Copropiedad, subdivisión, fraccionamiento, lotificación, relotificación y condominio

¿Cómo puedo escriturar la fracción que me vendieron?

Un problema muy común es que compramos, y hasta después que pagamos nos cuestionamos si actuamos bien y vamos con el Notario para que nos de la certeza de que nos metimos en un problema.

 En una escritura que ampare la propiedad de un inmueble, el mismo se identifica plenamente, con la superficie que tiene y con sus medidas y colindancias, por lo que dicho inmueble legalmente constituye una unidad indivisible, sin embargo la ley prevé 3 formas de dividirlo: COPROPIEDAD, SUBDIVISION (o fraccionamiento o lotificación) y CONDOMINIO.

 1.- COPROPIEDAD.

 Propiamente no es una división del inmueble, mas bien es «compartir» el inmueble, es decir, el inmueble sigue conservando su unidad, sigue siendo uno solo, pero los propietarios son varios y cada uno tiene una participación sobre el inmueble, dicha participaciónse mide en porcentaje y puede  ser  el mismo entre los propietarios (iguales porcentajes sobre la totalidad del inmueble) o diferente (diferentes porcentajes).

Tal vez podamos entender mejor el concepto si nos regresamos y primero entendemos el concepto de propiedad: derecho de usar, gozar (percibir sus frutos) y disponer de los bienes (venderlos, gravarlos, etc.), en forma absoluta, exclusiva y perpetua, dicho derecho es oponible y preferente a cualquier otra persona distinta al propietario.

La ley dice que existe copropiedad cuando una cosa o derecho pertenece sin poder dividirse (pro-indiviso, dice la ley) a varias personas. De aquí que reitero, por definicion la copropiedad no da división de un inmueble. Es como si dijéramos que «vamos a subir para abajo», es un absurdo legal hablar de división en una copropiedad, en realidad se comparte el inmueble.

Particularmente los copropietarios pueden decidir quién habita alguna parte del inmueble, pero legalmente TODOS son dueños de TODO el inmueble, es decir, en los hechos cada copropietario puede habitar su vivienda, como si fuera un condominio, pero para la ley todos tienen derecho a usar todo el inmueble, si en algún momento llegare a liquidarse la copropiedad (venta o ruina del inmueble) a cada copropietario le corresponderá según el porcentaje de cada uno.

Para el caso de que alguno de los copropietarios quiera vender sus derechos, deberá de notificar al otro copropietario ese hecho, porque todos los COPROPIETARIOS TIENEN DERECHO, FRENTE A EXTRAÑOS, PARA COMPRAR LOS DERECHOS DE COPROPIEDAD DE UNO DE ELLOS, solo para el caso de que no hagan uso de ese derecho, podrá una persona ajena comprar los derechos de copropiedad.

En el caso práctico, para adquirir derechos de copropiedad, bastará que el dueño (si es uno sólo quien ostenta el 100%) nos comparta su derecho de propiedad, en el porcentaje que sea necesario, por lo que nos venderá ese porcentaje. Para el caso de que sea un copropietario el que nos venda, deberá notificarse a los otros copropietarios previamente, si es su deseo adquirir el porcentaje de copropiedad en venta, si niegan su derecho o nada manifiestan dentro de los siguientes 8 días (eso en el DF, en otros estados puede variar), se entenderá que no quieren ejercer ese derecho y por lo tanto podrán venderse esos derechos a una tercera persona ajena a los otros copropietarios. En la escritura se consignará la venta de derechos de copropiedad y se generarán los impuestos, derechos, gastos y honorarios correspondientes al porcentaje que se está adquiriendo, además se mandará a inscribir en el Registro Público de la Propiedad, donde se tomará nota del nombre de las personas que ostentan la propiedad del inmueble (click aquí para saber más sobre impuestos).

La razón de que la ley prefiera a un copropietario para comprar antes que a un extraño, es que legalmente no es deseable la copropiedad, ya que en la práctica resulta muy problemática (si das click abajo en «comentarios» verás a qué me refiero y seguramente no faltará algún familiar que tenga este problema). Es por esta razón que la ley prefiere consolidar la propiedad en una sola persona antes que seguir conservando la copropiedad con otra persona.

La notificación al copropietario a que me refiero arriba, deberá hacerse através de Notario o por medio de un Juez, lo cual conlleva un pequeño trámite judicial con sus respectivo tiempo y gastos, para que de esa forma conste de manera fehaciente que se hizo del conocimiento del copropietario los términos y condiciones de la venta. Si son varios copropietarios se tendrá que notificar a cada uno de ellos, por separado.

La ley prevé que nadie puede permanecer en la indivisión por siempre, cuando el bien puede dividirse, es decir permite «cómoda división», no hay problema, podrán seguirse los pasos que siguen a continuación, el problema es cuando ni permiten cómoda división, ni tampoco todos los copropietarios quieren vender, como podría ser por ejemplo un departamento donde 2 personas son dueños, uno quiere vender pero el otro no y ese otro tampoco quiere comprar la parte del vendedor, ni el vendedor puede comprar la del otro (típico pleito mexicano entre hermanos) pues bien, la única salida que queda es la del juicio (típica solución mexicana) el Juez ordenará la venta por remate (click aquí para saber más) del bien y el precio que pague el que lo adquiera se repartirá entre los copropietarios según el porcentaje de cada uno y como toda solución mexicana, los 2 perderán por necios porque en el remate el inmueble tendrá que venderse barato y para colmo ambos habrán gastado en abogados.

