¿Qué es una hipoteca?

Cuando compramos un inmueble a crédito todos intuímos que, de alguna forma el inmueble no es nuestro, puesto que lo estamos pagando, sin embargo terminamos de pagarlo y ya, el inmueble pasa a nuestra propiedad, así sin más trámite, como cuando terminé de pagar el refri o el auto que me dieron la factura y ya, si acaso, el banco extiende una carta de finiquito y el problema está resuelto, somos los propietarios.

Pero resulta que al paso de 20 años la casa está muy grande, los hijos se fueron, la pareja se divorcia, le quiero dejar la casa a mi hija, el propietario falleció y los herederos van a adquirir el inmueble, etc. el caso es que MI casa será enajenada (del latín

in alienare, hacer ajeno) y, ahora sí, voy con el Notario, le entrego mi documentación, dejo mi anticipo y lo dejo que haga sus trámites para transmitir la propiedad a nombre del comprador o de quien vaya a adquirir la casa. Al cabo de unos quince días llama el Notario y dice: “le informo que la operación no puede llevarse a cabo porque su inmueble está gravado con una hipoteca“, según me reporta el Certificado de Gravámenes expedido por el Registro Público de la Propiedad” -y dice el cliente- “¡Pero cómo, si yo le pagué al banco y tengo una carta donde se da por pagado, además el banco ya no existe, además pacté una pena convencional con el comprador y debemos firmar a más tardar en 1 semana, ehto eh un compló!” -y dice el Notario con la paciencia del santo- “lo siento mucho, no puedo firmar la escritura, si no tengo una carta de instrucciones del banco solicitando la cancelación de la hipoteca”.¿Qué fue lo que pasó?

Primero debemos comprender lo que significa “hipoteca”, el Artículo 2893 del Código Civil la define de la siguiente forma:: “…garantía real constituida sobre bienes que no se entregan al acreedor, y que da derecho a éste, en caso de incumplimiento de la obligación garantizada, a ser pagado con el valor de los bienes…” Sarcástico¿YYYYYYYYYYYYY?

Pues bien, en primera instancia, la hipoteca es un contrato de garantía, eso significa que es un contrato “anexo” (accesorio) a otro, el contrato principal es el crédito.

Por otro lado PARA PODER HIPOTECAR, SE DEBE SER EL PROPIETARIO y aquí es donde está la SORPRESA ¡SOMOS PROPIETARIOS DEL INMUEBLE AL MOMENTO QUE LO HIPOTECAMOS!, peeeeeeeeeero, en garantía del pago, es decir si NO llego a pagar, el banco podrá cobrar su crédito con el inmueble, teniendo preferencia por encima de cualquier otro acreedor, es decir el inmueble queda gravado (un gravamen recae sobre él, ojo que graVado significa con carga, obligado, y no graBado, filmado o de alguna forma estampado para la posteridad); inclusive dice la ley arriba citada, que para el caso de transmitirse el inmueble a una tercera persona (cosa que los bancos siempre prohiben dentro del contrato de crédito), LA HIPOTECA SUBSISTIRA.

En realidad cuando se escritura la compra de un inmueble mediante un crédito hipotecario, generalmente se realizan los siguientes 3 actos:

1.- LA COMPRAVENTA o transmisión de propiedad, mediante la cual el comprador o adquirente, y futuro deudor, SE CONVIERTE EN PROPIETARIO DEL BIEN.

2.- EL CONTRATO DE CRÉDITO con el cual el banco otorga un crédito en dinero al, ahora sí, deudor para ser devuelto (con “V” de vuelta) en un tiempo cierto y en los ininteligibles términos bancarios.

3.- LA GARANTIA HIPOTECARIA que se otorga a favor del banco, es decir la casa queda en una especie de “prenda” con la cual, para el remoooooooooto caso de NO PAGAR, el banco se cobrará.

Para garantizar la transferencia de la propiedad y transparencia de las operaciones, los 3 actos los manda a inscribir el Notario en el Registro Público de la Propiedad, así toda persona que esté interesada podrá consultar cuál es el estado que guarda el inmueble (en el Registro Público de la Propiedad sólo pueden inscribirse escrituras públicas y sentencias de jueces).

OJO, LAS ESCRITURAS NO ESTAN “EN PRENDA”, lo que está “en prenda” (gravado con una hipoteca) es el inmueble, por esta razón ES IMPORTANTE ACUDIR AL NOTARIO PARA OBTENER UN EJEMPLAR DE LA ESCRITURA, PUESTO QUE DICHA ESCRITURA REPRESENTA NUESTRO TÍTULO DE PROPIEDAD.

¿Qué debo hacer ahora que ya terminé de pagarle al banco para cancelar la hipoteca o desgravar (quitar el gravamen) mi casa?

1.- Debo acudir al banco para que me expida una carta de instrucciones, donde autoriza al Notario DE MI CONFIANZA (es decir, yo puedo designar al Notario, cosa que no hice cuando pedí el crédito y debería poder hacer) a que lleve a cabo la cancelación de hipoteca en virtud del pago total del crédito.

2.- El Notario redactará una pequeña escritura que sólo firmará el banco y en ella ratificará que, como el cliente le pagó la totalidad de crédito, cancela la hipoteca otorgada a su favor. El Notario mandará a inscribir dicha escritura en el Registro Público de la Propiedad para que tomen nota de la cancelación y AHORA SÍ “así si baila m’ja con el siñor”, YA SE PUEDE DISPONER LIBREMENTE DE LA CASA, se puede vender, donar, heredar, inclusive hasta hipotecar nuevamente.

-¿Entonheh no hubo compló?, nop, simplemente te faltó acudir con el Notario de tu confianza para cancelar la hipoteca.

Tratándose de créditos del INFONAVIT, algunos instrumentos no son escrituras, son Contratos Privados ratificados ante el Registro Público, no son escrituras, pero igual sirven como títulos de propiedad, físicamente se diferencían de las escrituras de Notarios en que son hojas rojas con el logotipo del INFONAVIT, sin embargo en esos instrumentos también constan los 3 actos arriba descritos y, cuando se termine de pagar el crédito, habrá que hacer el trámite de Cancelación de Hipoteca.

Consulte al Notario de su confianza, él es un profesional que le atenderá.

