Contrato Privado de Compraventa de inmueble, vicisitudes y peripecias

Tenemos en México un terrible problema inmobiliario, la lentitud, incompetencia, corrupción y en general la falta de profesionalismo de las dependencias gubernamentales aunado a la delincuencia han dado como resultado la desconfianza, ello genera mayor legislación (que en la práctica se traduce en parches legales mal puestos, pero claro, que se podría esperar de un legislador que días antes de ser diputado era boxeador o vendedor ambulante, no es que sean malas profesiones, solo que deberían tener una preparación y ponerse a estudiar mucho tiempo antes de pensar en una diputación para realmente tener voz propia en el Congreso y no ser solo un borrego mas que vota lo que su partido le ordena, en teoría la razón de ser del Congreso es que “2 cabezas piensan más que una”, así que más de 100 cabezas deberían velar por el verdadero “bien de todos” y no sólo 2 ó 3 partidos que se reducen a 2 ó 3 personas) y a mayor legislación más requisitos, el colmo es que entre más requisitos se pidan para “estar seguro”, más inseguro se está, porque nunca se sabe si están cubiertos tooooodos los requisitos.

Si a lo anterior le agregamos la necesidad del mexicano porque los trámites le salgan baratos y rápidos, tenemos los ingredientes perfectos para una salsita de corrupción, fraude y problemas patrimoniales a futuro.

Veamos el caso típico:

Por un lado la ley dispone que la compraventa de bienes inmuebles es un contrato que debe constar en escritura publica (salvo algunas excepciones que en la práctica son casi imposibles), por lo tanto un Notario no puede dar fe de un contrato privado, sólo dará fe de una compraventa que se consigne en una escritura, además existen disposiciones explícitas que le prohiben actuar y dar fe fuera de una escritura, tratándose de bienes inmuebles.

Por otro lado la ley prevé que toda compraventa es válida cuando existe un acuerdo entre comprador y vendedor de precio y cosa, por lo tanto el hecho de formalizarla en escritura pasa a segundo plano, con que exista precio y cosa, la compraventa es perfecta, sólo le faltaría el requisito de ser escritura para el caso de inmuebles.

Sin embargo también la ley prevé que puede celebrarse un contrato previo o de promesa que contenga las cláusulas básicas del contrato definitivo, que esté limitado a cierto tiempo y que conste por escrito. Aquí ya se complicó el asunto, ¿qué más cláusulas básicas que el precio y la cosa? ¿pero si hay precio y cosa, no hay ya compraventa? ¿entonces hay promesa o hay compraventa? todos los abogados nos hacemos las mismas preguntas y las respondemos conforme nos toque el cliente; si llega el comprador le decimos “por supuesto que hay compraventa, hay que solicitar al Juez que ordene formalizar el contrato en escritura, nomás pagas el saldo que debas al vendedor”; pero si llega el vendedor decimos “está clarísimo que es una promesa de vender y como no cumplió le pedimos al Juez que rescinda el contrato y que el comprador pague la pena convencional que pactaron, que pague intereses, que pague daños y perjuicios, que pague los gastos y costas generadas por el juicio y, si tiene la posesión del inmueble, que pague una renta por el tiempo que haya habitado el inmueble”. Algunos años después (3, 4, 5, 6 o más años, dependiendo de que tanto se defiendan cada uno o que tantas posibilidades económicas o paciencia tengan para aguantar los gastos y honorarios del abogado), una vez agotadas tooooooodas las instancias, ya que se resolvió la “revisión de la revisión de la revisión del amparo, de la apelación de la sentencia”, el resultado es que si hubo compraventa y que el vendedor tiene la obligación de firmar la escritura respectiva, una vez que se haya pagado el precio total (también hay sentencias en el sentido contrario, que si se celebró la promesa y como no se cumplió con el contrato, entonces el mismo se rescinde y todo lo paga el comprador, en realidad los jueces tienen la misma duda que los abogados y el juicio más que la resolución de una controversia en forma justa, es un “volado” que depende de muchos factores), el punto es ¿valió la pena el gasto de tiempo, dinero y esfuerzo? El que gane el juicio dirá que si, pero yo creo que ambos perdieron y, si están interesados, continúen leyendo mis reflexiones sobre el tema en esta misma categoría, en la de inmuebles y en la de impuestos en la enajenación de inmuebles y podrán constatarlo.

Existen varios motivos por los cuales las personas quieren firmar los famosos contratos privados o machotes de compraventa:

1.- Se quieren “asegurar” que la operación se llevará a cabo, pero con el ejemplo de arriba, creo que se acaba esa seguridad.

2.- “Es que no está bien que haya perdido mi tiempo, al menos debe indemnizarme”, eso se llama avaricia y tiene el peor castigo, la salud del avaro, si no me cree en 3 o 4 años que termine su juicio, entonces me creerá, tal vez sea preferible perder un par de meses a varios años y además perder la salud.

3.- “Es que la Notaría tarda mucho tiempo en escriturar” con las nuevas tecnologías informáticas, la Notaría es capaz de tener lista una escritura el mismo día, el problema es la burocracia de las dependencias: el Registro Público de la Propiedad llega a tardar hasta 3 semanas en expedir un certificado de gravámenes, si no hay problema con la inscripción del inmueble, la tesorería y la comisión de aguas llegan a tardar hasta ¡¡3 meses!! ¿y eso es trabajar “por el bien de todos”?. Normalmente, si el inmueble no tiene problemas en 15 días está lista la escritura para firmarse, momento en el cual se tiene la certeza plena de que el inmueble está en óptimas condiciones para su venta y el precio total puede ser cubierto sin temor alguno.

Insisto, yo creo que es preferible perder algunos meses a años de desgastante litigio, en algunos casos llega a pasar que el inmueble tiene una anotación de fianza porque hace años el propietario dio su firma para avalar la compra de un auto y ya no se acordaba, pues eso retrasará la escrituración y, si existe una cláusula penal en el contrato privado que se firme, puede serle aplicable al vendedor. En otras ocasiones el Registro Público tiene errores en las anotaciones, porque todos somos humanos y podemos equivocarnos, sin embargo hay que aclarar esas anotaciones y eso consume tiempo.

4.- “Es que el corredor ya quiere cobrar su comisión”, pues si se esperó 2 o más meses para vender el inmueble, yo creo que puede esperarse unos 15 días más ¿no? además para evitar retrasos, el corredor debería advertirle al comprador qué documentación requerirá para la firma de la escritura respectiva, porque suele suceder que falta documentación a la hora de que van con el Notario, también el corredor debería investigar previo a poner en venta el inmueble, que el mismo se encuentre correctamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad, que no tenga ningún gravamen y que esté al corriente en el pago de sus contribuciones fiscales. Creo que ello no le erogaría muchos gastos de su comisión, de hecho gastan más en los anuncios del periódico y en mostrar el inmueble que en esas investigaciones (los adeudos de predial y agua se pueden consultar en internet inclusive).

5.- “Es que no me alcanza para la escrituración”, desde el año 2001 el Gobierno del D.F. y el Colegio de Notarios del D.F. han implementado las “Jornadas Notariales” las cuales incluyen descuentos en impuestos, derechos y honorarios del Notario para la regularización de inmuebles en el D.F. exclusivamente para las personas que participen en ellas y siempre que el inmueble a regularizar no exceda de cierto valor (alrededor de $1’000,000.00), además desde el año 2000 las viviendas que no excedan de 15 veces el Salario Mínimo en el D. F. elevado al año, obtienen “descuentos” del 100% en el impuesto por adquisición y en derechos de registro (o sea que nada pagan en esos 2 rubros) y las viviendas que no excedan de 25 veces el Salario Mïnimo en el D.F. elevado al año, obtienen “descuento” del 80% en impuesto por adquisición y en derechos del registro, en estos dos últimos casos, no es necesario participar en las “Jornadas Notariales”. En ese sentido, mi sugerencia es que antes de decir “no me alcanza” mejor acuda con el Notario de su confianza y solicite una cotización (para ello es necesario acudir con la última boleta de predial y con avalúo hecho por un perito autorizado por al Tesorería del D.F., si no cuenta con uno, el Notario seguramente podrá recomendare a uno).

6.- “Es que no voy a pagar el precio total del inmueble, lo voy a pagar a plazos”. Aún así es mejor que escriture, así tendrá usted la certeza que el inmueble ya es suyo y el vendedor tendrá la certeza de que se le cubrirá el precio, con la garantía de que para el caso de que no sea cubierto, podrá cobrar el vendedor con el mismo inmueble (click aquí para ver tema aparte)

 Si aún así insiste usted en firmar un contrato de compraventa o de promesa tome las siguientes precauciones:

VENDEDOR

1.- Asegure que su inmueble se encuentra correctamente inscrito y sin gravámenes, acuda al Registro Público de la Propiedad con el número de folio real que aparece al final de la escritura en un sello del propio Registro y solicite un Certificado de Gravámenes y constancias de folio real, si no sabe interpretarlos correctamente acuda con el Notario de su confianza para que le asesore, el trámite tarda como máximo 5 días (los certificados solicitados por la Notaría tardan mas puesto que tiene que hacerse una anotación preventiva a favor del Notario y del comprador, click aquí para ver tema aparte) y no gastará más de $350.00.

2.- Asegure que en la redacción del contrato se especifica que es una promesa de vender y, si acepta un anticipo, especifique claramente que es en concepto de

arras” para llevar a cabo la compraventa final, especifique el tiempo en que se llevará a cabo la firma definitiva del contrato y, aunque no mucho nos guste por el ejemplo expuesto, especifique el precio final del inmueble y su descripción general la cual debe coincidir con la escritura, haciendo las aclaraciones pertinentes para el caso de que existan actualizaciones en el número oficial o el nombre de la calle o inclusive la colonia.

3.- Tenga lista la siguiente documentación en original para la Notaría: escrituras de propiedad, acta de matrimonio, boletas de predial y agua de 5 años atrás, recibos de luz, teléfono (no celular), cuentas bancarias, estados de cuenta de casas comerciales o de tarjetas de crédito, lo que esté a nombre del vendedor de 6 meses atrás (click aquí para ver tema aparte sobre impuestos).

COMPRADOR

1.- Con el número de folio real que aparece al final de la escritura de propiedad en un sello del Registro Público de la Propiedad, acuda a dicho Registro y solicite un Certificado de Gravámenes y copias certificadas del folio real, si no sabe interpretar el documento, acuda con el Notario de su confianza para que le asesore, el domicilio del citado Registro es Villalongín #125, Colonia Cuauhtémoc, Delegación Cuauhtémoc, a una cuadra de Insurgentes y Reforma, frente al Monumento a la Madre, puede consultar costos y requisitos en la siguiente página http://www.consejeria.df.gob.mx/rppc/tramites.html, todavía no es posible solicitar trámite alguno por internet, pero esperamos que muy pronto sea posible “por el bien de todos”.

2.- Verifique en la página de la tesorería del Distrito Federal, que el inmueble en cuestión no tiene adeudos por concepto de predial o agua http://www.finanzas.df.gob.mx.

3.- Verifique que no tenga adeudos en gas (si es estacionario), luz, teléfono y, si se trata de departamento o casa en condominio, en sus cuotas de administración.

4.- Revise que el domicilio del inmueble adquirido coincida físicamente con el de la escritura de propiedad y con el que dicen las boletas de predial y agua y que se hagan las aclaraciones pertinentes en el contrato para el caso de que existan actualizaciones o discrepancias en el domicilio (sucede que muchas veces las escrituras son muy antiguas y en la actualidad llega a cambiar el nombre de la calle, el número oficial, el lote y manzana, etc.)

5.- Pida al vendedor su acta de matrimonio y si está casado en Sociedad Conyugal (mancomunidad de bienes, click aquí para ver tema aparte) haga que el cónyuge le firme el contrato como vendedor, también revise que la fecha de escritura sea posterior a la fecha de matrimonio, y si no es así, revise en la escritura de propiedad el estado civil de la persona que le vende (normalmente está al final de la escritura, en los “datos generales de los comparecientes”).

6.- El principal gran problema de un contrato privado de compraventa es que en el Registro Público de la Propiedad no existe anotación alguna a favor del comprador que advierta a terceras personas que se llevó a cabo la operación, por lo que es importante acudir al Notario de su confianza para que al menos él solicite un certificado de gravámenes con anotación preventiva en favor del Notario y del comprador a efecto de que en el Registro se tome nota de que se llevará a cabo una operación, esa anotación tiene una vigencia de 30 días NATURALES (en el D.F., en otros estados puede ser más tiempo), a partir de la fecha de ingreso del documento al Registro, durante ese tiempo, cualquier otra operación que quiera llevarse a cabo sobre ese inmueble está en segundo lugar, en primer lugar preferente está la compraventa (“el que es primero en tiempo, lo es en derecho”).

 7.- Si con todo y lo que le he dicho arriba quiere hacer el pago total del inmueble, NO DEBE HACER UN CONTRATO DE PROMESA, LO QUE DEBE HACER ES UN CONTRATO DE COMPRAVENTA (no requiere mucha redacción si simplemente se paga un precio cierto por el inmueble, bastará con los que venden en la papelería y si acaso transcribirlo en la computadora para hacerle las adecuaciones necesarias), además acuda al Notario de su confianza y solicite que el vendedor le firme un Poder Especial Irrevocable, lo que significa que el vendedor autoriza al comprador para que éste último realice toda clase de trámites (inclusive vender) respecto del inmueble que adquirió, el poder no le trasmite propiedad en ninguna forma al comprador, pero al menos, mientras vivan vendedor y comprador, no será necesaria la firma del vendedor para subsecuentes trámites (click aquí para ver tema aparte sobre poderes de inmuebles

  Si ya tiene un contrato privado firmado y no tiene poder (o sea, ya tiene el problema encima) click aquí para ver cómo resolver su problema.

