Contrato Privado de Compraventa de inmueble, vicisitudes y peripecias

Tenemos en México un terrible problema inmobiliario, la lentitud, incompetencia, corrupción y en general la falta de profesionalismo de las dependencias gubernamentales aunado a la delincuencia han dado como resultado la desconfianza, ello genera mayor legislación (que en la práctica se traduce en parches legales mal puestos, pero claro, que se podría esperar de un legislador que días antes de ser diputado era boxeador o vendedor ambulante, no es que sean malas profesiones, solo que deberían tener una preparación y ponerse a estudiar mucho tiempo antes de pensar en una diputación para realmente tener voz propia en el Congreso y no ser solo un borrego mas que vota lo que su partido le ordena, en teoría la razón de ser del Congreso es que «2 cabezas piensan más que una», así que más de 100 cabezas deberían velar por el verdadero «bien de todos» y no sólo 2 ó 3 partidos que se reducen a 2 ó 3 personas) y a mayor legislación más requisitos, el colmo es que entre más requisitos se pidan para «estar seguro», más inseguro se está, porque nunca se sabe si están cubiertos tooooodos los requisitos.

Si a lo anterior le agregamos la necesidad del mexicano porque los trámites le salgan baratos y rápidos, tenemos los ingredientes perfectos para una salsita de corrupción, fraude y problemas patrimoniales a futuro.

Veamos el caso típico:

Por un lado la ley dispone que la compraventa de bienes inmuebles es un contrato que debe constar en escritura publica (salvo algunas excepciones que en la práctica son casi imposibles), por lo tanto un Notario no puede dar fe de un contrato privado, sólo dará fe de una compraventa que se consigne en una escritura, además existen disposiciones explícitas que le prohiben actuar y dar fe fuera de una escritura, tratándose de bienes inmuebles.

Por otro lado la ley prevé que toda compraventa es válida cuando existe un acuerdo entre comprador y vendedor de precio y cosa, por lo tanto el hecho de formalizarla en escritura pasa a segundo plano, con que exista precio y cosa, la compraventa es perfecta, sólo le faltaría el requisito de ser escritura para el caso de inmuebles.

Sin embargo también la ley prevé que puede celebrarse un contrato previo o de promesa que contenga las cláusulas básicas del contrato definitivo, que esté limitado a cierto tiempo y que conste por escrito. Aquí ya se complicó el asunto, ¿qué más cláusulas básicas que el precio y la cosa? ¿pero si hay precio y cosa, no hay ya compraventa? ¿entonces hay promesa o hay compraventa? todos los abogados nos hacemos las mismas preguntas y las respondemos conforme nos toque el cliente; si llega el comprador le decimos «por supuesto que hay compraventa, hay que solicitar al Juez que ordene formalizar el contrato en escritura, nomás pagas el saldo que debas al vendedor»; pero si llega el vendedor decimos «está clarísimo que es una promesa de vender y como no cumplió le pedimos al Juez que rescinda el contrato y que el comprador pague la pena convencional que pactaron, que pague intereses, que pague daños y perjuicios, que pague los gastos y costas generadas por el juicio y, si tiene la posesión del inmueble, que pague una renta por el tiempo que haya habitado el inmueble». Algunos años después (3, 4, 5, 6 o más años, dependiendo de que tanto se defiendan cada uno o que tantas posibilidades económicas o paciencia tengan para aguantar los gastos y honorarios del abogado), una vez agotadas tooooooodas las instancias, ya que se resolvió la «revisión de la revisión de la revisión del amparo, de la apelación de la sentencia», el resultado es que si hubo compraventa y que el vendedor tiene la obligación de firmar la escritura respectiva, una vez que se haya pagado el precio total (también hay sentencias en el sentido contrario, que si se celebró la promesa y como no se cumplió con el contrato, entonces el mismo se rescinde y todo lo paga el comprador, en realidad los jueces tienen la misma duda que los abogados y el juicio más que la resolución de una controversia en forma justa, es un «volado» que depende de muchos factores), el punto es ¿valió la pena el gasto de tiempo, dinero y esfuerzo? El que gane el juicio dirá que si, pero yo creo que ambos perdieron y, si están interesados, continúen leyendo mis reflexiones sobre el tema en esta misma categoría, en la de inmuebles y en la de impuestos en la enajenación de inmuebles y podrán constatarlo.

Existen varios motivos por los cuales las personas quieren firmar los famosos contratos privados o machotes de compraventa:

1.- Se quieren «asegurar» que la operación se llevará a cabo, pero con el ejemplo de arriba, creo que se acaba esa seguridad.

2.- «Es que no está bien que haya perdido mi tiempo, al menos debe indemnizarme», eso se llama avaricia y tiene el peor castigo, la salud del avaro, si no me cree en 3 o 4 años que termine su juicio, entonces me creerá, tal vez sea preferible perder un par de meses a varios años y además perder la salud.

