglamentos y circulares nos dejan empantanados, por lo que se opta por la salida fácil.Lo curioso es que la mayor parte del país vive sin regularizar su propiedad, llegando al grado de haber "azadón de palo en casa de herrero". Al final todo se reduce a una cosa: la buena fe de las partes, porque si no la hay aunque exista contrato preparatorio, escritura, pagarés y todos los candados que quieran, al final se resolverá en un Juicio donde todos perderán.Saludos.

  13. Hola AnaMuchas gracias por la aclaración, pero me surgen dudas. Si una ley no ordena explícitamente una obligación, ¿puede el Notario ir más allá de la ley y sobreentenderlo?Por otro lado, según yo, si el inmueble es el terreno y éste tiene una superficie horizontal y por otro lado, la construcción tiene una superficie que es vertical, entonces conforme a lo que dices "Una construcción incrementa el area de un inmueble si el antecedente es un terreno…" ¿la verticalidad de la construcción agrega superficie a la horizontalidad del terreno? o sea ¿la superficie del terreno se incrementa por tener contrucciones?Gracias, nuevamente.

  14. A ver si te entendí, tú me dices si me equivoco en algún punto (tú perdonarás, pero es que soy leeeento).El artículo 5.4 del C.C del Edomex. dice: "Artículo 5.4.- Son bienes inmuebles:I. El suelo y las construcciones adheridas a él;…"Con fundamento en este artículo tú dices que las construcciones aumentan el área de toooodo el inmueble, es decir que la superficie del terreno más la superficie de las construcciones suman un área mayor que si fuera únicamente la superficie del terreno, o sea:Superficie o área del terreno = 100 m2Superficie o área de la construcción = 200m2 Área total del imueble = 300m2Luego citas el siguiente artículo:"Artículo 79.- La redacción de las escrituras se sujetará a las formalidades siguientes: … VII. Resumirá los antecedentes del acto y certificará haber tenido a la vista los documentos que se hayan presentado para la formación de la escritura, con las siguientes modalidades: a). Si se trata de inmuebles, relacionará cuando menos el último título de propiedad y, en su caso, citará los datos de su inscripción registral, y determinará su naturaleza, ubicación, superficie con medidas y linderos, en cuanto sea posible. b). No deberá modificarse en una escritura la descripción de un inmueble, si con ésta se incrementa el área de su antecedente de propiedad. La adición podrá ser hecha si se funda en resolución judicial o administrativa de la que así se desprenda. …" Con fundamento en los 2 artículos anteriores como la construcción está ADICIONANDO el área del inmueble que antes sólo era terreno, o sea, lo está incrementando en 200 m2, puesto que el antecedente de propiedad que era del puro terreno sólo hablaba de 100m2, por esa razón piden la licencia de construcción, para acreditar el INCREMENTO AREA. Ahora mis preguntas son 1.- ¿qué es área?2.- ¿qué es superficie?3.- ¿existe diferencia entre uno y otro?

  15. Hola Adolfo, veo que el tema se ha puesto interesante, estaré al pendiente de las novedades.No se porque aperezco como sin nombre, en fin eso no es relevante. Lo relevante es que he aprendido de tus artículos y de tus comentarios en este apartado, especialmente, como soy asesor inmobiliario y de profesión Arquitecto, mi fuerte no son las Leyes y muchas veces al asesorar en una compra-venta y solicitar documentos, el argumento era "el Notario lo pide" y me estoy dando cuenta que es muy importante que el argumento debe de fundamentarse en la Ley. Seguiré navegando por tu blog, que a Dios gracias es extenso y a seguir aprendiendo para mejorar en mi labor como asesor inmobiliario.Gracias de nuevo y saludos cordiales.