También click aquí para tema aparte sobre la seguridad que proporciona la escritura ante Notario o consulte al Notario de su confianza para que le explique mejor el tema.

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237 Respuestas a “Contrato Privado de Compraventa de inmueble, vicisitudes y peripecias

  1. Sr Ocampo
     
    Yo soy del DF y me venden un terreno en Queretaro el cual forma parte de otro que fue ejido ya cuenta con servicios como drenaje luz asfalto en las calles etc. y solo me dan un contrato privado a firmar . Les pedí me mostraran las escrituras y dicen no tenerlas pues fué ejido, ¿como puedo saber que no estoy comprando un problema y como me puedo asegurar de que no se lo venderan a varios compradores o que simplemente se desapareseran en cuanto les liquide el total del monto? E la gaseta oficial de Queretaro aparece dicho como donado para uso de fracionamiento. y el jefe de ejidatarios dice que si es esta persona el dueño de dicho fracionamiento ya di el apartado y tengo solo 10 dias para arrepentirme o firmar el contrato privado. ¿podria orientarme un poco mas?
     Gracias.

  2. Hola Eduardo
     
    Un ejido SOLO PUEDE SER VENDIDO para el mismo uso al que los ejidatarios lo destinaron: asentamientos humanos, uso común, parcelas y solares, únicamente son propiedad particular y por lo tanto pueden ser libremente vendidos LOS SOLARES y el título expedido por el Registro Agrario Nacional, debidamente inscrito en el Registro Público de la Propiedad será el documento que ampare la propiedad del terreno. Las tierras destinadas a asentamientos humanos, uso común y parcelas son propiedad DE TODO EL EJIDO, los títulos tan sólo amparan el uso y disfrute del titular de esas tierras y sólo podrá enajenar sus derechos en favor de otro ejidatario.
     
    Para que un ejido deje de serlo y se convierta en propiedad privada y los ejidatarios se conviertan en propietarios plenos de sus tierras y las puedan fraccionar y enajenar, debe celebrarse una asamblea donde los propios ejidatarios acuerden la disolución del ejido y la aplicación de las tierras a sus integrantes. Dicha asamblea debe ser aprobada por la Procuraduría Agraria, deberá ser publicada en el Diario Oficial de la Federación e inscrita en el Registro Agrario Nacional.
     
    La última opción es que el gobierno expropie el ejido y luego venda, pero el propietario y vendedor será el gobierno, no los ejidatarios.
     
    Todo lo anterior es la teoría en la práctica cada quién hace lo que quiere, vende cuando quiere y a quién quiere ¿garantías? ninguna, sólo la buena fe de las partes y la esperanza de que algún día el gobierno les regularizará.
     
    Saludos.

  3. Sr. OcampoQuiero vender un departamento, ya tengo comprador para el mismo, estas personas lo van a adquirir a traves de un credito Foviste , entonces quisiera saber cual es el primer paso que tengo que dar para estar segura de la venta?, estas personas estan dispuestas a firmar un contrato de promesa de compra venta pues quieren asegurarse que el depto sera suyo, un notario puede hacerme dicho contrato ? quien debe pagar por el mismo? le agradeceria me quitara estas dudas

  4. Hola KarlaComo explico en este blog, un contrato de promesa de venta o contrato privado no da mucha seguridad que digamos y por lo mismo el notario no dará fe sobre él, en cuanto al pago de dicho contrato, lo pactan las partes.Sin embargo, tratándose de créditos FOVISSSTE, mi experiencia es que para ambas partes puede resultar más benéfico el trámite que si se llevara a cabo entre particulares, puesto que quíén se encargará del pago y de revisar que el inmueble se encuentre en perfectas condiciones para su venta será el propio FOVISSSTE (claro, el pago hasta donde alcance el crédito, porque si el precio de venta es mayor al crédito, habrá que asegurar por la parte vendedora el pago de esa diferencia).Para iniciar el trámite no hace falta más que facilitar las copias de los documentos que la SOFOM pida al comprador y posteriormente los documentos que pida el Notario.Saludos.

  5. Hola abogado Adolfo primero que nada quiero felicitarlo por su blog, he leído diversa información que contiene y la considero de mucha utilidad sobre todo creo que tiene una manaera muy honesta de plantear las cosas.

  6. Ahora quisiera ver si me puede asesorar, mi novio firmo uno de esos dichosos contratos de promesa de compraventa, dio 30000 pesos de anticipo pero el problema es que el vendedor da la propiedad en un millon cincuenta mil, y el avalúo del banco resulto en 800000 pesos el dueño no quiere modificar el precio,

  7. y esto obviamente afecta al comprardor en la autorización de crédito y compraventa de uninmueble de menor precio que el que va a pagar, ademas lo amenazan de no devolverle los 30000 si decide no comprar pues en el contrato ese que firmo establece que si no cumple pierde este anticipo, qué podemos hacer, ya que considero yo aquí no es legal que el dueño sabiendo que su inmueble no cuesta eso no quiera devolver el anticipo ni bajar el costo. De antemano gracias por su respueta. Saludos

  8. Hola ArelyMuchas gracias por las felicitaciones, me da gusto que te sea de utilidad la información.Hay que diferenciar momentos:1.- Existe un contrato, lo cual significa que ambas partes se obligaron por escrito tanto a vender un inmueble como a pagar un precio y ambas partes pactaron las condiciones propias para llegar a tal fin.2.- Para pagar el precio tu novio pidió un crédito.

  9. 3.- Para que el banco le de un crédito a tu novio debe saber cuánto vale el inmueble que va a garantizar el pago del crédito, porque no puede ser que el banco preste $100 y el bien valga $10, el banco saldría perdiendo.

  10. 4.- El avalúo, aquí radica el problema, en teoría el avalúo debería reflejar fehacientemente el valor comercial del inmueble pero desafortunadamente no es así, desafortunadamente los valuadores son muy conservadores y por lo regular asignan valores más bajos de lo que en realidad corresponde para proteger el interés del banco, para verificar si el avalúo está correcto o está bajo habría que ver el precio de algunos otros deptos. de los arrededores.

  11. Independientemente de que el avalúo esté correcto o esté bajo, lo cierto es que tu novio estuvo de acuerdo en comprar en $1,050,000 y en su momento él consideró que el precio era justo, se obligó a pagarlo y para colmo y para asegurar su pago él mismo se obligó a perder los 30 para el caso de incumplir.

  12. Desde mi punto de vista creo que es claro que a tu novio no le asiste la razón de bajar el precio, porque él estuvo de acuerdo con él y en ningún momento dijeron que estaría sujeto a valuación, por lo tanto, para no perder los 30 lo mejor sería tratar de conseguir el resto o bien hablar con el valuador para que incremente su avalúo.Saludos.

  13. Gabriela Rodriguez

    Buenos días, excelente página, gracias por compartir esta información con todos nosotros, quiero ver si me puede asesorar respecto al gravamen de un inmueble. Mi abuela compró al Departamento del D.f. en 1974 un departamento, el cual lo pago en mensualidades y por lo tanto estaba hipotecado, en 1984 lo liquido e hizo el pago de la escrituracion al Depto del D.F. sin embargo nunca recogió esas escrituras, posteriormente cuando tenia 90 años en el 2002, me donó el departamento y salieron unas escrituras de donación a mi nombre, yo pensaba que todo estaba en orden ya que el notario debio haber verificado que el inmueble no tuviera gravamen, sin embargo estoy tramitando un credito hipotecario sobre este inmueble, pero Banamex me indica que necesitan las escrituras que el Depto de D.F. otorgó a mi abuela para verificar que no haya gravamen, porque en mis escrituras no es muy claro si tiene o no gravamen el inmueble. Fui al Reg. Publico de la Propiedad a asesoria y ver si podia solicitar una constancia de la situación del inmueble (si tiene o no gravamen) y la asesora indico que lo que tengo que hacer es ir al archivo general de notarias a solicitar copia del contrato de compra venta del Depto del D.F. a mi abuela, que el notario que hizo mi escritura debio verificar que no hubiera gravamen, sin embargo yo ya habia pedido una copia certificada de esta escritura y vienen todos los documentos que se anexan en el expediente del inmueble y no veo ningun contrato de compra venta y encuentro un certificado de la consejeria juridica y de servicios legales del registro publico de la propiedad en donce indica que el inmueble no tiene gravamen. Debo hacer algun tramite adicional? el banco debe aceptar esta constancia como valida? Gracias por la respuesta. Saludos.

  14. Hola, Lic. Ocampo, su articulo me parece muy interesante, a lo cual me dio una duda, usted habla de la compra venta de los bienes inmuebles en los cuales existe un comprador y un vendedor y a los posterior, su escrituracion de esos inmuebles, lo cual me parecio muy explicito, pero que paso si existiera un comprador pero no un vendedor, deje me explique, digamos que hay un inmueble que lleva años (por lo cual me refiero a mas de 20 años) abandonado; el cual este supuesto comprador ha investigado en hacienda y catastro y resulta que no tienen registro de que ese inmueble tuviera dueño, asi que desea adquirirlo, cuales serian los pasos a seguir legalmente para que pueda adquirir este inmueble y escriturarlo?
    Espero me pueda resolver esta duda. De antemano le doy gracias por su fina atencion.

    • Hola Jazmin

      El propietario no se encuentra ni en catastro ni en hacienda, el lugar idóneo que la ley determina para acreditar ser el propietario de un bien inmueble, es el Registro Público de la Propiedad del lugar donde se encuentre el inmueble, para lo cual se debe realizar una búsqueda exaustiva en el Registro Público y dependiendo del resultado ya se vería la forma de adquirir el inmueble.

      Saludos.

  15. Hola! He esta leyendo la informacion en esta pagina y es muy buena. Yo quisiera saber si alguien me puede ayudar pues la siguiente es mi situacion. Mi papá le compro unos terrenos ejidales a mi abulita pero el problema esta en que mi papá nunca obtuvo un contracto de compra y venta. Mi papá tiene los certificados parcelarios a su nombre pero mi abuelita al morir mi abuelito la nombro ejidatarea y pues bueno mi abuelita tiene el certificado y pues realmente no sabemos si mi papá tiene los derechos o no sobre estas tierras. por favor alguien contesteme

    • Hola Estrellas

      Desde mi punto de vista legal, si tu papá tiene un certificado parcelario a su nombre, eso lo convierte automáticamente en ejidatario y por lo tanto beneficiario de las parcelas a él asignadas.

      En cuanto al nombramiento de tu abuela como beneficiaria de tu abuelo, habría que ver si es respecto de esas parcelas o algunas otras que estuvieran a nombre de él.

      Para salir de dudas sobre los documentos, habría que verlos físicamente, por lo que si me los envías por mail a ocampoarch@hotmail.com podría revisarlos.

      Saludos.

  16. Mi Mama es propietaria de un inmueble en el D.F. y desgraciadamente ella se encuentra incapacitada de salud para realizar la venta del inmueble. Quisiera saber si un poder AMPLIO me puede ayudar a mi (su hijo) a realizar esta venta y que recomendacion me puede sugerir para dicho poder e incluso realizar el contrato de compra/venta.

    De atemano mi gracias y felicidades en estas fiestas 2010

    • Hola Manuel

      Efectivamente, con un poder puedes llevar a cabo la venta del inmueble, siempre y cuando la incapacidad de tu mamá no se refiera a algún problema que le evite ubicarse en tiempo, lugar y acto a realizar, ya sea provocado por enfermedad o por medicamentos que se le administren.

      Si su incapacidad consiste en que no puede trasladarse, el Notario pude acudir a domicilio, aunque sale un poco más caro.

      Si conforme a lo que te he dicho tu mamá puede otorgar el poder, con mucho gusto puedo ayudarte pues colaboro en una Notaría, mi tel es 5687-4560.

      Saludos.

  17. antes que nada, Lic, Feliz Año 2011……..y agradacerlo mucho el interes de asesorar a ala sociedad,en estos ambitos legales o juridicos. En lo personal me a servido de mucha ayuda su asesoria, y esperando que Dios le de mas vida y salud para poder seguir con sus labores y de ayudar al projimo……..Admiro mucho su empeño. Saludos y un fuertte Abraazzo. desde la ciudad de merida, yucatan….

    • Gracias Yonatan

      Espero también tengas mucho éxito para este año, me da gusto que la información te sea de utilidad, también te deseo mucha salud, te mando también un abrazo.

      Saludos.

  18. una pregunta Lic. Adolfo, el notario que hizo un poder notarial, estoy en mi derecho de pedir y que el me entorgue una copia del poder notarial, del cual no se me entrego nada al momento de realizar dicho poder…….gracias por atencion

  19. MANUEL HERNANDEZ

    NO ME QUEDA CLARO, RESPECTO A LO DE LA PROMESA DE CONTRATO, SI LA PROMESA DE CONTRATO REUNE TODOS LOS REQUISITOS PARA DAR FORMALIZACION DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA, SIGUE SIENDO PROMESA DE CONTRATO DE COMPRAVENTA O DEJA DE SER PROMESA PARA SER CONTRATOO….
    ES DECIR REUNIENDO TODOS LOS ELEMENTOS PARA UN CONTRATO DE COMPRAVENTA, SIGUE SIENDO PROMESA DE CONTRATO O COMPRAVENTA??