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117 Respuestas a “¿Qué es una hipoteca?

  1. hola, mi nombre es jesus gomez y acudo a ustedes olicitando asesoria respecto al pago de impuestos por la compraventa de una propiedad a la fecha de 18 de abril de 2007.
     
    el costo de venta es de 350 mil, el valor del avaluo de 370 mil y el valor fiscal de 242 mil.
    Mi pregunta es ¿aproximadamente cuento tendria que pagar comprador y vendedor tanto de ISR como al notario y traslado de dominio?
     
    tengo en mi poder una copia que me da el vendedor del testimonio donde le adjudican la propiedad, derivada de un juicio testamentario. aparece segun avaluo practicado en ese entonces un valor por N$25000 con la fecha 6 de octubre de 1995.
     
    agradezco de antemano sus comentarios. gracias por hacer denuestro Mexico un Mexico legal.
     
    Jesús Gómez
     

  2. Hola Jesus Gomez
     
    Es muy aventurado hacer una cuenta sin tener toda la documentación a la vista, puesto que son diversos los factores que se deben tomar en cuenta para ello, es casi equivalente a que un médio le recetara a usted por teléfono sin haberlo auscultado previamente, por eso antes que darle una mala asesoría, prefiero recomendarle que acuda a la Notaría de su confianza y lo solicite.
     
    Lo más que puedo hacer es recomendarle la siguiente página de éste mismo blog: http://ocampoarch.spaces.live.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!154.entry
     
    Saludos.

  3. Hola, buenos días!
    Estoy en busca de una casa, las inmobiliarias me mencionan del credito hipotecario con un pago en Udis o pogos en efectivo; les gradeceré mucho si me ascesoraran que tipo de pago me conviene!? que me da mas ventajas contempalndo los pros y los contras en años futuros!!
     
    Saludos!

  4. Hola
     
    Definitivamente lo mejor es un crédito a tasa fija, así siempre sabrás cuánto tienes que pagar, las UDIS son un instrumento bursátil que va de la mano con la inflación mensual, así que es prácticamente como si contrataras en dólares.
     
    Te puedo recomendar la siguiente parte de mi blog para  más información:
     
    http://ocampoarch.spaces.live.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!195.entry
     
    Saludos

  5. Hola,Una pregunta, tengo un credito hipotecario ya en marcha pero tengo la duda de que conviene mas, pago a capital por adelantado, no existe penalizacion pero como es el procedimiento ante el banco, si se recalculan los intereses y si es asi es conveniente realizar estas operaciones o a largo plazo es mejor invertir ese dinero en otras cosas.

  6. Hola VictorDefinitivamente sí es recomendable que hagas pagos adelantados, sobre todo si no hay penalización, de esa forma se recalculan los intereses y terminas de pagar más rápido y tu crédito se abarata, desde el punto de vista que pagas menos intereses (la mensualidad se conserva casi igual, pero tiempo es mucho menor).Saludos.

  7. hola adolfo mi pregunta es le sig. agradeceria me pudieras ayudar ya lei tu tema de hipoteca….pero yo mas bien quiero saber, bueno primero te expongo la situacion jaja es q es la primera vez que escribo esto jaja.mi padre fallecio hace pocos años(en paz descanse) y dejo intestada una vivienda la cual su exesposa y su hermana se encargaron de saquear las cosas ….( "#"%) jaja cosa ke no me importa pero entre esas cosas venian los papeles de la casa ( vivienda) en la cual estoy casi seguro que no cambio sus beneficiarios puesto que con la exesposa llevaba poco tiempo, y mi tia ( su hermana) no nos quiere dar los papeles q no le sirven por que por lo poco que se no puede hacer nada con ello alo cual lo sig. es mi pregunta ?como puedo saber realmente cuales son los beneficiarios de la vivienda ( ya que no tengo los papeles) para asi poder realizar o abrir el juicio por lo poco que yo se que se tiene que hacer para adjudicar la vivienda a algunos de sus hijos ? de antemano gracias adolfo y espero me puedan ayudar ….bye un saludo de antemano alomejor no tiene nada que ver mi pregunta con el tema de aki pero me urge gracias

  8. Hola José Enrique.Como no tienes los documentos, tienes que iniciar un juicio sucesorio intestamentario (en algunos estados, se puede iniciar vía notarial, siempre y cuando todos los herederos estén de acuerdo). El Juez o el Notario solicitarán un informe al Archivo de Notarías para verificar si la persona otorgó o no testamento y en dado caso cuál es el último, el cual se mandará pedir y continuarán los trámites respectivos para escriturar a nombre de los herederos.En el siguiente link hablo al respecto con más detalle: http://ocampoarch.spaces.live.com/blog/cns!60DA4BDAFDF5DFF8!125.entrySaludos.

  9. Hola Adolfo,Primero que nada un saludo y de antemano muchas gracias por tu ayuda.Mi situacion es la siguiente. Yo tengo un credito cofinavit con el banco X y el infonavit (obvio esta). El adeudo mas significativo es con el banco, es un plazo a 30 años. Estoy interesado en reducir mi deuda con el banco mediante pagos adelantados, de hecho realice ya realice uno por $15,000 a capital buscando reducir NO el monto de la mensualidad, sino el PLAZO de la deuda, pero me bajaron la mensualidad un poco y el plazo se redujo 3 mensualidades. El banco me informo que es el procedimiento normal y no hay opcion de refinanciamiento.Entonces la pregunta es: Entiendo que las aportaciones de mi patron se van a la deuda del infonavit y cuando termine de pagar se van directo a capital de la deuda con el banco, ¿que es mas conveniente terminar de pagar primero el infonavit buscando que las aportaciones subsecuentes del patron se vayan a la deuda del banco o seguir dando pagos a capital a la deuda del banco?.Muchas gracias de nuevo y saludos cordiales

  10. Hola JoséDefinitivamente lo mejor es pagarle al banco porque el crédito del INFONAVIT es más blando que el otro.Saludos.