  16. HolaMe da gusto que te sirva este blog.Efectivamente, toda actuación, no sólo de autoridades, inclusive de personas, debe ser apegada a derecho, para que de esa forma sea considada lícita.El derecho es un reflejo de la realidad, es la reglamentación de los hechos que se manifiestan a nuestro alrededor y nos indica cómo deben ser las cosas para ser consideradas legales, lícitas.El problema es que a veces nos olvidamos de la realidad y queremos interpretar la norma jurídica en forma aislada, sin recordar que es el reflejo de una realidad.Si tienes agua y la mezclas con azúcar se crea una confusión tal que ya no puedes separarlas, sino através de algún proceso químico, en cambio el agua contenida en un vaso, perfectamente puedes separarla y tienes por un lado agua y por otro el vaso.Con los inmuebles sucede igual, perfectamente puedes separar la construcción del terreno, pero aquella NO SE CONFUNDE con el segundo, cada uno tiene su propia individualidad, sin embargo, como ambos se consideran una unidad al momento de venderse, se requiere unificarlos de alguna forma, razón por la cual se les otorga un VALOR en dinero a cada uno y SE SUMAN ESOS VALORES, lo que nos da un VALOR TOTAL.Respondiendo las preguntas que le hice a Ana, el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española nos dice:1.- Area: 1. f. Espacio de tierra comprendido entre ciertos límites. … 8. f. Geom. Superficie comprendida dentro de un perímetro. 9. f. Geom. Extensión de dicha superficie expresada en una determinada unidad de medida.2.- Superficie.- 1. f. Límite o término de un cuerpo, que lo separa y distingue de lo que no es él. 2. f. Extensión de tierra. 3. f. Aspecto externo de algo. … 5. f. Geom. Extensión en que solo se consideran dos dimensiones.Ya que estamos en tu campo, no me dejarás mentir si digo que la superficie es la extensión de un cuerpo geométrico en 2 dimensiones y el área es la MEDIDA de la superficie, sin embargo, ambos pueden utilizarse como sinónimos al referirnos exclusivamente al cuerpo geométrico delimitado.Por otro lado, tampoco me dejarás mentir en lo siguiente: una línea recta se mide en metros, un cuerpo en 2 dimensiones se mide en m2 y un cuerpo en 3 dimensiones (largo, ancho y alto) se mide en m3 para determinar el espacio que ocupa. Ahora te mando la pregunta ¿porque un cuerpo geométrico en 3 dimensiones como una casa se mide en m2 como si fuera un cuerpo plano?El pensamiento abstracto del ser humano lo obliga a medir su entorno para poder visualizar en su imaginación lo que no tiene a la vista, de esta forma si te digo que mi terreno tiene 100m2 sabes perfectamente cuánto lugar ocupa en el espacio sin necesidad de verlo. Si te digo que mi cuarto ocupa 200m3 también te lo puedes imaginar, pero no es práctico, porque resulta que no es un cubo perfecto, el techo está inclinado porque es de 2 aguas, el clóset abarca casi una 3era parte y para colmo tiene un balcón, ¿cómo mides en m3 el volumen de un balcón? imposible, falta una variable: la altura. En un terreno que sólo está bardeado, ¿cómo mides la construcción de la barda? La única forma de resolver estos problemas es desarmar todas las bardas, techos y construcción en general y medir su superficie en m2.Ahora bien, si ya tengo la superficie del terreno y de la construcción, ¿cómo los uno para medir ambos? ¿sumo las superficies? !claro que no! Como dije al principio, si bien ambos se consideran una unidad, físicamente no están mezclados hasta la confusión, cada uno tiene su propio VALOR, pero lo que sí podemos sumar es el VALOR económico que cada uno tiene. La moneda es la unidad de medida del valor de las cosas.Ahora, para fundamentar lo dicho cito el art. 198 del Código Financiero del Estado de México:"Artículo 198.- Con base en los criterios de clasificación de áreas homogéneas y tipologías de construcción, los propietarios o poseedores, ubicarán su inmueble en las Tablas de Valores Unitarios de Suelo y Construcciones, conforme al área homogénea o banda de valor, y a la tipología de construcción que le corresponda, e identificarán el valor unitario de suelo y el valorunitario de construcción, aplicables a la superficie de terreno y de construcción, si la hubiera, calculando su valor catastral mediante la fórmula siguiente:Vcat = Vt + VcPara efectos de la fórmula anterior, se entenderá:Vcat = Valor catastralVt = Valor del terrenoVc = Valor de la Construcción."En conclusión, se obtienen los VALORES por separado del terreno y construcción y se suman, si la superficie de la construcción se sumara al área del terreo, el artículo anterior tendría otra redacción.(bbi, te dedico este comentario:)

  17. Esta es la típica plática entre abogados y al final quien tiene la razón es quien tiene el sartén por el mango :)Cito 3 artículos más del Código Civil Lic."Artículo 7.258.- La obligación de dar bien cierto comprende también la de entregar sus accesorios, salvo pacto en contrario o de las circunstancias del caso."O sea, si el vendedor se obliga a vender un terreno, también tendrá que entregar las construcciones que le son accesorias, independientemente de que estén o no identificadas, o sea, "lo accesorio sigue la suerte de lo principal"."Artículo 7.533.- Por regla general, la venta es obligatoria para las partes cuando se ha convenido sobre el bien y su precio, aunque el primero no haya sido entregado ni el segundo satisfecho."Si ya sabemos perfectamente qué se vende y qué se compra porque ya los vimos y le pusimos un precio, si ya hay un acuerdo entre ambas partes en ambos puntos, ya hay venta, no me interesa cuánto mida, me gustó la casa y convenimos un precio eso basta, es suficiente para la ley, ya hay contrato de compraventa, ya compré."Artículo 7.545.- Si la venta de uno o más inmuebles se hiciere por precio alzado y sin estimar especialmente sus partes o medidas, no procede la rescisión, aunque se alegue falta o exceso."Todas las ventas son, por regla general ad corpus y no ad mesuram, de lo contrario, todas ellas serían rescindibles porque la medida nunca es exacta ni siquiera el área del terreno.Y pues bueno, así podremos pasarnos una eternidad jugando tenis.Va la bolita de nuevo Lic. con un artículo más:"Artículo 5.1.- Son bienes las cosas que pueden ser objeto de apropiación y que no estén excluidasdel comercio."Cuando una cosa está en el comercio se requiere conocer su VALOR para poder saber con qué se puede intercambiar, es decir qué otra cosa es equivalente a la misma. El VALOR es una MEDIDA y se expresa en pesos. El PRECIO es la CONTRAPRESTACIÓN que se paga conforme al acuerdo de las voluntades (y también se expresa en pesos), el cual puede se igual, superior o inferior al valor de la cosa.