  20. José Luis Espinosa

    Hola Lic, como estas?
    Mi pregunta es la siguiente: Estamos llevando acabo la compra venta de un inmueble. Que tan valido es hacer un contrato de promesa de compraventa en ceros ya que la liquidación va a ser el día de la escritura ya que el comprador no cuenta con dinero para dar un enganche y uno de los requisitos del banco es que debe de haber una promesa de compra-venta previa a la liquidación ya que el pago es con un crédito hipotecario, por supuesto el contrato llevaria fecha de liquidación.
    Muchas gracias por tu ayuda

  21. Hola, el problema es el siguiente: una casa se hereda en partes iguales para tres hermanas en el DF, hace 12 años. Una hermana le vende a otra su tercera parte, aun antes de hacerse la lectura del testamento. A traves de un contrato privado, en el cual no firma la tercera heredera de conformidad. Existe “la cosa” pero hay desacuerdo en el “precio”, ya que la compradora a traves de un avaluo que contempla solo el valor parcial de la propiedad, engaña a la vendedora (que es su hermana y por eso confia en ella) diceindole que ese es el precio total de la casa. Una vez descubierto el engaño, no se ha ratificado dicho contrato. Pero tampoco se ha podido hacer la escritura de adjudicacion en copropiedad. Por oposicion de la hermana que hizo la compra. Ante tal situación, la pregunta seria si es posible rescindir ese contrato y devolver la suma de dinero que corresponda, dado que no hay acuerdo respecto al precio pactado.

    • Hola Rosa

      El problema es que hay acuerdo entre cosa y precio ya que vendedora y compradora firmaron, la tercera hermana no tenía porqué firmar, inclusive la compradora podría demandar la formalización de dicho contrato en escritura.

      Por otro lado, para rescindirlo yo creo que habría que demandar la lesión causada a la vendedora.

      Saludos.

  22. ANNA KARINA LOPEZ CAMACHO

    TENGO DIAS BUSCANDO EN INTERNET ALGUN FIRMULARIO SOBRE CESION DE DERECHOS HEREDITARIOS CON SUS ART. EN SINALOA Y POR MAS QUE HE LEIDO PUES NO HE ENCONTRADO NADA, QUE ME SASTIFAGA LA NECESIDAD DE ESA REDACCION, PUESTO QUE NO QUISIERA PERDER EL CASO
    NO TENGO0 MUCHO LITIGAND, SOY UNA PERSONA QUE LEE MUCH SOBRE LOS TEMAS Y SI BO ESTA SEGURO DE LO QUE VA HACER PUES MEJOR NO LO HAGO,

  23. HOLA LIC. BUENAS TARDES.
    DESEO COMPRAR UNOS TERRENOS AVITACIONALES LOS CUALES AUN SON TERRENOS IRREGULARES DE UN MOVIMIENTO DENOMINADO ANTORCHA CAMPESINA Y EL VENDEDOR DE LOS TERRENOS ME DICE QUE SON DE SU HIJA PERO QUE EL LOS PUEDE VENDER SI NNUNGUN PROBLEMA SOLO CON UNA CARTA PODER DE SU HIJA QUE ESTA EN LOS ANGELES CALIFORNIA, MI PREGUNTA ES ESTO ES LEGAL? POR QUE EL SOLO ME MOSTRO UNA CARTA HECHA A MANO CON LETRA DE MOLDE ,DONDE SU HIJA LE DA LA AUTORIZACION DE VENDER LOS TERRENOS Y AL FINAL TRAE UN CELLO DE UNA NOTARIA AMERICANA Y EN INGLES, SIN FRIMA.
    COMO VE USTED.
    SALUDOS Y BIENAS TARDES. POR SU ATENCION GRACIAS

  24. Maria Cruz Luna

    Una pregunta Lic. yo gané una demanda de usucapion y ya tengo la copia del oficio donde el juez ordena se inscriba a mi nombre la propiedad y se borre a quien anteriormente aparecia como dueño que era una institucion en el estado de méxico. Que tengo que hacer o pagar ahora para poder inscribir la sentencia en el RPP?.. tengo un contrato privado de compraventa, pero el vendedor no me dio escrituras y por eso se hizo el juicio de usucapion.

    muchas gracias por su informacion

  25. Brenda Rivera

    Saludos. Quisiera saber si puede asesorarme un poco….En 2003 nos ofrecieron unos terrenos en un Fraccionamiento llamado Ex-hacienda de Sto. Tomás en Nicolás Romero……Quien vendió se llama “Cooperativa de vivienda y consumo nuestro hogar”…..El promotor de ventas nos dijo que el complejo estaba autorizado en la Gaceta del Gobierno del Estado de México de fecha 21 de septiembre de 1999 y nos dio una copia de la misma. Ahora bien, los terrenos que nos ofrecieron y vendieron se encontraban (o se encuentran) en una zona al inicio del complejo que decían ser una lotificación final del complejo…..Pagamos el enganche y los 24 meses posteriores para liquidar el terreno, haciendonos firmar un “convenio de afiliación” a la Cooperativa, en donde vienen clausulas de contrato de inserción a la misma cooperativa, pero no especifica los terrenos que nos vendieron; y solo existe nuestra firma y no la del representante legal de la cooperativa. Sin embargo, todos los pagos al banco corresponden a la cuenta de la cooperativa y algunas otras hojas membretadas de la cooperativa (pero NO firmadas por ellos) en donde especifica la ubicación de los terrenos adquiridos también los tenemos…… Al final de los dos años de pago, la cooperativa no nos hizo entrega física del terreno, empezaron a dar vueltas al asunto, y a la fecha de marzo del 2011 todo seguía igual. Finalmente hace unas semanas, el representante legal de la cooperativa apareció en el Fraccionamiento, dando argumentos de querer arreglar el asunto de los terrenos, pues varios movimientos turbios, dice, los hicieron a su nombre sin su consentimiento….. Bien, el asunto es que nos explica, que los terrenos que nos vendieron a nosotros NO se encuentran en el plano autorizado del fraccionamiento ante el Gobierno…..dice que aparece como “área verde vendible”, pero que nunca podrá ser vivienda por la densidad habitacional autorizada por el gobierno……entonces lo que nos ofrece es reubicarnos en otros terrenos en donde si esta “autorizado” por el gobierno y entregarnos un “contrato privado de promesa de compraventa de bien inmueble con reserva de dominio “, y en una cláusula indica el precio del terreno y, textual, “El precio del terreno es de la cantidad de $xxxxxxx el cual se fija de común acuerdo entre las partes, mismo que el promitente vendedor ha recibido en su totalidad con anterioridad a la firma del presente instrumento por lo que éste sirve como recibo y finiquito respecto del precio total del inmueble materia de este instrumento”…… la duda y temor es: ¿este contrato sirve para ampararnos de que ya, el terreno en donde nos reubican es nuestro? ¿o tiene algo que ver que sea PROMESA DE COMPRAVENTA para no hacer un CONTRATO DE COMPRAVENTA real? ¿Basta con la firma del representante legal y la nuestra para hacerla válida ante cualquier persona, institución o lo que se pueda presentar? ¿Debe especificar límites y colindancias en el contrato? ……¿FIRMO???????? Si me puede alguien dar una orientación, lo agradeceré enormemente…….Gracias por leerme……

    • Hola Brenda

      Para brindarte una correcta asesoría, habría que ver toda la documentación de la que me hablas para tener certeza de que no vayas a tener problemas o por lo menos tener los menos posibles.

      Por favor comunícate conmigo en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  26. Hola Licenciado. Mi duda es la sig. Una persona me vende un depto. en buen precio pero sin escrituras; porque un dueño anterior (trabajador) le dio a él un poder firmado, contrato de compra-venta firmados y certificados de no adeudo al INFONAVIT, o sea ya había acabado de pagar pero no fue por la escritura porque en aquel entonces ya radicaba en otro Estado. El ahora Vendedor me da a mi Contrato de compra-venta, Predial y agua al corriente 2011, los Certificados de Infonavit, trámites y un Usucapio (Juicio Constancia Original) Reciente del 2010, porque el compró y habitó el inmueble más de ocho años. Dice que todo lo podemos hacer ante Notario Público para corroborar el estado del inmueble en el Registro Público de la Propiedad y que así yo no tenga problemas a la hora de Escriturar, ¿es cierto esto?, ¿se puede hacer? ¿Qué riesgos se corren? MUCHAS GRACIAS POR SU ASESORÍA y perdone mi mala redacción.

  27. Quiero felicitarlo es usted un gran conocedor del derecho
    Mi duda es si una persona venido un solar pero solo hicieron la compra venta ante el comisariado ejidal en un escrito simple eso fue en 1997 fue elaborado en esa fecha el convenio y dieron 9,000 quedaron pendiente 1,800 y la constancia la expiden en el 2004; después el “vendedor” de este volvió a vender ese terreno a otra persona ante notario público, y al primer comprador lo demandaron “acción reindivicatoria” y en el juzgado no le valieron dicho documento expedido por el comisariado entonces no tiene validez lo que el haga porque hay mucha gente así. De antemano muchas gracias

    • Hola Leili

      Gracias por las felicitaciones, en realidad no conozco tanto.

      Conforme a la Ley Agraria, el solar constituye propiedad particular y debe inscribirse como propiedad privada, no como propiedad ejidal. Lo que significa que el trámite ante el comisariado ejidal estuvo incompleto si no se realizó la inscripción en el Registro Público de la Propiedad correspondiente, para lo cual tal vez era necesario hacer el trámite ante Notario y no ante el comisariado, situación que seguramente se dió cuenta el vendedor y aprovechó para su beneficio.

      La validez de lo que me expone depende de muchos factores que sólo viendo el caso a fondo se podrían ver con claridad, pero le punto medular es que un solar constituye propiedad privada y para venderse tiene que otorgarse ante Notario el instrumento e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad. Cosa distinta sería si habláramos de una parcela, de tierras para el asentamiento o de uso común.

      Saludos.

  28. Hola! Quiero comprar un inmueble que se encuentra embargado. Sé que el Notario debe cerciorarse de que el inmueble no tenga gravamen alguno sin embargo, es mi voluntad comprar dicho inmueble aún con el embargo que tiene, puedo hacerlo? Es decir no me importa soportar el gravamen que el inmueble tiene.

    Saludos y Gracias!!!

  29. Que tal!

    Mi situación es la siguiente: quiero embargar un inmueble que mi deudor adquirió por herencia, tengo copia certificada de la sentencia que le adjudica el bien, el problema es que el inmueble todavía no se encuentra registrado a nombre de mi deudor y temo que no lo registrará a corto plazo, mi duda es ¿¿¿¿Podré inscribir el embargo en el registro público???

  30. hola Adolfo mira tengo una duda, quiero comprar una casa por medio de un traspaso, pero mi credito con INFONAVIT, no alcansa para cubrir el costo de la vivienda, ahora bien tampoco puedo solicitar un apoyo economico con ningun banco o hipotecaria, en este caso que opciones tengo para adquirir una vivienda (que cuete mas de lo que tengo). de antemano gracias.

  31. Hola Adolfo, antes que nada te felicito por este blog, es muy interesante y de gran ayuda, tengo una duda con respecto a un contrato privado de compraventa de una casa, el cual lleve a cabo, sin embargo la casa todavia tiene un adeudo con una hipotecaria llevo tres años pagando una mensualidad a la persona que me lo vendio por que fue el acuerdo que tuvimos y que esta especificado en una de las clausulas de dicho contrato. Ahora bien mi duda es que tanto valor tiene este contrato y como puedo tener la certeza de que es valido ya que hace unos dias la hipotecaria me notifico que la casa tiene atraso de pagos y que por lo tanto el unico que puede regularisar la situacion es la persona que me la vendio y que es al que reconoce como dueño la hipotecaria… ¿Que puedo hacer?
    Saludos Gracias

    • Hola

      El contrato únicamente tiene valor entre las partes (vendedor y comprador), la hipotecaria no es parte, puesto que no firmó el contrato. Así como ustedes 2 tienen un contrato, así mismo la hipotecaria tiene otro contrato con tu vendedor. Para que puedas arreglar el problema con la hipotecaria tendría que otorgarte un poder notarial tu vendedor y así negociar con ellos.

      Si deseas mayor información por favor contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  32. HOLA QUE TAL BUEN DIA, TENGO UNA SITUACION, QUIERO COMPRAR UN PAR DE LOTES DE 10 X 20, QUE NECESITO HACER PARA SABER SI ESOS LOTES NO TIENEN ALGUNA ANOMALIA? ME PROPONE LA SRA QUE AGAMOS UN CONTRATO DE COMPRA VENTA,

  33. Es de mi interés adquirir un departamento a través de alia2+ con Banorte… ya tengo una carta de autorización del banco con un monto x ke es mayor al precio del depa… el detalle es ke la asesora de la inmobiliaria kiere ke firmemos un contrato de promesa compraventa… ke debo cerciorarme para ke nadie salga afectado en costos si por algún motivo el fovissste no da el crédito (no se cual sería, solo es hipótesis). o ke debo acordar con la inmobiliaria ya ke el proceso depende de entidad externa al banco (fovissste) ke se supone el banco ya consultó para la autorización del monto de crédito… por favor me urge conocer su opinión al respecto… saludos y gracias…

    • Hola Mario

      Principalmente en tu contrato debe establecerse que la compra está sujeta a que se te otorgue el crédito y que en dado caso la cláusula penal no podrá reclamarse si la compraventa no llegare a realizarse por alguna razón ajena al vendedor o comprador (como podría ser alguna traba o problema en la hipotecaria, banco o Notaría).

      Si gustas contáctame en ocampoarch@hotmail.com para que revisar antes tu contrato.

      Saludos.