3.- «Es que la Notaría tarda mucho tiempo en escriturar» con las nuevas tecnologías informáticas, la Notaría es capaz de tener lista una escritura el mismo día, el problema es la burocracia de las dependencias: el Registro Público de la Propiedad llega a tardar hasta 3 semanas en expedir un certificado de gravámenes, si no hay problema con la inscripción del inmueble, la tesorería y la comisión de aguas llegan a tardar hasta ¡¡3 meses!! ¿y eso es trabajar «por el bien de todos»?. Normalmente, si el inmueble no tiene problemas en 15 días está lista la escritura para firmarse, momento en el cual se tiene la certeza plena de que el inmueble está en óptimas condiciones para su venta y el precio total puede ser cubierto sin temor alguno.

Insisto, yo creo que es preferible perder algunos meses a años de desgastante litigio, en algunos casos llega a pasar que el inmueble tiene una anotación de fianza porque hace años el propietario dio su firma para avalar la compra de un auto y ya no se acordaba, pues eso retrasará la escrituración y, si existe una cláusula penal en el contrato privado que se firme, puede serle aplicable al vendedor. En otras ocasiones el Registro Público tiene errores en las anotaciones, porque todos somos humanos y podemos equivocarnos, sin embargo hay que aclarar esas anotaciones y eso consume tiempo.

4.- «Es que el corredor ya quiere cobrar su comisión», pues si se esperó 2 o más meses para vender el inmueble, yo creo que puede esperarse unos 15 días más ¿no? además para evitar retrasos, el corredor debería advertirle al comprador qué documentación requerirá para la firma de la escritura respectiva, porque suele suceder que falta documentación a la hora de que van con el Notario, también el corredor debería investigar previo a poner en venta el inmueble, que el mismo se encuentre correctamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad, que no tenga ningún gravamen y que esté al corriente en el pago de sus contribuciones fiscales. Creo que ello no le erogaría muchos gastos de su comisión, de hecho gastan más en los anuncios del periódico y en mostrar el inmueble que en esas investigaciones (los adeudos de predial y agua se pueden consultar en internet inclusive).

5.- «Es que no me alcanza para la escrituración», desde el año 2001 el Gobierno del D.F. y el Colegio de Notarios del D.F. han implementado las «Jornadas Notariales» las cuales incluyen descuentos en impuestos, derechos y honorarios del Notario para la regularización de inmuebles en el D.F. exclusivamente para las personas que participen en ellas y siempre que el inmueble a regularizar no exceda de cierto valor (alrededor de $1’000,000.00), además desde el año 2000 las viviendas que no excedan de 15 veces el Salario Mínimo en el D. F. elevado al año, obtienen «descuentos» del 100% en el impuesto por adquisición y en derechos de registro (o sea que nada pagan en esos 2 rubros) y las viviendas que no excedan de 25 veces el Salario Mïnimo en el D.F. elevado al año, obtienen «descuento» del 80% en impuesto por adquisición y en derechos del registro, en estos dos últimos casos, no es necesario participar en las «Jornadas Notariales». En ese sentido, mi sugerencia es que antes de decir «no me alcanza» mejor acuda con el Notario de su confianza y solicite una cotización (para ello es necesario acudir con la última boleta de predial y con avalúo hecho por un perito autorizado por al Tesorería del D.F., si no cuenta con uno, el Notario seguramente podrá recomendare a uno).

6.- «Es que no voy a pagar el precio total del inmueble, lo voy a pagar a plazos». Aún así es mejor que escriture, así tendrá usted la certeza que el inmueble ya es suyo y el vendedor tendrá la certeza de que se le cubrirá el precio, con la garantía de que para el caso de que no sea cubierto, podrá cobrar el vendedor con el mismo inmueble (click aquí para ver tema aparte)

 Si aún así insiste usted en firmar un contrato de compraventa o de promesa tome las siguientes precauciones:

VENDEDOR

1.- Asegure que su inmueble se encuentra correctamente inscrito y sin gravámenes, acuda al Registro Público de la Propiedad con el número de folio real que aparece al final de la escritura en un sello del propio Registro y solicite un Certificado de Gravámenes y constancias de folio real, si no sabe interpretarlos correctamente acuda con el Notario de su confianza para que le asesore, el trámite tarda como máximo 5 días (los certificados solicitados por la Notaría tardan mas puesto que tiene que hacerse una anotación preventiva a favor del Notario y del comprador, click aquí para ver tema aparte) y no gastará más de $350.00.