  11. LOS JUECES DE PAZ TIENEN JURICCION PARA CONOCER DE UN JUICIO ESPECIAL HIPOTECARIO EN RELACION HA UNA CASA HABITACION UBICADA EN LA CIUDAD EN LA CIUDAD DE TORREON COAHUILA

  12. SALUDOS DE NUEVA CUENTA SOLICTANDO ORIENTACION EN RELACION DE LA COMPETENCIA DEL JUZ DECIMO DE PAZ TODA VEZ Q ME ACABO DE ENTERAR MEDIANTE UN EXHORTO DE Q HAY SENTENCIA INTERLOCUTORIA ORDENANDOME LA ENTREGA DEL BIEN QUE DEBO HACER AL RESPECTO

  13. Hola Jose LuisEn cuanto a tu primer pregunta, no conozco la legislación de allá, por lo que no puedo aclararte si tenga o no jurisdicción.En cuanto al exhorto, si te están pidiendo la entrega del bien es muy probable que el mismo haya sido rematado, hay que revisar urgentemente el expediente para ver si todavía es posible hacer algo.Saludos.

  14. hola, estoy intentando quitar un gravamen de hipoteca de mi casa y me dice el notario que el trámite tarda entre mes y mes y medio a pesar de que ya recibió las instrucciones notariales, ¿es esto verdad? y también quisiera saber cuál es el porcentaje que me debería cobrar, estoy en querétaro gracias!!

    • Hola Ana

      Yo me encuentro en el D.F., el trámite es tardado debido al Registro Público que debe hacer la anotación y no cuenta con el personal necesario para desahogar todos los trámites que le llegan a diario, acá llega a tardar hasta 6 meses, o sea, que mes y medio es muuuuuy rápido.

      En cuanto al costo, ignoro tanto el arancel de Querétaro como los derechos que cobra el propio registro, por lo que no te puedo decir el monto que te deberían cobrar.

      Saludos.

  15. mi duda esla siguiente mi suegro tiene una casa por medio de credito patrimonio hipotecaria y m esposo quiere pagar lo que debe de su credito con su infonavit se puede, yo hable a patrimonio y me dicen que tiene que hacer una cambio de deudor a que se refieren y si esto se pude y como funciona y si infonavit le pude dar el credito para pagar. mil gracias por su atencion

    • Hola Sonia

      Si el crédito del INFONAVIT alcanza a cubrir la totalidad del adeudo, no se tendría que hacer el cambio de deudor, más bien el INFONAVIT tendría que pagarle a tu esposo para que él a su vez le pague a tu suegro y éste último pague a la hipotecaria, para lo cual tu suegro tendría que venderle el inmueble a tu esposo y al final él quedara como deudor ante el INFONAVIT.

      Si deseas mayor información comunícate conmigo en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  16. hola quiero obtener un prestamo en el banco con coinfonavit pero quiero saber si hay algun problema si estuve en el buro

  17. hola me podria aconsejar si esta bien aportar a capital ?que beneficio hay,no quiero tirar el dinero.mi hipoteca es en udis y la mensualidad es muy alta.

  18. Hola, tengo un problema necesito realizar un convenio de pago y una hipoteca de un NOTÁRIO que se gasto mis impuestos de escrituras (el colmó) asi k tengo wue volver a pagar eso pero k me sugieres hacer para garantizar elpago con ese ( notario)
    Auxilio!!””” Alguien puede ayudarme! !!!

    • Hola Iliana

      En el convenio el Notario reconoce adeudarte x cantidad y garantiza el pago con una hipoteca sobre un inmueble de su propiedad o de otra persona (obviamente la otra persona firmaría de conformidad que el adeudo se pague con su inmueble), en caso de que no pague puedes rematar el inmueble através de un juicio.

      Tanto el convenio como la hipoteca (la cual queda consignada en el mismo convenio) tienen que otorgarse ante otro Notario distinto para que pueda inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.

      Si deseas mayor información contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  19. Gabriela Muñoz

    Adolfo…

    Buen dia…

    Tengo una consulta que hacerte.

    Actualmente me encuentro divorciada… y tengo un credito COFINAVIT que fue otorgado a mi ex y a tu servidora. Dicho cretido tiene el adeudo con Hipotecaria Tertius x que Tu Casita quebro.. Cuento con mi sentencia de divorcio notariada en la que se especifica que él sede el adeudo de la casa y mi acta de divorcio. El fue el titular del credito todo, pero todos los recibos sales a su nombre.
    Fui a la notaria a ver el tramite que debo de hacer para hacer el cambio de propietario y me dicen que primero tenemos que pagar los 3 creditos que tiene la casa es cierto? 2 creditos (el y yo) y el de la hipotecaria.

    • Hola Gabriela

      Efectivamente, un crédito no puede cederse sin la autorización del acreedor, a menos que dicho crédito sea pagado en su totalidad, razón por la cual te piden pagarlos.

      La otra opción es que te acerques a los acreedores con tu sentencia y les solicites el cambio de deudor.

      Una opció más es através del Juez solicitarle que notifique a los acreedores que hagan el cambio de deudor hacia tí, lo cual lleva el riezgo de que no te lo permitan y para colmo te pidan el pago total del adeudo.

      La última opción es seguir pagando a nombre de tu ex y cuando se termine entonces sí llevar a cabo el cambio de propietario del inmueble.

      Saludos.

  20. Alejandra Calva

    Buenas tardes Adolfo:

    Quiero comprar una casa (costo preventa 640,000.00 pesos) por medio del banco y me estan ofreciendo comprar en udis y en pesos que yo escoja, que me recomiendas que elija ya que no cuento con infonavit porque tengo un pequeño negocio. Por otro lado tambien me podrias aconsejar si vale la pena comprar asi una casa o mejor veo la forma de estar en el inf0navit y comprar despues.

    De antemano gracias.

    • Hola Alejandra

      Definitivamente compra en pesos, porque las UDIS es como comprar en dólares, por otro lado si tienes la opción del INFONAVIT, mejor hazlo con ellos, porque el crédito es mucho más barato.

      Saludos.

  21. hola necesito asesoría:
    En mi afan por conseguir una vivienda acudí en diciembre a una constructora que me ofrecio tramitar mi credito fovisste directo me pidieron nueve mil pesos y diez mil mas para la firma del contrato, a seis meses me dices que no se pudo y que lo tramite por aliados, pero la mensualidad es más de los que puedo pagar contando la deuda del banco y del credito fovisste, debo anexar que el contrato dice que el trámite de escrituras debe ser cubierto antes del 1er trimestre del año, y ahora no se como recuperar mi dinero que puedo hacer para que no me roben

  22. Necesito un consejo, hace 5 meses presté dinero con un convenio de mutuo ante notario (con garantía hipotecaria), el problema es que solo me ha pagado 2 meses y ahora se esconde o me dice pretextos absurdos. Mi pregunta es ¿como puedo proceder para hacer efectivo el adeudo y en cuanto tiempo se resuelve?. Gracias y espero me puedan contestar.