  18. Lo dicho, mango-sartén.

  19. Vaya, parece que Rubén el iniciador de esta interesante charla y la Lic. Ana se arrepintieron de sus comentarios :(

  20. Hola Adolfo. primero te envío un saludo cordial y por otro lado te comento que recuerdo este espacio por la controversia que se generó si el Notarial pedir las licencias de construcción, tenía algún fundamento legal o lo hacía a criterio.Buscando otra información en la Ley General de Asentamientos Humano, me encontré con estos Artículos, los cuales podían aclarar ¿Por qué los Notarios piden las licencias cuando el titulo de propiedad ampara solo el terreno. Los artículos son los siguientes: CAPITULO NOVENODEL CONTROL DEL DESARROLLO URBANOARTICULO 53.- No surtirán efectos los actos, convenios y contratos relativos a la propiedad ocualquier otro derecho relacionado con el aprovechamiento de áreas y predios que contravengan estaLey, la legislación estatal en la materia y los planes o programas de desarrollo urbano.ARTICULO 54.- Los notarios y demás fedatarios públicos sólo podrán autorizar escrituras de actos,convenios y contratos a que se refiere el artículo anterior, previa comprobación de la existencia de lasconstancias, autorizaciones, permisos o licencias que las autoridades competentes expidan en relación ala utilización o disposición de áreas o predios, de conformidad con lo previsto en esta Ley, la legislaciónestatal de desarrollo urbano y otras disposiciones jurídicas aplicables; mismas que deberán serseñaladas o insertadas en los instrumentos públicos respectivos.Pienso que ahí está el fundamento jurídico.Curiosamente yo estaba buscando una razón por la cual cietas hipotecarias (como hipotecaria nacional y casi todos los bancos) restringen la contratación de créditos cuando un inmueble proviene de un juicio de Prescripción Positiva. Es un caso que tengo en mi trabajo de Asesor Inmobiliario, el inmueble tiene como titulo de propiedad una sentencia con ejecutoria de Prescripción Positiva (Usucapión) y está incrita en el RPP, pero ciertas hipotecarias la consideran un riesgo. ¿Por quela consideramn así?Ojalá puedas orientarme al respecto.Saludos.

  21. Hola TroxaSí, se había puesto bueno, desafortunadamente se desdijeron de lo que decían eliminando sus dichos y sólo quedó mi dicho como monólogo, en fin, lástima.La ley que citas es de carácter federal y remite a las leyes locales, tanto en el DF como en el Edomex, las leyes locales de desarrollo urbano no hacen obligatorio que el Notario tenga que relacionar dentro de su escritura la licencia de construcción, ella simplemente es un requisito indispensable para edificar, pero la sanción por no solicitarla simplemente es multa o bien demoler lo que esté fuera de la ley o porque afecte los predios vecinos, pero no dice que el Notario deberá verificar la licencia de construcción o bien que deberá corroborar que la superficie construída con la del avalúo, salvo una excepción. La única disposición de la que tengo noticia es la Ley de Propiedad en condominio para el DF que impone como uno de los requisitos indispensables para poder constituir el régimen condominial el tener la licencia de construcción o bien la regularización de construcciones, éste es el único caso que sé es obligatoria la licencia para poder llevar a cabo una escritura.Es riesgoso llevar a cabo una escritura con un juicio porque el propio juicio puede ser fingido, con domicilios falsos y el demandado nunca se enteró realmente del juicio hasta que es demasiado tarde y entonces inicia un nuevo juicio donde logra anular el anterior, caso en el cual la nueva escritura con el crédito también es nula y por lo tanto el banco pierde tanto el dinero que prestó como el inmueble que garantizaba el cobro.Saludos.

  22. Buenas tardes, encontre tu espacio y estando en problemas acudo para tu asesoria; soy propietario de un inmueble, mi primera pregunta es porque mis datos no aparecen en la boleta predial que sigue llegando a nombre del anterior propietario, cuento por supuesto con mis escrituras, pero no se porque pasa esto.
    Segunda, en ese inmueble tengo algunos inquilinos, 1 de ellos me esta dando muchos problemas, se integro a una asociacion que supuestamente gestiona expropiaciones y construccion de vivienda, frecuentemente me dicen que este inquilino les solicita firmen algunos papeles, les de anticipos porque ya se van a construir los departamentos, por consejo de una amigo, todos los dias reviso la gaceta oficial del DF para corroborar que no hayan expropiado mi casa (lo cual no ha sucedido), pretendo vender para deshacerme del problema, que debo hacer? Me han comentado que si me expropian mi casa no me pagaran el valor comercial de la misma, sino uno inferior. De antemano agradezco la asesoria que me des y tu disposicion si es que me surgen mas dudas. Saludos.