2.- Asegure que en la redacción del contrato se especifica que es una promesa de vender y, si acepta un anticipo, especifique claramente que es en concepto de

«arras» para llevar a cabo la compraventa final, especifique el tiempo en que se llevará a cabo la firma definitiva del contrato y, aunque no mucho nos guste por el ejemplo expuesto, especifique el precio final del inmueble y su descripción general la cual debe coincidir con la escritura, haciendo las aclaraciones pertinentes para el caso de que existan actualizaciones en el número oficial o el nombre de la calle o inclusive la colonia.

3.- Tenga lista la siguiente documentación en original para la Notaría: escrituras de propiedad, acta de matrimonio, boletas de predial y agua de 5 años atrás, recibos de luz, teléfono (no celular), cuentas bancarias, estados de cuenta de casas comerciales o de tarjetas de crédito, lo que esté a nombre del vendedor de 6 meses atrás (click aquí para ver tema aparte sobre impuestos).

COMPRADOR

1.- Con el número de folio real que aparece al final de la escritura de propiedad en un sello del Registro Público de la Propiedad, acuda a dicho Registro y solicite un Certificado de Gravámenes y copias certificadas del folio real, si no sabe interpretar el documento, acuda con el Notario de su confianza para que le asesore, el domicilio del citado Registro es Villalongín #125, Colonia Cuauhtémoc, Delegación Cuauhtémoc, a una cuadra de Insurgentes y Reforma, frente al Monumento a la Madre, puede consultar costos y requisitos en la siguiente página http://www.consejeria.df.gob.mx/rppc/tramites.html, todavía no es posible solicitar trámite alguno por internet, pero esperamos que muy pronto sea posible «por el bien de todos».

2.- Verifique en la página de la tesorería del Distrito Federal, que el inmueble en cuestión no tiene adeudos por concepto de predial o agua http://www.finanzas.df.gob.mx.

3.- Verifique que no tenga adeudos en gas (si es estacionario), luz, teléfono y, si se trata de departamento o casa en condominio, en sus cuotas de administración.

4.- Revise que el domicilio del inmueble adquirido coincida físicamente con el de la escritura de propiedad y con el que dicen las boletas de predial y agua y que se hagan las aclaraciones pertinentes en el contrato para el caso de que existan actualizaciones o discrepancias en el domicilio (sucede que muchas veces las escrituras son muy antiguas y en la actualidad llega a cambiar el nombre de la calle, el número oficial, el lote y manzana, etc.)

5.- Pida al vendedor su acta de matrimonio y si está casado en Sociedad Conyugal (mancomunidad de bienes, click aquí para ver tema aparte) haga que el cónyuge le firme el contrato como vendedor, también revise que la fecha de escritura sea posterior a la fecha de matrimonio, y si no es así, revise en la escritura de propiedad el estado civil de la persona que le vende (normalmente está al final de la escritura, en los «datos generales de los comparecientes»).

6.- El principal gran problema de un contrato privado de compraventa es que en el Registro Público de la Propiedad no existe anotación alguna a favor del comprador que advierta a terceras personas que se llevó a cabo la operación, por lo que es importante acudir al Notario de su confianza para que al menos él solicite un certificado de gravámenes con anotación preventiva en favor del Notario y del comprador a efecto de que en el Registro se tome nota de que se llevará a cabo una operación, esa anotación tiene una vigencia de 30 días NATURALES (en el D.F., en otros estados puede ser más tiempo), a partir de la fecha de ingreso del documento al Registro, durante ese tiempo, cualquier otra operación que quiera llevarse a cabo sobre ese inmueble está en segundo lugar, en primer lugar preferente está la compraventa («el que es primero en tiempo, lo es en derecho»).

 7.- Si con todo y lo que le he dicho arriba quiere hacer el pago total del inmueble, NO DEBE HACER UN CONTRATO DE PROMESA, LO QUE DEBE HACER ES UN CONTRATO DE COMPRAVENTA (no requiere mucha redacción si simplemente se paga un precio cierto por el inmueble, bastará con los que venden en la papelería y si acaso transcribirlo en la computadora para hacerle las adecuaciones necesarias), además acuda al Notario de su confianza y solicite que el vendedor le firme un Poder Especial Irrevocable, lo que significa que el vendedor autoriza al comprador para que éste último realice toda clase de trámites (inclusive vender) respecto del inmueble que adquirió, el poder no le trasmite propiedad en ninguna forma al comprador, pero al menos, mientras vivan vendedor y comprador, no será necesaria la firma del vendedor para subsecuentes trámites (click aquí para ver tema aparte sobre poderes de inmuebles) 

  Si ya tiene un contrato privado firmado y no tiene poder (o sea, ya tiene el problema encima) click aquí para ver cómo resolver su problema.

También click aquí para tema aparte sobre la seguridad que proporciona la escritura ante Notario o consulte al Notario de su confianza para que le explique mejor el tema.

Si te gustó este blog da click en «Apoyo» arriba, bajo el agua 🙂 o en el menú del lado izquierdo.