  34. Gracias por la atención tan rápida, ahora el documento me comentan ke es una Carta de intensión de compra inmobiliaria… esto cambia las cosas?

    gracias por atención

  35. Muchas gracias por toda la informacion que las personas y usted han proporcionado en este blog. Nos es de mucha ayuda a todos los que tenemos problemas. Sin embargo yo tengo un problema muy particular y estoy en ascuas. He estado viviendo en la propiedad que mi hermano compro hace mas de 20 anos. SIn embargo esta propiedad no esta al nombre mi me hermano sino a la de los antiguos duenos que ya fallecieron. La propiedad consta de 3 casas en el mismo terreno y nadie de los que habitamos tenemos escrituras excepto los hijos del dueno que viven en el mismo terreno (que son las escrituras del terreno en que estan todas las casas y que esta a nombre de sus papas). Yo se que el problema es de mi hermano, pero esl no tiene mucho interes en poner en orden el problema dado que el cometio un gravisimo error cuando la compro de buena fe al elaborar en ese entonces un contrato privado de compra-venta firmado solo por el y no por la persona que se lo vendio. Todos los anos le pagamos la parte del predial total del terreno a los herederos que se encargan de pagarlo y tambien los servicios (luz, agua) por todo esto pareciera que ellos son los duenos de todas las casas dado que tienen las escrituras y ellos pagan servicios a su nombre. A mi me gustaria dejar las cosas claras de una vez por todas. Pero tengo miedo de que ellos se enajenen de la casa y me echen dado que tienen muchos papeles a su favor y nosotros solo un papel firmado hace 25 anos solo por mi hermano y solo cuento con recibos de telefono desde hace 17 anos. Que me recomienda hacer en mi caso? Muchas gracias

    • Hola Alicia

      Gracias por leerme, me da gusto que te sirva la información.

      Yo creo que tienes 3 opciones:

      1.- Hablar con ellos, finalmente siempre te han recibido el pago del predial, luz y agua, es probable que no se opongan a que se les escriture los derechos de copropiedad que compraron, además ellos deben hacer también un trámite sucesorio para poder ser reconocidos como herederos y puedan adquirir el inmueble.

      2.- Llevar a cabo una demanda judicial para que se les reconozcan sus derechos como compradores, con lo cual seguramente iniciarán fricciones con los herederos y además corren el riesgo de perder hasta la propiedad.

      3.- Continuar con la zozobra de hoy.

      Si tienes más dudas, contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.
      1.-

  36. Tengo una duda mi mama fallecio y nos dejo a mi hermana y ami la casa en copropiedad en la clausula puso que a la muerte de una o negacion de la otra o incapacidad pasaba a la que estuviera viva, mi hermana quiere hacer testamento dejando su parte a su hijo puede hacerlo aun existiendo esta clausula

    • Hola Pau.

      Sí, puede hacerlo así tu hermana, pues dicha cláusula en el testamento de tu mamá únicamente era válida para el caso de que tu hermana faltare antes que tu mamá.

      Saludos.

  37. Tengo una duda referente a un contrato de compraventa de un inmueble, por error de mi parte se pago un anticipo de un departamento, el cual cubria el 20% del costo del inmueble. En el tiempo en que se pagaba ese anticipo, mi crédito hipotecario no fue autorizado. Me quiero desistir de la compra. La inmobiliaria no me quiere devolver la totalidad del dinero argumentando que hice que perdieran el tiempo con la transacción (me quieren cobrar el 8% del inmueble) y no firme un contrato de compraventa ni promesa alguna. ¿Sin firma alguna es correcto que me penalicen?

  38. Hola lic. ante todo mil gracias por su ayuda y conocimiento que ademas comparte de manera amable con todos nosotros. MI PREGUNTA SI FUERA TAN AMABLE ES LA SIGUIENTE: SOMOS SEIS HERMANOS TODOS HEREDEROS DE UN MISMO INMUEBLE, MI PADRE DEJO TESTAMENTO Y SE ESTA LLEVANDO ACABO EL JUICIO TESTAMENTARIO, EL PUNTO ESTA EN QUE LA MAYORIA QUIERE VENDER O RENTAR EL BIEN PERO SOLO UNO DE NOSOTROS NO, EXISTE LA POSIBILIDAD DE HACER ALGO POR MAYORIA? DE ANTEMANO GRACIAS POR TOMARSE UN POCO DE SU TIEMPO PARA ATENDERME. GRACIAS

  39. Mil gracias por su tiempo y atencion, pero abusando de su ambilidad quisiera preguntarle lo siguiente en el mismo caso de los 6 hermanos:

    1.-la demanda de disolucion de la propiedad aplica para vender, pero en caso de querer rentar que es posible hacerse, porque la situacion es la misma la mayoria quiere rentar pero 1 copropietarios no?
    2.-al hacer la disolucion de la copropiedad. tienen privilegio de adquirir el bien primero los demas copropietarios o no?
    3.- para poder decidir comprar o rentar debemos esperar al termino del juicio testamentario para la adjudicacion y escrituracion del bien o no?

    Mil gracias nuevamente por su tiempo y por compartir su conocimiento de manera tan amable, veraz y certera. Dicen que el conocimiento no sirve si no lo compartimos, GRACIAS

    • 1.- No, para renta no aplica la demanda. 2.- Al disolver la copropiedad cualquiera de los copropietarios tiene derecho preferente a adquirir, siempre y cuando pueda pagar el precio del avalo a sus otros copropietarios. 3.- S, se tendra que llevar a cabo la particin de los bienes dentro del juicio sucesorio para poder llevar a cabo posteriormente el juicio de disolucin de la copropiedad. Saludos.

  40. Disculpe y para rentar debemos esperar al fin del juicio para la adjudicacion del bien o no hay riesgo de hacer un contrato de renta sin haber haecho la adjudicacion? y en dicho contrato debemos firmar loa 6 hernanos o solo la albacea en representacion de todos? esto por lo que le menciono que solo uno de mis hermanos esta aferrado a no rentar ni vender y la maoria entre ellos la albacea desean intentar rentar por el momento.
    GRACIAS Y QUE TENGA UN BUEN DIA (Disculpe tanta molestia pero nos es fustante ver que por uno solo nadie mas puede avanzar y que debemos someternos a la decision de uno solo siento 6) GRACIAS

  41. Hola buen día! le molesto, deseo adquirir una propiedad en traspaso, el vendedor la adquirio mediante infonavit y la vende por que ya no puede pagarla, ella me pide que le de lo que hasta el momento ha pagado y que yo continue pagando mediante mensualidades, que hagamos un contrato ante notario, es decir el credito ante infonavit, seguirá a su nombre, para mi es comodo, ya que no cuento con dinero para adquirir una casa en un solo pago, tampoco cotizo con infonavit, lo que yo necesito saber si es realmente valido, sobre todo seguro? Si es así, que cláusulas necesito especificar bien? Espero pueda asesorarme, saludos.

  42. hola lic. una pregunta si mi prominente comprador no cumplio en la promesa de compraventa y me dio un anticipo por un bien inmueble, que se trata de un credito de infonavit
    ¿puede demandarme por fraude ? le comento que en la promesa de compraventa se estipularon las clausulas donde se hace mencion que la casa tiene la hipoteca de infonavit asi como el adeudo que refiere mi credito, ellos asi aceptaron pagar en un año el adeudo del credito(y ya son tres años) , sin embargo yo sigo pagando el credito y ellos viviendo en la casa, yo ya no aguanto esta situacion por lo que mejor quiziera cancelar el credito y me dejen de descontar_
    otra pregunta

    ¿tiene el mismo valor juridico un contrato de promesa de compraventa y un contrato?

    • Hola Cuauhtémoc

      El fraude está regulado en el Código Penal de tu entidad y normalmente se refiere al engaño por recibir un dinero y no entregar o proporcionar lo pactado.

      Todo contrato firmado por ambas partes tiene la misma validez jurídica, pues en nuestro derechos las partes se obligan conforme queda establecido en su contrato, sin importar la denomiciación que a éste se le ponga.

      Saludos.

  43. HOLA QUE TAL LIC. lo felicito por su blog, esta genial, y tengo una pregunta para usted, ¿como vender o donar una porcion de terreno a una iglesia?, si tan solo tengo un contrato privado de compraventa, no tengo escritura publica, pero quiero vender o donar parte de mi terreno a una iglesi(bueno se lo quiero regalar) y pues no tengo dinero para formalizar ante notario publico.

    • Hola José Manuel

      Si no tienes escritura es imposible que le dones parte de tu terreno a la Iglesia.

      Mi sugerencia sería que te acercaras a la Notaría para ver la posiblidad de regularizar tu inmueble y al mismo hacer la transmisión de propiedad a la Iglesia.

      Si gustas contáctame a ocampoarch@hotmail.com para que veamos tu asunto a detalle.

      Saludos.

  44. HOLA LIC, EXCELENTE BLOG MI PREGUNTA ES LA SIGUIENTE, COMPRE UN TERRENO Y PAGUE EN EFECTIVO, SIN EMBARGO LA COMPRA SE REALIZO MEDIANTE CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA Y UNICAMENTE ME DIERON EL ORIGINAL DE LAS ESCRITURAS COMPROMETIENDOSE A ESCRITURAR EL VENDEDOR A MAS TARDAR EN UN AÑO, PERO EL COMPRADOR SE NIEGA A CUMPLIR CON ESCRITURAR COMO LE HAGO.

    • Hola Ame

      Gracias por las felicitaciones, me da gusto que te haya sido de utilidad el Blog.

      Supongo que quien se niega a firmar es el vendedor, más bien, en dado caso habría que iniciar un juicio para obligarlo a firmar la escritura.

      Si gustas contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  45. Donde podria consultarle, PAGUE al notario 7 del df el anticipo para la escrituracion y 17 dias despues nos reunimos con la compradora y firmamos un contrato de compra venta, que yo entendi era parte del proceso, a très años de distancia la escritura nô se ha elaborado porque hay datos erroneos en la bolets predial y el notario nunca me informo y yo nunca tuve a la Vista el expediente de la notaria yo PAGUE el monto total solicitado por la vendedora como puedo defenderme de la mal a actuacion del notario, pues tuvo 17 dias antes de que yo pagaya y firmada para decirme que el un yèble nô ténia la documentation en orden, lo unico que hizo el notario fue el aviso preventivo. Urge asesoria, gracias

  46. hola mi pregunta meurge mi papa,compro un terreno pero no alcansaba acubrir el costo,asi que iso un contrato privado,el vendedor y el lo firmaron el vendedor le entrego las es crituras y la voleta predial y segun todo esta al corriente,mi papa dio una sierta cantidad de dinero pero estoy muy preocupada, porque lo que e leido ,ese comtrato no tiene valides ante un notario,y temo que el dinero se pierda ,que puedo aser?….

  47. Hola:
    Tengo firmado un contrato de promesa de compra venta por el vendedor pero el vendedor es casado en sociedad conyugal y no me firmo la conyuge tengo problema para hacer valido este contrato de promesa de compra venta ?

  48. LIC. MUY BUENOSU BLOG. TEMAS MUY INTERESANTES, MI PREGUNTA ES ¿COMO VERNDER UN BIEN INMUEBLE SIN TENER ESCRITURA PUBLICA, SINO SIMPLEMENTE UN CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA, SE PUEDE, O SE TENDRA QUE HACER SIMPLEMENTE UNA CESION DE DERECHOS, ES UN TERRENO URBANO.

  49. buenas noches abogado quisera ver si me puedes ayudar, quiero ver 5 ventajas y 5 desventajas de un contrato privado ó en escrituración pública de compraventa, muchas gracias,sera de gran ayuda.

    • Hola Josué

      Las tareas son para que reflexiones y así tengas un mejor aprendizaje.

      Si lees con antención este blog y reflexionas en sus consecuencias, seguramente encontrarás más de 5.

      Saludos.

  50. HOLA LICENCIADO, FELICITACIONES POR SU INTERESANTE BLOG, TENGO VARIAS DUDAS, UNA DE ELLAS ES, SE PUEDE VENDER UNA PROPIEDAD QUE SE ENCUENTRA EN CD. DE MONTERREY, N.L. A UN EXTRANJERO? LOS PASOS A SEGUIR SON LOS MISMOS? SE VA HACER UN CONTRATO DE PROMESA COMPRAVENTA MIENTRAS LLEGA A LA CIUDAD. LE AGRADECERE SUS COMENTARIOS.

    • Hola Alma

      Gracias por las felicitaciones.

      Sí, es posible venderla.

      Sí, los pasos son los mismos, salvo que como extra el Notario debe pedir una autorización a la Secretaría de Relaciones Exteriores para que pueda adquirir el extranjero (la Secretaría siempre otorga la autorización, salvo que no exista reciprocidad con el país del extranjero).

      Saludos.

  51. Hola Licenciado, espero me pueda orientar con el siguiente problema:
    Hace algunos 5 años fallecio mi papa y se llevo a cabo un jucio sucesorio para pasar las propiedades que estaban a nombre de él a nombre de mi mama. Al obtener la escritura ya a nombre de mi mama y registrarla en el registro publico se dan cuenta que la escritura tiene un error al mencionar una longitud en un terreno, (deberia ser 125 mts, y la escritura dice 25 mts). En ese momento el director de catastro solo puso una nota firmada y sellada sobre el plano que acompaña la escritura aclarando que lo correcto es 125 mts, y asi la escritura quedo registrada en el registro publico. Claramente se detectó que el error fue del licenciado que llevo el juicio susesorio, él se equivoco en esa medida, y el notario puso en la escritura tal como estaba en el jucio, aún cuando el plano si tiene las medidas correctas, claro esta que nadie verificamos este detalle, ni el abogado, ni el notario ni la dueña. El problema resulta ahora cuando la dueña trata de vender una parte de esa propiedad y estan pidiendo que se corriga ese error en la escritura, para lo cual nos dicen que hay que volver abrir otro juicio para corregir esto, que implica pruebas documentales, tstimoniales, y otros. Me puede decir usted si existe otra forma más simple de arreglar esto, ya que el plano si tiene las medidas correctas, la escritura anterior (a nombre de mi papa) tambien, lo único que se habia hecho fue pasar las propiedades a nombre de mi mama. Por su apoyo MIL GRACIAS.