    • Hola Victor

      En teoría al momento de que el Notario hace el pago del impuesto por adquisición de inmuebles en catastro, ésta dependencia debería hacer el cambio de propietario en la boleta de predial, en la práctica no se da, hay que acudir a catastro con la escritura y solicitar el cambio de nombre.

      Si, efectivamente en caso de expropiación te pagarán un valor inferior al de avalúo, si deseas vender hay que considerar que tienes que notificar a todos los inquilinos la venta puesto que ellos tienen preferencia para comprar, lo más aconsejable sería dar por terminado el contrato con el problemático en cuanto vaya a terminar el mismo.

      Saludos.

  23. Hola Buenas noches, encontre tu espacio navegando por la red y estando en problemas acudo para tu asesoria; soy propietaria de un inmueble, en la escritura aparece el nombre de otra calle: ejemplo al poniente colinda con calle del sapo, y al ote. con lote 15 ycuando la nomenclatura de la calle es al poniente colinda con calle claveles y al ote. con lote 25, que juicio debo de llevar, de antemano te agradezco la asesoria que me des.

    • Hola Esther

      Aquí existen 2 opciones

      1.- Que anteriormente ya calle se haya llamado Sapo y actualmente sea Claveles, para lo cual necesitas una constancia por parte de catastro.

      2.- Que se hayan equivocado al momento de poner la calle, para lo cual habría que ver cómo aparece en la escritura de tu vendedor y el Registro Público.

      Si deseas mayor información por favor contáctame a ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  24. que interesante esta este espacio los felicito a todos por su colaboración.

  25. hola adolfo
    tequiero comentar un problema sobre un terreno que cevendio con diferentes medidas en el año de 1980 hase apenas unos meses se rebiso la documentacion que acredita la compra de este terreno al tomar las medidas una de ellas no es correcta tiene un mtr. de mas pero para esto ya esta con mamposteo y quisiera saber que se puede hacer ya que en el documento de compra-venta aparese la clapsula de ad corpus y no ad mesuram pero el terreno es ejidal y espero que me puedas ayudar soy del estado de Morelos
    gracias por tu atencion
    saludos

  26. hola adolfo

    pues perdon mira lo que pasa es que no supe como esplicarte el problema
    pues el terreno colinda con una varranquilla para poder construir una barda reten para el terreno se dejaron 2 mtr. de distansia eso fue en el año 85 no hubo ningun problema despues de unos años la varda se cayo no sea lebantado y hace unos meses que los hijos del dueño anterior del lado este tomaron pocesion de sus terrenos el cual al ver el espasio que quedo en la varranquilla empesaron a exigir que se recorra 3 mtr. mas hacia el lado norte para poder abrir calle por ese motivo se tomaron las medidas de todo el terreno en las cuales aparese que no hay axceso para esos terrenos y fue asi que se vio que del lado este esta pasado por 1 mtr. es poreso que los vecinos exigen se les den los 3 mtr. mas de la varranquilla para poder tener axceso hacia sus terrenos pero al leer los documentos de compra-venta se vio la clausula que dise ad corpus y no amensuran por que cuando el terreno se compro era propiedad al acudir con las autoridades competentes nos informaron que no es propiedad sino ejido por el cual quiero saber si estas palabras tienen ahun valides por el cual te pido me ayudes o me acesores para poder rresolverlo.

    muchas gracias espero entiendas el problema.

    saludos

    • Hola Mayra Me planteas el asunto, pero no me planteas qu es lo que quieres hacer o cmo quisieras resolverlo, slo me preguntas si la palabras tienen validez a lo te que respondo: “s, tienen validez”. Te reitero que por favor me escribas a ocampoarch@hotmail.com para poder ayudarte mejor. Saludos.

  27. Hola, te quiero comentar, compré un departamento y cuenta con un cajón de estacionamiento el cual desde q fuí a verlo me pareció muy angosto, tiene una medida de 1.96 X 5.00 metros, a la vendedora le hice el comentario q el cajón estaba angosto, respondiendo q se ajustaría a la medida del contrato, q no me preocupara, a la firma del contrato viene especificada la medida del cajón de 2.40 X 5.00 q corresponde a un cajón grande, me entregan el departamento y en las hoja q te dan para q anotes los detalles q presenta el inmueble y sean reparados dentro de la garantía, les hago mención de esta situación, ya tengo tres meses con el departamento en los cuales no me hacen caso con esto, acudí a Profeco y puse mi queja pero me dieron cita hasta el mes de enero, ingenuamente también fui a la inmobiliaria para ver q me resolvían y me respondieron q el contrato q firmamos fué ad-corpus, y q en la Profeco no pasaría nada, ya leí el contrato y efectivamente en una de las cláusulas viene esa palabra y buscando el significado en internet, me fui de espaldas, lo que quisiera saber es de q manera podría hacer para revertirles el contrato y q me entreguen lo que me prometieron porq en ese cajón solo entra el auto pero para descender de el no hay espacio

    Agradecería muchísimo tu respuesta.