    • Hola Alfredo

      Tienes que contratar a un abogado y demandar el pago, en caso de que no se te haga podrás rematar el inmueble, el tiempo depende de cuánto se defienda él, en caso de que sea rápido es un poco más de 6 meses.

      Si te encuentras en el DF, contáctame en ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  23. Lic. Saludos: De un credito otorgado por el fideicomiso FHONAPO, a una organizacion social para la construccion de vivienda de interes social progresiva, y cuyos asociados, 30% han cubierto el credito, de los cuales procederan a solicitar una carta de instrucciones de la cancelación de hipoteca, en virtud del pago total del crédito, y despues que procede?, el Notario redactará una pequeña escritura que sólo firmará el banco (FHONAPO) y en ella ratificará que, como el cliente le pagó la totalidad de crédito, cancela la hipoteca otorgada a su favor. El Notario mandará a inscribir dicha escritura en el Registro Público de la Propiedad para que tomen nota de la cancelación como lo señalas en tu informacion, y ahi se acaba el asunto, puesto que como señalas ya existe una primera escritura, en el registro publico?
    Es esto correcto.

    • Hola arq_ESTEBAN

      Sería correcto siempre y cuando cada uno tenga su propia escritura o bien el inmueble esté en condominio y cada una de las viviendas asignadas a sus propietarios, para lo cual habría que estudiar las escrituras.

      Si gustas mándame un mail a ocampoarch@hotmail.com

      Saludos.

  24. ok. licenciado. te envio los anexos, y gracias por la informacion.

  25. lic. saludos, tengo una duda, quiero saber si puedo comprar una propiedad que esta hipotecada, me comentan que la puedo comprar atravez de un contrato de compraventa con adquisicion de deudas existentes, mi pregunta es posible hacer eso.

  26. Que tal Adolfo.

    Termine de pagar mi credito con Hipotecaria Tertius, me comentaron que me hiban a enviar la carta de instrucion en un plazo maximo de tres meses, ya van a ser los 4 meses y cada que marco me dicen que el sistema se cayo y que llame despues para ver el estatus, ¿de que forma puedo yo actuar o demandar para que me sea proporcionada la carta?

    Saludos

  27. Estimado Adolfo:

    Adquirí una casa con crédito cofinado (aliados) entre Fovissste y un banco x. Estoy pensando liquidar de inmediato el crédito del banco y quedarme solo con la deuda del Fovissste. Que procedimiento debe hacer una vez que haga esto? es decir, debo ir ante notario para modificar algo, que me documento me debe dar el banco donde me exonere de este crédito.

    Y finalmente, estoy viviendo en unión libre. Mi conyugue es la beneficiaría en caso de que muera (seguros), pero que pasa con la casa. Puedo hacer un testamento en favor de ella o que puedo hacer para que no quede desprotegida. Pierdo y pierde ella la casa. Cuáles serían las alternativas?

    Muchas gracias Adolfo

  28. Hola Adolfo; gracias por tu blog de orientación. Mi caso es el siguiente:
    Compré una casa por medio de un crédito hipotecario con Comercial America, por cuestiones de suerte, me quedé un buen tiempo si trabajo y estuve pagando las mensualidades hasta donde me alcanzó de lo que tenía ahorrado para imprevistos, total que dejé de pagar y me requirió la hipotecaria el pago total, al no poder yo pagarles, me realizan un embargo suscrito en el Registro Público de la Propiedad como una anotación, un amigo me recomendó a un abogado amigo suyo y entabló un juicio donde hasta el día de hoy, puedo seguir habitando la casa en cuestión, sin estar haciendo los pagos de las mensualidades, ni que decir de lo atrasado, mi intención siempre ha sido pagar, pero me es imposible dar un solo pago con tan grande monto, mi estrés y angustia es todo los días y quiero darle ya una solución, ya no puedo comprar otra casa chiquita, pues estoy boletinado en Buró de Crédito por esta situación, razón por la que tampoco puedo sacar a mi esposa e hijos de este techo; ya han pasado cuatro años desde que dejé de pagar y el mismo tiempo con el juicio; hace unos días, la hipotecaria me dijo que si les liquidaba X cantidad, todo quedaba “arreglado”, para mí, la única forma de pagar esa cantidad, es vendiendo la casa misma, pero quiero saber si esto es posible, venderla, liquidar y asunto arreglado, lo quiero hacer de la manera correcta, pues no quisiera que nadie heredara un problema.
    Agradecería me orientaras.

  29. Adolfo
    Buenas tardes

    Primero que nada gracias por la información que aparece en tu blog, la verdad me es de mucha ayuda.

    Mi duda es referente a una vivienda de Infonavit; hace unos años mi mama adquirió el traspaso de un departamento con crédito de Régimen especial a liquidarse en 20 años con una mensualidad de $502.48 pesos, ese plazo se cumplió en Junio del 2011, me comentaba una Lic. de Infonavit hace cinco meses que tenia un saldo por liquidar de $34,000.00 pesos aproximadamente (65 mensualidades), que debía hacer los depósitos en bauchers cada uno con el valor de la mensualidad, por cuestiones económicas no le fue posible liquidar esta cantidad, pero cuando reviso el saldo del crédito en Infonavit me aparece un adeudo de $170,807.06 pesos.
    Mi mama cometió el error de hacer depósitos de mensualidades atrasadas en una sola exhibición haciendo que se retrasaran mas los adeudos ya que solo tomaron en cuenta la mensualidad, lo demás no se si se fue a capital o a los intereses moratorios.

    Mis dudas son las siguientes:

    1) Como puedo saber si el adeudo es de $34,000.00 o de $170,807.06?

    2) Yo ya cuento con mi crédito Infonavit y quiero adquirir la deuda de ese departamento, es posible y que procedimiento debo hacer para lograrlo?