    • Hola Ernesto

      Yo creo que se podría hacer otra escritura rectificando la anterior, puesto que seguramente el título de propiedad del papá sí tenía la medida correcta.

      Saludos.

  52. Hola Lic. Ocampo

    Antes que nada gracias por toda la información y conocimientos que pone a nuestro alcance.
    He leído sus blogs de Traslado de Dominio y este de Compra-Venta, y es que estoy en el proceso de compra de un terreno (ya firmamos ambas partes el contrato, ya acudí a las oficinas de Catastro para el trámite de Traslado de Dominio, ya se hizo Deslinde , no hay avalúo, ya que es en el Edo. Mex.). El trámite lo estoy llevando yo (no acudí con ningún notario). Pero algo que no tomé en cuenta es la cantidad de impuestos que genera dicha transacción, sabía que había que pagar impuestos pero no sabía la cantidad. De hecho he tenido que pedir prestado para completar el costo del terreno, pero al ver que los impuestos no van a ser nada baratos, me estoy viendo en aprietos ya que por lo que he leído de sus blogs el ISR me vendría costando alrededor de 150,000 pesos, aparte del impuesto de Traslado de Dominio de 22,000 pesos, lo que me tiene completamente angustiado, ya que la compra me dejó literalmente sin un centavo. Aquí me surgen las siguientes preguntas:

    1) ¿Se puede cancelar el trámite en las oficinas de catastro, tendría algún tipo de cargo o penalización por parte de Hacienda?
    2) En caso de seguir con el trámite, ¿en qué momento se cobra el ISR si por ejemplo me quedo por un tiempo sólo con la compra-venta, es decir, si no escrituro digamos en un par de años (en lo que me repongo)?
    3) Me han comentado sobre un programa de regularización (IMEVIS) que me dicen el trámite es sin costo, ¿este trámite me excentaría del ISR)?
    4) Si como entiendo, al momento de manifestar la compra-venta ya se aplica en automático el pago del ISR, en caso de que se pueda cancelar la compra ¿tendría que pagar algún tipo de impuesto proporcional?

    En cuanto a la rescisión del contrato no hay problema, ya lo platiqué con el vendedor y afortunadamente no tendría objeción alguna.

    Ojalá me pueda orientar sobre este asunto, mil gracias !

    • Hola Daniel

      Me da gusto que te sea de utilidad la información.

      1.- Si no has hecho el pago, puedes cancelar cualquier trámite que hayas iniciado.

      2.- En principio tanto el ISR como el traslado de dominio se causan al momento de firmar el contrato de compraventa, de ahí en adelante se puede pagar en cualquier momento, claro sumando su respectiva actualización y recargos.

      3.- IMEVIS es un organismo gubernamental del Estado de México, que da el apoyo necesario para llevar a cabo la regularización de inmuebles, hasta donde tengo entendido si bien existen algunas facilidades, el apoyo no es gratuito.

      4.- Si llegaren a rescindir el contrato, todo queda entre ustedes y no se tiene que pagar impuesto alguno.

      Saludos.

  53. Estimado Lic. antes que nada lo felicito por su excelente contribución. Mi pregunta es la siguiente:
    Me venden 3 lotes, con opción a pagarse de contado o en parcialidades. Es una co-propiedad entre 2 hermanos. El problema es que el Municipio aún no les da los permisos de lotificación y cambio de uso de suelo. Me proponen la firma de una promesa de compraventa ante notario. Sera segura la transacción? Puedo anticipar dinero y darles tiempo para obtener los permisos?

    Los lotes ya los ví fisicamente (están señalados y medidos por el Municipio), el notario revisó la documentación y está correcta, sólo que no podemos hacer contrato de compraventa supuestamente porque no hay permisos.

    Se puede hacer la promesa de compraventa sin Notario?

    Gracias anticipadas por su respuesta.

    Eduardo Perea

    • Hola Eduardo

      Gracias por las felicitaciones.

      Sí, puedes llevar a cabo la promesa de venta sin el Notario y dar un anticipo, el problema es ¿y si no obtienen los permisos? ¿y si no los tramitan?, al final tendrás que llevar a cabo un juicio para regularizar los inmuebles.

      Si tienes confianza en tus vendedores, puedes hacer tu contrato sin ningún problema.

      Saludos.

  54. buenas tardes mi nombre es Adriana y tengo una pregunta pero antes quiero decirle que este blog es de lo mejor!!! mi pregunta es… adquiri una casas de infonavit y la quiero traspasar pero la persona que la quiere ya tuvo un credito antes con infonavit pero la devolvio porque en ese fracc. todas las casas estaban presentando partiduras en sus paredes… en fin.. ahora quiero saber si le puedo traspasar mi casa ya q el infonavit no le da credito d nuevo… se podrian hacer los pagos por medio de un banco??? ademas el es residente de estados unidos.. hay alguna posibilidad de traspasarla y que haga los pagos por su cuenta??

  55. Hector Apolinar

    Hola, soy Hector, de Morelos, tengo una preocupación acerca de un terreno que compre, pero al parecer van meter a Juicio el predio debido a que estaba intestado y varios hijos del dueño original quieren adjudicarse la propiedad.

    La transaccion se realizo con una de las hijas quien se adjudico la propiedad del predio mediante un contrato de compra-venta con el dueño anterior que ya esta muerto, la certificacion del contrato de compra-venta entre esta persona y yo se dio ante la sindicatura del municipio al que perteneczco y en donde tambien para certificarla, la licenciada solicito al vendedor los docs que le acreditaban la propiedad ademas de estar al corriente en sus pagos de predial.

    Al momento de yo querer construir el vendedor que ahora es vecino mio, me informa que le llego una solicitud de comparecencia ante la dependencia donde se paga el predial o catastro, no recuerdo exactamente bien la dependecia, y le comentaron que el terreno estaba intestado y ademas que otro de los hijos del occiso esta interesado en adjudicarse la propiedad para lo cual era probable somerterse a un juicio.

    Sobre este ultimo punto tengo algunas preguntas:

    1. ¿Que tanta validez tiene el contrato de compra-venta que me certificaron en la sinducatura ante el juicio, porque me certificaron el contrato si no habia testamento?

    2. ¿Perdere derechos sobre el terreno si se da el juicio?

    3. ¿Puedo tomar posesion del terreno?

    4. ¿Que pasara si se somete a juicio, tengo derechos o no?

    5. ¿Cuanto tiempo pasara para tomar posesion del predio que compre?

    6. ¿Que es lo mejor que puedo hacer ante esta situacion, pueden asesorarme?

    Por favor su ayuda, estoy preocupado ante esta situacion que se me esta presentado.

    Gracias

  56. Hola . Voy a comprar un departamento en preventa. Que papeles le debo pedir a la inmobiliaria para firmar el contrato?

  57. hola tengo un lote ejidal en el edo de mex del cual done una fraccion para un programa de gobierno de solidaridad del 93 o 94 no recuerdo elcual por diversos motivos ya no se efectuo asta la muerte de la persona responsable mi pregunta es puedo solicitar la re incorporacion de mi terreno ya que no fue compra venta y adonde me puedo dirigir gracias

  58. Hola, voy a comprar un lote que es un ejido,pero lo hare por pagos y a un plazo de unos cuatro meses,el vendedor me dice que hay que hacer un recibo de lo que le dare de primer pago(el hara ese recibo),mi pregunta es:sera valido ese recibo si solo se hace entre el vendedor y comprador(sin que haya notario presente)? que debe llevar el recibo? Pues quiero que haya pruebas de lo que le estoy pagando por el terreno,y que no se pierda mi dinero.
    Deseo que pueda contestarme lo mas pronto posible.gracias.

    • Hola Luisa

      Sí, es válido el recibo con que esté firmado únicamente entre ustedes 2, de hecho el Notario no puede dar fe respecto de ese recibo por las razones que expongo en este blog.

      Debe llevar la cantidad y el motivo por el cual se entrega.

      Saludos.

  59. Felicidades por este excelente blog; voy a comprar una propiedad a plazos mensuales y me sugiere mi contraparte un contrato de promesa ejecutando el contrato definitivo ya que esté próximo a pagar la totalidad del precio pero ¿qué pasa si infortunadamente muere el promitente vendedor antes de que se formalice el contrato definitivo?

    • Hola Héctor

      En ese caso se tendría que llevar a cabo la sucesión del vendedor y el albacea formalizaría la escrituración correspondiente.

      Podría tal vez haber una opción distinta y mejor para ambos, pero necesitaría tener más datos, si gustas contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  60. Marisa esther Deustua Arenas

    Buenas tardes, Licenciado, en primer lugar felicitarlo por su excelente blog, es de mucha ayuda en un campo tan arido de informacion al alcance de el público en general, a continuación le comento que estoy en una duda, mi tía al fallecer su esposo se fue a trabajar a EU , y dejo su casa sola, solo estabamos al pendiente de recoger y pagar recibos de agua y predial que llegaban, hace unos meses al ir a recogerlos vimos la casa arreglada,recien pintada y alguien habia contratado luz, intentamos mantener ocupada la propiedad pero se metieron a vivir este fin de semana,mi tia al ver que se intentaba invadir,busco la forma de vender, y el vecino de enfrente me dice que el compra la propiedad asi como esta, ocupada, son una pandilla que no se quiere ir quienes quieren disponer de la casa, fui a la pgr y no quisieron calificar como despojo, asi que no quieren hacer nada. mi pregunta es, se puede vender la propiedad al vecino? Dice que el se encarga de sacar a esas personas. mi tia quiere venir a vender, pero solo podria ser un jueves para regresar a trabajar el lunes. como podria ayudarle para que todo sea rapido?ell tiene sus pagos de predial y agua en orden y la escritura .Gracias.

    • Hola Marisa

      Si el vecino acepta comprar el problema, pues adelante, se puede vender, yo te recomendaría que acudan a la Notaría de su confianza, que prepare todo y cite a tu tía para un jueves para la firma de la escritura.

      Saludos.

  61. Hola mi obre es María, yo firme un contrato de compra venta con n conocido yoya o podía pagar la caa que saque a interes social y entre el y yo acordamos que el me daría una parte muy mínima de lo que yo page los 4 años de la casa, la casa año esta a mi nombre la nobiliaria no sabe de este contrato solo que tarda en hacer el pago mensual de la casa y a mi me quedo a deber de lo acordado que se quedo escrito en el contrato, que hago en este caso, puedo recuperar la casa? Le agradezco de antemano me pueda ayudar y orientar gracias.uen dia

  62. Estimado Lic. hace 8 años adquirí un lote, el cual hice una escritura privada, que problemas podria tener mas adelante? tiene la misma validez que la publica? podria cambiarlo a escritura publica que debo hacer saludos?

    • Hola Daniel

      La escritura privada es igual a un contrato privado, por lo que tendrás todos los problemas a que me refiero en este blog que escribes.

      Para cambiarla a escritura pública tienes que acudir a una Notaría (tal como lo digo en el blog).

      Si te encuentras en el DF o el Edomex, contáctame en ocampoarch@hotmai.com pues colaboro en una Notaría y puedo ayudarte.

      Saludos.

  63. Hola.
    Estoy en el proceso de firmar un contrato de promesa de compraventa de un departamento nuevo en el D.F., previa autorización del crédito hipotecario por un banco y como requisito indispensable del desarrollador.

    Mi pregunta es si ¿es razonable que la pena convencional por incumplimiento de mi parte ascienda al 20% del valor del inmueble? Me parece excesivo.

    Gracias de antemano por su pronta respuesta.
    Saludos

  64. Hola, antes de leer este blog puedo decir que no tenía idea alguna de los requisitos para comprar un terreno, quiero pensar que al leer toda esta información estoy en lo correcto con lo siguiente:
    1.- Mi Sr. Padre y yo compraremos una fracción de un terreno, el vendedor no tiene escrituras y dice que podemos escriturar posteriormente nosotros; pagaremos a plazos para formalizar quiere que hagamos unicamente recibos de pago. Estos serán válidos para escriturar posteriormente llevando al vendedor con un notario. Es correcto.
    Entendí bien o estoy equivocada.
    Mil gracias.

  65. Licenciado: buenas tardes, acudo a usted a fin de pueda darme el apoyo en el area que le corresponde y ante la Notaria en la cual co-labora a fin de realizar la liberacion de garantia hipotecaria de 40 unidades de vivienda de un total de 91, de un credito hipotecario otorgado por parte del FHONAPO y del cual se pretende realizar la individualizacion de escrituras, toda vez que el credito se otorgo a nuestra asociacion civil, y deseamos se nos otorguen las prerrogativas que otorga la ley para las vivienda de interes social progresivo, con un valor catastral menor a 290, 000 mil pesos tabulados en el codigo financiero del estado de mexico, otorgadas a viviendas de este tipo, para asociaciones civiles, y con un credito hipotecario. Asi mismo si pudiera realizar el inicio, desarrollo y conclusion, de este acto legal y administrativo, y el costo de sus honorarios profesionales, asi como el tipo de impuestos y derechos que se deben de pagar, asi como del arancel Notarial correspondiente, o en su caso del conjunto del todo. Me tomo el atrevimiento de dejarle mi correo electronico. Soy integrante de la asociacion civil que solicita el servicio. Por la atencion gracias.
    e-mail. estebanbernabesanchez@yahoo.com
    P.D. Una felicitacion por la luz que otorga, en esta obscuridad.