    Saludos

  28. Hola Adolfo, tengo una pregunta:
    Hay dos terrenos colindantes que luego de una posesión continua por más de 30 años, recibieron con la misma fecha la titularidad de ambos predios por medio de compra venta Ad Corpus. Luego de un terremoto ocurrido en el año 2001, es que se se caen las paredes colindantes y uno de ellos se da cuenta que el otro se encuentra en posesión de una porción de terreno que según las medidas que arrojan su escritura publica, le pertenece. Mi pregunta es, ¿Cuáles son los efectos de una compra Ad Corpus? ¿Cabe iniciar un proceso de reivindicación?, de antemano gracias por tu respuesta.

  29. hola, estoy tratando de vender una propiedad en el DF, esta propiedad contaba con 350 mts de construcción pero decidimos demoler por el mal estado de la misma, contamos con lic. de demolición. Ingrese el tramite correspondiente a tesorería para que se actualizara la boleta predial. Me han negado la actualización por razones burocráticas.
    El Notario de los compradores opina que no se pueda realizar la escrituración de compra venta hasta que se haga la actualización en tesorería.
    Me pueden dar su opción.

    • Hola Ana

      Yo opino que entre la licencia de demolición y el avalúo que refleje que ya no existe construcción alguna sería más que suficiente para acreditar que las mismas ya no existen.

      Si aún así existiera alguna duda, el propio Notario podría hacer una fé de hechos de que en el inmueble ya no existe construcción alguna.

      Saludos.

  30. Saludos licenciado, te escribo porque tengo una duda respecto al derecho de accesión que establece el Código Civil de Sinaloa respecto de bienes inmuebles. En una ejecución de sentencia civil reivindicatoria se ordena la devolución del inmueble con sus frutos y accesiones. En el caso es un lote de terreno desocupado que el demandado cuando se introdujo en él cercó con maya ciclónica el nuestro y se amplió una parte mas. Eso dió como resultado que el extendiera la propiedad, puesto que según el demandado eso le había vendido, osea, más de lo que nosotros tenemos. Juntos lo reclamado en reivindicatoria y la extención hecha por el demandado forman una sola proiedad que se delimitó totalmente. Esposible que se concidere como accesión al terreno principal que es mas grande?

    • Hola Edgar

      No, tratándose de inmuebles para que exista accesión debe haber aluvión o bien una fusiónen tu caso como el anterior propietario no era tal, por lo tanto tampoco habría fusión.

      Saludos.

  31. Lic. en caso de que una persona adquira un terreno con construccion una casa y bodega en ad corpus, esta persona puede vender posteriormente el 50% de ese terreno (con casa y bodega) en ad corpus. Gracias

  32. Hola Lic,
    Buenas noches, un consulta, estoy apunto de Adquirir una vivienda con una constructora Inmobiliaria, la duda que tengo es que dentro de las clausulas indican por Causas de Rescision y Pena, En caso de cancelar la oferta de compra venta me obligare a pagar un 3.5% del valor total de la vivienda por concepto de Pena.

    Es posible apelar esta clausula, aun no firmo la oferta de compra venta ni en la notaria.

    Slds.

  33. Hola Lic,
    Buenas tardes, realmente quisiera qme ayudara como deberia proceder en la sgte. consulta, mi mama (abuela) vendio la mitad de la casa para poder constuirla… presento los planos y la minuta para registrarlo nos dijeron q el plano esta mal hecho y no coiincide con las colindas pero es el mismo plano de siempre y hasta hora no podemos registrarlo ni mismo comprador, el error es del sistema de la sunart. digame q puedo hacer.. gracias

    de compra venta me obligare a pagar un 3.5% del valor tot

  34. yessica guerrero

    hola Adolfo:

    tengo una inquietud y espero me puedas ayudar:
    mira compre un departamento en el cuarto piso pero solo se registrara en escritura publica y no en registros públicos por ser esto aire y no un departamento por q es asi como registra en los registros publico…aqui en mi contrato dice algo q no entiendo?
    la venta es de ad-corpus y comprende sus entradas, salidas, usos,costumbres,servidumbres,construcciones y en general , todo cuanto de hecho y por derecho corresponde o puede corresponderle, sin reserva ni limitaciones alguna….esto qwuieredecir q tambien puedo hacer uso del aire? ya q estoy en el cuarto piso…..muhcas gracias de antemano.

    • Hola Yessica

      Me encuentro en la ciudad de México y por tu redacción me parece que no eres de aquí. Por acá todos los departamentos en condominio se inscriben en el Registro Público.

      Como digo en este blog, ad-corpus significa que no te venden una medida exacta, que sólo te venden lo que físicamente existe.

      Saludos.

  35. me venden un terreno en ad corpus un 20% de la escritura original mi pregunta es no tiene colindacias el porcentaje solo tiene las colindancia totales del terreno junto puedo tener problemas

  36. Hola antes que nada muy interesante tu blog, una duda quiero comprar una casa mediante financiamiento todo esta listo para que el banco suelte el dinero sin embargo en las escrituras publicas no coinciden con los numeros de lote que colindan, resulta ser que el terreno se subdividio y se construyeron casas en sus respectivos terrenos, el notario de la Hipotecaria piensa que fue un error de la secretaria de desarrollo urbano SEDUE del municipio de tepic, nayarit, cabe aclarar que no se cuenta con la licencia de construccion pero si con el oficio de intencion de construccion , y con alineacion y numero oficial,me comenta el notario que con esa la libra, y regresamos a lo mismo la falta de comunicacion y la actualizacion de los padrones catastrales, mi duda es si fue error de SEDUE la numeracion de los lotes pues sera facil conseguir el docto corregido por parte de la dependencia pero si no hubo error y es equivocacion del notario anterior que escrituro el terreno antes de construirse ¿que puedo hacer para que las colindancias queden correctamente?y si compro la propiedad con error ¿que consecuencias juridicas puedo tener en mi contra?
    Por tu respuesta mil gracias.