  30. oigan quiero hipotecar mi casa pero debia en buro de credito y ya pague pero aparesco como no gravame y como le hago ayudenme porfavor por amor de dios alguien me urge sino voy a perder mi casa y de verdad necesito para pagar mis deudas, me endeude porque mi hijo tiene gran duche no camina y por eso debo mucho porq queria ayudar a mi hijo

  31. Y Rico
    PARA:
    ASESORIA JURIDICA, LEGAL PARA MEXICO
    CC:
    elvialeona@yahoo.com.mx
    Mensaje marcado Lunes, 13 de febrero, 2012 16:45:35
    Lic buenas tardes tengo un problema hipotecario con el banco banamex.me atrace 3mensualidades el el año 2006.en el mes de octubre fui al banco y me dijeron que depositara a una cuenta concentradora de banamex ,las mensualidades vencidas y de paso pague hasta diciembre del 2006. y que ya no habia problema.llegando enero del 2007 fui a pagar mi mensualidad de enero. pero me llevo mi sorpresa. que no me recibieron mi pago. y lo que hago es poner mi queja ante la conducet.espero la respuesta de conducef. y me dicen que no pueden hacer ya nada. por que este banco vendio mi cartera disque vencida.despues espero y me llega una demanda de una recuperadora de comercio. que debo pagar $140 000 ciento cuarenta mil pesos.ala voz de ya. pues voy con esta recuperadora y me dice que le pague esa cantidad y no me da otra obcion . esa cantidad no se debe pues la casa se acababa de pagar en el 2008 y es una casa de interes social.asi que me fui a jucio. pero el abogado que tenia se dejo comprar asi que perdi y me dijo mi abogado que tenia que pagar ese dinero .si no que me preparara para recibir la orden de desalojo. que puedo hacer en este caso . ya el juez mando el expediente a un notario. no quiero perder mi casa es lo unico que tengo y que pague durante 20 años. estoy dessesperada que puedo aser me urge
    muchas gracias por la atencion prestada.

    De: “ASESORIA JURIperoDICA, LEGAL PARA M

  32. muchas gracias lic .adolfo me daria una cita pra que checara mis documentos muchas gracias por la atencion.

  33. Estimado Licenciado, ¿Cuánto es un precio justo para un trámite de cancelación de hipoteca ante notario? ¿Se basan en el valor de la vivienda? Saludos y felicitaciones por el blog

  34. Que tal Licenciado, mi consulta es la siguiente. Yo adquiri una vivienda hace 4 años por medio de Cofinavit, donde practicamente infonavit solo me presto para cubrir los gastos iniciales y el grueso del credito fue con Metrofinanciera. Al dia de hoy ya liquide mi credito con Metrofinanciera y solo debo como 50 mil pesos al infonavit, los cuales se estan pagando con las aportaciones del patrón. Es decir no me descuentan nada de mi nomina. Actualmente quiero adquirir un terreno, para lo cual hemos pensado con mi esposa, utilizar su credito de Infonavit para que me compre la casa y con ese dinero comprar el terreno y tener una diferncia para contruir. De esta manera conservariamos la primer propiedad. El problema es que obvio cuando compre la primera ya estaba casado y por bienes mancomunados. Asi que mi pregunta es si es posible que ella me compre la casa, dado que es mi esposa y en virtud de que yo aun le debo 50 mil pesos al infonavit. Obvio Metrofinanciera ya me libero la hipoteca por el credito y esta en tramite que me entreguen las escrituras de la casa. Sinceramente agradezco su atención.

  35. Q tal lic….tengo un problema grande y bastante estresante…mi mama pidio $300.000 a un particular(agiotista) dando como garantia hipotecaria su casa q vale $3.000.000(en ese momento ella tenia problema con el buro,por ello no podia hipotecar en un banco)…se hizo un contrato ante notario(notario compinche de ellos,obviamente)..con un plazo de un año y mensualidades de $7500,mi mama le sale mal todo(el $$ lo queria para un negocio q se cayo) y al 6to mes deja de pagar la mensualidad(ahi ella les propone darles $200.000 a capital,pero MAÑOSAMENTE le dicen q ”no se podia,q solo le aceptaban el monto total”,o sea,los $300.000,y al cumplirse el plazo del año,ellos en su claro derecho(eso no lo niego)piden el pago con los consabidos intereses SOBRE INTERESES…intentamos negociar quizas un tiempomas(ello para tratar de conseguir su dinero y NO PERDER NUESTRA CASA)..se portaron AMABLES Y CONDESCENDIENTES(segun)..y me dijeron q mientras les pagara SOLO los intereses,ellos me esperarian otro año mas para poderles pagar…pero resulta q mientras me decian esto,YA ME ESTABAN PREPARANDO LA DEMANDA,incluso antes del termino del plazo,ya habian mandado aviso de adeudo C/HIP. en el RPPC…en el banco ya presente toda la documentacion requerida para un prestamo(con garantia hipotecaria),todo esta en perfecto orden…pero no me aprueban por q al checar en el RPPC el estado de la propiedad,ahi les aparecio el aviso de reconocimiento de deuda C/HIP….(incluso ahi tambien anexaron(el agiotista) una copia de la hipoteca)…Q PUEDO HACER PARA NO PERDER MI CASA EN UN INMINENTE JUICIO Q YA ESTAN PROMOVIENDO(asi me lo hicieron saber)…no niego el pago,solo q se me complica por la actitud agresiva q estan tomando,y obviamente no me quieren ayudar a no perderla,SE LES CUECEN LAS HABAS POR REMATARLA Y DEJARNOS SIN NADA¡¡…la situacion me es muy angustiante y desesperada(monto,intereses,sobre intereses,clausulas especiale$ en ca$o de juicio,costos del juicio,honorarios de algun abogado q me defienda,comision ALTA en caso de venta mediante agencia inmobiliaria,amen de malvenderla por la premura del tiempo q durarar el juicio…NO QUIERO PERDER NUESTRO UNICO PATRIMONIO…de antemano gracias por su amable atencion,le agradaceria MUCHISIMO me pudiera ayudar/orientar…GER :(

    • Hola Ger

      Lo único que se puede hacer es llegar a un convenio dentro del juicio, aceptar la deuda, pero también hacer mención de que es mucho lo que te cobran de intereses y que estás dispuesta a pagar x cantidad.