 2.- SUBDIVISION

 Esta si es la división del inmueble, es el trámite ideal para adquirir la plena propiedad de una fracción de un inmueble. Para el caso de inmuebles muy grandes donde resulten varias fracciones o que hasta incluyan calles, puede denominarse «fraccionamiento» o «lotificación», si se trata de modificar una lotificación ya existente será entonces una «relotificación».

 La subdivisión incluye un impacto social porque lo que era uno, ahora son dos o mas y se requiere el doble de infraestructura, 2 tomas de agua, 2 salidas de drenaje, 2 tomas de luz, sin mencionar el impacto que representa para los vecinos, etc. Es por ello que para la subdivisión ES NECESARIO UN PERMISO POR PARTE DEL GOBIERNO (oficio de subdivisión, fraccionamiento o lotificación), que en el D.F. lo otorga la SEDUVI a través de sus oficinas en cada delegación, en el interior de la República, habrá que acudir a las oficinas municipales y ellos le orientarán a dónde dirigirse.

 En la superpoblada ciudad de México, es difícil obtener dicho permiso porque se requiere cubrir una cierta superficie mínima y un cierto frente mínimo hacia la calle, los cuales varían de una delegación a otra.

 Una vez obtenido el oficio de subdivisión, se debe comparecer ante el Notario para que se protocolice y pueda mandarse así a inscribir en el Registro Público de la Propiedad, quien tomará nota de que dicho inmueble fue subdividido y ahora son 2 o más inmuebles. De ser necesario, en la misma escritura de protocolización, se puede “aprovechar” y hacer la venta de una de las fracciones creadas, o bien, si existe copropiedad, se puede disolver y aplicar a cada uno de los copropietarios sus respectivas fracciones (en el entendido de que si alguno de ellos adquiere más del porcentaje que le corresponde, atendiendo al valor de avalúo de cada fracción, deberá pagar impuestos por la demasía que esté adquiriendo).

 

3.- CONDOMINIO

 

Es la condición alternativa para el caso de no lograr la subdivisión, actualmente el Gobierno no expide ninguna autorización para este fin, sin embargo sí es necesario tener autorizada la construcción, o bien, si ya hay construcciones y no existe el permiso de construcción, deben ser regularizadas en las oficinas de la Delegación correspondiente.

 

Mas que dividir el terreno, la finalidad del condominio es dividir las construcciones, es decir, mediante la constitución del régimen de propiedad en condominio, las construcciones de un inmueble que son susceptibles de aprovecharse en forma individual por cada uno de los propietarios, porque son independientes unas de otras (“unidades privativas” que pueden ser casas, departamentos, locales, oficinas, etc., además puede ser en forma horizontal o vertical) y tienen accesos propios ubicados a una zona común o a la vía pública. Se tratar de un punto intermedio entre la copropiedad y la subdivisión, debido a que el terreno sigue siendo uno solo, los propietarios de cada unidad privativa comparten derechos de copropiedad sobre él, así como sobre bienes que son de uso común, como pasillos de acceso, cisternas, muros, entrepisos, suelo, etc. con un porcentaje de indiviso (copropiedad) que se determinará por separado.

 

En este sentido, el condominio sólo puede constituirse sobre construcciones, no sobre terrenos baldíos, a menos que la Delegación haya otorgado la correspondiente autorización para construir el inmueble, siendo en este caso posible la constitución del condominio con base a los planos autorizados.

 

Para constituir el condominio se requiere presentar al Notario la siguiente documentación:

 

a)       Permiso de construcción o regularización de construcciones;

 

b)       Planos arquitectónicos del inmueble;

 

c)       Memoria descriptiva del inmueble (documento donde se describe tanto todo el inmueble como cada una de las  unidades privativas en forma detallada);

 

d)       Tabla de valores para cada una de las unidades privativas e indiviso (porcentaje de copropiedad) que le corresponde sobre los bienes comunes; y

 

e)       Tanto para este caso, como para los casos de copropiedad y subdivisión se requieren: escrituras de propiedad, boletas de predial y agua de 5 años atrás y acta de matrimonio del propietario.

 

Al igual que en la subdivisión, la escritura respectiva deberá ser inscrita en el Registro Público de la Propiedad quien tomará nota de la división de las construcciones, asignándoles una inscripción por cada unidad privativa. También, de ser necesario, en la misma escritura de protocolización, se puede “aprovechar” y hacer la venta de una de las unidades privativas creadas, o bien, si existe copropiedad, se puede disolver y aplicar a cada uno de los copropietarios sus respectivas unidades (en el entendido de que si alguno de ellos adquiere más del porcentaje que le corresponde, atendiendo al valor de avalúo de cada unidad privativa, deberá pagar impuestos por la demasía que esté adquiriendo).

 

El costo de cada instrumento depende del valor de todo el inmueble, del número de fracciones o unidades y del valor de cada una.

 

Acuda con el Notario de su confianza, el podrá ampliarle esta información.

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