    • Hola Fernando

      Hasta donde entiendo el Notario te las va a corregir, si no lo hace, tendrías que llevar a cabo un juicio.

      El único problema en tu contra sería que hubiera una escritura con las colindancias exactas.

      Saludos.

  37. HOLA
    COMPRE UN DEPTO. BAJO CONTRATO PREVIO DE Compraventa Ad corpus y Ad Mesuram Y DE ESTO TIENE 30 DIAS, Y RESULTA QUE LA VECINA DE ABAJO TIENE FUGA DESDE HACE 8 MESES, DE ESTA OPERACION HUBO EN INTERMEDIARIO CENTURY LE COMENTE LOS
    SUCEDIDO Y ME DICE QUE YA NO SE HACEN RESPONSABLES POR
    QUE COMPRE BAJO CONTRATO DE Ad corpus y Ad Mesuram. YA NO PUEDO HACER NADA VERDAD?
    LE AGRADEZCO SU PRONTA RESPUESTA
    HASTA LUEGO

    • Hola Sandra

      Ad corpus y ad mesuram no tiene nada que ver con la fuga de la vecina, pues únicamente se refiere a las medidas, no a la garantía por el estado físico del inmueble, ahora bien, también puedes demandar a la vecina.

      Saludos.

  38. Hola Quisiera hacer una consulta, me parece muy interesante este blog.
    Estoy interesada en un depto en preventa. En el contrato de promesa de compra dice que estoy comprando ad-corpus y que el departamento puede medir finalmente un 10% más o menos y que el precio no tendrá modificación. Esto es normal o de plano pido que quiten esa parte o me recomiendan no comprar???? Que información debo solicitar antes de firmar??? La compra es en mexico DF. Muchas gracias

  39. Muchas gracias Licenciado… Saludos.

  40. BUENAS TARDES: SOY EL PROFR. IVAN Y TENGO LA SIGUIENTE SITUACIÓN JURIDICA QUE, PIDO DE FAVOR ME ASESORE LIC. ADOLFO:

    RESULTA QUE ADQUIRI EN ESCRITURA PUBLICA 6 LOTES QUE EN PAPEL MENCIONAN LAS CARACTERISTICAS ESPECIFICAS DE CADA UNA MENCIONANDO COMO EJEMPLO: CASA NUMERO TAL DEL LOTE TAL UBICADO EN TAL, EN LA CIUDAD TAL ETC. Y MENCIONA LAS AREAS PRIVATIVAS, LAS MEDIDAS Y COLINDANCIAS AL NORTE, AL SUR, … PATIO DE SERVICIO Y JARDIN CON LAS MEDIDAS ESPECIFICAS Y TODO ESO. SIN EMBARGO EN LA REALIDAD NO EXISTEN DICHAS CASAS, YA QUE DENTRO DE ESOS LOTES SE CONSTRUYERON DOS EDIFICIOS GRANDES COMO OFICINAS, Y A SIMPLE VISTA SE OBSERVA COMO UN SOLO LOTE GRANDE, LO CUAL JURÍDICAMENTE SON 6 CASAS. PERO EL PUNTO ES QUE EN LA MANZANA DONDE ESTAN UBICADOS LOS 6 LOTES COLINDA CON EN LA PARTE TRASERA CON LOS VECINOS DE LA OTRA CALLE Y … EN MEDIO DE LOS LOTES EXISTE UN AREA APROXIMADAMENTE DE 3 METROS DE ANCHO POR 48 METROS DE FONDO QUE ESTA FUERA DE ESCRITURA PARA TODOS LOS VECINOS, SIN EMBARGO LA EMPRESA A LA QUE LE COMPRE LOS PREDIOS ME LO HIZO SABER Y MENCIONÓ QUE ERA DE CONOCIMIENTO QUE ESA FRACCIÓN DE TERRENO ERA DE LA EMPRESA EXDUEÑA, POR LO QUE MANDE A LEVANTAR UNA CERCA INCLUYENDOLO DENTRO DE MIS SEIS LOTES. LA PREGUNTA ES….. ¿COMO PUEDO ADJUDICARME LEGALMENTE ESE TERRENO Y ADHERIRLO A MIS SEIS LOTES? ME DICEN QUE PODE MEDIO DE AD CORPUS, PERO LA ESCRITURA YA FUE HECHA TIPO AD MESURAN!!! ¿COMO PUEDO RESOLVER JURIDICAMENTE ESTE DILEMA LICENCIADO?