      Si te encuentras en el DF o el Edomex, contáctame en ocampoarch@hotmail.com para estudiar un poco más tu caso y en dado caso ver si fuera posible darte otra solución.

      Saludos.

  36. Si se tiene un credito en Udis a 25 anos, es posible pagar a capital? En octubre seran 8 anos con la casa pero con la Udi ha crecido muchisimo la mensualidad pagaba 7300 pesos y ahora pago 10700 al mes. El credito me lo presupuestaron en pesos y al momento de las esciruras me lo dieron en Udis. Despues me entere que el vendedor ganaba mas comision por ello. Por lo que tengo ahorita 2 meses de atraso. Si pago en mis posibilidades 1mensualidad el dia 15 del sig mes etc. Que puede hacer el banco? No me estoy negando a pagar solo me atrase y se que pagare intereses. Que puedo hacer?

    • Hola Dianna

      Te recomiento que busques otra opción de crédito a tasa fija ya sea con el mismo banco o con otro, para que con el nuevo crédito se pague el crédito con UDIS.

      Antes de ellos tienes que regularizar tus pagos.

      Saludos.

  37. buenas tardes

    mi caso es el siguiente quiero vender mi casa pero aun estoy pagando el credito hipotecario, le debo al banco aprox una cuarta parte del valor de la casa.. ya tengo un comprador y este quiere utilizar su credito Infonavit, las dudas son.. se puede comprar con credito Infonavit? cual seria el proceso a seguir para pagar al banco y yo quedarme con mi parte $$$?

    agradezco la atencion al presente

  38. una persona vende su depto pero todavia no estaliberado de sucredito infonavit, yo pagaria el adeudo de que forma puedo quedar amparada para que al momento de que liquide el adeudo el vendedor no tenga ingerencia legal sobre el depto yque yo sea la unica propietaria
    gracias

  39. hola licenciado, molestàndolo de nuevo. Le presento este caso: una familia vive en una casa que fue pagada por la madre del esposo mediante fovissste. la casa ya està pagada y liberada a nombre de la señora, aunque el hijo y su familia habitan la casa, la han remodelado y es su voluntad que la propiedad pase a nombre de su hijo. Por morosidad y exceso de buena fe no se ha escriturado la casa en favor del hijo. Sin embargo a diferencia de la madre que ha sido muy pagadora y organizada, el padre es una persona con muchos problemas para pagar deudas, siempre anda pidiendo dinero prestado y no paga. La situaciòn es que las ùltimas veces, la gente le sigue prestando porque les firma pagarès, Como estàn casados por bienes mancomunados, en una deuda de hace tres años el acreedor demandò y la casa quedò embargada y a punto de salir a remate. Cuando el abogado del acreedor iba a solicitar que el valuador actuara porque ya iba a salir a remate, se dio cuenta de que el deudor no vive ahi, que vive la familia de su hijo, por lo que se acerco a la familia y de ahi a los otros hijos. entre todos acordaron pagar la deuda para evitar el remate de la propiedad. Se logrò recuperar el pagarè y ya se solicitò al juez libere la propiedad del gravamen. Està por salir la liberaciòn. El problema es que ya saliò otra deuda y le acaba de llegar un citatorio para llegar a un acuerdo antes de proceder judicialmente, Las preguntas son: ¿la casa puede ser embargada en tanto no salga la resoluciòn? Saliendo la resoluciòn ¿se puede escriturar inmediatamente la casa? La idea es aprovechar que esta la negociacion para que en cuanto salga la liberacion se haga la escrituracion en favor de la familia, pero como la familia sabe que el señor no tiene para pagar, temen que se proceda judicialmente. Como es sabido que estos cambios de propietario cuando hay una demanda de por medio no se hacen vàlidos es el temor de la familia. Sin embargo, hay testigos de que el señor no ha puesto ni un centavo para la compra, remodelacion ni mantenimiento de esta casa, ni de su propia casa, mucho menos las de los hijos (la señora es propietaria de otras dos casas donde viven los otros hijos, que estàn en la misma situaciòn, a nombre de ella y en automatico, del esposo). Ademàs de la disolucion de la sociedad conyugal, ¿habrìa alguna forma de que la esposa se defendiera, le demandara o algo asì? Esto con el fin de proteger el patrimonio que a ella le ha costado, ya que el señor ha sido un desobligado, parrandero y vividor, que se ha valido de la buena reputacion de la familia y ya es justo que se le ponga un hasta aqui, Se que me extiendo mucho, pero ojala me conteste pronto, Muchas gracias.

  40. mi pareja tiene credito de infonavit tiene aproximadamente tres años con el credito yo estoy trabajando hace un año y quiero solicitar mi credito de infonavit para remodelar la casa pero vivimos en unon libre y necesito saber si puedo puedo utilizar mi credito para la casa de mi pareja. me urge saber

  41. Actualmente tengo un crédito con el INFONAVIT. Se puede pagar un crédito de INFONAVIT , con el dinero acumulado de las aportaciones del INFONAVIT de mi esposo, estoy casada por separación de bienes

  42. Hola licenciado, mi pareja tiene un crédito FOVISSSTE el cual tramitó como soltero (pero nosotros vivimos en unión libre desde hace 15 años) , aunque él me puso como beneficiaria. En caso de que él llegara a faltar, que pasa con el inmueble?, se pierde?, yo puedo seguir pagando el crédito?. Muchas gracias por su orientación.

  43. Hola, muuuy interesante este post, lo felicito.
    Acudo a usted a ver si me puede sacar de una duda: para aprovechar el crédito hipotecario que me brinda infonavit, me es más conveniente solicitarlo únicamente a infonavit (con la desventaja que representa pagar en UDIS? o de plano opto por un cofinanciamiento para pagar en pesos?
    *Ambos son igual de caros ¿o es verdad que Infonavit a los 20 años de estar pagado al corriente se liquida la deuda cosa que en banco no sucedería?

    Agradezco mucho su tiempo, estoy al pendiente.

    • Hola

      Muchas gracias por las felicitaciones.

      Hasta donde tengo tentendido el INFONAVIT no otorga crédito en UDIS, si no en Salarios mínimos, lo cual, aún es más barato que las tasas de interés bancarias.

      Lo más caro que te puedes encontrar es un crédito en UDIS.

