Impuestos a pagar en la enajenación de inmuebles.

Como primer aclaración he de decir que lo siguiente es una opinión muy personal fundada en la ley, sin embargo la asesoría aquí brindada, podría ser contraria a la interpretación de las autoridades fiscales o de cualquier otra índole.

Una vez hecha la anterior aclaración comencemos, toda transmisión de propiedad (enajenación, o sea, venta, donación, cesión, etc.) de bienes inmuebles causa impuestos tanto para el propietario que transmite el bien (enajenante) como para el adquirente, dichos impuestos son tanto federales (el gobierno federal los cobra), como locales (los cobran los estados a través de las dependencias de finanzas o catastrales de los municipios).

Normalmente el enajenante, no es causante del impuesto local (salvo que alguna legislación diga lo contrario), pero si debe pagar el impuesto federal.

El impuesto federal que debe cubrir el enajenante es el Impuesto Sobre la Renta por Enajenación de Bienes Inmuebles (la palabra renta se refiere a ganancia, NO se refiere a arrendamiento). Este impuesto solo se causa en enajenaciones con contraprestación pecuniaria (ventas o cesiones de derechos con una contraprestación), porque es la ganancia que está obteniendo el enajenante lo que grava este impuesto. La ganancia del enajenante se obtiene de una simple resta: el valor en que esta vendiendo el enajenante menos el valor en que compró él mismo, o sea, si el vendedor compró en $1 y vende en $2, tiene una ganancia de $1 (si no hay ganancia o existe pérdida para el enajenante, no hay impuesto). Sería muy fácil para hacienda decir «sobre esa ganancia me pagas un cierto porcentaje», pero no tendría sentido entonces la vida, en fin que sobre la ganancia todavía hay que hacer una serie de cálculos que resultarán en el impuesto a pagar (si alguien está interesado, consulte el art. 154 de la Ley del Impuesto sobre la renta).

Hasta aquí parece que es fácil calcular la ganancia, pero no, Hacienda, en su infinita sabiduría, sabe que con motivo de la inflación el peso en que compró el vendedor hace 20 años o más, ya no es igual al peso de hoy, ya no tiene el mismo valor adquisitivo. Por eso la ley determina que el valor en que adquirió el vendedor deberá «actualizarse o ajustarse» a su equivalente de hoy en día (al mismo tiempo, la construcción deberá depreciarse, porque el propio transcurso del tiempo la va deteriorando) y que mejor forma de conocer la inflación que el Indice Nacional de Precios al Consumidor (según Hacienda), por lo que se requiere hacer una serie de cálculos para determinar la equivalencia actual (actualización) del precio en que adquirió el vendedor. Esta actualización debe realizarse exclusivamente cuando el vendedor haya adquirido por compraventa, si adquirió por  herencia o donación, habrá que remitirse históricamente a los antecedentes hasta encontrar una compraventa. Si alguien quiere conocer el cálculo, vea los art. 147 a 154 de la Ley arriba citada y no deje de consultar el Reglamento de dicha Ley, así como la Miscelánea Fiscal.

Ahora bien, Hacienda no es tan «Dolores» como la pintan, también tiene su lado de «Lolita», y ella es conciente de que se pudieron haber hecho remodelaciones o inversiones en contrucciones y mejoras sobre el inmueble, las cuales pueden ser tomadas como deducibles de la ganancia y así disminuirla y pagar por ende menor impuesto, así que si usted hace cualquier mejora a su inmueble no se olvide de pedir facturas y conservarlas, porque ellas le servirán como deducible en contra de la ganancia que pueda obtener al vender.

En otro tipo de operaciones, el propietario no causa el impuesto porque no obtiene ninguna ganancia (donación o muerte, es decir, herencia).

La ley exenta del pago de este impuesto, a las personas que enajenen su casa habitación, para lo cual deberán cubrir ante el Notario los siguientes 5 requisitos (si falta alguno no procederá la exención):

1.- Que el inmueble está destinado a casa habitación (no son oficinas, ni comercios, si una parte fuere habitacional y tuviere uno o varios locales, se pagará el impuesto solamente por el o los locales comerciales y la casa habitación queda exenta), lo cual se acredita con el avalúo correspondiente.

2.- Que el valor del inmueble no excede de 1,500,000 UDIS (si excede de ese valor, se pagará impuesto por el excedente, vea también la página de su banco preferido, ahí está el valor de la UDI que varía cada mes).

3.- Que no ha vendido otra casa habitación durante los últimos tres años (para lo cual deberá declarar ante el Notario dicha situación «bajo protesta de decir verdad», hay que recordar que una declaración de este tipo significa que podría ser penalizada hasta con cárcel la persona que declare falstamente ante una autoridad, por otro lado hay que tomar en cuenta también que el Notario tiene la obligación de enterar a Hacienda que se llevó a cabo la operación y se exentó el impuesto respectivo, dicha información la cruzará Hacienda contra la declaración anual que haga el vendedor).

4.- Habitar el inmueble, para lo cual la ley prevé EXCLUSIVAMENTE los siguientes comprobantes: recibos pagados de luz, teléfono fijo (no celular), cuentas bancarias o estados de cuenta de empresas comerciales o de tarjetas de crédito no bancarias, los cuales deben estar a nombre del vendedor, su cónyuge, sus padres o sus hijos (para lo cual también deberán acreditar el parentesco con las actas del Registro Civil correspondientes). Hacienda ha determinado que para considerar como habitada la casa, deberá acreditar el propietario haberla ocupado por lo menos los últimos 6 meses, para lo cual deberá presentar a la Notaría los recibos respectivos por ese lapso de tiempo al menos, particularmente pienso que no es necesario exhibir todos y cada uno de los recibos, puesto que si el enajenante tiene un recibo de hace un año y un recibo actual, ya está acreditando más de 6 meses, por lo que no veo la necesidad de tener todos y cada uno de los recibos. También admite Hacienda que se acredite la habitación con la Credencial para Votar expedida por el Instituto Nacional Electoral, la cual sólo es válida para el titular de la credencial y deberá tener el domicilio del inmueble vendido (si son varios copropietarios y sólo uno o algunos tienen su credencial para votar con ese domicilio, sólo él o ellos exentarán el impuesto, ni siquiera sus hijos o parientes podrán hacerlo).