  66. hola buenas tardes licenciado en el 2009 me traspasaron un casa la cual se esta pagando por credito infonavit las personas que sacaron dicho credito le dieron un poder a una persona que fue la persona que me traspaso la casa quedando en el acuerdo qeu yo daria x cantidad por el traspaso y cada mes daria depositaria x cantidad en una cuenta de banco a nombre de el y el me entregaria las deducciones en la nomina que esta haciendo el infonavit, fuimos a un notario y se me entrego un poder irrevocable de dicha propiedad pero desde ese dia yo no he vuelto a saber nada de esa persona para realizar lo acordado, cheque en el infonavit y la casa sigue al corriente se sigue descontando el dinero a las personas que sacaron el credito, mi pregunta es si yo puedo liquidar esa casa y como y que tanto porcentaje tengo de que pueda perder ese inmueble. muchisimas gracias

  67. Hola buenas tardes que se puede hacer ante un incumplimiento de venta de inmueble, lo malo es que fue de palabra y lo unico que existe es un predictamen del arquitecto al que se le comprara, pero nos ha hecho dar vueltas y segun la escritura no queda, pero esto ha generado gasto y pues como el inmueble se adquiriria mediante un credito fovissste siempre se hablo de que esa casa era para nosotros hasta esta diseñada de acuerdo a nuestras necesidades, pero ahora ya no nos la vendera, que hacer ya que hemos perdido tienmpo y el credito estamos a punto de perderlo y no nos resuelve, procede algo legal? ayudeme y orienteme por favbor de perdido para recuperar lo k hemos invertido

  68. Mucia
    Hola Lic. Ocampó es muy interesante su block, Quiero preguntar cuanto me cuesta una protocolización de una inmatriculacion administrativa, que requisitos y cuanto tiempo tarda, por favor.
    Gracias x toda su ayuda,

  69. Hola ,buenas noche ,mi pregunta es estoy en días de comprar un terreno ,del cual solo me venden la mitad,va hacer en plazos y con su respectivo anticipo,puedo hacer un contrato privado,de compra venta y al,termino de este hacer mi escritura.

    • Hola Alejandra

      Sí puedes, pero previo a ello te recomendaría que verificaras si es posible efectivamente llevar a cabo la subdivisión, de lo contario te meterás en un problema de copropiedad de los muchos que hay aquí expuestos.

      Si gustas contáctame en ocampoarch@hotmail.com para que pueda darte una mejor asesoría.

      Saludos.

  70. Si una persona con poder te obligó hace 3 años (Por la causa que sea) a firmar un contrato de compraventa notarial de una parte de un terreno, y además como no ha hecho escritura he pagado el predial en una ocasión del cacho que a la persona quitó. ¿Se puede hacer algo para recuperar el terreno? Gracias.

    • Hola Mirna

      Si se logra acreditar que se te coaccionó para firmar sin ser esa tu voluntad, sí podría anularse la compraventa que se haya hecho, habría que tener más información sobre el asunto.

      Si gustas, contáctame en ocampoarch@hotmail.com para que te pueda ayudar.

      Saludos.

  71. enrique caballero

    celebre un contrato de compra venta para la adquisicion de una casa, se le envio al notario para que hiciera escritura, esta ya esta lista, pero ahora veo , que algunas clausulas del contrato como el tiempo de las garantias por vicios ocultos no coinciden con los que marca la ley de proteccion al consumidor que debo hacer?
    gracias anticipadas

  72. enrique caballero

    si pero la escritura dice lo mismo unos tiempos muy reducidos para garantias de vicios ocultos y las casa no estan que se digan muy bien hechas y ese es el problema,
    la ley de la profeco dice 5 anos para estructura, 3 para impermeabilizacion y un ano para instalaciones y lo que firme dice, una ano para estructura e impermeabilizaciones y 3 meses para instalaciones, de nuevo gracias

    • Hola Enrique Efectivamente la ley dice un plazo como mnimo, si pactaste un plazo menor, el mismo no surte efectos, pues es inferior al mnimo que marca la ley, por lo que para m, tendras 3 opciones: 1.- Ir con el Notario y pedirle la aclaracin respectiva en el instrumento. 2.- Demandar va judicial la correccin de la escritura. 3.- Dejar las cosas como estn, pero si dentro del trmino que marca la ley tienes algn problema, hacer vlida tu garanta. Si gustas contctame en ocampoarch@hotmail.com Saludos. > Date: Fri, 12 Oct 2012 19:34:59 +0000 > To: ocampoarch@hotmail.com >

  73. miguel fernando galván macedo

    me solicitan la cantidad que han pagado por una casa adquirida mediante infonavit como traspaso, pero que documentos y ante que autoridad se deben de elaborar y que garantias debo de requerir como comprador

  74. Buenas Noches Lic.Ocampo, un gusto saludarlo y agradecerle que ayude a la gente a resolver sus dudas,y ademas de agradecerle que aun despues de este tiempo siga contestandonos.

    Voy a dar el enganche de un terreno en Cuautitlan Izcalli,Edo.de México;pero el problema es que solo es una parte de uno grande, lo acaba de dividir en 9 lotes de 250m2 aprox.y yo creo que el tiene que dar el plano de las divisiones que acaba de hacer al Registro Público de la Propiedad o algo asi,me lo vende el hijo del dueño,que necesito saber o hacer antes de dar el adelanto?

    De antemano Gracias.

  75. Concepción Ramírez Muro

    ¿Es legítimo otorgar un poder que faculte a la persona a venderse a sí misma?

  76. Concepción Ramírez Muro

    La persona a la que otorgué un Poder lo utilizó para venderse a sí mismo mi propiedad en la misma cantidad que la adquirí, sin informarme. El poder que le otorgué sin leer con cuidado, incluía esa posibilidad.

  77. un contrato privado de compraventa solamente ratificado ante notario,es oponible contra terceros, me refiero que embargue una propiedad en el 2010, y en el 2011, el deudor realizo un contrato de compraventa con sus hijos de el inmueble embargado y este fue ratificado ante notario, este acto juridico invalida el embargo trabado y previamente inscrito en el registro publico de la propiedad?

  78. BUEN DÌA LICENCIADO, VOY A COMPRAR UNA CASA CON VALOR DE 530 MIL PESOS, LA MAYOR PARTE DEL DINERO LA TENGO DISPONIBLE HASTA EL DÌA 30 DE ABRIL, EL VENDEDOR YA ACEPTÒ MI PROPUESTA Y VOY A DARLE 5O MIL PESOS PARA CERRAR TRATO Y LO DEMÀS A LA FECHA QUE YA LE MENCIONÈ, SÈ QUE TENGO QUE ESCRITURAR Y TAMBIÈN TENGO EL DINERO CONTEMPLADO PARA ESO, LA INMOBILIARIA QUE ÈL CONTRATÒ SUGIERE QUE HAGAMOS UN CONTRATO DONDE ESPECIFIQUEMOS TODO, ELLA SE ENCANCARGARÀ DE LLEVAR TODA LA DOCUMENTACIÒN A LA NOTARÌA Y SE ESTARÌAN FIRMANDO ESCRITURAS Y LIQUIDANDO EN ESA FECHA. ESTAMOS HACIENDO LO CORRECTO? O QUÈ ME SUGIERE? GRACIAS

    • Hola Alexia

      Están haciendo lo correcto, mi única sugerencia sería que previo al pago del enganche se constate que el inmueble no tiene ningún problema en el Registro Público ni ningún adeudo de predial, agua, luz, gas, cuotas de mantenimiento, etc.

      Saludos.

  79. Hace 20 años vendí una propiedad en tijuana mediante un contrato de compra-venta privado, como todavia se debia al banco el comprador se hizo cargo de la deuda, ahora ya termino de pagar, pero al tratar de obtener sus escrituras le indican que que el contrato no es valido y que se requiere de uno con fecha reciente, la cantidad que se pone como precio al inmueble es igual al del avaluo, que impuestos genera este nuevo contrato.

  80. Hola lic. Ocampo. Primeramente quiero decirle que me siento agradecido por la existencia de su blog. Muchas gracias por compartir su tiempo y conocimiento.
    Mi duda es la siguiente: en el 2008 mi padre compró una casa con crédito hipotecario fovissste. Todavía no lo termina de pagar. El caso es que tiene deseo de vender la casa ahora, y me gustaría saber si existe alguna opción o de plano tendrá que esperar a que termine de pagar el adeudo. Por otro lado, acá es muy comun hacer los contratos de compraventa de casa ante el síndico municipal en la cuales firman varios testigos,sobre todo cuando se hereda el bien. ya que cuando se hace la compra realmente pues van al notario Muchos lo hacen por el costo ya que es demasiado bajo a comparación de ir a notario y pues mucha gente es de escasos recursos. Es igual de riesgoso?- Muchas gracias. Saludos.

  81. Hola buenos días, mi problema es asi, yo en junio del 2009 por no tener crédito accedí a hacer un contrato privado de compraventa a un compañero, fuimos al notario y le regale 20 mil pesos por cederme los derechos de la casa y esos 20 mil se metieron como 22 meses por adelantado, en el contrato dice que el esta de acuerdo y me entrega la casa sin ningún problema y cada vez que le descuenten yo voy y le pago, estipula que yo pague los 10 mil de las escrituras, uno de las clausulas que pusimos es que si yo el comprador me echaba para atrás perdía todo lo que le he dado en ese momento, pero si el se echaba para atrás el me tenia que devolver el doble de las cantidades entregadas hasta ese momento, durante 2 años y medio le pagaba y el me firmaba los pagares que venden en las papelerías, pero en diciembre del 2011 el quiso que fuéramos de nuevo al notario y que canceláramos esos pagares y que hiciéramos un documento donde se reconocen todos los pagos que se llevan en ese momento y si así fue se se cancelaron todos los pagos y se reconoció notarialmente todo el monto las fechas, a partir de ahí hicimos un nuevo formato de pago que recomendó el notario, el problema que el día de ayer se presento y dijo el vendedor hasta aqui, ya no me pagues por que quiero ir con el notario y pagarte para que me regreses mi casa ok estoy de acuerdo pero el quiere regresarme el dinero que le di en pagos así como lo hice cosa que no estoy de acuerdo, aparte lo que le construí dijo que el no lo autorizo y si mas no recuerdo para sacar los permisos de construcción como el es el titular de la casa el me acompaño a el palacio municipal e hizo conmigo todos los tramites para haber construido, o que quiero decir que todo lo que se hizo se hizo con consentimiento de el, que puedo hacer, yo tengo todos los pagos de la casa, pago de predial, basura, los recibos desde el primer dia que llegue de agua , luz, todos los vecinos saben que yo soy el dueño, el no tiene nada es mas no tiene ni las escrituras certificadas, yo tengo las primeras escrituras que dieron y a las 6 meses entregaron otras, que puedo hacer, me puede quitar la casa que hago por favor ayudenme

    • Hola Felix

      Con toda la documentación que tienes yo creo que en un juicio podrías acreditar que le compraste el inmueble, que tú construiste y que se le obligue a continuar con el convenio.

      Si gustas contáctame en ocampoarch@hotmail.com e indícame de que parte de la república me escribes.

      Saludos.

  82. buenas tardes lic. ocampo
    primero quqe nada saludarlo y felicitarlo por su blog. seguidamente consultarle una duda.
    mi abuelito tiene una empresa la razon social es persona fisica con actividad empresarial, le otorgo un poder para pleitos y cobranzas a mi padre poqrque la empresa tiene varios deudores.aora si mi pregunta es: despues de muerto mi aelito, se puede cobrar a los deudores o a la muertee de mi abuelito se termina la obligacion de pagar a los deudores.
    le agradzco de antemano

  83. Buen dia licenciado, antes que nada felicidades por su blog!! tengo una duda, hice un contrato privado de promesa de compra venta de una casa, yo soy el vendedor y quiero saber si se puede cancelar o resindir del contrato, en el no se estipula ninguna clausula sobre pagos o indemizacion para el vendedor o comprador si alguno llegase a resindir. el motivo por el cual lo quiero cancelar el contrato es que la persona quedo en pagarme la totalidad de la casa en un par de meses despues que se firmo el contrato ante un notario, el solo me paga 1500 mensual que es lo que me descuentan de la casa, me dio un anticipo que se estipulo en el contrato por la cantidad de 50,000 y yo queria poner que la segunda parte del abono de la casa fuera en un par de meses pero el no quizo que se pinga en el contrato y ya llevo mas de seis meses esperando el abono y no lo paga segun no tiene dinero para pagar la casa y solo me da los 1,500. Puedo resindir del contrato y que penalizacion me pondrian ya que las clausulas no estan en el en el caso de ya no venderlo.

    De antemano gracias!!!

  84. Respecto a un problema con un inmuble…
    Mi suegra es dueña de un “terreno ubicado en el estado de México” . Cuenta con escrituras, número de registro, y también con la libertad de gravámen, pagos al municipio de predio ya que del drenaje municipio no ha autorizado drenaje ni toma de agua para el mismo… todo porque ella quiere venderlo. El municipio le ha dado largas con los permisos, y sin embargo, ya le pidieron cediera parte de él (todo ello porque justamente hicieron una calle que pasa por su terreno, tanto gente vecinal como municipio se hacen de la vista gorda para resolver el problema). Mi suegra quiere vender y simpre quitan letreros de venta y tambi´n que es de propidad privada, ahora el problema radica en que existen intimidaciones de “supuestamente gente de derechos humanos” , que tienen quejas del verdadero dueño (según argumento). Otra situación que se gesta mucho es que “se quiere invadir la propiedad”. El problema ya es insoportable, ya que “municipio no hace nada”. YA SE FUE A MUNICIPIO para pedir permisos, no los conceden. EL Jefe de catastro municipal, no permit ver “el croquis de catastro municipal con las medidas del terreno” todo ello para coprobar el pago que se hace y hacerles efectiva que l terreno está debidamente inscrito por el único dueño (mi suegra) y que tiene todos sus recibos de pago de predio al corriente. Cuando se pretendió bardear solicitaron una cantidad por el “permiso de bardear con cualquier cosa” , también se quizo aplanar para poder lotificar…. Municipio llegó cancelando tal hecho debido a que no se tenia el permiso y tomaron hasta declaración del dueño (de mi suegra) que le estaba causando perjuicios al estado … Según por la calle que pasa por su terrno y pues éesa no es calle … Porque la escritura es especifica…

    Qué se puede hacer la situación es sobremanera estresante

  85. Felicidades por el Blog, es altamente funcional. Tengo una pregunta, voy a vender mi propiedad misma que escrituré hace 12 años. Preventivamente mandé sacar el Certificado de Libre Gravamen, y me respondieron que estaba en custodia. Acudí con en notario con el que escrituramos para que ellos revisaran el caso. La cuestión está en que el RPP cuando anotó el folio en la escritura lo anotó con un número equivocado y por esta razón lo mandaron a custodia. Queda claro que fue un error de dedo por parte del registro, sin embargo mi pregunta es si es responsabilidad de la notaría revisar que estos datos sean correctos? Ahora el notario nos ha querdio cobrar honorarios, cabe resaltar que la operación de compra venta no pudo ser concretada debido a este error. Llevamos 6 meses con este asunto y hasta ahora se liberó el folio.