      Saludos.

  44. Buen día Lic. Ocampo

    Compre una terreno con reserva de dominio, en la cual acabo de pagar un 40% de la deuda total, puedo solicitar en una notaría que se me elabore una cancelación parcial de reserva de dominio sobre una parte especifica del terreno o sobre el porcentaje de la deuda total que ya liquide? o me tendria que esperar a liquidar el total de mi deuda? Porqur un conocido me dice que el RPP no inscribre cencelaciones parciales de reserva de dominio, es esto cierto?
    Espero me pueda resolver mi duda, agradezco de antemano su ayuda y lo felicito por su practico y bien elaborado blog.
    Saludos…

  45. Perdon, se me paso preguntarle tambien cual sería el supuesto legal para que me acepten o no me acepten el tramite??
    Saludos…

  46. Buen día licenciado tengo una pregunta que tramites tengo que hacer y ante quienes en caso de muerte del titulal de un crédito hipotecario del infonavit ya que en las oficinas del infonavit no resuelven mis dudas gracias

  47. Licenciado buenas tardes: tengo una duda yo deseo un credito hipotecario a banorte , pero no se que hacer es la primera vez que lo voy a hacer, tengo casa terminada pero no esta protocolizada, tengo mi escrituras privadas nada mas orienteme por favor, urge necesito dinero para pagar mis deudas no se si puedo utilizar este credito hipotecario osea efectivo gracias y disculpe si me entendio que bueno saludfos lic.

  48. quiero credito hipotecario pero tengo casa para justificar y pagar el credito y hacer pagos anticipados

  49. hola

    compre un inmueble mediante una cesión de derechos litigiosos, la pregunta es, si el monto de la planilla de liquidación esta por debajo del valor avaluó o incluso por debajo de las dos terceras partes para el remate, en el caso de solicitar la adjudicación tendría que hacer algún reembolso al deudor.

  50. entonces mi duda es correcta si se adjudica en la primera junta habría que hacer reembolso al deudor ?

  51. Buenas tardes, mi marido compró dos departamentos en el DF mediante crédito bancario, los cuales terminó de pagar hace años pero nunca gestionó la cancelación para obtener las escrituras. Yo creo que podemos realizar el trámite nosotros sin la necesidad de contratar a un gestor pero necesitamos de sus conocimientos para saber por dónde comenzar, y los pasos a seguir. Le agradezco mucho su ayuda. Mariana

  52. Hola, buenas noches: Mi esposo resultó sorteado en crédito fovissste, y acudió a una empresa de bienes y raíces donde se realizó un pago para la obtención del avalúo de una casa. Ahora el intermediario de bienes y raíces quiere que se firme un contrato de compraventa para comprometernos a adquirir la casa, debiendo pagar un enganche de 40,000 pesos, pero en una de sus cláusulas menciona que el fovissste deberá pagar el saldo 60 días naturales posterior a la firma del contrato de compraventa el saldo total de la casa. En caso contrario si no llegara a hacerse el pago, mi esposo deberá pagar los 40,000 pesos como penalización. Mi pregunta es si el fovissste llegara a tardar más de 60 días naturales en realizar el pago, tendría mi esposo que pagar esa penalización? El precio de la casa es de 835,000 pesos. El crédito de mi esposo es de 760 mil. El contrato de compraventa es de 40,000. Y la diferencia de 35,000 según el acuerdo con el señor de bienes y raíces sería para pagar en mensualidades de 5000 pesos. Qué nos recomienda?..Mucho agradeceremos sus comentarios.

    • Hola Irlanda

      Sí, tendría que pagar, lo recomendable es que vean bien cuánto tiempo se va a tardar el trámite, porque entre los trámites de escrituración y los de FOVISSSTE se llegan a pasar muchos meses.

      Otra opción es que no se pague la penalización si la tardanza no es culpa de ustedes, sino de una tercera persona.

      Saludos.

      • CAMBIANDO DE TEMA MI HERMANA TIENE UN PROBLEMA SEGUN TENGO ENTENDIDO QUE ELLA ESTABA VIENDO LA TELE Y VIO EL PROGRAMA DE ROCIO AZUARA, Y EL TRANSCURSO DEL PROGRAMA COMENTARON QUE EN CASA HOGAR HAY FACILIDADES DE UN CRÉDITO PERSONAL, EN RESUMIDAS CUENTAS DEPOSITO A UNA CUENTA CON ESTA GENTE PARCIALIDADES DE 3 COMO 11, 000 PESOS QUE SUPUESTA MENTE ADELANTO PARA SU TRAMITE DE SU CRÉDITO , PERO FINAL DE CUENTAS YA NO SE TRAMITO EL CRÉDITO, AHORA YA NO SIGUE DEPOSITANDO PORQUE LE PIDIERON 30,000 PESOS Y AHORA NO SABE QUE HACER LICENCIADO RUEGO A USTED ME INSTRUYAS PARA ESTE PROCESO O QUE SE PUEDE HACER

      • Hola Miguel Para poderte orientar necesito ver la documentacin que tenga, si gustas contctame en ocampoarch@hotmail.com Saludos. > Date: Wed, 26 Jun 2013 14:19:42 +0000 > To: ocampoarch@hotmail.com >

  53. maria eueni collazo

    hola ojala me puedas ayudar mi vecino me vende su departamento el cual saco mediante un crédito hipotecario el cual solo dio enganche y unas mensualidades esto tiene ya mas de 20 años yo tengo el inmueble en custodia desde hace 10 años mas o menos pero el año pasado me lo ofreció en venta esto fue en febrero del 2012 y se desapareció todo un año, a para esto solo le di 3000 mil pesos el me lo ofreció en 100000 ahora en febrero 2013 regresa y me dice que su hermano tubo un problema y que ya no me lo vende , le dije que no que ya habíamos hecho el trato y que lo teníamos que liquidar para esto cuando le di el dinero me dio una carta poder firmada por el y su esposa y un recibo de dinero, pero haci va y viene de repentellega y dice que le de su casa o me va a demandar por despojo que debo hacer comprarle en lo que pide o ya no tiene derecho sobre el inmueble le pregunto esto en base a la información de la pagina respecto al traspaso ya que no me puede vender pues no tiene escritura le agradesco de antemano su consejo gracias espero su respuesta.