5.- Que la superficie del terreno no excede de 3 veces el área cubierta por las construcciones, lo cual se acreditará con el avalúo correspondiente o con la boleta de predial o con el certificado de valor catastral. Si hubiera excedente en el terreno, se pagará el I.S.R. por el excedente, exclusivamente.

 OJO, EL VENDEDOR DEBE ENTERAR A HACIENDA, EN SU DECLARACION ANUAL, QUE EL INGRESO OBTENIDO POR LA VENTA DEL INMUEBLE FUE EXENTO DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA, AUNQUE EL VENDEDOR NO ESTE DADO DE ALTA EN EL R.F.C., DE LO CONTRARIO SE CAUSARA EL IMPUESTO RESPECTIVO Y HACIENDA LE COBRARA RECARGOS. Esta es una de las razones por lo que es importante hacer constar en escritura la venta de un inmueble, si el vendedor otorga un poder, por ejemplo, luego llegará Hacienda a cobrarle y él ni se da por enterado de qué se trata.

 Para el caso del comprador o el adquirente, tiene que pagar tanto impuestos federales como locales.

Los impuestos federales que corresponden al adquirente son 2 (ninguno aplica para el caso de adjudicaciones por herencia):

1.- Impuesto Sobre la Renta por Adquisición de Bienes Inmuebles, el cual se causa con motivo de que el valor de avalúo sea mayor en un 10% que el valor de venta, aquí el Estado considera que el comprador está adquiriendo barato, por lo que está obteniendo una ganancia en su patrimonio, en ese orden de ideas, debe pagar un impuesto por esa ganancia. Para éste caso sí es fácil calcular el impuesto basta con una simple resta del valor del avalúo menos el valor de venta, el resultado se multiplica por el 20% y éste será el impuesto a pagar. Si no existe la diferencia del 10%, es decir, si no se está comprando barato, no se causa este impuesto. Este impuesto también se aplica para las donaciones, con excepción de las donaciones que se hagan entre entre cónyuges casados en separación de bienes (ver tema aparte sobre regímenes matrimoniales) o donaciones entre padres e hijos o nietos o viceversa, fuera de esos casos toda donación gratuita causa impuesto, porque el que está ganando en su patrimonio sin desembolsar ningún peso es quien recibe la donación (donatario) y el monto es también el 20% sobre el valor del inmueble.

2.- Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.), el cual se causa con motivo de las construcciones que NO SEAN habitacionales y como todos sabemos la tasa es del 16% sobre el valor de dichas construcciones (si todo el inmueble es habitacional, entonces no hay I.V.A., si sólo una parte del inmueble es habitacional y la otra comercial, sólo se causará IVA sobre las construcciones no habitacionales) y ya que he estado hablando también de donaciones y herencias, pues es de aclarar que ambas operaciones no causan este impuesto, puesto que exclusivamente se causa el mismo con motivo del precio de venta, cosa que no existe en la donación ni en la adjudicación.

En cuanto a los impuestos locales, el adquirente debe cubrir su impuesto por adquisición de bienes inmuebles o traslado de dominio (impuesto que también siempre se causa tratándose de donación y adjudicación por herencia, salvo algunas excepciones tratándose de herencias y en algunos estados), el cual se calcula en base al o que sea más alto entre el valor de la operación, valor de avalúo o valor catastral (en algunas entidades no es necesario sacar avalúo), dicho impuesto no tiene un porcentaje en el D.F. (la vida no tendría sentido así), sin embargo en algunas entidades sí es un porcentaje, en el D.F. hay que realizar una serie de cálculos para obtener el impuesto (interesados. ver art. 113 del Código Financiero para el D.F. o el correspondiente en sus leyes locales). Aquí es importante aclarar que en el DF el Código Financiero tiene importantes reducciones en el pago de este impuesto tanto para personas físicas como para personas morales.

Hay que tomar en cuenta que las leyes que rigen todos los anteriores impuestos determinan que ellos se causan al momento en que se generan los actos, por lo tanto, para el caso de contratos privados, todos los impuestos arriba citados se causarán a la fecha del contrato y si no se cubren, causarán recargos hasta la fecha en que sean pagados y así como se actualiza el valor de adquisición del enajenante que expliqué arriba, así también se actualiza el impuesto que debió pagarse y a dicha actualización se le sumarán los recargos (hasta eso, la propia ley determina que al término de 5 años prescribe el derecho de Hacienda para cobrar esos impuestos, así que máximo se generarán 5 años de recargos para el caso de impuestos no pagados con 6 años o más). Para el caso de que no esté presente el enajenante para cubrir sus impuestos respectivos, tendrá que pagarlos el adquirente, puesto que la ley no prevé en ninguna forma que deje de pagarse algún impuesto (una razón más por la cual no es recomendable un contrato privado de compraventa ni de cesión de derechos, si quiere más razones vea la categoría Compraventa)

Pero no se preocupe, el Notario de su confianza es un experto que le orientará mejor que yo en la materia y también conoce a la perfección la determinación del cálculo de sus impuesto, acuda con él.

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