  86. Estimado Licenciado, deseo adquirir una casa que cuesta 2 millones de pesos. El vendedor no acepta que le entregue 20,000 de anticipo para la promesa de compra-venta, y me pide 100,000 como mínimo para firmar el contrato ante notario. Mis preguntas son ¿establece la ley un porcentaje para los anticipos y las penalizaciones (ya sean atribuidas al vendedor o al comprador)? ¿Es correcto lo que pide el vendedor? Como comprador ¿cómo me protejo de que no existen problemas de adeudos en la casa previo a la firma de la promesa de compra-venta, pues no cuento con ningún documento de la vivienda? Todo el trámite lo está llevando un gestor y hasta el momento dice que todo está bien. La vivienda está ubicada en Morelos. Mil gracias anticipadas por sus recomendaciones.

    • Hola Alfredo

      La ley no establece ningún porcentaje para anticipos ni penalizaciones, pues un acuerdo libre entre las partes.

      Como cualquier otro vendedor, se puede pedir, pero también se puede llegar a un arreglo.

      Si no tienes documento alguno, la única forma de protegerte es que en el contrato se estipule que el vendedor se hace responsable de cualquier adeudo.

      Saludos.

  87. Beatriz Del Angel

    Buenos días Licenciado
    Estoy en el proceso de vender un terreno rústico en el Estado de Hidalgo, sólo que éste será en pagos fijos mensuales (como un traspaso) y no tengo una idea clara de cómo debe hacerse el contrato o promesa de compraventa y sobre todo en qué instancia me podría apoyar para que COMPRADOR y VENDEDOR estemos amparados.
    Agradeceré enormemente su valiosa ayuda

    Gracias

  88. Hola Licendiado, felicidades por su blog, ya lei la parte de su blog de comprar una casa que todavia no se ha pagado, ya entendi que el vendedor siempre va a ser el dueño de la casa, pero tengo las siguientes preguntas:
    1. Que validez judicial tiene el contrato privado de compraventa, si obliga al vendedor a entregar la casa si se han cumplido todas las clausulas?
    2. En caso de que no lo obligue que tan factible es que me regrese el dinero que se le ha dado?

  89. Hola! quisiera saber si me puedes ayudar un poco, compre un depto en preventa con ica en un precio, me tenia que entregar este diciembre pasado, no acaba y quiere que yo cancele para no pagarme nada de penalisaciones. ya levante mi queja en profeco, pero llegue 5 minutos tarde y la cancelaron, meti un escrito pero no me dan respuesta, no se si tenga que ir a otra instancia o genrerar otro tipo de demanda, para que ica me entregue y pague las penalizaciones?

  90. Felicidades por su blog, es muy interesante. Le agradecería me ayudara con la siguiente consulta.
    Yo iba a comprar una casa, pero ya avanzado el trámite, con los créditos autorizados y sólo pendiente la fecha de escrituración, me di cuenta que la parte vendedora había proporcionado información incorrecta con respecto a la propiedad, por lo que decidí no comprar. Nunca firmamos carta de promesa de compra y nunca firmamos contrato de compraventa.
    Mi pregunta es, ¿estoy obligado a pagar alguna penalización? ¿Me pueden obligar a comprar?
    Gracias por su ayuda.

  91. Hola Lic. Ocampo tengo una duda, un familiar de mi esposa ha dado enganche y unas mensualidades de un terreno el firmo el contrato de compra-venta, sin embargo no le demostrarón con escrituras o documentos la legitimidad de la propiedad y que no tenga adeudos, solo lo plasman en el contrato sin ningún documento que lo ampare. Tampoco esta avalado por el notario ese contrato al momento de la firma.

    Aclaro que es un terreno que forma parte de un fraccionamiento, ya no tiene dinero por lo cual quiso ceder los derechos sobre nosotros y acudimos a firmar unicamente el contrato, no dejamos documentación y no hemos hecho ningún deposito, ya que aqui hay otra cuestión el contrato se supone que es una persona moral y las transferencias la persona que nos atendio nos comento que se las hicieramos al representante legal, cuando le pregunte porque no con quien estamos haciendo el trato (persona moral), me dió la excusa de que estan declarando en ceros.

    ¿Te suena algo raro o turbio en esta asunto o solo estoy paranoico?

    El detalle que me preocupa es que no le regresen el dinero al familiar de mi esposa y tenga que acudir a un abogado e irse a pleito.

    Nosotros a pesar de firmar ese contrato no pensamos pagar nada hasta no asegurar nuestra inversión, solo dimos menos de $2,500 según por gastos de papeleria o administrativos como le llama el vendedor o quien nos atendió, lo mas seguro es que le pida la devolución de ese dinero, porque ya no me gusto mucho esta situación. ¿Que nos recomiendas?

    Gracias de antemano por tus atenciones y por tener un excelente blog de ayuda.

    • Hola Edgar

      Pues sí que está rara la situación porque finalmente podrían pagar más impuestos recibiendo dinero una persona física que una empresa.

      Por otro lado no creo que te devuelvan tu dinero.

      No podría opinar más sin tener a la vista los documentos respectivos.

      Si gustas contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  92. un vecino quiere que le venda una parte de mi propiedad pero me dice que solo haga la subdivision para no adjuntar este pedaso a su escritura para no pagar mas impuestos y que yo suiga pagando como si fuera un solo terreno que broncas me acarrearia si quiero vender mas delante tendria que firmar el o que es lo correcto

  93. Buenas noches un saludo y felicitaciones por su página ,me ofrecen un dep. De el invi en el d.f con un contrato particular tendré algún problema en un futuro ? Si si ay algún modo de protegerme ?

    • Hola Paul

      Gracias por las felicitaciones.

      Si lees el blog donde escribes, verás los problemas que tendrás y cómo puedes protegerte, además no dejes de revisar los demás comentarios para que te des una mejor idea.

      Si deseas mayor información, por favor contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  94. Salud mi consulta es que compre dos terrenos hace cuatro meses en el estado de colima y entregarme las escrituras me dan estas mas los recibos del predial de los mismos mas no los del agua, argumentado la secretaria que con solo los recibos del predio se pueden escriturar y que pasa con este notario se supone que confiamos en el para que no haya gravamen alguno …. la deuda es de $14 000. que devo hacer porque el vendedor se niega al pago , gracias saludos.

  95. geovanny

    Hola amigo
    mi consulta es la siguiente.
    si el juez concedió la posesión efectiva de unas tierras que le correspondieron por herencia y ante la notaria se la hizo protocolizar, sera suficiente para que el interesado pueda venderlas
    gracias saludos

  96. Estimado Lic Ocampo.
    Antes que nada permitame felicitarlo por su blog,
    Mi inquietud es la siguiente mi Mama le compro a mi abuela un inmueble mediante un contrato privado de compraventa y nunca se escrituro dicha propiedad años después fallece mi abuela, me gustaría saber si se podría iniciar un juicio de Usucapión o cual seria el procedimiento idóneo para escriturar, si se le podría dar fe publica al contrato adicional le comento que mi abuela era la suegra de mi mama.

    de antemano le agradezco mucho su apoyo.
    saludos.

  97. buenas tardes licenciado soy estudiante de derecho y su pagina me parece muy interesante felicitaciones, fijese q tengo una cuestion con el credito fovisste de mi papa ya se firmaron las escrituras y no se ha realizado el deposito por parte de fovissste pero ahora al ver el inmueble resulta que se inunda hay alguna salida alterna a esta cuestion para que mi papa no se ael que pierda mas ? por que pàra anularlo por vicios ocultos lo veo dificil

    • Hola Fred

      Gracias por lasfelicitaciones.

      Se me ocurre presentar una queja de la constructora con el FOVISSSTE, pero dudo mucho que funcione o te hagan caso, la mejor opción es la demanda por los vicios ocultos.

      Saludos.

  98. Lic. buen dia, Felicidades por los articulos aqui presentados, son muy interesantes, podria ayudarme con estas dudas: quiero comprar un departamento el cual aun tiene una deuda con hipotecaria ing por 180 000. pesos aprox. pero el detalle es que el departamento en cuestion el dueno original vendio el departamento a la persona que me lo esta vendiendo, atraves de un cotrato privado y al parecer hay un poder notarial, este poder es suficiente para que esta persona venda a nombre del dueno original?
    que paso debo seguir para esta operacion? , el que me vende insiste en que firmemos un contrato privado y de ahi empezemos hacer los tramites a la hipotecaria lo que yo no he cedido, yo estoy insistiendo en que primero se contacte a la hipotecaria, pero a qui me sale otra duda, si inicio nuevos tramites para solicitud de credito y en el trasncurso el vendedor decide ya no vender o se le presenta otra oportunidad de venta, yo me quedaria con los tramites de credito, tengo que hacer a qui un contrato? o como se puede manejar este punto.

    a donde puedo acudir a asesorarme , fui a notarias, pero la informacion es muy generalizada ya que quienes atienden son las recepcionistas que supongo se estan iniciando

    gracias por sus comentarios,

    felicitaciones nuevamente

  99. Que tal Licenciado, excelente tu blog.
    Una consulta, me transpasaron una casa hace 20 años y la page
    hace 10 al banco ahora que quiero liberar pues ya quedo la liberacion del banco pero resulta que las escrituras tenian otra hipoteca a favor del fovisste por una cantidad muy pequeña que creeo fue el enganche que dio el dueño en su momento, nunca me molestaron por ese prestamo, con la carta poder fui al fovisste y me dicen que el dueño de la casa ya adquirio otra casa con un credito que ellos le dieron y que de la hipoteca de mi casa no aparece nada, que hay que hacer un expediente y no se que tanto mas, que quiza tenga que pagar la deuda y los intereses, jjaja, como ve, como puedo proceder? ya que yo quiero vender ya la casa.

  100. hola yo tengo una consulta ya que yo compre un traspaso de una casa pero me hicieron una cesion de derechoso y contrato de compra venta y un poder notarial irrevocable con esto puedo tramitar escriturasr esta es de infonavit cuando termine de pagar

  101. Ainara Santibañez

    Hola! se murió mi abuelo hace tiempo y entre lo que dejó encontré un contrato de compra-venta en 1943 de un predio “La Bolsa”, 837-D, El Raudal, Nautla, Veracruz…Cómo saber en que situación legal está esta propiedad?….gracias!

  102. J. Gerardo Sanchez

    Que tal felicitaciones por tu blog . Mira tengo una duda voy a traspasar mi casa es credito infonavit mi primera pregunta es puedo hacerlo, otra el comprador no tiene ningun tipo de credito como le puedo hacer el traspaso ya que esta muy interesado y todo el papeleo lo tiene que hacer un licenciado o lo puedo hacer yo de antemano gracias por tus respuestas gracias

  103. LICENCIADO LO FELICITO POR LA GRAN LABOR AL ORIENTARNOS EN ESTE COMPLICADO TEMA.
    QUISIERA SABER COMO PUEDO ASEGURAR UN COMPROMISO DE COMPRA DE MI CASA A UNAS PERSONAS A LAS QUE LES ESTOY RENTANDO, ME DICEN QUE EN 6 MESES ME COMPRARIAN, PERO QUE PODRIA HACER PARA QUE NO ME TIMEN Y ME DEN LARGAS O ME HAGAN PERDER OTROS CLIENTES.
    DE ANTEMANO GRACIAS.

  104. buenas noches que podemos hacer si los papas de mi suegro fallecieron pero años antes del suceso le dieron un contrato de compra venta a mi suegro por una cantidad y ahora que llegamos alterreno ya hay gente que ocupa como vodegita podemos tomar pocesion o que procede

  105. Buenas tardes Licenciado, mi mamá adquirió un terreno en 1983, pero no lo escrituró, tiene un contrato de compra venta particular, pero el dueño original lo volvió a vender en 1993 a otra persona y ésta última si lo escrituró, después falleció pero no lo heredó a nadie, ya contactamos al hijo de esa persona fallecida para ver si podíamos hacer algo, pero ni siquiera estaba enterada de ese terreno, que juicios debemos seguir para rescatar ese terreno? porque se construyó una casa y ahí vive mi mamá desde 1985. Saludos y muchas gracias por su asesoría.