  41. hola, sr. adolfo, muy instructivos sus comentarios para las personas que en algun momento cometemos errores al hacer tratos con bienes que no estan bien regularizados, saludos

  42. Hola licenciado:
    Yo adquirí un lote a una desarrolladora (inmobiliaria) y ahora estamos en los trámites de escrituración en donde ellos (la inmobiliaria) ponen el término mencionado “ad corpus”. Al preguntar qué significaba me explicaron lo que usted expone en el blog, sin embargo quiero saber a mí como compradora en qué me afecta esta situación. Ellos me explican que los lotes ya están delimitados y que en todo caso de presentarse una diferencia ésta sería mínima. Yo estoy solicitando que se haga una acotación en la escritura donde se especifique que tal diferencia, de presentarse, no podrá exceder de un determinado número de metros o un determinado porcentaje de la superficie para asegurarme que efectivamente sea una diferencia mínima, pero me dicen que es política de la empresa hacerlo de esa manera y a mi me da desconfianza que al final me entreguen algo mucho más pequeño y yo no pueda reclamar. Cabe aclarar que el precio se fijó por metro cuadrado por lo que me parece justo que el terreno tenga la superficie que se pagó. ¿Qué me sugiere hacer? El terreno está en Querétaro.
    Gracias de antemano

    • Hola Lilia

      Es común en este tipo de operaciones que al final la diferencia de superficie NO sea mínima, por lo que te recomendaría que ANTES de firmar la escritura acudan al terreno y verifiquen la superficie real.

      Es ridículo que te vendan por metro y a la mera hora te obliguen a escriturar ad corpus, son términos que se contraponen.

      Saludos.

  43. Licenciado buenos días por este medio me dirijo respetuosamente a usted para consultar lo siguiente:
    EL año pasado compre una casa cuyo total de metros de terreno eran de 150.48 mts2 los cuales eran lo pactado originalmente, cuando me entregan las escrituras, observamos que nos escrituran 162.52 mts2. de terreno y que las escrituras vienen en el término Ad Mensuran, a partir de ahí surgen muchos cuestionamientos con mi esposa, ya que la constructora alega que nosotros nunca pagamos esos metros de diferencia y por tanto nos quitaron parte del terreno (12.04), cabe hacer mención que la parte que nos quitaron fue la parte correspondiente al frente de la casa, ya que originalmente la casa era la última del circuito donde compramos la casa y esta hacia una especie de curva donde se terminaba el circuito, la constructora alega que se modifico el proyecto urbano y nos tumban una barda perimetral para realizar la continuación de la boca calle, construyendo 4 casas posteriores a la de un servidor.
    Sé que 12.04 mts2 de terreno no es mucho, pero las escrituras se encuentran realizadas por esa cantidad de metros, ahora quiero que me ayude con las siguientes dudas.
    1.- ¿Puedo hacer validad una reclamación por esos metros de terreno, que se encuentran ante escritura pública notariada y registrada ante catastro municipal?
    2.- ¿Tiene mayor peso legal la escritura pública ante lo pactado originalmente en papeles realizados por la constructora?
    3.- ¿La constructora quiere pagarme para que el problema se termine a $ 1,200.00 mts2, y a su vez se compromete que ante notario se realice una fe de erratas para corregir la diferencia de metros, esto es válido?
    4.- ¿Puedo exigir una indemnización por esos metros que me quitaron según la escritura?
    5.- ¿Como se puede proceder si la constructora dice que no se la pagaron esos metros, ya que según tengo entendido, lo que esta escriturado es lo que se tiene que entregar en terreno y el valor pactado en la escritura cubre el valor en metros escriturados?
    La verdad licenciado estoy muy desorientado al respecto, por eso requiero su apoyo para poder resolver este problema cuanto antes.
    Por otro lado quiero saber qué pasa si no se modifican las escrituras a futuro, tanto con algún probable comprador así como con catastro municipal.

    En espera de su apoyo.

    Saludos.

  44. Buen dia
    Le escribo para pedir orientacion, resulta que tengo un contrato de promesa de compra venta entre una fraccionadora y tu servidor, el terreno inicialmente era de aproximadamente 200 m y yo aporte casi 75 % del pago total por el, el resto lo estoy pagando en mensualidades, pero ahora resulta que han cambiado los tamaños de los lotes y este aumento cerca de 80 m mas por lo cual la deuda aumenta mas de 250 mil pesos, lo cual no puedo pagar mas que nada por falta de liquidez, es decir no puedo abonar mas de lo que ya hago. Ellos me dicen que la unica solucion es darme otro lote con similares caracteristicas, lo cual ya no tienen, ya que se trataba de un terreno con caracteristicas como altura, una esquina area verde etc, o que renuncie al terreno. El argumento de ellos es que en el contrato especifica que el lote puede variar dimenciones aunque claramente dice que de forma no considerable. Yo creo que mas de 70 metros a ese precio si es considerable. Que puedo hacer o que recursos tengo? Ellos argumentan que cambiaron los tamaños porque el ayuntamiento asi se los exigio, y yo tengo mas de 6 meses con el contrato pagando puntualmente.