  54. Hola
    Mi situación es esta, liquidé un crédito hpootecario desde 1998 y me entregaron la liberación de hipoteca, pero por X razón no recogí mis escrituras originales, la pregunta es Quien me las entrega después de tantos años y el banco ya ni existe, que puedo hacer? Oriénteme por favor.

  55. hace 10 años compre un depto, a cambiado 5 veces de razon social , y ahora me cambian mi numero de crédito, y mi numero de cliente ahora e el num. de la cuenta de banco a depositar. yo veo todo eso muy raro, no entiendo nada me pueden ayudar por favor gracias SILVIA

  56. Hola desesperada y sin aliento.
    Mi caso es el siguiente.
    Supongo q uste a escuchado acerca de las zapaterias B hermanos
    Una zapateria q ofrece zapatos celulares y ropa a credito.
    Yo firme ase 7 años un pagare por 20,000 pesos.(veite mil pesos)
    Los vales consistian en lo siguiente.
    Yo le doy un vale a una persona .le pongo la cantidad por ejemplo
    Vale por 1000 pesos
    Solo en ropa y zapatos y no tiene
    derecho a un contravale.
    Este vale es un pagare.
    El cliente se le dan los zapatos o ropa y li pagan en comodas quincenas. Sin intereses.
    El punto q la zapateria dio contravales sin mi consentimiento.con vales de 1 celular dio 2 y aparte dio contravales y con el contra vale se saco ropa y zapatos.
    El punto es q los clientes de una misma familia saco mas de $40,000
    Las quincenas eran de 3,800 por quincena
    Y no pudieron pagar.
    La zapateria no le importa q la familia no pague ya q la responsable soy yo. Y no quieren ni hablar con los clientes para precionar. Ellos no quieren q les pague de 1000 al mes o 1500 al mes .ya q esa es la cantidad q puedo pagar. Me dicen envargaran mi casa o la de mi aval.
    Q se deven 56,000 pesos y q si liquido de contado me revajaran el 30% pero si no quieren el pago total con intereses q son 56,000 pero no puedo pagar de contado. No me niego a pagar pero la familia esa ya no me quiere pagar porq sabe q contra ellos la zapateria no ara nada. Fueron a mi casa a tomar unas fotos supuestamente un actuario. Estoy desesperada. No se como hacerles entender q no me niego a pagar pero pagare de acuerdo como yo pueda.
    Q puedo hacer.
    Le pregunte a un abogado sobre los pagares q tengo de estos clientes q no pagaron. Pero me dicen es un juicio mercantil quieren 5,000 y ademas un % de lo q se recupere.
    Ya no se q hacer.

  57. A mi tia le paso esto, ella hipoteco su casa y hace unos meses su esposo fallecio, y ya no quiere la casa (que sigue hipotecada) y en parte por la depresion y la falta de dinero (ya que su esposo es el que trabajaba y solo tiene una pequeña pension) ha dejado de pagar y dice que no le importa si se pierde la casa, Mi duda es si mi tia corre algun peligro de una demanda extra o solo le quitarian la casa??? Aparte de qu ele quiten la casa tendra que pagar algo mas?? Agradecere quien me pueda ayudar

    • Hola Duda??

      En principio, si la deuda excediera del valor de la casa, entonces podrían cobrarse con otros bienes que existan.

      Por otro lado, normalmente junto con el crédito se paga un seguro de vida que cubre el saldo.

      Saludos.

  58. Buena tarde:
    La situación es esta, ya leí las publicaciones y consejos que publicas, pero me gustaría consultar en específico, se quiere vender un inmueble que se está terminando de pagar ,no se va a traspasar la deuda, el comprador lo va a pagar en su totalidad en plazos, se que no se puede hacer un contrato de compra-venta porque se está pagando, que trámite tenemos que hacer por seguridad del vendedor, se requiere acudir a un notario?? y qué trámite se tiene que hacer??

  59. Hola, espero me puedan ayudar…
    mi duda es.. estoy sacando un credio automotriz directo en un lote de autos.. pero me estan pidiendo la copia de la ultima hoja de mis escrituras..
    con eso ellos podrias gravar mi propiedad o no
    ellos me dicen que no, que solo es una referencia de que tengo la propiedad, pero la vdd quisiera estar seguro de que no lo pueden hacer..

    gracias de antemano

    saludos

  60. tenemos un credito hipotecario con bbva nos hemos atrasado debo 736 de dic Ene feb me pueden quitar la casa u otro procedimiento judicial tptal q se debe 63000 ttengo miedo ayudenme un consejo

    • Hola Guadalupe

      Es importante que hagan el esfuerzo por pagar algo y estar en contacto con el banco, de lo contrario les demandarán el pago total del crédito con lo cual perderán la casa.

      Si gustas contáctame en ocampoarch@hotmail.com para que te pueda dar más información.

      Saludos.

  61. Lic Ocampo.

    ¿Sabe usted si en el Estado de México es posible cancelar una hipoteca debido a su caducidad a través de la vía administrativa?

    He consultado con varios abogados y me he encontrado con opiniones diversas.

    En este caso se trata de una hipoteca adquirida hace más de 35 años que se terminó de pagar hace pero que jamás se recibió carta de instrucción y la institución acreedora desapareció sin dejar rastro.

    Algunos abogados me señalan que debo acudir a jucio y emplazar al antiguo acreedor a través de edictos, pero el costo aproximado que me dan de estos me parece elevado ($7,000, más honorarios y otros gastos).

    Saludos

  62. Hola buen día. Yo saqué un departamento en 2009 a 16 años con infonavit en VSM. Hasta el momento, ya he aportado aproximadamente $150,000 pero obvio no reduce la deuda, al contrario. Yo la pago por mi cuenta en la cual voy al corriente. Hasta el momento, mi deuda es de $ 320,000 yo lo saqué por $ 270,000 aunque ya he dado lo que comento anteriormente. Pretendo adelantar pagos mas mi pregunta es si yo adelanto pagos éstos se van a capital o a intereses? Si se cumplen los 16 años y no he terminado de pagar se toma en cuenta las mensualidades pagadas más lo que yo haya dado como pagos adelantados? Y tomando en cuenta estos dos puntos con dinero en mano puedo negociar lo que quede de la deuda llegando a los 16 años?

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