  106. Felicidades por articulos de interes como estos.. saludos. Lic. Ocampo
    Cln, sin

  107. Licenciado, felicidaes por la informacion tan importante que comparte.

    Mi situación es la siguiente, deseaba traspasar mi casa que tengo hipotecada por credito de Infonavit, el traspaso seria a una persona que no tiene forma de obtener credito hipotecario, ni recursos para pagarla de contado, por lo que el me pagara las mensualidades que a mi me seguiran descontando, el traspaso se realizara mediante un contrato privado de compraventa y un poder notarial. Ya firmamos el contrato privado de compraventa, en este NO se especificó el precio de la venta, es decir el monto del traspaso, unicamente se meciona que la cantidad pactada por la compraventa se paga en su totalidad al momento de la firma de dicho contrato, pero unicamente me pagaron el 25% como anticipo, el resto seria a la firma del poder, esto ultimo no se establecio en el contrato. En las clausulas del contrato se establece que de rescindirse el contrato por alguna de las dos partes esta debera pagar el 70% del monto de lo pactado (Que nuevamente le confirmo no se establecio, es decir no hay ninguna cantidad en el contrato).

    No se a firmado el poder notarial por lo que no me han dado el resto del traspaso, al parecer Infonavit ya se entero de que deseo traspasar mi credito sin su autorizacion, por lo que ya no se podra seguir con el traspaso como lo habiamos pactado.

    Finalmente mi pregunta es: de acuerdo a lo comentado en el parrafo anterior sobre lo pactado en el contrato privado de compraventa, el comprador me puede demandar, embargar, o tomar lguna ventaja por rescindir el contrato, ya que talves su postura sea el de no aceptar la devolucion de su anticipo y quiera hacer efectiva la clausula de la penalizacion del 70%.

    Sin mas gracias por su atención.

  108. Buena tarde Abogado..
    La semana pasada compre un terreno, verifique que no tuviera deudas, que fuera de la ubicación y medidas señaladas, que estuviera a nombre del supuesto vendedor, fui con el notario que indico el vendedor pague el valor del inmueble y el de las escrituras. El documento contenía las firmas del dueño y su esposa y el notario, el notario dice que las escrituras salen dentro de un mes a mi nombre… La duda que me embarga es que solo me dio un recibo con la cantidad pagada y es todo lo que tengo de la compra venta. se Supone que las escrituras me las dará en un mes,
    Es correcto esto????

  109. Hola, antes que nada muchas gracias por la información que aquí presenta, ojala me pudiera ayudar con esta situación. Voy a comprar un departamento del INVI que esta siendo financiado por el FIDERE, el acuerdo que tengo con la vendedora es que yo pagare el adeudo que tiene con esta institución, más otro tanto,y ella, liberará sus escrituras y me venderá el departamento, permitiendo que yo escriture y que el monto faltante para completar el precio de venta se lo pague a plazos. Hemos estado trabajando un contrato de promesa de compraventa para asegurar que, después de terminada la relación con el INVI, ella me venda. Mi duda es si es posible que yo escriture la propiedad aunque aun no haya terminado de pagar el monto total (considerando que la vendedora esta de acuerdo), si el contrato de promesa de compraventa es adecuado para formalizar esta transacción y si este tipo de contrato puede certificarse ante un notario o si existe algún otro procedimiento que le de mayor formalidad.

    De antemano, gracias.

    • Hola Mari

      Gracias por la confianza y por leerme.

      1. Mientras no esté pagado por parte de ella, no puedes escriturar, sin embargo sí podrías hacerlo por lo que hace a tu adeudo.

      2. Me gustaría más un contrato de compraventa más que uno de promesa y no puede ser certificado.

      3. Necesitaría tener más información para ver si tienes alguna otra opción, por favor contactáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.
      3.

  110. hola felicitaciones por la asesoria que brinda es de mucha ayuda para mucho. le quiero comentar que quiero adquirir un departamento donde los de la constructora se comprometiron a realizar el credito fovissste se realizo un contrato entre ellos y nosotros el 27 de septiembre del 2013 y quedo estipulado que se pagaria el departamento el 1 de diciembre de 2013 por medio de fovissste y asi quedo estipulado en el contrato para mayo de 2014 no ha habido respuesta sobre el credito de fovissste entonces nos ofrecieron un credito por medio del banco y nos dieron la cantidad que debiamos pagar cada mes $7800 mensuales pero ademas otra parte se le iba a pedir a fovissste (sar) de $100 a $200 mensuales para completar, y se realizo solo la solicitud para el credito con el banco. luego nos salieron conque le iban a pedir mas al banco y ahora la mensualidad es de $8500 mensuales, me puse a investigar lo del prestamo de fovissste y resulta que no ibamos a pagar de $100 a $200 sino de $500 a la quincena entonces le dije que no nos iba a alcanzar para pagar y que preferimos continuar con lo del credito de fovissste y me dijeron que el ya habia dado las gracias y que ya lo habia cancelado. ya que tambien investigue y me dijeron que la solicitud seguia en proceso. pues nos dijeron que no que ya estaba listo lo de las escrituras que ya ibamos a firmar y que si no asistiamos se iba a perder lo que dimos de apartado.cuando todavia no se firma nada con el banco. luego nos dieron la opcion de dejar ese departamento y adquirir otro por que el que queriamos ya habia subido de precio y que si se iba hacer por el credito de fovissste, pero que el que nos van a vender vale 1,300,000 pero en el contrato y escrituras iba aparecer con el precio de 1,250,000 entonces a mi no se me hace que este bien eso ahora si ahora aseguran que se va a realizar el pago por medio de fovissste por que no lo hicieron con el departamento anterior y quieren que aparte les firmemos dos pagares uno por la cantidad del departamento y otro por 30,000 par lo que falte de las escrituras cuando en realidad no saben en cuanto les va a salir. le pido por favor su asesoria tengo el contrato privado de compraventa para cualquier duda y muchas gracias y espero me pueda ayudar

  111. Alfredo Martinez

    Lic. Ocampo buenas tardes. Voy a adquirir una cas que se esta construyendo y n tengo idea de como proceder. Ya di un anticipo para congelar precio y apartar y en Agosto firmamos el contrato de compra venta. El vendedor es un desarrollador. Usted me puede asesorar como mi abogado?

  112. hola, me parece muy bueno el blog que tiene y de verdad muy claro para alguien como yo que no entiende mucho de tecnicismos y procedimientos en esta materia. Me gustaría me asesorara:

    Hice un contrato de compra venta no notariado donde especifica el monto y fecha de entrega con prorroga de dos meses. Yo di un anticipo de $30,000.00 el tramite se empezó tarde debido a que la inmobiliaria todavía no tiene el departamento para entregar. El punto es que ya se pasaron de la fecha de prorroga y quisiera saber que procede ahí, ya que ellos manejan que en caso de no cumplir (ambas partes) se penaliza con un porcentaje del monto.

    Entonces ahí procede que ellos me paguen y aun así puedo seguir adquiriendo esta propiedad ya que el tramite esta corriendo o puedo llegar a un acuerdo o que pasaría?, y en caso de que ellos no quieran un acuerdo a donde tendría que acudir para hacer valido el incumplimiento.

    Gracias de antemano por su respuesta.

    saludos

  113. hola, lic.ocampo.
    tengo algunas duda como las de comprar un terreno ejidal es pero me pueda asesorar, mi caso es el siguiente:
    intenteo comprar un terreno de 10X20, este terrero lo voy a paga en 18 meses con mensualidades y enganche,etc. que documentos debo de pedir al vendedor para corroborar de que no se trate de una doble venta de lotes.

  114. Hola abogado buenas boches.

    Disculpe por la molestia pero me serviria de mucho que me pudiera ayudar con una duda,
    recientemente me cambie el nombre por una correccion en unas letras de mi apellido y pues queria preguntarle si esto afecta en mucho que yo tenga en mi poder las escrituras de.una propiedad a mi nommbre (anterior nombre) y al de mi papá?
    por ahora queremos vender esa casa pero no nos hemos puesto de acuerdo muy bien y mi papá no sabe lo de la correccion de mi apellido, que es lo que me sugiere hacer?
    o será que perdería yo así la mitad de mi parte?

    de antemano le agradezco la ayuda y su opinion Abogado, espero me sirva mucho.

    buenas noches.

  115. buena tarde.
    Lo felicito por su block.
    Mi pregunta es compre una parte de un terreno y solo realizamos un contrato de compra -venta privado en el 2008, yo liquide el pago de la parte del terreno y no podia escriturar, para inicios del 2014 solicito mediante juicio de usucapio y lo gane, ahora quiero escriturar la parte que me corresponde del terreno ya con la sentencia y me dicen en el ahora llamado instituto de la Funcion Registral antes el RPP que no puedo porque me faltan los pagos de los impuestos.
    mi pregunta es los debo pagar yo o la persona que me vendio, que impuestos son y donde los puedo buscar?
    ojala me pueda ayudar.
    Salu2.
    Atte.
    Viridiana Alvarez

  116. Que tal Licenciado, buen día.
    Que maravilla que con este blog ayude a las personas a resolver dudas que nos surgen al momento de adquirir una casa, mil felicitaciones.
    Mi duda es:
    Estoy apunto de comprar una casa con valor a $1 350 000.
    El vendedor me pide un 50% de anticipo para llevar a cabo el CONTRATO DE COMPRA-VENTA y al momento de escriturar y firmar se pagaría el otro 50% el, me entrego escrituras y demás documentos para checarlos, y ya lo hice no hay ningún problema.
    El contrato de COMPRA-VENTA se llevará a cabo en una notaria. para inmediatamente escriturar,
    Mi duda es.
    Como me puedo amparar? Tiene mucha validez el contrato para asegurar la cantidad de dinero que le estoy dando al vendedor?
    Es demasiado darle un 50%?
    LA ESCRITURACIÓN TARDA 30 DÍAS, EL VENDEDOR, PUEDE HACER ALGUN TIPO DE FRAUDE EN ESTE TIEMPO, ANTES DE FIRMAR LAS ESCRITURAS?
    LA CASA LA ESTÁN HABITANDO TODAVÍA, CUANDO ES EL MOMENTO EN QUE ME DEBEN DE ENTREGAR LA CASA AL MOMENTO DE FIRMAR ESCRITURAS O EL CONTRATO DE COMPRA VENTA

  117. buenas tardes
    espero me puedan orientar,
    mi problema es el siguiente.

    yo soy ejidatario, y compre unos terrenos a otro ejidatario, el cual tambien me cedio los derechos.
    todo se hizo de manera legal, se acudio con el tribunal agrario para que hiciera el tramite y todo bien, en regla.
    el tribunal autorizo la transaccion, las dos personas firmamos que estabamos de acuerdo, total todo quedo en regla.

    eso fue en el 2004

    hoy me dice la persona a la cual le compre, que no se acuerda haberme vendido. y que no se acuerda haber ido al tribunal para la cesion de derecho, que yo le menti y que no le pague.

    todo esto, por que el señor, me voy enterando, que vendio el mismo terreno a otra persona antes que ami, pero la otra persona nunca hizo papeles ni nada. por eso cuando fui a verificar a nombre de quien estaban los papales, todo estaba en regla a nombre del vendedor y todo el proceso llego a su fin perfectamente en regla,

    hoy se estan amparando y me estan acusando de fraude y falsificacion de documentos oficiales, yo se que esta atras de el “el primer comprador” por que es alguien de dinero e influyente en sagarpa.

    pero yo no falsifique nada, el tribunal autorizo y dijo que se cumplian con todos los requisitos que en su momento pedian para la cesion de derecho y la venta de terreno, por quee ahora me lo quieren quitar????

    aqui la unica persona que cometio fraude, fue el que vendio dos veces el mismo terreno, yo porque’??

    ME PUEDEN HACER DAÑO O QUITAR LO QUE LEGALMENTE ES MIO?
    ME PREOCUPA POR QUE ESTA PERSONA LA CUAL DICE HABER COMPRADO ANTES QUE YO, ES MUY INFLUYENTE EN LA SAGARPA

    YO SE QUE EL TRIBUNAL TENDRIA QUE FALLAR A MI FAVOR, POR QUE SI NO, QUE CERTEZA SE TIENE ENTONCES, CUANDO EN SU MOMENTO EL TRIBUNAL AUTORIZA ALGO Y QUE DESPUES ALGUIEN SE ARREPIENTA Y TE QUITE TUS BIENES

    AYUDA PORFAVOR

  118. Hola, compre hace 12 años un departamento no habia escriturado, el vendedor (casado) nos dejo un poder notarial para poder escriturar, segun nos dijo un notario, y tambien hicimos contrato de compra venda, ahora que quiero escriturar no tengo el acta de matrimonio del vendedor, hice una busqueda en registro civil y no aparece, que puedo hacer?

  119. Alberto Castro Perez

    Hola Lic. Mire, mi pregunta es la siguiente: Obtuve la propiedad de mi casa (que estaba escriturada a nombre de mi padre y que yo he tenido la posesión durante 20 años.) x medio de una prescripción positiva (mi madre me otorgo un documento de donación), la sentencia ya causo ejecutoria hace 2 años y también ya se inscribió en el RPP, se puede anular esta prescripción ?. Saludos y felicidades por la asesoría que brinda.

  120. Hola Buenas tardes, Soy de tijuana y estan vendiendo unos terrrenos en un fraccionamiento, estoy muy interesada en comprar uno, el caso es qeu mi marido negocio con el vendedor y termino aceptando pagarlo de contado, cuando pregunte cuando podriamos empeazar a tramitar las escrituras me dijeron que todavia no tienen todos los premisos por que han estado haciendo cambios con las medidad de los terrenos y eso los ha atrazado mucho, que mas omenos en uno s18 meses podiramos escriturar, eso me dio desconfianza por que cuanod pagemos el total del terreno solo firmaremo sun contrato privado de compraventa y el cheque nos pidieron ponerlo a nombre del director general, que garantiame da eso o como puedo asegurarme de que deapues no se lo vendan a nadie mas o simplemente se desaparezcan, por favor podrian orientarme un poco? Muchas gracias

    • Hola Yessica

      La única opción es tratar de renegociar que se pague una cierta cantidad hasta la firma de la escritura, pero va a ser difícil si ya firmaron.

      No hay forma de garantizar más.

      Saludos.

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