  45. Hola lic. se celebre un contrato privado de compraventa con reserva de dominio y pago del precio a plazo con una desarrolladora inmobiliaria en Acapulco con fecha marzo del 2012 y tentativamente entregaban el depto. el 1ro. de enero de 2013 , pero expresamente se pacta a favor del vendedor en una de las clausulas un termino de gracia de 120 días naturales y no se lleva a cabo la entrega. Asimismo leo en otra clausula que por incumplimiento en el sentido de no entregar la vivienda en la forma y términos pactados y de la prorroga, la pena es de $10,000 por mes.
    La causación de esta pena convencional será hasta por un máximo de 6 meses , es decir ya finiquito el 1ro. de nov. de 2013 pero la desarrolladora menciona en una de sus clausulas que si no es entregaba LA VIVIENDA a el COMPRADOR , por causas imputables al VENDEDOR deberá restituir a el comprador las cantidades que haya entregado a cuenta del precio pactado por la presente compraventa , adicionadas de una pena convencional equivalente al 10 % del precio total pactado.
    Le comento lic. que la vivienda ya esta al 100% , pero la desarrolladora alude que esta atorada por un tramite ante la autoridad , tramite que no me informan claramente.
    El precio de La vivienda fue de precio $1200, 0000 , di enganche $ 400,000 , actualmente su precio es de $1400,0000 .
    El contrato habla de saneamiento en caso de evicción en términos de ley , ignoro esto, y también como clausulas de CONDICIONES SUSPENSIVAS Y DE FUERZA MAYOR .
    ¿ será que a la constructora le conviene regresarle al comprador su enganche y darle un interes convencional que será determinado mediante la aplicación de la tasa de interes
    Por que en una de sus clausulas finales dice que “si vencido el plazo establecido no se han satisfecho las condiciones suspensivas pactadas, el presente contrato quedara sin efecto y sin responsabilidad alguna para el VENDEDOR, en cuyo caso este deberá restituir un interés convencional .”
    El caso es que si puedo exigir la penalización por 6 meses? aunque el tiempo de entrega expiro y por otra no deseo la rescision ….que aconseja lic.
    Saludos afectuosos !!

  46. luis cardenas gonzalez

    Muy bien los conceptos,me aclaro el tema

  47. Hola compre una casa adjudicada por el banco, puede reclamarla el dueño anterior

  48. hola buenas tarde disculpe no se si usted me pudiera orientar una de mis hermanas realizo un contrato de compra venta de un terreno bajo el régimen de propiedad en condominio, el problema es que en el contrato estipularon mal las medidas del terreno como se pueden corregir o ante quien se acude para que se haga la corrección correspondiente, de ante mano gracias.

    • Hola Moni

      La corrección depende de si se trata de un contrato privado u otorgado ante alguna autoridad, en cuyo caso la corrección deberá hacerse en la misma forma.

      Si gustas contáctame en ocampoarch@hotmail.com para que me des más información y pueda ayudarte.

      Saludos.

  49. con relación al comentario anterior por este hecho el contrato se considera invalido o no efectuado

  50. es un contrato privado de compra venta bajo el régimen de propiedad en condominio y dice 206 mts debiendo decir 185 como lo corrijo. hago un escrito y los firmamos las dos partes o como

  51. Hola Moni

    Así, es, pueden hacer una adenda al contrato donde se especifique el error y lo correcto.

    Saludos.

  52. hola escribo porque estoy en duda de lo que debo de hacer, mi problema es el sig. vivo en una casa de terreno que es de zona egidal, esta urbanisada y llevo ahi toda mi vida, los siudadanos de la comunidad cooperamos para poner nuestra pavimentacion, cada uno pusimos nuestra banquetas en el lugar que nos correspondia de, ahora ya el municipio despues de mucho tiempo se intereso de nuestras nesecidades, y pavimento las otras calles en fi, el agua se paga en la misma comunidad, ya que como te mensione es zona egidal, bueno el caso es que quise contruir mas de lo que ya tengo construido pero me dicen que nesecito permiso del municipio, y me estan cobrando mucho, sin embargo fui con mi comisariado egidal y me dijo que no abia ningun problema que podia construir, pero el municipio me amenaza con parar la obra y llebarme a la delegacion y traerme a la fuerza publica, debo mencionar que cuando se hace el pago en el municipio las personas que lo an echo solo les dan un resivo el cual dice, que es aportacion voluntaria, ya que como no cuentan con numero catastral y todo eso pues solo dane se comprobante, entonces Yo tengo que pagar todo lo que me dice el municipio o como me amparo de todo esto pues contrabanjos si junte mi dinerito para hacer otros cuartitos y con todo esto pues no se que hacer, si usted me puede orientar, cabe mensionar que yo soy hija de ejidatario, de abuelos fundadores de la colonia que tambien son ejidatarios, necesito si se puede una pronta respuesta porfavor

    • Hola Tamara

      Desafortunadamente el municipio es el órgano encargado de autorizar y planear el desarrollo urbano de toda su área que le corresponde, inclusive las áreas ejidales, motivo por el cual debes pedirles permiso de construcción previo pago de los derechos correspondientes.

      Saludos.

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